【正文】 加強對設備的巡視，及時發(fā)現(xiàn)問題，預防事故的發(fā)生。供電、供水、供氣通訊管線及設施完好無損，運行正常，二次供水水箱加蓋，環(huán)境整潔、無二次污染及隱患。12葉代飛工程助理中專學歷，3年以上作經(jīng)驗，熟悉管理處各種設備、設施的日常維護，有較強的溝通協(xié)調能力。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。是否有按規(guī)定進行收費。維修質量的檢查。 電機有無過熱運行時響聲是否正常，曳引機是否漏油。 標示是否齊全。 車道路面是否平坦、積水現(xiàn)象，井蓋是否齊全。配電房檢查內容： 運行電源指示燈是否完好。 控制面板指示燈是否正常，有無報警信號，處于正確位置。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設施、燃氣管道及閥門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設施、電表箱、水表、區(qū)內標識是否正常。 標識及操作工具、滅火器是否齊全、機房是否干凈無雜物。并做好相應的記錄。停車場、棚、建筑小品、雕像等完好無損。其它設施設備：水泵控制箱7臺，位于各水泵房，閘閥114個，位于各泵房消聲止回閥12個，位于各泵房，減壓閥20個，位于各棟槽井，壓力表4個，位于2泵房.設備管理難點：小區(qū)設備分布較廣、分散。工程設備管理方案一、 備設施情況描述公共設施情況描述照明：一、車庫照明燈名稱數(shù)量（個）功率（W）區(qū)域位置平均每天使用時間（小時）備注日光燈74040W一組團車庫1218040W三組團車庫121640W一組團自行車庫242340W二組團自行車庫242840W三組團自行車庫2421540W一組團車庫12二、消防通道日光燈2040W一二組團消防通道121840W二三組團消防通道12三、辦公區(qū)域日光燈2440W管理處辦公室24四、設備房燈日光燈4240W一組團設備房246340W二組團設備房244240W三組團設備房24五、架空層照明大筒燈1387W一組團架空層12反射燈15340W一組團架空層4壁燈3425W一組團架空層12地腳燈2825W一組團架空層4大筒燈2605W二組團架空層12日光燈6025W二組團架空層12地腳燈3825W二組團架空層4大筒燈2107W三組團架空層12日光燈6040W三組團架空層12地腳燈2425W三組團架空層4六、大堂照明大筒燈455WT1T3大堂12小筒燈363WT1T3大堂12小射燈3050WT1T3大堂12大筒燈727W二組團大堂12小筒燈565W二組團大堂12小射燈4050W二組團大堂12大筒燈1367W三組團大堂12小筒燈365W三組團大堂12小射燈3050W三組團大堂12七、樓道照明吸頂燈54625W一組團樓道575625W二組團樓道554625W三組團樓道5八、天臺照明射燈7220W一組團天臺29620W二組團天臺27220W三組團天臺2九、環(huán)境照明高柱燈10120W平臺花園12低柱燈11225W12草坪燈11670W12圍墻壁燈9625W1225100W12供水系統(tǒng)：名稱臺數(shù)功率（KW）位置平均運行時間（小時/每天）備注生活加壓泵23T2天面泵房24小時一用一備23T7天面泵房23T10天面泵房生活給水泵4371泵房2372泵房高區(qū)消防泵237水泵房忽略不計低區(qū)消防泵245噴淋泵237噴淋穩(wěn)壓泵27．5消防栓穩(wěn)壓泵23T2天面泵房23T7天面泵房23T10天面泵房排水系統(tǒng)污水泵62．2TTT3電梯底坑3小時每月82．2TTTT8電梯底坑62．2TTT11電梯底坑82．2二組團地下車庫22．22泵房22．2發(fā)電機房22．21泵房給水：小區(qū)給水管總長度為5175米，其中埋地為1123米，外露4052米，小區(qū)消防給水管總長度約1020600米，其中埋地為1500米，外露為8400米，閘閥井15個。督促和檢查全班人員熱愛本職工作，忠于職守，積極自覺地加強工作責任心。 。序號崗位入職要求現(xiàn)有人數(shù)備注1保安主管熟悉物業(yè)管理行業(yè),有較強的管理能力，2年以上工作經(jīng)驗，具有較強的溝通協(xié)調能力；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，持有物業(yè)管理上崗證。