【正文】 區(qū)內(nèi)部開放空間及建筑輪廓應(yīng)組織照明系統(tǒng)，但不應(yīng)過渡裝飾或過于夸張，應(yīng)符合街區(qū)整體氣氛，達(dá)到親切宜人的效果。污水經(jīng)二級生物處理后排入經(jīng)四路φ600mm市政污水管。會產(chǎn)生不可避免噪聲的作業(yè)，應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)施工，盡量減少對周圍環(huán)境的影響。表4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 項目建筑面積（m2）單價（元／m2）金額（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費31700建筑安裝工程費某的建筑多為框剪結(jié)構(gòu)，少量為框架結(jié)構(gòu),且具有一定的造型要求。表8 其他費用估算表序號收費項目依據(jù)數(shù)量（萬元）取費標(biāo)準(zhǔn)（‰）金額（萬元）1建設(shè)工程標(biāo)底編制費蘇價工字（1997）60號2建設(shè)工程標(biāo)底審核費寧價房字（94）114號3建設(shè)工程招標(biāo)管理費寧價房字（99）120號4建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費寧價房［2001］330號5建筑施工安全監(jiān)督管理費蘇價服（2002）328號6工程監(jiān)理費　8　合計　　　1不可預(yù)見費以上1～，根據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項目的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算其費率為2%。對該投資方案進(jìn)行不確定性分析的目的就是為了有效地把握和控制風(fēng)險。建議：加快漢府街項目的概念規(guī)劃設(shè)計方案的進(jìn)行，通過最佳方案，統(tǒng)一規(guī)劃部門的設(shè)計條件和項目業(yè)主的設(shè)計思想及要求的差異，合理統(tǒng)一利用規(guī)劃用地，讓最佳方案盡快通過審批。（4）注重項目開發(fā)、經(jīng)營過程中的整體性、層次性，注重項目的前期策劃工作、規(guī)劃設(shè)計工作，減少失誤的可能性。則: I季=%，I年=8%時NPV=0因為FNPV0,則從財務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此方案是可行的。開發(fā)期稅費見表7。某市規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計要點及項目的初步方案。風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用涂膠帆布軟管，通風(fēng)系統(tǒng)的送風(fēng)及排風(fēng)機(jī)總風(fēng)管上裝消聲器。辦公及商鋪中的餐飲產(chǎn)生的污染源，主要為各類固體廢棄物、污水、燃油鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)房、廚房煙氣、屋內(nèi)廢氣、各種設(shè)備、汽車噪聲和汽車尾氣。綠化應(yīng)注意樹種的選擇和植物的搭配，并注意隨季節(jié)的變化配置樹種，營造不同季節(jié)的不同綠化景觀。地下空間利用建議漢府街長途汽車站的土地成本、拆遷費較高，由于項目采用市場運作的方式進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益決定了項目運作的可行性。根據(jù)《梅園新村歷史街區(qū)保護(hù)與利用規(guī)劃》，該項目在規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)符合下列要求：①梅園新村歷史街區(qū)內(nèi)的歷史建筑及整體風(fēng)貌以保護(hù)原貌為主，應(yīng)按照本次規(guī)劃中保護(hù)規(guī)劃及其它相關(guān)規(guī)劃的要求予以保護(hù)，并延續(xù)歷史街區(qū)核心地段內(nèi)部分的居住功能。玄武區(qū)珠江路219231號綜合樓珠江路綜合樓位于珠江路2 1 9—23 l號。 銷售單價分析 價格在7000－8000元/m2之間的銷售面積及銷售套數(shù)所占比例最多，這反映了辦公用房市場上最主流的價格段?！拔磥沓恰笨偨ㄖ娣e約58000平方米，由華東地區(qū)最大的3C數(shù)碼綜合商城－未來城長盛大廈地上13層、地下2層，總建筑面積為14000平方米。