【正文】 配套公共服務(wù)設(shè)施：其中 [物業(yè)用房] ㎡[業(yè)主委員會辦公用房]25㎡[地下總建筑面積]10520㎡其中[地下車庫建筑面積]7653㎡；[車位分布] 機動停車位259輛其中[地下一層車位] 130個。（三）嚴(yán)格協(xié)議簽訂。針對客戶定位，我們開展了周密的市場調(diào)研，在充分了解合肥物業(yè)管理現(xiàn)狀和未來業(yè)戶、租戶的生活需求基礎(chǔ)上，確立了項目的物業(yè)管理構(gòu)想及物業(yè)服務(wù)定位：我司將現(xiàn)代管理服務(wù)意識與先進(jìn)的管理服務(wù)理念引進(jìn)合肥萬達(dá)廣場管理中，為業(yè)戶創(chuàng)造優(yōu)雅舒適、意境獨特的生活居家環(huán)境，讓其充分感受到物業(yè)公司每時每刻對他們的關(guān)愛，感受到社會文明與進(jìn)步給個人和家庭帶來的溫馨，使他們的居家氛圍具有吸引力、親和力和成功感，使他們的儒雅風(fēng)采得以充分的展現(xiàn)。月以人為核心，以服務(wù)為重點，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽度，增強物業(yè)公司與業(yè)戶的友好關(guān)系。4) 建立急救、火警、暴雨、突發(fā)性斷電斷水、煤氣泄漏、治安刑事案件等突發(fā)性重大事件的處理規(guī)程和應(yīng)急預(yù)案，定期組織員工培訓(xùn)及演練，確保處理突發(fā)事件時決策果斷、方法得當(dāng)、組織有序。1. 承諾目標(biāo)序號承諾內(nèi)容指標(biāo)1垃圾處理分類率≥95%日產(chǎn)日清≥95%2管理固體物質(zhì)處理分類率≥99%3污水處理合格率100%4低毒農(nóng)藥化肥、清潔劑使用率100%合格率100%5廢棄零部件處理回收率≥98%處置率≥98%6廢機油、潤滑處理回收率≥98%處置率≥98%7對供方監(jiān)督及施加影響≥98%2. 保證措施1) 設(shè)置分類垃圾桶，每天定時清理垃圾。（6） 審批、簽發(fā)來往函件。3) 文員4) 客服助理：（1） 掌握小區(qū)、會所全面管理工作進(jìn)展情況，按時按質(zhì)做好各類專業(yè)報表工作。對交通、人流控制提出意見予客戶服務(wù)中心經(jīng)理參考。9) 商管員：10) 消防監(jiān)控員：（1） 在中控室負(fù)責(zé)當(dāng)班必須集中精神，監(jiān)視及觀察小區(qū)內(nèi)的情況，不得閑談、脫崗，打瞌睡等一切不當(dāng)行為。（5） 保持崗?fù)?nèi)的清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁吸煙，做好工作記錄及交接班記錄。b) 審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差及時修正。根據(jù)項目開發(fā)各階段的工作重點的不同，我公司將委派相對應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。二、 工作內(nèi)容(一) 按照公司《崗位任職資格》要求，招聘項目部各崗位員工，確保于2009年10月1日前到崗。 收集各設(shè)備作業(yè)說明書、作業(yè)指導(dǎo)書、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)說明書等，有組織地補充完善各系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書和操作手冊，必要時在相關(guān)崗位上墻。(四) 由保潔公司集中人力對房屋進(jìn)行清掃。將會議室開辟專門的業(yè)主等待休息區(qū)提供咖啡、茶水、水果等，并安排專人接待業(yè)主，解答業(yè)主提出的各種問題。于是便會有拆除承重墻等嚴(yán)重影響房屋質(zhì)量的事件發(fā)生。(二) 設(shè)立違章處理中心：管理處成立違章裝修處理中心，對巡視員提交的停工通知單，組織人員進(jìn)行快速處理。 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題；216。 發(fā)電機及水泵等機電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；216。 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 外墻面起鼓脫落的修補；216。 日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；178。 公用地面的維修改造；216。 安全，正常使用178。 消防栓維修操作規(guī)程；216。 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；216。 消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；178。 設(shè)施完好，整潔有序，無破損；監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)(六) 公共設(shè)施定期維修計劃及實施效果序號類別項目定期維修計劃定期維修方案1區(qū)內(nèi)道路砼路面216。 每年全面維修完善一次。 