【正文】 聘請(qǐng)高水平的策劃公司，對(duì)漢府街項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目的全程策劃，組織好廣告宣傳、招商工作，讓本項(xiàng)目獨(dú)特的建筑風(fēng)格和技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的生態(tài)環(huán)境思想能成為與長(zhǎng)江路“文化一條街”相融合的良好品牌，使其為社會(huì)廣泛認(rèn)知，形成業(yè)界的品牌營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。（2）做好前期準(zhǔn)備工作，保障項(xiàng)目建成后能夠盡快投入使用、盡快實(shí)現(xiàn)銷售，做好項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣工作。通常采用的指標(biāo)為凈現(xiàn)值，必要時(shí)也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 利潤(rùn)總額（稅前） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法主要依據(jù)國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)，選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤(rùn)率。1經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。以銷售額為基數(shù)，%。建筑安裝工程費(fèi)構(gòu)成情況見(jiàn)表5。該項(xiàng)目總建筑面積為：31700平方米，總建設(shè)期從2006年1季度開(kāi)工之日起計(jì)劃為30個(gè)月，其中施工工期為24個(gè)月，銷售期為18個(gè)月，于2008年6月全部竣工交付使用。在總?cè)萘坎蛔兊那闆r下，可根據(jù)利用的實(shí)際情況，考慮配置多臺(tái)變壓器以及水冷式鍋爐，以便根據(jù)負(fù)荷情況全部或部分投入運(yùn)行，減少空耗，使設(shè)備盡量能在負(fù)荷高效區(qū)運(yùn)行。（5）噪聲污染的處理汽車噪聲由于執(zhí)行某市機(jī)動(dòng)車輛管理的有關(guān)規(guī)定，城區(qū)禁止鳴號(hào)，不會(huì)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)要求。洗手間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水截流干管。但由于其緊鄰的長(zhǎng)江路、東箭道等城市主次干道，交通流量較大，會(huì)有一定的汽車廢氣和噪聲污染。設(shè)計(jì)中應(yīng)特別注意尺度、色彩、造型、照明亮度與所在歷史街區(qū)環(huán)境的整體關(guān)系。要處理好建筑外部地面鋪裝與人行道的銜接，既要突出個(gè)性，又要避免各自為政，過(guò)度裝飾。（2）先進(jìn)性：具有現(xiàn)代時(shí)尚元素與懷舊風(fēng)格相結(jié)合的建筑形體代表作。在空間和建筑體量關(guān)系上與總統(tǒng)府以及“某1912”相協(xié)調(diào)，充分利用歷史以及已有的文化資源，協(xié)調(diào)好新舊建筑關(guān)系。⑤營(yíng)造街區(qū)內(nèi)的步行環(huán)境。是餐飲、酒吧、集散、休閑、娛樂(lè)、辦公為一體的理想商業(yè)文化街區(qū)。配有一個(gè)立體停車庫(kù)，停車位充足。主打套型為338平米、340平米、560平米、599平米、1338平米、1838平米。 圖211 2005年一季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計(jì) 二級(jí)地辦公用房銷售情況對(duì)二級(jí)商業(yè)用地、長(zhǎng)江路附近在售的辦公用房典型案例進(jìn)行深入調(diào)研，對(duì)這些項(xiàng)目的銷售價(jià)格與銷售情況歸納如下：置地廣場(chǎng)辦公用房置地廣場(chǎng)位于某市洪武北路55號(hào)，地處新街口商貿(mào)圈、洪武路金融圈、長(zhǎng)江路文化圈三圈合一的黃金交匯處，總占地面積為7635平方米 , ，建筑密度21%。9月份上市的置地廣場(chǎng)目前客戶已經(jīng)積累了大半，預(yù)訂買家多為有實(shí)力企業(yè)和跨國(guó)公司。代表樓盤(pán)有金鷹、商茂、華泰、德基大廈以及在建的置地廣場(chǎng)、新世紀(jì)廣場(chǎng)、長(zhǎng)發(fā)CFC等。未來(lái)城賽博數(shù)碼廣場(chǎng)商業(yè)用房項(xiàng)目占地面積19890平方米，建筑面積58000平方米，2003年9月20日開(kāi)工，商住小高層，共9層，69層為單身公寓，有地下層。大廈占地面積5200平方米，總建筑面積21650平方米，地上部分10層，地下1層，總高度為50米，根據(jù)每一層的功能定位，將賣場(chǎng)部分隔成面積不等的產(chǎn)權(quán)商鋪，供各種需要的經(jīng)營(yíng)及投資者自由選擇。交通便捷，268等多條線路直達(dá)，地鐵一號(hào)線新街口站咫尺之遙。