【正文】 小區(qū)管理第一章　居住小區(qū)的物業(yè)管理第一節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理概述　　一、住宅與居住小區(qū)　　在人類的衣、食、住、行的基本活動中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式 滿足家庭成員的共同生活、生理衛(wèi)生、休閑娛樂等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會的進(jìn)步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國自改革開放以 來，城市住宅建設(shè)得到了迅速的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，十年來，我國建成5萬平方米以上的居住小 區(qū)(又稱住宅小區(qū))2500多個。今后十年，住宅建設(shè)還會有一個大的發(fā)展，人們說的“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設(shè)在今后發(fā)展的重要性，同時，也表明人們對 新建住宅質(zhì)和量及其管理的要求?！　【幼⌒^(qū)，是當(dāng)前我國在舊城改造和新區(qū)建設(shè)過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區(qū) 。1994年建設(shè)部令第33號《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中，把住宅小區(qū)以概念的形式作出 如下規(guī)定：“新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)( 含住宅小區(qū)、住宅組團，以下簡稱住宅小區(qū))?！痹谝?guī)劃設(shè)計中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團三級，其分級規(guī)模如表711。根據(jù)以上的情況，可以看出，居住小區(qū)是具有一定的人口和用 地規(guī)模，以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對獨立區(qū)域。根據(jù)統(tǒng)計，目前我國城市人口1/4生活在規(guī)模不等的居住小區(qū)里。今后，這種 新建居住小區(qū)則是城市住宅建設(shè)的主要形式?！　《?、居住小區(qū)的功能　　黨的十一屆七中全會和七屆人大四次會議提出了到2000年實現(xiàn)小康生活水平的戰(zhàn)略目標(biāo)。對城鎮(zhèn)居民來說，所謂小康水平，其居住的標(biāo)準(zhǔn)具體有三個。那就是：　　(1)人均8平方米的居住面積；(2)60％以上的全國住房成套率；(3)居住環(huán)境在總體上的較大改善，根據(jù)以上精神，建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》對新建住宅建設(shè)提出以下 要求：“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。這就是說，對新建居民小區(qū)提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現(xiàn)在如下四個方面?！　?。這是住宅小區(qū)最基本的功能。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂、交際等功能。 　　。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開發(fā)而來的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項目多層次的服務(wù)。包括：教衛(wèi) 系統(tǒng)，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療門診、保健站、防疫站等；商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務(wù)系統(tǒng)，如圖書館 、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務(wù)系統(tǒng)，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。　　。住宅小區(qū)的經(jīng)濟功能體現(xiàn)在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括： ①物業(yè)自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)；②小區(qū)管理勞務(wù)的 交換，即業(yè)主通過合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷地商品化，并進(jìn)行商業(yè)化的管理。包括住宅在 購、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的管理和服務(wù)都是有償?shù)?，住用人將逐漸加大對居住消費的投入。　　。住宅小區(qū)的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區(qū)的各種社會實體，如行政治安機關(guān)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托，共同為 居民服務(wù)，發(fā)揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個社會網(wǎng)絡(luò)，相互影響和相互制約?！　