【正文】 租價、日期、情況 ?? ②確定租賃價格 ③計算潛在毛收入 （ 2）計算有效毛收入 （ 3）計算運營費用 （ 4）計算凈收益 （ 5）確定還原利率 （ 6）計算收益價格 房地產估價程序 房地產估價 估價結果 簡單算數平均 加權算數平均 以一種方法未主，另外一種方法做參考 房地產估價程序 。房地產估價 第三章 房地產估價程序 房地產估價程序 房地產估價 房地產估價程序 —— 房地產估價全過程中各項具體工作 按其內在聯系所排列的先后順序 明確基本事項 → 擬定作業(yè)方案 → 搜集所需資料 → → 實地查勘對象 → 選定方法計算 → 確定結果 → → 撰寫估價報告 → 估價資料歸檔 房地產估價程序 房地產估價 一、明確估價基本事項 明確物質實體狀況、權益狀況 實體范圍由委托方提供由估價目的決定 （三）明確估價時點 公歷表示，精確到日 （二）明確估價對象 （一）明確估價目的 估價目的源自于對估價的需要 其中估價目的是龍頭 房地產估價程序 房地產估價 二、擬定估價作業(yè)方案 （一）初選估價方法 對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價 若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍 有條件選用市場比較法進行估價的應以市場比較法為主要方法 收益性房地產的估價應選用收益法作為其中的一種估價方法 具有開發(fā)潛力的房地產的應選用假設開發(fā)法作為其中一種方法 在不宜采用比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法 房地產估價程序 房地產估價 二、擬定估價作業(yè)方案 資料的范圍及內容的確定是由初選的估價方法決定 （三）其他估價作業(yè)環(huán)節(jié)安排 時間、人力、經費和進度 房地產估價程序 （二）擬定調查搜集的資料 房地產估價 三、搜集所需要資料 （一）宏觀資料和市場狀況資料 對房地產價格有普遍影響的資料 對估價對象所在地區(qū)的房地產有影響的資料 政治制度、土地使用制度、住房制度； 相關的法律、法規(guī)； 自然條件、城市規(guī)劃、基礎設施、公共設施； 人口數量、人口素質、家庭規(guī)模； 需求狀況、供給狀況、出售和出租狀況、空置狀況 房地產估價程序 （三）估價對象狀況