因此，該項(xiàng)目的初步定位，應(yīng)以文化商業(yè)、休閑商業(yè)為符合該區(qū)域現(xiàn)狀需求及未來(lái)發(fā)展之最佳選擇。新街口、湖南路和夫子廟是某的三大商業(yè)圈，其中前兩個(gè)商圈的銷售額占三商圈總銷售額的近九成。外商直接投資在帶來(lái)資金、大量就業(yè)機(jī)會(huì)的同時(shí)，也為城市吸引來(lái)了許多新增人口，由企業(yè)及個(gè)人而產(chǎn)生的對(duì)辦公物業(yè)及住宅需求大大增加。加強(qiáng)營(yíng)銷策劃，凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、交通便利、距離核心商圈近等優(yōu)勢(shì)條件，使項(xiàng)目能夠在預(yù)售階段就取得好的業(yè)績(jī)。 可行性研究報(bào)告主要結(jié)論及建議、主要結(jié)論隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢(shì)的改善以及國(guó)家出臺(tái)的擴(kuò)大內(nèi)需、投資拉動(dòng)等一系列政策的作用，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的總需求呈上升勢(shì)頭。為了更好的保護(hù)文物和建設(shè)街區(qū)風(fēng)貌，同時(shí)為該地段注入新的活力，必須探索一種適合該地段特點(diǎn)的模式，以實(shí)現(xiàn)保護(hù)與利用雙贏。此次長(zhǎng)江路文化街規(guī)劃中初步提出了借鑒上海“新天地”改造的成功范例，利用梅園新村民國(guó)時(shí)代的二三層住宅，改建置換成一組融展覽、簡(jiǎn)餐、酒吧、藝術(shù)沙龍為一體的中西文化休閑娛樂(lè)用地的規(guī)劃構(gòu)想。規(guī)劃要求保護(hù)梅園新村歷史街區(qū)核心地段的傳統(tǒng)建筑、構(gòu)筑物、道路街巷所共同構(gòu)成的傳統(tǒng)風(fēng)貌。自公元229年孫權(quán)遷都建鄴開(kāi)始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉及南朝宋、齊、梁、陳六朝宮闕御苑所在地，明朝初期的紫禁城、明太祖朱元璋的陵寢明孝陵、清朝太平天國(guó)的天王府、近代孫中山的臨時(shí)大總統(tǒng)府以及中山陵等名勝均在區(qū)域范圍內(nèi)。該地段位于長(zhǎng)江路文化一條街，周邊歷史遺跡、文化設(shè)施十分豐富。DC 地塊南面：A某圖書(shū)館新館 B中山廣場(chǎng) C現(xiàn)代美術(shù)館 D中央飯店；A1A2CB地塊東面：A梅園新村紀(jì)念館B毗盧寺古代建筑風(fēng)貌區(qū)C雍園近代建筑風(fēng)貌區(qū)；AB地塊西面：A總統(tǒng)府（太平天國(guó)天王府 ） B某1912休閑街區(qū)。圖11 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃限制圖梅園新村歷史街區(qū)概況梅園新村歷史街區(qū)位于長(zhǎng)江路文化街東端漢府街兩側(cè)，因擁有國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位——中共代表團(tuán)辦事處舊址而聞名。其中對(duì)辦事處舊址文物建筑實(shí)行全面保護(hù)，不得隨意改變現(xiàn)狀，建設(shè)活動(dòng)以“整修如故”為原則。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性宏觀因素某市為江蘇省省會(huì)，中國(guó)歷史六朝古都聞名于世，是江蘇省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是我國(guó)重要的綜合性工業(yè)、電力工業(yè)、高科技教育基地和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠，被評(píng)為中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一，在海內(nèi)外具有較高的知名度和聲譽(yù)。該地塊的出讓正是出于這樣的初衷。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售現(xiàn)房交易增加較快，房地產(chǎn)抵押、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)租賃活躍，房地產(chǎn)交易規(guī)模逐步擴(kuò)大。 第二章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 某房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀現(xiàn)狀某經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，為房地產(chǎn)提供了有力支撐某產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，近年在長(zhǎng)三角崛起、沿江發(fā)展等戰(zhàn)略的大背景下，經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高速發(fā)展。某目前聚集了上千家外商投資企業(yè)，如愛(ài)立信、菲利浦等名企云集，每年眾多的外籍商務(wù)人士來(lái)寧工作、商務(wù)活動(dòng)甚至長(zhǎng)期居住，由此而產(chǎn)生的辦公、居住、商業(yè)物業(yè)需求日漸增長(zhǎng)。