【正文】 加強對設(shè)備的巡視，及時發(fā)現(xiàn)問題，預(yù)防事故的發(fā)生。供電、供水、供氣通訊管線及設(shè)施完好無損，運行正常，二次供水水箱加蓋，環(huán)境整潔、無二次污染及隱患。12葉代飛工程助理中專學(xué)歷，3年以上作經(jīng)驗，熟悉管理處各種設(shè)備、設(shè)施的日常維護，有較強的溝通協(xié)調(diào)能力。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。是否有按規(guī)定進行收費。維修質(zhì)量的檢查。 電機有無過熱運行時響聲是否正常，曳引機是否漏油。 標(biāo)示是否齊全。 車道路面是否平坦、積水現(xiàn)象，井蓋是否齊全。配電房檢查內(nèi)容： 運行電源指示燈是否完好。 控制面板指示燈是否正常，有無報警信號，處于正確位置。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設(shè)施、燃?xì)夤艿兰伴y門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設(shè)施、電表箱、水表、區(qū)內(nèi)標(biāo)識是否正常。 標(biāo)識及操作工具、滅火器是否齊全、機房是否干凈無雜物。并做好相應(yīng)的記錄。停車場、棚、建筑小品、雕像等完好無損。其它設(shè)施設(shè)備：水泵控制箱7臺，位于各水泵房，閘閥114個，位于各泵房消聲止回閥12個，位于各泵房，減壓閥20個，位于各棟槽井，壓力表4個，位于2泵房.設(shè)備管理難點：小區(qū)設(shè)備分布較廣、分散。工程設(shè)備管理方案一、 備設(shè)施情況描述公共設(shè)施情況描述照明：一、車庫照明燈名稱數(shù)量（個）功率（W）區(qū)域位置平均每天使用時間（小時）備注日光燈74040W一組團車庫1218040W三組團車庫121640W一組團自行車庫242340W二組團自行車庫242840W三組團自行車庫2421540W一組團車庫12二、消防通道日光燈2040W一二組團消防通道121840W二三組團消防通道12三、辦公區(qū)域日光燈2440W管理處辦公室24四、設(shè)備房燈日光燈4240W一組團設(shè)備房246340W二組團設(shè)備房244240W三組團設(shè)備房24五、架空層照明大筒燈1387W一組團架空層12反射燈15340W一組團架空層4壁燈3425W一組團架空層12地腳燈2825W一組團架空層4大筒燈2605W二組團架空層12日光燈6025W二組團架空層12地腳燈3825W二組團架空層4大筒燈2107W三組團架空層12日光燈6040W三組團架空層12地腳燈2425W三組團架空層4六、大堂照明大筒燈455WT1T3大堂12小筒燈363WT1T3大堂12小射燈3050WT1T3大堂12大筒燈727W二組團大堂12小筒燈565W二組團大堂12小射燈4050W二組團大堂12大筒燈1367W三組團大堂12小筒燈365W三組團大堂12小射燈3050W三組團大堂12七、樓道照明吸頂燈54625W一組團樓道575625W二組團樓道554625W三組團樓道5八、天臺照明射燈7220W一組團天臺29620W二組團天臺27220W三組團天臺2九、環(huán)境照明高柱燈10120W平臺花園12低柱燈11225W12草坪燈11670W12圍墻壁燈9625W1225100W12供水系統(tǒng)：名稱臺數(shù)功率（KW）位置平均運行時間（小時/每天）備注生活加壓泵23T2天面泵房24小時一用一備23T7天面泵房23T10天面泵房生活給水泵4371泵房2372泵房高區(qū)消防泵237水泵房忽略不計低區(qū)消防泵245噴淋泵237噴淋穩(wěn)壓泵27．5消防栓穩(wěn)壓泵23T2天面泵房23T7天面泵房23T10天面泵房排水系統(tǒng)污水泵62．2TTT3電梯底坑3小時每月82．2TTTT8電梯底坑62．2TTT11電梯底坑82．2二組團地下車庫22．22泵房22．2發(fā)電機房22．21泵房給水：小區(qū)給水管總長度為5175米，其中埋地為1123米，外露4052米，小區(qū)消防給水管總長度約1020600米，其中埋地為1500米，外露為8400米，閘閥井15個。督促和檢查全班人員熱愛本職工作，忠于職守，積極自覺地加強工作責(zé)任心。 。序號崗位入職要求現(xiàn)有人數(shù)備注1保安主管熟悉物業(yè)管理行業(yè),有較強的管理能力，2年以上工作經(jīng)驗，具有較強的溝通協(xié)調(diào)能力；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，持有物業(yè)管理上崗證。五、安全管理目標(biāo)安全管理的工作目標(biāo)內(nèi)容工作目標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)備注消防管理火災(zāi)發(fā)生率不超過1‰；消防員持證上崗率達到100%；軍事體能合格率達到100%；消防器材配備齊全率達到100%；消防員對消防器材的熟悉使用率達到100%；中控崗對消防報警的處理率達到100%；中控崗對消防設(shè)施設(shè)備運行故障發(fā)現(xiàn)率達到100%。