【正文】 地面積14000平方米,建設用地面積13400平方米,其它代征用地600平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公。該地段位于長江路文化一條街，周邊歷史遺跡、文化設施十分豐富。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，風光秀麗，是諸多名勝古跡薈萃之地，如中山陵、明孝陵、明故宮等各級文物保護點72處，是某旅游景點最集中的地區(qū)之一。自公元229年孫權遷都建鄴開始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉及南朝宋、齊、梁、陳六朝宮闕御苑所在地，明朝初期的紫禁城、明太祖朱元璋的陵寢明孝陵、清朝太平天國的天王府、近代孫中山的臨時大總統(tǒng)府以及中山陵等名勝均在區(qū)域范圍內(nèi)。 梅園新村歷史街區(qū)周邊關系圖梅園新村歷史街區(qū)保護范圍內(nèi)的建設應以取得與核心地段協(xié)調(diào)統(tǒng)一的環(huán)境風貌為原則。規(guī)劃要求保護梅園新村歷史街區(qū)核心地段的傳統(tǒng)建筑、構筑物、道路街巷所共同構成的傳統(tǒng)風貌。清理地段內(nèi)違章搭建的建筑物，構筑物，恢復原有院落、街巷格局。此次長江路文化街規(guī)劃中初步提出了借鑒上海“新天地”改造的成功范例，利用梅園新村民國時代的二三層住宅，改建置換成一組融展覽、簡餐、酒吧、藝術沙龍為一體的中西文化休閑娛樂用地的規(guī)劃構想。中國加入國際世貿(mào)組織以后，某市政府加大招商引資的力度，每年大批海內(nèi)外企業(yè)、實業(yè)、超市紛紛落戶聚集某，紛紛尋求投資、商貿(mào)、商務的環(huán)境和優(yōu)雅的居所。為了更好的保護文物和建設街區(qū)風貌，同時為該地段注入新的活力，必須探索一種適合該地段特點的模式，以實現(xiàn)保護與利用雙贏。3)距離商業(yè)中心新街口較近，商業(yè)開發(fā)的優(yōu)勢明顯。 可行性研究報告主要結論及建議、主要結論隨著經(jīng)濟運行總體態(tài)勢的改善以及國家出臺的擴大內(nèi)需、投資拉動等一系列政策的作用，社會對房地產(chǎn)的總需求呈上升勢頭。從財務指標看，該項目的投資開發(fā)的潛力較大，具體指標如下：1項目投資總額2貸款總額3自有資金總額4銷售總收入5資本金財務內(nèi)部收益率%6稅后利潤7資本金動態(tài)投資回收期8投資利潤率%9自有資金利潤率%、問題和建議（1）根據(jù)梅園新村歷史街區(qū)規(guī)劃的引導，合理利用范圍內(nèi)的建筑、街道、公共開放空間及環(huán)境的建設，以保證該街區(qū)的空間環(huán)境品質(zhì)與歷史街區(qū)風貌相匹配，有效滿足高檔文化休閑區(qū)的建設要求，啟發(fā)開發(fā)商、策劃人員、規(guī)劃設計者了解、認識各地快、周邊地塊以及與整個城市空間環(huán)境的關系，為開發(fā)商、策劃人員等提供用地的周邊環(huán)境及其發(fā)展?jié)摿Φ姆治?，同時引導建筑師在整體規(guī)劃設計概念框架的前提下更好的發(fā)揮各自的創(chuàng)意、鼓勵多樣性的統(tǒng)—。加強營銷策劃，凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、交通便利、距離核心商圈近等優(yōu)勢條件，使項目能夠在預售階段就取得好的業(yè)績。經(jīng)濟的發(fā)展，背后是投資的增加，大量企事業(yè)單位增加投資的同時，對房地產(chǎn)物業(yè)的需求也在增加。外商直接投資在帶來資金、大量就業(yè)機會的同時，也為城市吸引來了許多新增人口，由企業(yè)及個人而產(chǎn)生的對辦公物業(yè)及住宅需求大大增加。（2） 商業(yè)用房和辦公樓開工面積比例從施工情況來看：，%，商業(yè)項目一季度沒有項目開工，%，和投資額相吻合。新街口、湖南路和夫子廟是某的三大商業(yè)圈，其中前兩個商圈的銷售額占三商圈總銷售額的近九成。