【正文】 聽證會制度，對經(jīng)營性用地按市場規(guī)則運作，推行土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓制度）、加強管理國家基本農(nóng)田的力度、嚴格審批大型商業(yè)、豪華商品房、娛樂建設(shè)項目的立項建設(shè)，嚴格執(zhí)行關(guān)于在建土地管理制度，規(guī)范土地市場供給，促使囤積大規(guī)模土地的開發(fā)商加快商品房建設(shè)、提高商品房市場供給量，抑制了房價快速上漲的勢頭，給火暴房地產(chǎn)業(yè)帶來消極的影響。 對策：示之以例，動之以利，曉之以情，摧毀消費者僥幸的心理，激發(fā)銷售動機工程進度、拆遷進度問題從房型需求上看，兩房、三房為主體，共占總需求的60%~80%；其次為四房，約占總房源的10%左右。截止八月25號，一期累計銷售1240套，實現(xiàn)銷售面積189420平方米，完成總套數(shù)的80% 光明花園客戶信息反饋及對策二、市場分析（一）錄一、光明花園項目分析（一）銷售面積約5萬平米。同比增長4倍；。預(yù)計房屋拆遷、建造時間1~2年后開始銷售商品房，則2003年拆遷戶在2003~2004年中消化。走在武川“一體雙冀”城市規(guī)劃的重點區(qū)域的南冀黃花區(qū)，里通河、黃花河、大底河、長湖溝河等河溝水質(zhì)受到嚴重的污染，部分河流散發(fā)出惡臭。建議光明花園二期開盤銷售時靈活銷控，拉開價格距離，做好銷售促進，加大銷售力度。（二）光明花園二期入市時機策略 開盤時間：初定一期尾房約250戶，二期開盤首期推出約400戶，共約600戶房源。 銷售資料準備：時間：2004年9月 8 日~10月14五、銷售部署及資料準備（一）媒介投放策略廣告投放覆蓋武川各鎮(zhèn)，在黃花鎮(zhèn)上人流較集中的購物商場、路口宣傳光明花園的產(chǎn)品；對市區(qū)人流較集中的場所、路口宣傳光明花園的產(chǎn)品；通過武川日報、武川晚報、廣播電視報定期宣傳（三）公開別墅投放市場之日，在銷售中心現(xiàn)場舉行南都有關(guān)知識問答，并輔以現(xiàn)場活動、歌舞助興，吸聚人氣，促進余房銷售四、媒介推廣計劃（一） 初定于10月1日舉行國慶節(jié)光明花園業(yè)主有獎聯(lián)誼活動，公布抽車活動中的幸運客戶名單，發(fā)放車鑰匙表示祝賀；邀請客戶參加國慶活動表演節(jié)目，并請客戶做評委，給予表演優(yōu)秀的客戶送價值500元、300元、100元的紅抱或禮物 促進銷售策略：團購策略、“親友團“認購策略、景觀差朝向差樓層低的戶型讓利促銷策略團購策略產(chǎn)品銷控策略：靈活銷控，配置好產(chǎn)品品種種類，使產(chǎn)品從10月份開盤至12月底始終存在素質(zhì)好的房源，在元旦的時候和別墅一起推出促銷產(chǎn)品比例：二期客戶推廣方式：※針對黃花鎮(zhèn)居民????????????※在歡購超市、黃花中醫(yī)院、人民路與川豐路交匯處、人民路與樂清街交匯處等設(shè)置戶外廣告牌、高炮宣傳；輔以武川日報、武川晚報、廣播電視報等媒介炒做※針對武川市區(qū)居民※在文化宮及人流量較大的路口處設(shè)置大型戶外廣告牌；在影響較大的酒店、娛樂場所放置休閑樓書，有現(xiàn)金獎勵服務(wù)員幫發(fā)宣傳單頁；定期通過武川日報、武川晚報、廣播電視報提醒市民關(guān)注本案，輔以有獎剪報、光明花園項目知識競賽吸引市民關(guān)注※針對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民※以武川日報、武川晚報、廣播電視報定期發(fā)布本案有關(guān)信息，輔以夾報方式傳播本案光明花園二期銷售目標目前全國房地產(chǎn)相對處于低潮時期，受到國家政策影響較大，市民觀望形勢明顯，對本案銷售影響較大。除了光明花園、景園一期、四季花苑等樓盤在售外，春光花園觀望市場動態(tài)，估計在十月左右或者年底開盤銷售。房地產(chǎn)開發(fā)項目在該區(qū)域全面開花，逐漸形成了高檔住宅片區(qū)市場形象；以商業(yè)為主的生活配套項目開始受到開發(fā)商的重視；以滿足外來商辦人員、企業(yè)白領(lǐng)人士需要的單身套房開始在市場上露面；由于該區(qū)域企業(yè)相對集中，商務(wù)公寓開始引起開發(fā)商的注意城西板塊：城西板塊主要在售的樓盤有今后房地產(chǎn)市場商品房供給結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，供給量將會加大加劇商品房的價格的競爭，房地產(chǎn)市場的競爭趨勢激烈。武川市八月份住宅市場動態(tài)分析武川房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)金融信貸規(guī)?？s小，住宅開發(fā)仍占主導(dǎo)，經(jīng)濟適用房增勢強勁，房地產(chǎn)市場供給量大幅增長，房地產(chǎn)價格平穩(wěn)：武川統(tǒng)計信息網(wǎng)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)在市場慣性的作用下，仍呈現(xiàn)較快發(fā)展的態(tài)勢，商品房投資增速明顯加快，建設(shè)規(guī)模大幅攀升，新開工面積急劇擴大，經(jīng)濟適用房建設(shè)進度加快，市場供銷基本平衡。 光明花園前期營銷推廣分析及后期推廣建議（二） 武川市八月份住宅市場動態(tài)分析（三）訴求主題：綠色天與地映襯光明花園訴求主題“武川新都會?國際康居城”（四） 對策：查清退卡的動機，有禮貌的接待辦理退卡手續(xù)，但需要暗示、耳語、模糊的透露開盤的時期二、市場分析（一） 萬平方米，其中用于建造住宅的建筑面積 萬平方米，同比增長 以及其他樓盤尾盤，該區(qū)域市場銷售阻力較大從南到北逐漸加大，市場開發(fā)趨勢多元化。E多層80~110平方米的房型基本售完，而F140平方米大戶型的房源銷售阻力明顯偏大。三房兩廳(面積在130~140平方米之間,約占總戶型的80%)從面積需求角度上看，以面積為100~130平方米的房源需求量大，占總需求的50%；其次面積為100平方米及以下的房源，占總需求的25%；面積為130~150平方米的房源需求約占總需求的20%。就本地項目區(qū)位看，景圓和四季花苑對本案影響較大，且位置、居住氛圍、生活配套都比本案好；根據(jù)樓市板塊看，城西片區(qū)、新北片區(qū)構(gòu)成對本項目片