2．對臨時車：當(dāng)車輛駛?cè)胲噹鞎r，值班員要立正敬禮，幫助車主取出臨時卡（IC卡），同時查看車輛外觀、玻璃等部位有無損傷、劃傷、碰撞等痕跡，若有應(yīng)及時知會車主，說明車輛現(xiàn)況，待車主確認(rèn)后，在登記本上做好記錄，并在備注欄注明業(yè)主已確認(rèn)（詳細(xì)寫清車輛的現(xiàn)況，是否知會車主確認(rèn)），并在交接班時向其他值班員詳細(xì)說明。巡邏內(nèi)容4．在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)上前禮貌盤問，檢查有效證件，經(jīng)確認(rèn)不是小區(qū)人員，應(yīng)立即勸其離開，并跟進監(jiān)控處理。對各類來訪人員的操作2．首先立正敬禮，禮貌詢問，由門崗用可視對講聯(lián)系業(yè)主是否同意進入，經(jīng)確認(rèn)后，在來訪卡上注明來訪時間、來訪人數(shù)、具體去向，然后發(fā)卡讓其進入。二、小區(qū)封閉情況：K地格林小鎮(zhèn)花園小區(qū)采取全封閉式管理，小區(qū)共有2個車出口（一個單行，即東門，一個雙行，即南門）。（2）考核依據(jù)：建立健全的財務(wù)制度，并做好月、季、年的財務(wù)報表，根據(jù)財力報表來為依據(jù)。（2）考核依據(jù)：建立健全大型及重要機電設(shè)備管理制度，制定定期維修、保養(yǎng)計劃，對設(shè)備運行情況每60分鐘由專職人員巡視一次，并同時做好巡視記錄，對各類重要機電設(shè)備每班填寫運行日記，并進行運行狀況分析，使設(shè)備在動態(tài)運行中的隱患得到及時排除，落實以管理處主任全面負(fù)責(zé)，工程主管質(zhì)量、技術(shù)把關(guān)的崗位責(zé)任制及工作程序，使各類設(shè)備運行、保養(yǎng)及時合理，延長設(shè)備使用壽命。二、 客服服務(wù)（一）住戶有效投訴率1%以下，有效投訴處理率100% （1）實施措施：按照國家、省、市各項有關(guān)規(guī)定作好各項工作，加強與住戶之間的溝通，了解住戶的愿望和要求，滿足住戶的合理需要，定期舉行業(yè)主座談會，及時處理各項投訴，并作好回訪記錄。車輛管理方面?？蛻羟闆r分析：小區(qū)總戶數(shù)為859戶，現(xiàn)已入住為838戶，%。2003年2月獲得深圳市安全文明標(biāo)兵小區(qū)稱號。安全管理：安全是物業(yè)管理最基本也是最重要的方面，物業(yè)管理只有保證了小區(qū)的安全，才能談改進與創(chuàng)新。管理處一直把安全管理工作作為管理處工作的首要任務(wù)和工作核心來抓，保證K地格林小鎮(zhèn)花園的安全，是從上至集團下至公司、管理處的共同目標(biāo)，目前，管理處利用現(xiàn)有的安防設(shè)施，通過人防、技防來進一步鞏固小區(qū)的安全，并根據(jù)公司的要求，擬定了封閉式管理對十四種外來人員的不同管理方法與準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，通過保安的門崗、大堂助理及中控室監(jiān)控進行對小區(qū)的外來人員的監(jiān)控做到人員的進出有追溯性的記錄，同時對物品放行也實行百分之百的放行條形式進行監(jiān)控，保證了業(yè)戶的財產(chǎn)安全，通過實行人、車分流方案，改變了車輛在308崗?fù)７旁斐蓪π^(qū)車輛管理較為混亂的狀況，把所有的車輛經(jīng)過307崗唯一車輛的進口，通過一系列的安全措施，對小區(qū)的安全管理起到了較好的安全保障。2003年8月通過ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證。其中出租有72戶，%。住戶與管理處的關(guān)系：通過6月份管理處對小區(qū)住戶發(fā)放問卷調(diào)查反映，小區(qū)的絕大部分業(yè)戶對管理處的管理工作都較為滿意，%.從目前情況來看,小區(qū)的業(yè)戶與管理處的關(guān)系較為融洽、協(xié)調(diào)。（2）考核依據(jù)：全年投訴處理及回訪由專人負(fù)責(zé)建檔記錄，對上級部門轉(zhuǎn)來的有效投訴按規(guī)定時間完成，并在完成處理回訪程序后及時將信息反饋給上級轉(zhuǎn)發(fā)部門或經(jīng)辦人員，定期舉行與業(yè)委會的“月評會”溝通，廣泛征求業(yè)主意見，爭取最大限度地取得業(yè)主及業(yè)委會的支持。（二）路燈完好率100%（1）實施措施：按照ISO9001《公用設(shè)施管理》程序文件執(zhí)行，指定專職公用設(shè)施管理員，進行維護管理，實行巡查制度，建檔記錄及時維護，由維修主管監(jiān)督，確保路燈完好無損，正常使用。 