新街口聚集了眾多的大型百貨商場(chǎng)；而湖南路以沿街專賣店和百年老店為特色，但近年來(lái)也吸引了不少大型商家。③ 面積分析調(diào)查表明，50－100平方米和1000平方米以上是目前比較旺銷的商業(yè)用房；1000平方米以上的商鋪主要為大型商業(yè)公司發(fā)展所用，尤其是外地公司或商業(yè)品牌入駐某，對(duì)大面積的商業(yè)用房需求較為強(qiáng)烈。大廈旁就是某新興的估衣廊美食休閑街，宴客與工作便餐均十分便利。雄獅國(guó)際大廈總建筑面積2萬(wàn)平方米,14層大型IT賣場(chǎng),10100平方米產(chǎn)權(quán)旺鋪,、57130平方米自由空間；地下一層充足停車場(chǎng)。未來(lái)城位于珠江路與太平北路交匯口，華東IT第一商圈核心地帶，北臨珠江路，南沿秦淮河，東起太平橋，西至太平北路，項(xiàng)目全長(zhǎng)450米，橫跨珠江路中段半條街，是珠江路上融商業(yè)、居住、辦公為一體的超大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目。置地廣場(chǎng)憑借其1．4萬(wàn)元每平方米的價(jià)格成為該地域的新貴，新世紀(jì)廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓也已售出76%左右。項(xiàng)目自去年底公開(kāi)至今行情已由9000元／平方米上升到起售價(jià)13000元／平方米以上，且以整層銷售為主，這也說(shuō)明某高檔商務(wù)樓群的開(kāi)發(fā)具備不可估量的市場(chǎng)前景。大廈共30層，地下3層，地上27層，13 層部分為商業(yè)空間，427 層為辦公樓。銷售價(jià)格：均價(jià)13054元/平方米。該項(xiàng)目由江蘇省建筑研究院、某地下建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，江蘇華東建設(shè)基礎(chǔ)工程總公司、中國(guó)核工業(yè)華興建設(shè)公司施工，某華仁工程建設(shè)工監(jiān)理咨詢有限公司監(jiān)理。力求營(yíng)造一種融合歷史與現(xiàn)在、民族與世界、城市與自然、時(shí)尚與傳統(tǒng)等多元化因素在一起的高檔休閑場(chǎng)所以及辦公總部空間。在保留原有的街巷格局基礎(chǔ)上，將梅園新村路改建為步行道路，局部增建步行小廣場(chǎng)，進(jìn)行地面鋪裝和綠化。建筑空間建議整個(gè)建筑群基本為36M36M或者36M39M體量，1至3層采用大空間，這部分空間可以作為商業(yè)或者展示空間使用；在高度上3層的體量可以在內(nèi)部形成挑高中庭以及同高展示大廳等多種空間形式，4至5層為進(jìn)深12M的帶型辦公空間，保證每個(gè)辦公空間的使用效率。（3）建筑造型和諧性：商業(yè)用房和辦公用房均為以35層多層建筑。廣場(chǎng)鋪裝應(yīng)與綠化和生活設(shè)施相結(jié)合，滿足人性化需要。小品、市政及其它設(shè)施項(xiàng)目?jī)?nèi)各種架空線應(yīng)逐步有計(jì)劃下地埋設(shè)，以減小對(duì)景觀的影響，也為樹(shù)木生長(zhǎng)提供更多的空間。、項(xiàng)目主要污染源本項(xiàng)目建設(shè)期間及竣工經(jīng)營(yíng)后可能產(chǎn)生的污染源有：施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運(yùn)送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。（2）固體廢棄物處理固體廢棄物包括辦公、餐飲產(chǎn)生的生活垃圾和廢棄物。設(shè)備產(chǎn)生的噪聲通過(guò)以下辦法減振降噪：溴化鋰?yán)渌畽C(jī)組、防排煙風(fēng)機(jī)、水泵等設(shè)備采用減振臺(tái)座、彈簧減振器或橡膠減振墊。在建筑物的20～38層將考慮引入單元式中央空調(diào)，以滿足業(yè)主根據(jù)情況局部開(kāi)啟的需要。具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如圖61所示： 第七章 財(cái)務(wù)效益測(cè)算 項(xiàng)目投資估算國(guó)家建設(shè)部2000年9月發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；國(guó)家及某對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用取定的相關(guān)文件。表5 建筑安裝工程費(fèi)估算表項(xiàng)目建筑面積（m2）單價(jià)（元／m2）金額（萬(wàn)元）建安工程費(fèi)317001420公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,含配電房、機(jī)房、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化、園林小品道路、地面停車場(chǎng)等。則銷售費(fèi)用為：33440%＝836萬(wàn)元開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間按稅法的規(guī)定、國(guó)家或擬投