商業(yè)物業(yè)的整體上市面積少；從上市面積的板塊分布來看，城中版塊商鋪面積的上市量僅次于河西，且主要集中在新街口、湖南路、珠江路附近，說明城中版塊存在一定的市場空間與機會點，可以加以利用。因此，該項目的初步定位，應以文化商業(yè)、休閑商業(yè)為符合該區(qū)域現(xiàn)狀需求及未來發(fā)展之最佳選擇。緊鄰新街口商圈卻無交通擁堵之憂，更享長江路人文與商業(yè)并重的尊崇地位，見證企業(yè)非凡實力。交通便捷，268等多條線路直達，地鐵一號線新街口站咫尺之遙。智能化配置齊全，滿足企業(yè)中長期需求。大廈占地面積5200平方米，總建筑面積21650平方米，地上部分10層，地下1層，總高度為50米，根據(jù)每一層的功能定位，將賣場部分隔成面積不等的產(chǎn)權商鋪，供各種需要的經(jīng)營及投資者自由選擇。面積從57平方到130平方不等，價格6500—7000元/平方米。未來城賽博數(shù)碼廣場商業(yè)用房項目占地面積19890平方米，建筑面積58000平方米，2003年9月20日開工，商住小高層，共9層，69層為單身公寓，有地下層。賽博數(shù)碼廣場面積達35000平方米，是整體項目的重中之重，以前瞻性的建筑設計規(guī)劃、領先市場的業(yè)態(tài)資源整合頃力打造珠江路核心上圈的地標性商城，勢必形成新珠江路標志性的IT物流、信息流中心。代表樓盤有金鷹、商茂、華泰、德基大廈以及在建的置地廣場、新世紀廣場、長發(fā)CFC等。 伴隨著商務市場的回暖，諸多城中高端寫字樓及商用項目已陸續(xù)“聞風”啟動，某國際金融中心久未建成項目終于封頂，以220米的高度超過商茂百貨，成為新街口的第一高樓，很多項目的復建，反映了市場信心正在逐漸恢復加強。9月份上市的置地廣場目前客戶已經(jīng)積累了大半，預訂買家多為有實力企業(yè)和跨國公司。 銷售總價分析 總價在50100萬元成交面積所占比例最高，其次為100－150萬之間，這一部分成交面積的比例最高，亦證明某辦公用房市場主要的需求來自于中小型企業(yè)和成長型企業(yè)。 圖211 2005年一季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計 二級地辦公用房銷售情況對二級商業(yè)用地、長江路附近在售的辦公用房典型案例進行深入調(diào)研，對這些項目的銷售價格與銷售情況歸納如下：置地廣場辦公用房置地廣場位于某市洪武北路55號，地處新街口商貿(mào)圈、洪武路金融圈、長江路文化圈三圈合一的黃金交匯處，總占地面積為7635平方米 , ，建筑密度21%。 ,，建筑密度21%。主打套型為338平米、340平米、560平米、599平米、1338平米、1838平米。建設規(guī)模5300平方米。配有一個立體停車庫，停車位充足。銷售價格：銷售均價每平方米8768元，地下停車位每個200000元。是餐飲、酒吧、集散、休閑、娛樂、辦公為一體的理想商業(yè)文化街區(qū)。②在保證歷史文脈連續(xù)的前提下，賦予梅園新村以新的場所認同感，創(chuàng)造獨特的區(qū)位特色和鮮明的城市意象，即是—處高檔休閑文化場所。⑤營造街區(qū)內(nèi)的步行環(huán)境。 某項目的功能定位漢府街項目的規(guī)劃功能定位為：通過各種現(xiàn)代建筑元素的體現(xiàn)，通過已有的街區(qū)空間，以新的語言和建筑手法體現(xiàn)得時尚空間，通過園區(qū)中的小品、景觀來體味其中的韻味和場所所傳達的空間精神，并使之與周遍建筑群更好的融合，成為高雅、時尚、現(xiàn)代的新型文化商業(yè)場所。在空間和建筑體量關系上與總統(tǒng)府以及“某1912”相協(xié)調(diào)，充分利用歷史以及已有的文化資源，協(xié)調(diào)好新舊建筑關系。在設計中考慮地下作兩層：地下一層作為一部分地下停車、另一部分作為地下商業(yè)空間，在一定程度上增加了甲方的銷售面積，同時下沉廣場和地面廣場之間的空間穿插關系更增加了整個建筑群的空間趣味性； 地下二層作為汽車庫及設備用房使用，盡可能的在地下部分滿足所有商業(yè)以及辦公對機動車的停車需求。（2）先進性：具有現(xiàn)代時尚元素與懷舊風格相結合的建筑形體代表作。