【正文】 建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用。具體實施進度計劃如圖61所示： 第七章 財務(wù)效益測算 項目投資估算國家建設(shè)部2000年9月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；國家及某對房地產(chǎn)開發(fā)項目費用取定的相關(guān)文件。采用節(jié)水措施，加強自來水管網(wǎng)的管理，及時排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象；采用感應(yīng)式出水閥裝置及節(jié)水型設(shè)備。在建筑物的20～38層將考慮引入單元式中央空調(diào)，以滿足業(yè)主根據(jù)情況局部開啟的需要。由于施工現(xiàn)場周圍主要為辦公和住宅區(qū)，人口密度大，施工設(shè)備應(yīng)注意噪聲的控制。設(shè)備產(chǎn)生的噪聲通過以下辦法減振降噪：溴化鋰冷水機組、防排煙風(fēng)機、水泵等設(shè)備采用減振臺座、彈簧減振器或橡膠減振墊。廚房煙氣排放排風(fēng)機房盡量封閉或采用一些高效消音設(shè)備，以減少噪音對周圍環(huán)境的影響。（2）固體廢棄物處理固體廢棄物包括辦公、餐飲產(chǎn)生的生活垃圾和廢棄物。地下一、二層地面排水采取排水采取排水溝和排水管集中經(jīng)地下二層集水井用潛水泵提升排至室外污水管。、項目主要污染源本項目建設(shè)期間及竣工經(jīng)營后可能產(chǎn)生的污染源有：施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。地下車庫均采用整板框剪鋼筋混凝土柱、梁、板結(jié)構(gòu)。小品、市政及其它設(shè)施項目內(nèi)各種架空線應(yīng)逐步有計劃下地埋設(shè)，以減小對景觀的影響，也為樹木生長提供更多的空間。開展多種類型的綠化，整體綠化與局部“見縫插綠”相結(jié)合，通過綠化在夏季提供樹蔭遮掩，創(chuàng)造人的交往空間，并滿足審美的觀賞需要。廣場鋪裝應(yīng)與綠化和生活設(shè)施相結(jié)合，滿足人性化需要。建筑的門牌號碼，街巷的名牌、店面的門牌、古樹名木的掛牌等等，在與城市的標(biāo)識系統(tǒng)銜接的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加反映街區(qū)特色的元素、如統(tǒng)一的裝飾、色彩、符號等，提高街區(qū)的可識別性和認同感。（3）建筑造型和諧性：商業(yè)用房和辦公用房均為以35層多層建筑。圖41 漢府街項目概念設(shè)計方案景觀設(shè)計建議由建筑空間圍合成的十字型庭院結(jié)合下沉廣場的空間穿插關(guān)系，為整個建筑群創(chuàng)造的豐富有趣的建筑空間，可以給在其中的使用者提供多種活動的可能性。建筑空間建議整個建筑群基本為36M36M或者36M39M體量，1至3層采用大空間，這部分空間可以作為商業(yè)或者展示空間使用；在高度上3層的體量可以在內(nèi)部形成挑高中庭以及同高展示大廳等多種空間形式，4至5層為進深12M的帶型辦公空間，保證每個辦公空間的使用效率。 建筑平面布置在規(guī)劃設(shè)計中通過對地塊屬性的分析，在規(guī)劃采用“十”字構(gòu)圖。在保留原有的街巷格局基礎(chǔ)上，將梅園新村路改建為步行道路，局部增建步行小廣場，進行地面鋪裝和綠化。③梅園新村歷史街區(qū)今后的改造和建設(shè)以高檔文化休閑性項目為主，項目的引入應(yīng)充分考慮其內(nèi)涵和層次，應(yīng)定位在高端，強調(diào)其文化性、藝術(shù)性。力求營造一種融合歷史與現(xiàn)在、民族與世界、城市與自然、時尚與傳統(tǒng)等多元化因素在一起的高檔休閑場所以及辦公總部空間。%。該項目由江蘇省建筑研究院、某地下建筑設(shè)計院設(shè)計，江蘇華東建設(shè)基礎(chǔ)工程總公司、中國核工業(yè)華興建設(shè)公司施工，某華仁工程建設(shè)工監(jiān)理咨詢有限公司監(jiān)理。