安全管理方案一、 小區(qū)安全硬件設(shè)施描述：1)K地格林小鎮(zhèn)花園監(jiān)控系統(tǒng)共有92個鏡頭，其中門崗出入口和平臺花園9個，架空層10個，大堂10個，電梯口20個，會所4個，通道8個，車庫31個。小區(qū)有人行口4個，分別為南門（307崗）、東門（306崗）、北門（308崗、西北門（309崗）。業(yè)主親朋來訪3．立正敬禮，禮貌詢問，確認(rèn)是業(yè)主所帶的朋友，即可放行。對可疑人員的操作5．遇有上級檢查時，立正敬禮，并主動匯報巡查巡視情況。而后指引車輛停放在臨時車位上，防止占用私家車位，保證車輛的停放有序、整齊。消防人能熟練使用各消防器材，并能應(yīng)對各種緊急情況的發(fā)生，監(jiān)控轄區(qū)各系統(tǒng)，特別是消防、車場、電梯監(jiān)視系統(tǒng)的運行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理，保證小區(qū)安全。12主管助理熟悉安全管理,有較強的管理能力,善于發(fā)現(xiàn)各種安全隱患并能想出解決的辦法。 、設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生。全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊、文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹立良好的形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息時間制度。排水：小區(qū)排水管總長約4000米，其中埋地為2800米，外露1200米，小區(qū)污水井共13個，分布在一、二、三組團車庫內(nèi)；雨水井共53個，分布在小區(qū)道路兩旁；天面排水口共23個，分布在T1—T10棟天面。設(shè)備技術(shù)含量高、人員的總體技術(shù)力量薄弱。設(shè)備管理重大管理責(zé)任事故發(fā)生率達100%。培訓(xùn)應(yīng)通過實操、筆試、口試等方式進行考核。 機房照明、通風(fēng)是否良好，機身地面、各開關(guān)器件、柜體是否干凈；電梯轎箱、風(fēng)扇、各指示燈是否正常。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設(shè)施、燃?xì)夤艿兰伴y門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。 配電柜輸出開關(guān)是否處于正常狀態(tài)，接線端有無發(fā)熱跡象。 開關(guān)斷路器接觸器是否良好，有無異常響聲。五、工作計劃:K地格林小鎮(zhèn)花園2004年維護保養(yǎng)計劃及預(yù)算序號維護保養(yǎng)項目維護保養(yǎng)原因預(yù)計進行日期預(yù)算費用（元）費用來源責(zé)任人備注1發(fā)電機組保養(yǎng)正常保養(yǎng)3月、9月1000 管理費方曉斌2水泵保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費方曉斌3配電柜保養(yǎng)正常保養(yǎng)10月份2000管理費方曉斌4干式變壓器保養(yǎng)正常保養(yǎng)9月份1000管理費方曉斌5空調(diào)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1500管理費方曉斌6電梯保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月管理費方曉斌外包7車輛道閘保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月1500管理費方曉斌8防盜監(jiān)控、對講、廣播音響系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費方曉斌9火災(zāi)自動報警系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費方曉斌10消防系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度管理費方曉斌外包11架空層及大堂玻璃的更換破損更換6月份本體維修基金方曉斌外包12電梯及大堂空調(diào)維護加雪種，更換破壞零件12月份管理費方曉斌無法確定13樓層防火門及管道井的維護更換破損的玻璃及損壞的閉門器，門鎖等10月份管理費方曉斌無法確定14小區(qū)照明系統(tǒng)光源更換11月份1200管理費方曉斌15增建公共娛樂康體設(shè)施應(yīng)業(yè)委會要求在會所前臨時停車場1月—2月深圳地產(chǎn)方曉斌無法確定16小區(qū)其它設(shè)旆的即時維修 2004年工程維修物資采購計劃序號物資/服務(wù)名稱規(guī)格型號物資類別數(shù)量估算金額（元）采購期限