每月清潔標(biāo)識一次，并對標(biāo)識安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)一次；216。 回訪人員需按回訪記錄本上的問題通過電話對業(yè)主進(jìn)行回訪，并將回訪時間及回訪人員的姓名登記清楚。3) 建立健全消防安全作業(yè)制度，督促執(zhí)行落實。5. 安排隱蔽崗，加強對小區(qū)內(nèi)外部特殊位置，如花園廣場、商鋪、地下室等的防范，掃除盲點和死點。(一) 交通管理設(shè)想停車場的合理使用以及車輛的管理都是貼近業(yè)主的具體問題。安管員按管轄區(qū)內(nèi)各路段的交通設(shè)施要求，對轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行規(guī)范停放及行駛管理，安管員必須按交通管理的正規(guī)指揮方法指揮。6) 指導(dǎo)行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。2) 安管部主管對班組長報告的交通標(biāo)識的損壞進(jìn)行核實，并按《報修管理規(guī)程》處理。打藥后一周蟲害消失三. 管理制度與措施1. 保潔管理本項目環(huán)境衛(wèi)生清潔工作擬委托專業(yè)保潔公司負(fù)責(zé)，專營公司具有服務(wù)技術(shù)專業(yè)，清潔設(shè)備專業(yè)，管理資源集中等優(yōu)勢，聘請專業(yè)的清潔綠化公司對小區(qū)進(jìn)行專業(yè)服務(wù)，從而保證清潔綠化服務(wù)的質(zhì)量。 根據(jù)不同的植物制定相對應(yīng)的養(yǎng)護(hù)措施。216。這種“清潔無干擾”的環(huán)境管理服務(wù)方式，讓客戶在寧靜中享受清新愉悅的環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的真實體現(xiàn)。 對車輛行駛、停放的管理工作進(jìn)行監(jiān)督。5) 對轄區(qū)出租的士進(jìn)行管理：216。交通設(shè)施的維護(hù)包括路牙、路面的完好，交通標(biāo)識的維護(hù)和完善。護(hù)管工作中，不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關(guān)的法律、法規(guī)。2. 各固定崗、流動崗、隱蔽崗、智能監(jiān)控中心在24小時監(jiān)督狀態(tài)下，認(rèn)真做好工作記錄，密切掌握安全資料。3) 宣傳消防安全知識，推廣消防社會化。2. 立刻與工程部聯(lián)系，說清故障、具體方位，并填寫派工單；3. 報修需登記在工程維修統(tǒng)計本上；4. 工程人員來時，讓其在維修人員一欄簽名，把派工單轉(zhuǎn)交工程人員。雕塑小品5消防設(shè)施排水管網(wǎng)排水管216。 每季度清理溝內(nèi)雜物一次；216。 確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用。 園林工作標(biāo)準(zhǔn)；178。 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；216。 公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程178。 每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。 每年對消防栓油漆一次，并將消防帶晾曬一次；178。 每季度檢查一次導(dǎo)軌安全鉗工作情況；178。 每年對屋面防水層檢修一次；每四年翻新更換老化部分。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修；7公共通道門 廳樓梯間216。 各項安全裝置的維護(hù)；216。堅持?？顚Ｓ?，按規(guī)定公布收支賬目，接受市房管局主管部門和業(yè)主委員會的監(jiān)督或業(yè)主查詢。(三) 與裝修隊的合同管理任何裝修施工單位承攬業(yè)務(wù)，必須提交加蓋單位公章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，并與管理處簽訂管理合同，交納一定數(shù)額的押金，接受管理處的管理。(三) 為了減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，使業(yè)主能夠享受輕松、愜意的生活，在業(yè)主裝修結(jié)束后，協(xié)助業(yè)主尋找專業(yè)的家政公司提供有償開荒保潔服務(wù)，主要包括門窗玻璃清潔、地面清潔、瓷磚墻面清潔、廚具潔具清潔等。(四) 室內(nèi)環(huán)境布置：在室內(nèi)擺放花籃、盆景等，裝點美化環(huán)境，給業(yè)主以隆重、喜慶的感覺。一、 入住準(zhǔn)備：(一) 根據(jù)小區(qū)管理需要，編寫《業(yè)主手冊》、《裝飾裝修協(xié)議書》、《安全責(zé)任書》、《停車場管理協(xié)議書》及業(yè)主入住時需要填寫的《業(yè)主基本情況登記表》、《居住人口情況登記表》等表格。 各責(zé)任區(qū)、現(xiàn)場標(biāo)識制作，各崗制度、規(guī)程上墻。2. 