該項目由某卓立房產(chǎn)置業(yè)有限公司建設(shè)開發(fā)。銷售價格：均價13054元/平方米。大廈地上30層，地下3層， 13 層部分為銀行證券辦公，430 層為標(biāo)準(zhǔn)寫字間，得房率約69%。大廈共30層，地下3層，地上27層，13 層部分為商業(yè)空間，427 層為辦公樓。而30－50萬元的總價成交套數(shù)所占比例最高，其實按每平米6000元的較低價格計算，50萬元的總價對應(yīng)的銷售面積多半在80平方米以下，這樣的戶型面積再考慮寫字樓的得房率較低因素，辦公面積相對而言比較經(jīng)濟了。項目自去年底公開至今行情已由9000元／平方米上升到起售價13000元／平方米以上，且以整層銷售為主，這也說明某高檔商務(wù)樓群的開發(fā)具備不可估量的市場前景。廣廈鄧府巷項目、德基廣場等一系列以高檔商住商業(yè)樓項目也相繼進入開工階段。置地廣場憑借其1．4萬元每平方米的價格成為該地域的新貴，新世紀廣場的寫字樓也已售出76%左右。銷售價格：負一層商鋪均價15000元/平方米，一層旺鋪均價58000元/平方米，二層商鋪均價30000元/平方米，三層商鋪均價19000元/平方米，地下車位價格為200000元/個。未來城位于珠江路與太平北路交匯口，華東IT第一商圈核心地帶，北臨珠江路，南沿秦淮河，東起太平橋，西至太平北路，項目全長450米，橫跨珠江路中段半條街，是珠江路上融商業(yè)、居住、辦公為一體的超大型綜合性商業(yè)項目。地下一層為停車場。雄獅國際大廈總建筑面積2萬平方米,14層大型IT賣場,10100平方米產(chǎn)權(quán)旺鋪,、57130平方米自由空間；地下一層充足停車場。銷售價格：負一層商鋪均價8000元/平方米，一層商鋪每平方的銷售均價為20000元，二層每平方的銷售均價11000元/平方米。大廈旁就是某新興的估衣廊美食休閑街，宴客與工作便餐均十分便利。大廈占地3500平方米，總建筑面積為15000平方米，其中地上14層、地下2層。③ 面積分析調(diào)查表明，50－100平方米和1000平方米以上是目前比較旺銷的商業(yè)用房；1000平方米以上的商鋪主要為大型商業(yè)公司發(fā)展所用，尤其是外地公司或商業(yè)品牌入駐某，對大面積的商業(yè)用房需求較為強烈。對于本項目的商業(yè)部分而言，如果定位成為新街口、珠江路服務(wù)的休閑商業(yè)中心，則是彌補區(qū)域市場商業(yè)空白，同時亦滿足了區(qū)域客源對該類商業(yè)的需求。新街口聚集了眾多的大型百貨商場；而湖南路以沿街專賣店和百年老店為特色，但近年來也吸引了不少大型商家。圖25 2005年季度某房地產(chǎn)施工面積比例圖經(jīng)濟環(huán)境分析小結(jié)： 宏觀經(jīng)濟的高速發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境與背景支撐，經(jīng)濟開放度的增加與活躍，為房地產(chǎn)帶來了大量新增優(yōu)質(zhì)需求；而房地產(chǎn)投資的高速增長印證了市場的機會與發(fā)展前景。某目前聚集了上千家外商投資企業(yè)，如愛立信、菲利浦等名企云集，每年眾多的外籍商務(wù)人士來寧工作、商務(wù)活動甚至長期居住，由此而產(chǎn)生的辦公、居住、商業(yè)物業(yè)需求日漸增長。其中第三產(chǎn)業(yè)的比重逐年上升，已占到整體的45%。 第二章 市場分析及預(yù)測 某房地產(chǎn)市場宏觀現(xiàn)狀某經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，為房地產(chǎn)提供了有力支撐某產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，近年在長三角崛起、沿江發(fā)展等戰(zhàn)略的大背景下，經(jīng)濟持續(xù)保持高速發(fā)展。建設(shè)單位應(yīng)注重該項目的開發(fā)與周圍環(huán)境的一致、協(xié)調(diào)，尤其在建筑風(fēng)格上突出長江路的文化氛圍，設(shè)計風(fēng)格必須與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一致；（2）在利用方式上可開發(fā)藝術(shù)展示空間、地下停車空間、小型辦公空間以彌補長江路上此類設(shè)施的不足。