【正文】 型（ CAPM） 資產(chǎn)要求期待回報等于無風(fēng)險回報加在市場的風(fēng)險回報乘以此資產(chǎn)的貝他系數(shù)； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErMrf) 169。而有些東南亞國家以及我國的香港特區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分開發(fā)資金來自銀行貸款，銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)信貸占了 40%~50%。新的公司上市規(guī)則似乎放寬了上市限制，但券商等中介機(jī)構(gòu)將承擔(dān)完全責(zé)任，極大限制了暗箱操作。 Shimai Consulting 2022 ? 主要考慮因素： ? 項(xiàng)目，有關(guān)各方，投資環(huán)境，投資過程 ? 主要投資形式： ? 土地，開發(fā)，運(yùn)營物業(yè) ? 投資策略 169。 Shimai Consulting 2022 ? 規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險細(xì)述 169。長期債券還面臨較大的利率風(fēng)險，欠缺避險金融工具。與國內(nèi)上市相比，雖然在海外 IPO的成本較 A股上市要高，但再融資成本低，靈活性強(qiáng)，這是吸引很多中資公司到海外上市的重要原因之一。 ? 銀行貸款有著很多優(yōu)點(diǎn)：便捷，成本相對較低，財務(wù)杠桿作用大。 Shimai Consulting 2022 ? 凈現(xiàn)值（ NPV）的計算 ? 預(yù)測未來的現(xiàn)金流 ? 以要求的回報率把未來的現(xiàn)金流折成現(xiàn)值： 現(xiàn)值 V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CF t+Vt)/(1+r)t ? 決策的基本原則是 ? 選擇 NPV（ =CF0+V0）最大的方案，即 NPV最大化 ? 永遠(yuǎn)不要選擇 NPV小于 0的方案 ? 要求的回報率 =底限回報率 =無風(fēng)險回報 +風(fēng)險回報 ? 正常的投資收益（即預(yù)期回報）中已考慮了風(fēng)險程度的影響，如果NPV0， r就會超出正常收益 169。169。 Shimai Consulting 2022 ? 內(nèi)部回報率（ IRR）的計算 ? NPV=0，或：股本 CF0=未來現(xiàn)金流貼現(xiàn) V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CF t+預(yù)定轉(zhuǎn)售 CFt)/(1+irr)t ? 可使用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計算稅前或者稅后內(nèi)部回報率 ? 測量預(yù)定投資期總體回報最常使用的方法，常與投資者要求的回報率相比較 ? 通常 IRR大到在 12%至 15%的范圍內(nèi)，對于新的或投機(jī)性的投資可超過20%以上 169。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前被普遍視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 ? 選擇國內(nèi)或者海外，最終還是看企業(yè)自身的發(fā)展需要，如果是志存高遠(yuǎn)的企業(yè)，想引入新的股東和現(xiàn)代企業(yè)制度，應(yīng)該將海外上市作為首選，因?yàn)榭梢越柚Ｍ馔顿Y者的監(jiān)管與規(guī)模推進(jìn)企業(yè)自身的規(guī)模、透明，提高經(jīng)營管理水平，如果是為了圈錢，上海 A股市場的市盈率高于香港股市。這些都限制了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行債券這一融資渠道。 Shimai Consulting 2022 ? 投資風(fēng)險分析常用方法 ? 敏感性分析 ? 情景分析 ? 內(nèi)部回報率解析 ? 蒙特卡羅模擬示例 ? 政策風(fēng)險（法律法規(guī)）細(xì)述 ? 土地 ? 資金 ? 稅費(fèi) ? … 169。 Shimai Consulting 2022 ? 常見評估方法 ? 成本法 ? 比較法 ? 收益法（還原法） ? 剩余法 ? 實(shí)際應(yīng)用 169。 Shimai Consulting 2022 ? 上市集資 ? 買殼上市與 IPO的比較 ? 上市后的再融資：配股，可轉(zhuǎn)債 就目前的市場情況而言，資本市場也并不過于看好房地產(chǎn)業(yè)，房地