∪⒕幼⌒^(qū)的特點　　居住小區(qū)在改變市容市貌，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善人們居住條件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服務(wù)、經(jīng)濟、社會功能于一體的社會縮影，因此，它的建設(shè)與以往城市住房建設(shè)具有不同的特點。這些特點是：　　，綜合開發(fā)。由于城市建設(shè)的發(fā)展和人們物質(zhì)文化水平及居住條件的提高，住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了很大變化。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”原則的 指導(dǎo)下，全國廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的新型住宅小區(qū)成片的興建起來。　　這些新建住宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施日益完善，改變了過去單一的、分散的結(jié) 構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛(wèi)生、娛樂、庭 院綠化等配套設(shè)施，組成一個功能齊全的居民生活小區(qū)，這就要求區(qū)內(nèi)各類建筑和居住環(huán)境相互協(xié)調(diào)，有機結(jié)合。由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費。　　、功能全。新建居民住宅小區(qū)一般為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余平方米。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業(yè)大樓、超級市場 、電影院、體育館、音樂廳、醫(yī)院等等?！　⌒^(qū)已不僅是人們避風(fēng)雨、擋嚴(yán)寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學(xué)習(xí)、工 作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園；也是進(jìn)行區(qū)域內(nèi)購物、飲食、生活服務(wù)的場所；更是社會主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基地。住宅小區(qū)的多 功能性，給小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度?！　?、配套設(shè)施系統(tǒng)化。住宅小區(qū)內(nèi)，多座單體樓宇構(gòu)成一個小區(qū)房屋系統(tǒng)；每棟樓房的地上建筑與地下建筑構(gòu)成一個整體；區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、各種熱力、 煤氣管網(wǎng)互相聯(lián)系構(gòu)成一個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而這些系統(tǒng)交融組合形成了一個龐大的、復(fù)雜的、多功能的大系統(tǒng)。各種服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施、區(qū)域內(nèi)綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網(wǎng) 都是統(tǒng)一設(shè)計規(guī)劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區(qū)服務(wù)的，是無法分割的，使住宅小區(qū)變成一個小社會。這就必然要求統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。　　、管理復(fù)雜化。由于住宅建設(shè)投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。在市場經(jīng)濟條件下，房屋產(chǎn)權(quán)由單一所有制變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)多元化 。一個居住區(qū)、同一棟樓宇內(nèi)，全民、集體、個人、外產(chǎn)等不同的產(chǎn)權(quán)共存?！　∽≌^(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、功能的多樣化、房屋結(jié)構(gòu)與配套設(shè)施的 系統(tǒng)化，再加上產(chǎn)權(quán)的多元化，給小區(qū)物業(yè)管理造成了極為復(fù)雜的局面，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的復(fù)雜化?！　∷?、目前我國住宅管理的幾種方式　　城市居住小區(qū)是一個“微型”社會，它的管理好壞，反映一個地區(qū)的文明程度。城市居 住小區(qū)的出現(xiàn)，在管理上也是城市住宅建設(shè)的新課題，在這方面，我國目前在住房管理上也存在從舊體制向新體制的轉(zhuǎn)軌時期。在這一時期內(nèi)，一方面舊的管理方式依然存在，另一方 面，專業(yè)的物業(yè)管理方式已經(jīng)出現(xiàn)。各地在積極地進(jìn)行探索，目前我國住宅的幾種管理方式有：　　。建國以來，公有住房一直由政府管理部門即房管所或房管站管理，稱為直管公房。這種管理方式是完全計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，房管所(站)是完全事業(yè)性質(zhì)的 單位。