我市房地產(chǎn)市場商品房銷售現(xiàn)房交易增加較快，房地產(chǎn)抵押、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)租賃活躍，房地產(chǎn)交易規(guī)模逐步擴大。4)該地段靠近居民文化素質(zhì)整體較高的城東地區(qū)，存在著巨大的文化消費 潛力，適于發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)。該地塊的出讓正是出于這樣的初衷。微觀因素根據(jù)梅園新村歷史街區(qū)規(guī)劃，將在該街區(qū)對民國建筑實施維修改造，或保留民國建筑門臉，內(nèi)部徹底改造，建設(shè)與總統(tǒng)府服務(wù)區(qū)相呼應(yīng)的特色游覽區(qū)。 項目建設(shè)的必要性宏觀因素某市為江蘇省省會，中國歷史六朝古都聞名于世，是江蘇省政治、經(jīng)濟、文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、電力工業(yè)、高科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠，被評為中國城市經(jīng)濟綜合實力“五十強”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一，在海內(nèi)外具有較高的知名度和聲譽。梅園新村歷史街區(qū)作為長江路文化街的重要組成部分，位于文化街的東端，并與民國總統(tǒng)府(太平天國大王府)歷史文化保護區(qū)相鄰。其中對辦事處舊址文物建筑實行全面保護，不得隨意改變現(xiàn)狀，建設(shè)活動以“整修如故”為原則。建筑形式以坡屋頂為主，色彩以灰色為基調(diào)，體量適中，高度原則上控制在15米以內(nèi)。圖11 建設(shè)項目規(guī)劃限制圖梅園新村歷史街區(qū)概況梅園新村歷史街區(qū)位于長江路文化街東端漢府街兩側(cè)，因擁有國家級文物保護單位——中共代表團辦事處舊址而聞名。玄武區(qū)是某的中心城區(qū)之一，人口約46萬，是某軍區(qū)機關(guān)和某市委、市政府所在地。DC 地塊南面：A某圖書館新館 B中山廣場 C現(xiàn)代美術(shù)館 D中央飯店；A1A2CB地塊東面：A梅園新村紀念館B毗盧寺古代建筑風(fēng)貌區(qū)C雍園近代建筑風(fēng)貌區(qū)；AB地塊西面：A總統(tǒng)府（太平天國天王府 ） B某1912休閑街區(qū)?？瓦\站開發(fā)項目可行性研究報告客運站開發(fā)項目可行性研究報告y目 錄第一章 總論 3 項目概況與背景 3 項目建設(shè)的必要性 6 可行性研究報告編制的依據(jù) 7 可行性研究報告主要結(jié)論及建議 8第二章 市場分析及預(yù)測 10 某房地產(chǎn)市場宏觀現(xiàn)狀 10 商業(yè)用房市場分析 12 辦公用房市場分析 16第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 20 建設(shè)規(guī)模 20 建設(shè)內(nèi)容 21第四章 建設(shè)方案 22 某項目規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 22 某項目的功能定位 23 建筑平面布置 23 建筑設(shè)計的要求 25 建筑結(jié)構(gòu)主要形式 28 公用工程 28第五章 環(huán)境保護及節(jié)能 29 環(huán)境保護 29 節(jié)能 30第六章 實施進度 32第七章 財務(wù)效益測算 33 項目投資估算 33 項目銷售收入估算 37 該方案的財務(wù)評價 38第八章 風(fēng)險分析 41 敏感性分析 41 盈虧平衡分析 43第九章 結(jié)論與建議 44附表與附圖 45第一章 總論 項目概況與背景 項目建設(shè)概況BA該項目地塊總用