五、安全管理目標安全管理的工作目標內容工作目標工作標準備注消防管理火災發(fā)生率不超過1‰；消防員持證上崗率達到100%；軍事體能合格率達到100%；消防器材配備齊全率達到100%；消防員對消防器材的熟悉使用率達到100%；中控崗對消防報警的處理率達到100%；中控崗對消防設施設備運行故障發(fā)現(xiàn)率達到100%。2．對臨時車：當車輛駛入車庫時，值班員要立正敬禮，幫助車主取出臨時卡（IC卡），同時查看車輛外觀、玻璃等部位有無損傷、劃傷、碰撞等痕跡，若有應及時知會車主，說明車輛現(xiàn)況，待車主確認后，在登記本上做好記錄，并在備注欄注明業(yè)主已確認（詳細寫清車輛的現(xiàn)況，是否知會車主確認），并在交接班時向其他值班員詳細說明。巡邏內容4．在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)可疑人員應上前禮貌盤問，檢查有效證件，經(jīng)確認不是小區(qū)人員，應立即勸其離開，并跟進監(jiān)控處理。對各類來訪人員的操作2．首先立正敬禮，禮貌詢問，由門崗用可視對講聯(lián)系業(yè)主是否同意進入，經(jīng)確認后，在來訪卡上注明來訪時間、來訪人數(shù)、具體去向，然后發(fā)卡讓其進入。二、小區(qū)封閉情況：K地格林小鎮(zhèn)花園小區(qū)采取全封閉式管理，小區(qū)共有2個車出口（一個單行，即東門，一個雙行，即南門）。（2）考核依據(jù)：建立健全的財務制度，并做好月、季、年的財務報表，根據(jù)財力報表來為依據(jù)。（2）考核依據(jù)：建立健全大型及重要機電設備管理制度，制定定期維修、保養(yǎng)計劃，對設備運行情況每60分鐘由專職人員巡視一次，并同時做好巡視記錄，對各類重要機電設備每班填寫運行日記，并進行運行狀況分析，使設備在動態(tài)運行中的隱患得到及時排除，落實以管理處主任全面負責，工程主管質量、技術把關的崗位責任制及工作程序，使各類設備運行、保養(yǎng)及時合理，延長設備使用壽命。二、 客服服務（一）住戶有效投訴率1%以下，有效投訴處理率100% （1）實施措施：按照國家、省、市各項有關規(guī)定作好各項工作，加強與住戶之間的溝通，了解住戶的愿望和要求，滿足住戶的合理需要，定期舉行業(yè)主座談會，及時處理各項投訴，并作好回訪記錄。車輛管理方面?？蛻羟闆r分析：小區(qū)總戶數(shù)為859戶，現(xiàn)已入住為838戶，%。2003年2月獲得深圳市安全文明標兵小區(qū)稱號。安全管理：安全是物業(yè)管理最基本也是最重要的方面，物業(yè)管理只有保證了小區(qū)的安全，才能談改進與創(chuàng)新。管理處一直把安全管理工作作為管理處工作的首要任務和工作核心來抓，保證K地格林小鎮(zhèn)花園的安全，是從上至集團下至公司、管理處的共同目標，目前，管理處利用現(xiàn)有的安防設施，通過人防、技防來進一步鞏固小區(qū)的安全，并根據(jù)公司的要求，擬定了封閉式管理對十四種外來人員的不同管理方法與準入標準，通過保安的門崗、大堂助理及中控室監(jiān)控進行對小區(qū)的外來人員的監(jiān)控做到人員的進出有追溯性的記錄，同時對物品放行也實行百分之百的放行條形式進行監(jiān)控，保證了業(yè)戶的財產(chǎn)安全，通過實行人、車分流方案，改變了車輛在308崗停放造成對小區(qū)車輛管理較為混亂的狀況，把所有的車輛經(jīng)過307崗唯一車輛的進口，通過一系列的安全措施，對小區(qū)的安全管理起到了較好的安全保障。2003年8月通過ISO9001質量體系認證。其中出租有72戶，%。住戶與管理處的關系：通過6月份管理處對小區(qū)住戶發(fā)放問卷調查反映，小區(qū)的絕大部分業(yè)戶對管理處的管理工作都較為滿意，%.從目前情況來看,小區(qū)的業(yè)戶與管理處的關系較為融洽、協(xié)調。（2）考核依據(jù)：全年投訴處理及回訪由專人負責建檔記錄，對上級部門轉來的有效投訴按規(guī)定時間完成，并在完成處理回訪程序后及時將信息反饋給上級轉發(fā)部門或經(jīng)辦人員，定期舉行與業(yè)委會的“月評會”溝通，廣泛征求業(yè)主意見，爭取最大限度地取得業(yè)主及業(yè)委會的支持。（二）路燈完好率100%（1）實施措施：按照ISO9001《公用設施管理》程序文件執(zhí)行，指定專職公用設施管理員，進行維護管理，實行巡查制度，建檔記錄及時維護，由維修主管監(jiān)督，確保路燈完好無損，正常使用。 