由于本項目距離新街口商圈較近，受到其輻射作用的影響較大，這對于商鋪的開發(fā)是十分有利的因素。自2000年以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速始終保持在兩位數(shù)以上。從區(qū)位上分析，在該項目地塊上進(jìn)行類似于上海新天地模式的開發(fā)利用是有條件的，其區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，表現(xiàn)在如下方面：1)位于某市黃金旅游景點總統(tǒng)府、梅園新村歷史街區(qū)附近，旅游的人流量能夠得到保證。對地段內(nèi)其它建筑的建設(shè)活動以維修、整治、內(nèi)部更新改造為主，建筑外觀造型、體量、色彩等應(yīng)保持傳統(tǒng)風(fēng)貌，層數(shù)控制在2—3層，高度在10米以內(nèi)。地塊北面：東箭道住宅小區(qū) 項目建設(shè)背景該地塊座落玄武區(qū)長江路文化一條街，緊鄰總統(tǒng)府，加之周圍大行宮CBD商圈剛剛崛起，“某1912”時尚酒吧區(qū)近在咫尺，未來這里將成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、人氣興旺的城市新商業(yè)、娛樂、休閑區(qū)。區(qū)域內(nèi)有著名的鐘山風(fēng)景區(qū)和玄武湖風(fēng)光帶，具有融山、水、城、林于一體的獨特風(fēng)貌，綠化覆蓋率達(dá)58%以上。長江路文化街概況從城市沒計的角度，規(guī)劃部門提出長江路文化街“一線、五點、一片”的空間結(jié)構(gòu)，其中“一片”即指梅園新村歷史風(fēng)貌區(qū)，并提出了該片城市設(shè)計的要點如保護(hù)原有街道、樹木和建筑特點：限制車輛、倡導(dǎo)步行等。 可行性研究報告編制的依據(jù)某市規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點（城中20050124JY01）；國家有關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)范與準(zhǔn)則；項目用地范圍紅線圖及外部條件規(guī)劃圖；項目總平面圖；建設(shè)單位對本項目建設(shè)情況的說明及其他有關(guān)材料。圖21 2004年某分產(chǎn)業(yè)GDP情況外商直接投資金額逐年上升，為某帶來了大量的新增房地產(chǎn)需求某資源豐富，投資環(huán)境良好，是外資在國內(nèi)的集聚高地城市之一。而商圈的形成及地位的鞏固，需要有大量的人氣與配套氛圍，以及更重要的歷史積累；對于漢府街地區(qū)而言，周圍商業(yè)環(huán)境與氛圍濃郁，作為未來主要的人口聚居區(qū)和CBD核心區(qū)，商業(yè)配套的需求量是毋庸置疑的。雄獅國際大廈地處珠江路電子一條街的核心地段，位于雄獅電子商城與玄武區(qū)政府之間，是珠江路商貿(mào)活動最為密集的區(qū)域，大廈前面人潮涌動，川流不息，實乃珠江路上的一塊風(fēng)水寶地。 本項目商業(yè)用房價格預(yù)測根據(jù)商業(yè)用房市場分析預(yù)測，其銷售均價分別為：一層商業(yè)用房：（元/ m2）二層商業(yè)用房：（元/ m2）三層商業(yè)用房：（元/ m2）地下商業(yè)用房：（元/ m2） 辦公用房市場分析 辦公用房市場分析某的城中寫字樓目前可以分為三大板塊：第一板塊便是新街口—大行宮—長江路一帶，是某寫字樓最集中的地帶，國際化集團(tuán)公司在某的首選辦公地點。隨著小型企業(yè)的成長預(yù)期以及辦公用房市場的產(chǎn)品線逐漸豐富，這種過小面積的產(chǎn)品需求會有所減少（轉(zhuǎn)移到自由分割或較大面積的寫字樓、或者轉(zhuǎn)移到辦公用房租賃市場中去）。天星?翠瑯天星?翠瑯地段優(yōu)越，是湖南路附近目前為止唯一的精裝修寫字樓，面積配比合理從40—100不等。建設(shè)時應(yīng)充分利用歷史文化資源，協(xié)調(diào)好新舊建筑之間、歷史建筑與現(xiàn)代建筑之間的關(guān)系。 建筑設(shè)計的要求建筑設(shè)計的特點：（1）標(biāo)志性：充分體現(xiàn)民國建筑風(fēng)格的標(biāo)志性特色，充分體現(xiàn)長江路“文化一條街”的建筑特色，體現(xiàn)城區(qū)中心高檔商業(yè)、商務(wù)辦公、休閑街區(qū)的標(biāo)志性特征。照明方式的選擇有：路燈、園林燈、高桿燈、建筑立面照明、噴泉及水池照明、廣告燈箱、商業(yè)櫥窗、街道信號燈，各種店招、街道地名、霓虹燈等。