配套1) 室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；2) 各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響；3) 各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)；4) 各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗；5) 室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；6) 智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟性。主要內(nèi)容有：新員工入司培訓(xùn)，管理人員基本技能培訓(xùn)，工程、秩序維護(hù)、保潔、服務(wù)人員基本技能培訓(xùn)。（5） 制定工程部預(yù)算。11) 門崗（1） 負(fù)責(zé)維持各出入口的秩序，保證通暢。（8） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。（3） 編訂員工值班巡視內(nèi)容、措施。（6） 負(fù)責(zé)整個清潔部的員工監(jiān)管工作。（2） 審定所有管理制度及檢查制度的執(zhí)行。1. 承諾目標(biāo)序號承諾內(nèi)容指標(biāo)1設(shè)備設(shè)施運行運行率≥95%2設(shè)備設(shè)施維修及時率≥98%2. 保證措施1) 制定設(shè)施設(shè)備運行、維護(hù)規(guī)程，確定設(shè)備責(zé)任人，建立定期巡檢制度。2) 顧客書面申訴、建議、咨詢等，由客戶服務(wù)中心每日開啟業(yè)戶意見箱，對業(yè)戶的書面意見應(yīng)在七日內(nèi)予以書面回復(fù)或上門回訪。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到客戶服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。物業(yè)公司：福建誠信物業(yè)管理有限公司開 發(fā) 商：合肥海祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司圣大國際物業(yè)類別： 高層住宅及公寓項目特色： 依河而建建筑類別：框架裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：三、樓宇戶外廣告控制如何控制D區(qū)底商戶外廣告也將是影響項目物業(yè)管理品質(zhì)的重要因素，需提前合理規(guī)劃。（二）規(guī)范商業(yè)門店的裝修。我們擬采取以下措施協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系。我們將全方位為業(yè)戶提供多項有償特約服務(wù)，既服務(wù)于業(yè)戶，又增加了收入。2008年5月1日在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2008 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展?？蛻舴?wù)中心收到維修服務(wù)回單后當(dāng)月內(nèi)進(jìn)行回訪。3) 依照相關(guān)法規(guī)規(guī)定測算公共水電費，公開分?jǐn)偡桨浮?) 萬達(dá)項目管理部擬開展的社區(qū)文化活動舉例：假期興趣班、夏令營，文化藝術(shù)系列沙龍活動、書友會等。（3） 全面負(fù)責(zé)審核租戶、業(yè)主二次裝修的進(jìn)場、退場手續(xù)及日常監(jiān)督管理工作。（9） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。（5） 負(fù)責(zé)公共區(qū)域消防器材標(biāo)志的保養(yǎng)維護(hù)工作。（8） 愛護(hù)本崗位上的各種設(shè)備和器材。以最低的費用開支保持小區(qū)機電設(shè)備管理的高格調(diào)水準(zhǔn)。整個培訓(xùn)是一個不斷學(xué)習(xí)、持續(xù)改進(jìn)的過程。8. 物業(yè)管理市場調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務(wù)措施。216。(七) 成品保護(hù)方案，物業(yè)成品包括房屋本體、道路、綠化景觀、設(shè)施設(shè)備等，管理處通過標(biāo)識、管理制度與措施、宣傳等途徑對接管驗收后至小區(qū)集中裝修期結(jié)束的重要階段落實成品保護(hù)方案，尤其需考慮分期交付情況下的成品保護(hù)。為了營造熱烈、喜慶的氣氛，對小區(qū)及入住現(xiàn)場進(jìn)行環(huán)境布置：(一) 外部環(huán)境布置：在車輛入口門懸掛條幅，在小區(qū)圍欄及小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)插彩旗，營造熱烈氣氛。業(yè)主如需委托鑰匙，要填寫《鑰匙委托書》。(二) 合同管理與業(yè)主的合同管理：我們將在業(yè)主規(guī)約以及本物業(yè)裝修管理規(guī)定中明確裝修應(yīng)遵循的規(guī)則和施工條件，并附平面圖和智能系統(tǒng)布線圖。 根據(jù)建筑物的新、舊程度以及使用期特點，基金在保證房屋本體以及住宅區(qū)公共設(shè)施的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入為出”的原則，前三年的運作過程中，應(yīng)節(jié)制使用。 曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；216。 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修；216。 每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，注意白蟻侵害，地基沉降、外力損壞等引起損害；178。 電腦控制板等的維護(hù)檢測；178。 疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；216。 管道堵塞、破裂；216。 %4水電設(shè)備216。 排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；216。 無缺損，少污積；178。 無脫落；216。 對于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。216。 對系統(tǒng)的設(shè)施，設(shè)備性能及連接運行輸，顯示情況進(jìn)行月、季檢和年檢。1. 管理模式：1) 設(shè)立三級人員管理制度，維修工、安管員為消防責(zé)任人；經(jīng)理為主管；公司總經(jīng)理監(jiān)督指導(dǎo)。并配備隱蔽崗對小區(qū)重點部位，死點、盲點進(jìn)行特別監(jiān)控。班長的選配是護(hù)管工作的重要一環(huán)。3. 停車場統(tǒng)一管理，停車位合理使用。3) 巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時通知車主。2) 項目經(jīng)理對交通管理方案（計劃）的可行性進(jìn)行審批：216。 免費車位：免于收費，主要是特種車輛及臨時停車不超過15分鐘。養(yǎng)護(hù)是針對植物本身的養(yǎng)護(hù)，是一門科學(xué)；而管理則是一門藝術(shù)，通過與社區(qū)文化相結(jié)合，開展綠化教育、愛我家園、樹木認(rèn)養(yǎng)等活動，以文化來管理，做好綠化管理。178。在管理過程中強調(diào)建立“雙重管理”機制，管理處主要對清潔工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、管理，管理過程中擬采取以下措施：（1） 環(huán)境主管具體負(fù)責(zé)對本專業(yè)外包單位服務(wù)的跟蹤、檢查，并每月提交外包單位服務(wù)質(zhì)量檢查評估表，作為支付外包服務(wù)費的依據(jù)。5. 保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞1) 交通設(shè)施的管理，除安全班長進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項內(nèi)容納入當(dāng)值安全的責(zé)任范圍；2) 對有意或過失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，按公司《行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程》進(jìn)行處罰或令其賠償。 小車、中巴等車輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的黃線內(nèi)停放；216。具體工作時按《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的要求執(zhí)行。1. 合理制定車輛流向。1. 切實抓好安管員的思想教育工作，按章辦事，了解其思想狀況，解決實際困難。6) 確保消防通道、架空層、地下車庫等消防薄弱點，無雜物堆放、堵塞或被占用。請問您有時間嗎？我們做一下回訪。由工程部組織實施。 春、夏季各補換3%6%綠地一次，樹木春夏各補一次，每次3%；216。 路面翻新面積應(yīng)控制在每年1‰以內(nèi)，其它控制每年5‰以內(nèi)，逐年遞增10%。 消防設(shè)施正常有效；室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標(biāo)識導(dǎo)示標(biāo)識牌216。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井排洪溝216。 靈敏，準(zhǔn)確報警178。 外墻面修繕作業(yè)規(guī)程；178。 每半年對公共地面進(jìn)行維護(hù)一次；178。 每年檢修一次發(fā)電機設(shè)備，年檢電源切換及自動保護(hù)裝置。 每兩年對較大面積的滲漏外墻，應(yīng)局部翻新，防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面，并清洗一次；178。 管道堵塞、破裂；216。由工程部組織實施；5公用照明216。 外墻面起鼓脫落；216。為此，萬達(dá)物業(yè)為合肥萬達(dá)廣場建立一套行之有效物業(yè)養(yǎng)護(hù)計劃和措施。(二) 編制《裝修手冊》，將裝修備案、核準(zhǔn)，小區(qū)對裝修的統(tǒng)一要求、裝修的注意事項等內(nèi)容告知業(yè)主。(二) 簽署文件：業(yè)主填寫《業(yè)主情況登記表》、《居住人口登記表》，收照片、身份證復(fù)印件。加緊系統(tǒng)調(diào)試，確保業(yè)主