安全管理方案一、 小區(qū)安全硬件設施描述：1)K地格林小鎮(zhèn)花園監(jiān)控系統(tǒng)共有92個鏡頭，其中門崗出入口和平臺花園9個，架空層10個，大堂10個，電梯口20個，會所4個，通道8個，車庫31個。小區(qū)有人行口4個，分別為南門（307崗）、東門（306崗）、北門（308崗、西北門（309崗）。業(yè)主親朋來訪3．立正敬禮，禮貌詢問，確認是業(yè)主所帶的朋友，即可放行。對可疑人員的操作5．遇有上級檢查時，立正敬禮，并主動匯報巡查巡視情況。而后指引車輛停放在臨時車位上，防止占用私家車位，保證車輛的停放有序、整齊。消防人能熟練使用各消防器材，并能應對各種緊急情況的發(fā)生，監(jiān)控轄區(qū)各系統(tǒng)，特別是消防、車場、電梯監(jiān)視系統(tǒng)的運行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理，保證小區(qū)安全。12主管助理熟悉安全管理,有較強的管理能力,善于發(fā)現(xiàn)各種安全隱患并能想出解決的辦法。 、設施和環(huán)境衛(wèi)生。全面、統(tǒng)一協(xié)調全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊、文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹立良好的形象，嚴格執(zhí)行作息時間制度。排水：小區(qū)排水管總長約4000米，其中埋地為2800米，外露1200米，小區(qū)污水井共13個，分布在一、二、三組團車庫內；雨水井共53個，分布在小區(qū)道路兩旁；天面排水口共23個，分布在T1—T10棟天面。設備技術含量高、人員的總體技術力量薄弱。設備管理重大管理責任事故發(fā)生率達100%。培訓應通過實操、筆試、口試等方式進行考核。 機房照明、通風是否良好，機身地面、各開關器件、柜體是否干凈；電梯轎箱、風扇、各指示燈是否正常。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設施、燃氣管道及閥門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。 配電柜輸出開關是否處于正常狀態(tài)，接線端有無發(fā)熱跡象。 開關斷路器接觸器是否良好，有無異常響聲。五、工作計劃:K地格林小鎮(zhèn)花園2004年維護保養(yǎng)計劃及預算序號維護保養(yǎng)項目維護保養(yǎng)原因預計進行日期預算費用（元）費用來源責任人備注1發(fā)電機組保養(yǎng)正常保養(yǎng)3月、9月1000 管理費方曉斌2水泵保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費方曉斌3配電柜保養(yǎng)正常保養(yǎng)10月份2000管理費方曉斌4干式變壓器保養(yǎng)正常保養(yǎng)9月份1000管理費方曉斌5空調保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1500管理費方曉斌6電梯保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月管理費方曉斌外包7車輛道閘保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月1500管理費方曉斌8防盜監(jiān)控、對講、廣播音響系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費方曉斌9火災自動報警系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費方曉斌10消防系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度管理費方曉斌外包11架空層及大堂玻璃的更換破損更換6月份本體維修基金方曉斌外包12電梯及大堂空調維護加雪種，更換破壞零件12月份管理費方曉斌無法確定13樓層防火門及管道井的維護更換破損的玻璃及損壞的閉門器，門鎖等10月份管理費方曉斌無法確定14小區(qū)照明系統(tǒng)光源更換11月份1200管理費方曉斌15增建公共娛樂康體設施應業(yè)委會要求在會所前臨時停車場1月—2月深圳地產(chǎn)方曉斌無法確定16小區(qū)其它設旆的即時維修 2004年工程維修物資采購計劃序號物資/服務名稱規(guī)格型號物資類別數(shù)量估算金額（元）采購期限