應(yīng)該說，多年來，房管所(站)適應(yīng)計劃經(jīng)濟體制的要求，代表政府發(fā)揮“管好房、用好房、修好房”的作用，解決城市居民的居住問題，做了大量工作，功不可滅。但這種管理 越來越不適應(yīng)體制的轉(zhuǎn)軌，其管理效率低、經(jīng)濟效益差的弊端越來越突出，所收房租連房屋的簡單維修也維持不了。隨著住房制度改革的深入，越來越多的直管公房改變了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。 因此，一些城市已開始探索房管所(站)向物業(yè)管理企業(yè)的體制轉(zhuǎn)變。但由于歷史的原因，這一管理方式在今后較長一段時間里還將繼續(xù)存在?！　?、事業(yè)單位自行管理。這主要出現(xiàn)在較大的企、事業(yè)單位，特別是事業(yè)單位開發(fā)建造的用以分配給本單位職工的住宅，由本單位房產(chǎn)部門(如房管處、房管科)進(jìn)行管理。這 是“誰建造、誰管理”原則的產(chǎn)物。在管理機構(gòu)和管理運作上與房管所管理直管公房相似，其弊端也相同，同樣需要管理體制的轉(zhuǎn)變?！　〗┠陙?，一些較大的企、事業(yè)單位已開始探索轉(zhuǎn)變管理體制。一種是將本單位房管部 門逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)性質(zhì)的物業(yè)管理機構(gòu)，對單位自管住房實行物業(yè)管理；一種是將單位自管住房委托社會上的物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理?！　?。由房屋開發(fā)建造單位自行管理自己建造的出售給業(yè)主或出租給用戶的住宅，這是目前常見的一種住宅管理方式。本著“誰開發(fā)、誰出售、誰管理”的原則 ，一些較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均設(shè)有物業(yè)管理部。最初物業(yè)管理部只是開發(fā)企業(yè)下屬的一個部門。隨著物業(yè)管理的推行和開發(fā)量的增大，一些開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理部逐漸擴大，形成獨 立公司或子公司的形式，獨立核算，自負(fù)盈虧，取得法人地位，轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)。目前在物業(yè)管理企業(yè)中這種類型的企業(yè)占有較大比例，大多數(shù)城市住宅小區(qū)均由此類物業(yè)的管理 企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理?！　?。由社會上具有獨立法人地位的物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其附屬的公用設(shè)施及場地進(jìn)行管理，提供全方位的多層次的管理和服務(wù)。這一模式雖然在我國出現(xiàn)的時 間還不長，但發(fā)展勢頭強勁，已得到了政府、房地產(chǎn)業(yè)界和廣大人民群眾的共識，代表了今后住宅物業(yè)管理的發(fā)展方向?！　∥?、物業(yè)管理的強大生命力　　1995年1月18～20日國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司召開全國物業(yè)管理工作座談會，對十幾年來房地產(chǎn)管理工作進(jìn)行總結(jié)。會議著重對我國目前住宅管理的幾種方式進(jìn)行比較分析，對物業(yè) 管理方式的優(yōu)點取得共識。這種共識認(rèn)為，不管是房地產(chǎn)管理部門直接管理的，還是單位自管的，或是街道辦事處的小區(qū)和各類房屋，都程度不同地存在著管理機構(gòu)不健全，管理經(jīng)費 無渠道，管理工作不到位等一系列的問題。尤其是這十年來建的居住小區(qū)，雖然居住條件和配套建設(shè)都有了明顯的改善，但是由于缺乏有效管理，導(dǎo)致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設(shè)備 殘缺不全，管道不通，房屋失修失養(yǎng)等問題嚴(yán)重存在，使小區(qū)面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出等等。實踐告訴我們，原來那套行政性的福利型的房地產(chǎn)管理體制越來越不 能適應(yīng)形式發(fā)展的需要，必須對舊的管理體制從根本上進(jìn)行改革?！　≡诟鞯靥剿鞯幕A(chǔ)上，深圳和廣州從80年代起就開始借鑒香港和國外的物業(yè)管理經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際情況，走出了一條適合我國國情的適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的物業(yè)管理新路。 這種物業(yè)管理從觀念上、模式上以及管理的內(nèi)容、廣度和深度上都明顯地區(qū)別于原來的房地產(chǎn)管理。這種物業(yè)管理具有以下四個特點：　　、多個管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理?！　?、場地和環(huán)衛(wèi)、治安、綠化、道路等實施全方位的維修、養(yǎng)護(hù)以及專業(yè)化的管理和多方面的綜合性服務(wù)?！　　⒏＠偷墓芾頌槠髽I(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營型和有償服務(wù)?！　??！　∫陨线@種集高度統(tǒng)一管理、全方位多層次的服務(wù)、市場和經(jīng)營為一體的充滿生機和活力 的物業(yè)管理的出現(xiàn)，越來越顯示出其強大的生命力，成為今后住宅物業(yè)管理的發(fā)展方向?！　