建筑的附屬物應在建筑設計時統(tǒng)一考慮，包括建筑的泛光照明、燈飾，建筑的門牌、掛牌，建筑四周的綠化、鋪地，室外的頂棚、涼棚、座椅、圍欄等，須統(tǒng)一設計并符合環(huán)境要求。要處理好建筑外部地面鋪裝與人行道的銜接，既要突出個性，又要避免各自為政，過度裝飾。注意建筑院落綠化空間與街道廣場綠化空間的相互滲透，通過綠化介質(zhì)聯(lián)系不同的空間，并形成共享開放的綠化系統(tǒng)。設計中應特別注意尺度、色彩、造型、照明亮度與所在歷史街區(qū)環(huán)境的整體關系。 建筑結構主要形式根據(jù)某地區(qū)地質(zhì)分布情況和地質(zhì)鉆探資料分析，本項目為多層建筑，基礎宜采用沉管灌注樁或予應力鋼筋混凝土樁基礎。但由于其緊鄰的長江路、東箭道等城市主次干道，交通流量較大，會有一定的汽車廢氣和噪聲污染。（1）污水處理商業(yè)項目中包含的餐館廚房污水、燃油鍋爐房地面油水和柴油發(fā)電機房地面清洗污水沒有欄網(wǎng)或隔油池裝置，以防止大顆粒固體物質(zhì)和油脂進入管網(wǎng)造成堵塞。洗手間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水截流干管。要求把油煙中絕大部分含油液體分離出來，盡量減少油顆粒排入大氣。（5）噪聲污染的處理汽車噪聲由于執(zhí)行某市機動車輛管理的有關規(guī)定，城區(qū)禁止鳴號，不會超過標準要求。建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾集中運送至指定地點。在總?cè)萘坎蛔兊那闆r下，可根據(jù)利用的實際情況，考慮配置多臺變壓器以及水冷式鍋爐，以便根據(jù)負荷情況全部或部分投入運行，減少空耗，使設備盡量能在負荷高效區(qū)運行。主要出入口設空氣幕以減少室內(nèi)負荷損失。該項目總建筑面積為：31700平方米，總建設期從2006年1季度開工之日起計劃為30個月，其中施工工期為24個月，銷售期為18個月，于2008年6月全部竣工交付使用。類似項目的有關數(shù)據(jù)。建筑安裝工程費構成情況見表5。以上1～，%。以銷售額為基數(shù)，%。應根據(jù)國家或項目所在地規(guī)定的標準以及類似工程的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)項目總投資構成中的其他費用進行估算。1經(jīng)營資金經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。因此項目采用滾動開發(fā)方式，其余建設資金由銷售收入提供。 利潤總額（稅前） 財務評價指標該項目的經(jīng)濟評價方法主要依據(jù)國家建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，結合本項目的實際情況，對其經(jīng)濟效益進行評價，選取的計算指標為財務內(nèi)部收益率（FIRR），財務凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。不確定性分析是項目經(jīng)濟評價的重要組成部分，對漢府街項目投資決策的成敗有著重要的影響。通常采用的指標為凈現(xiàn)值，必要時也可選用其他經(jīng)濟指標。（4）通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的變動因素，作出進一步的分析。（2）做好前期準備工作，保障項目建成后能夠盡快投入使用、盡快實現(xiàn)銷售，做好項目的營銷推廣工作。某項目是玄武區(qū)2006年的重要項目之一，而且得到了省市及各級部門領導的關心和支持，這是項目成功的關鍵。聘請高水平的策劃公司，對漢府街項目進行項目的全程策劃，組織好廣告宣傳、招商工作，讓本項目獨特的建筑風格和技術、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的生態(tài)環(huán)境思想能成為與長江路“文化一條街”相融合的良好品牌，使其為社會廣泛認知，形成業(yè)界的品牌