二級生物處理采用地埋式污水處理構(gòu)筑物，設(shè)在室外草坪下。 節(jié)能根據(jù)項目對能源供應(yīng)質(zhì)量要求高和耗能強(qiáng)度分布不均勻的特點，采取的主要節(jié)能措施有：選用高性能低能耗產(chǎn)品（包括動力機(jī)械照明燈具、炊事爐具等）。參照某市新近竣工的同類建筑物的建筑安裝造價以及造價指數(shù)，對本項目的建筑安裝工程費進(jìn)行估算。不可預(yù)見費為：2%＝。 敏感性分析漢府街項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。逐步落實項目建設(shè)的技術(shù)，管理組織體系、組織有經(jīng)驗、有能力、有水平的各專業(yè)人才，直接參與從項目前期、工程設(shè)計、施工到竣工驗收、物業(yè)管理；參與項目營銷策劃、招商與銷售；參與項目投資控制與管理全過程的實施，使某項目從一開始就進(jìn)入科學(xué)化、系統(tǒng)化、程序化的管理狀態(tài)。（3）處理好與當(dāng)?shù)卣?、原有居民、單位的協(xié)調(diào)工作，一方面保證項目對環(huán)境、社會的影響降到最小，另一方面保證項目能夠在建設(shè)期內(nèi)不受其他意外事件干擾，順利完成建設(shè)任務(wù)。資本金財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR),設(shè)投資者可接受的最低收益率為8%,用不同的I值進(jìn)行計算,計算資本金的財務(wù)內(nèi)部收益率如下:(1)當(dāng)I季=%時,NPV1= (2)當(dāng)I季=%時NPV2=插入法得:FIRR（季度）=%+[(+)(%%)] =%+%=%FIRR年＝[(1+FIRR季)41]100%FIRR（年）=%＞MARR=8%所以,從財務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此方案是可行的.(FNPV)財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最底可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率,將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。則銷售費用為：33440%＝836萬元開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費是指房地產(chǎn)項目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定、國家或擬投資項目所在地城市的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費用。具體實施進(jìn)度計劃如圖61所示： 第七章 財務(wù)效益測算 項目投資估算國家建設(shè)部2000年9月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》；國家及某對房地產(chǎn)開發(fā)項目費用取定的相關(guān)文件。設(shè)備產(chǎn)生的噪聲通過以下辦法減振降噪：溴化鋰?yán)渌畽C(jī)組、防排煙風(fēng)機(jī)、水泵等設(shè)備采用減振臺座、彈簧減振器或橡膠減振墊。、項目主要污染源本項目建設(shè)期間及竣工經(jīng)營后可能產(chǎn)生的污染源有：施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。廣場鋪裝應(yīng)與綠化和生活設(shè)施相結(jié)合，滿足人性化需要。建筑空間建議整個建筑群基本為36M36M或者36M39M體量，1至3層采用大空間，這部分空間可以作為商業(yè)或者展示空間使用；在高度上3層的體量可以在內(nèi)部形成挑高中庭以及同高展示大廳等多種空間形式，4至5層為進(jìn)深12M的帶型辦公空間，保證每個辦公空間的使用效率。力求營造一種融合歷史與現(xiàn)在、民族與世界、城市與自然、時尚與傳統(tǒng)等多元化因素在一起的高檔休閑場所以及辦公總部空間。銷售價格：均價13054元/平方米。項目自去年底公開至今行情已由9000元／平方米上升到起售價13000元／平方米以上，且以整層銷售為主，這也說明某高檔商務(wù)樓群的開發(fā)具備不可估量的市場前景。未來城位于珠江路與太平北路交匯口，華東IT第一商圈核心地帶，北臨珠江路，南沿秦淮河，東起太平橋，西至太平北路，項目全長450米，橫跨珠江路中段半條街，是珠江路