×⒕幼⌒^(qū)物業(yè)管理概念　　以上的分析，居住小區(qū)物業(yè)管理概念可概括為：住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政 公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護(hù)、修繕和整治，由物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同統(tǒng)一實行專業(yè)化管理，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的服務(wù)，從而 使物業(yè)發(fā)揮其最大的功能?！　∑?、居住小區(qū)物業(yè)管理的特征　　與舊的管理模式相比，居住小區(qū)物業(yè)管理模式具有以下特征：　　。這種管理模式擺脫了過去那種自建自管的分散的管理體制，替多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家，從而克服了在舊體制下各自為政、互相扯皮、推諉的種種弊端 ，從而有利于提高整個城市管理的社會化程度。　　。這種管理是由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實施管理。這種模式，將過去行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用 制，在這種新體制下，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位就必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能占領(lǐng)這個市場。這樣，將從根本上促進(jìn)服務(wù)態(tài)度的改變，服務(wù)質(zhì)量的提高?！　　Ｎ飿I(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理收費，并通過多種經(jīng)營，使小區(qū)及各類房屋和設(shè)備的管理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展的道路。　　。物業(yè)管理使房屋建設(shè)與管理相結(jié)合，表現(xiàn)了這一管理模式的強大生命力。這一模式使以往小區(qū)面貌一年新、二年舊、三年壞的情況得以改變。人們說的“三分建設(shè)， 七分管理”的要求在物業(yè)管理的模式中得以體現(xiàn)。這一管理模式，既理順了建與管的關(guān)系，又有利于發(fā)揮投資效益，使得寶貴的社會財富、人民的財產(chǎn)得到保值和增值。第二節(jié)　住房與居住小區(qū)的物業(yè)管理　　目前，我國住宅的物業(yè)管理因住房產(chǎn)權(quán)的不同，可分作不同產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理與居住小區(qū) 的物業(yè)管理。以下分別敘述?！　∫?、不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅及其物業(yè)管理　　目前，我國的住房按產(chǎn)權(quán)來說，可分作以下三類：擁有全部產(chǎn)權(quán)的商品房、房改中向個 人出售的住房以及尚未實行房改的租賃住房。這三類住房在物業(yè)管理的實務(wù)中是有區(qū)別的。分述如下：　　(一)商品房住宅及其物業(yè)管理　　商品房住宅指國家或開發(fā)企業(yè)投資建造的，按市場價全額出售給購房者住用的住宅，以 及其他以市場價格交易的各類住宅。隨著住房制度改革的深化，住房商品化的推進(jìn)，今后將逐漸增加其在城市住宅中所占的比例。　　商品房住宅由于是全額出售，購房者擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)、使用機 、收益權(quán)和處置權(quán)。購房者是業(yè)主，在簽訂購房合同時，應(yīng)同時簽訂物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約?！　∩唐贩孔≌瑧?yīng)按國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗 連房屋管理規(guī)定》來實施管理，總的原則是“自有、自住、自管”。在物業(yè)管理的實施中，主要是劃清自有產(chǎn)權(quán)部分與共有產(chǎn)權(quán)部分的界限，責(zé)任及相關(guān)費用的分?jǐn)偅沧杂挟a(chǎn)權(quán)部分 的管理、維修與養(yǎng)護(hù)均由業(yè)主負(fù)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)費用；若干業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分的管理、維修與養(yǎng)護(hù)由共有業(yè)主負(fù)責(zé)或委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)并按業(yè)權(quán)比例分?jǐn)偲滟M用?！　?二)房改中向個人出售的住宅及其管理　　房改中向個人出售的住宅是指在住房制度改革中，以優(yōu)惠的價格補貼出售的公有住房， 即公房出售?！　?。公房出售目前主要有以下幾種形式：　　(1)以房改規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價向已租住職工出售的5年內(nèi)只能用于自住的公有住房。購房者具有部分產(chǎn)權(quán)?！　?2)以房改規(guī)定的成本價向已租住職工出售的5年內(nèi)只能用于自住的公有住房。住宅產(chǎn)權(quán)歸個人所有，但土地僅有使用權(quán)，無收益權(quán)?！　?3)以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，