【正文】 禁止通行 經(jīng)營(yíng)類 型 飲食娛樂服務(wù) 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 個(gè)別因素 宗地形狀 長(zhǎng)方形 正方形 梯形 三角形 不規(guī)則 臨街寬度 7 米 5－ 7 米 3－ 5 米 1－ 3 米 1 米 宗地進(jìn)深 2 米 2－ 4 米 4－ 6 米 6－ 8 米 8 米 臨街形式 十字路 丁字路 沿街 背街 容積率 ≥ － － － 表 9 商業(yè)用地地價(jià)因素修正系數(shù)表 級(jí)別 修正系數(shù)（％）影響因素 一級(jí)地 二級(jí)地 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 0 － － 0 － － 9 臨路級(jí)別 0 － － 0 － － 人口密度或人流量 0 － － 0 － － 距公交車站距離 0 － － 0 － － 交通管制情況 0 － － 0 － － 經(jīng)營(yíng)類型 0 － － 0 － － 個(gè) 別 因 素 宗地形狀 0 － － 0 － － 臨街寬度 0 － － 0 － － 宗地進(jìn)深 0 － － 0 － － 臨街形式 0 － － 0 － － 容積率 0 － － 0 － － 注：這里只以商業(yè)用地為例，不同用途、不同級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系應(yīng)以各地公布或?qū)嶋H執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為主。 注：（方法選擇參考土地評(píng)估技術(shù)方案，并說明選 擇理由） 商 業(yè) 用地建議采用方法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。 房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 描寫當(dāng)?shù)氐耐恋刂贫取⒎康禺a(chǎn)政策、稅收政策、住房制度、地價(jià)政策等對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)的影響程度。待估宗地來(lái)源合法、產(chǎn)權(quán)清楚。 （二）本報(bào)告使用限制條件 本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的，本報(bào)告評(píng)估結(jié)果無(wú)效。 四、估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象是指位于 ***省 ***縣（市）的 **宗土地，其中商服用地 *宗，倉(cāng) 2 儲(chǔ)或工業(yè)用地 *宗，綜合用地 *宗，住宅用地 *宗，土地總面積為 **平方米。 考慮到宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用已計(jì)入資產(chǎn)評(píng)估值中，為了避免資產(chǎn)重復(fù)計(jì)算，本次評(píng)估設(shè)定的土地開發(fā)程度均指宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整狀況。 估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。是我國(guó) ***地區(qū)的 *****城市。 （ 5）供暖 [如果沒有則刪去 ] （ 6）供氣 [如果沒有則刪去 ] 環(huán)境條件 [含區(qū)域人文環(huán)境、自然環(huán)境條件等 ] 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 [指區(qū)域 內(nèi)有無(wú)與待估宗地用地類型相似或配套的商服區(qū)、金融區(qū)或開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)等及其主要單位名稱和數(shù)量 ] （三）個(gè)別因素 企業(yè)簡(jiǎn)介 宗地狀況 待估宗地估價(jià)所設(shè)定基礎(chǔ)設(shè)施狀況可見附表 1－ 1－ 1或 1－ 2－ 1，其它個(gè)別條件見下表： 表 4 待估宗地個(gè)別因素條件說明表 宗地 編號(hào) 宗地 名稱 宗地 位置 土地面積 (平方米 ) 容積率 形狀 臨路狀況 道路等級(jí) 地形及地質(zhì)條件 規(guī)劃限制條件 其它 （ 根據(jù)需要增加欄 ） 注：個(gè)別因素的選擇可依據(jù)用途結(jié)合當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià) 因素條件說明表中的因素增加或減少。因此，商品的價(jià)格是由反映該商品將來(lái)的總收益所決定的。 注：方法選擇的理由可根據(jù)評(píng)估選擇的方法和不同用地類型從上述理由中篩選 ,沒有的用地類型應(yīng)刪去相應(yīng)的內(nèi)容 。 199**年 **月 *日基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“ **通” （即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣） 及紅線內(nèi)“地面平整”的 （出 讓、合資、改制 ）交易的價(jià)格為 **元 /平方米。 D、宗地進(jìn)深： 16 米以上、滿 12 米不滿 16 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 4米不滿 8 米、分為不滿 4 米五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降 **。 ① 如按正常耐用年限折舊，公 式為： 年折舊費(fèi) ＝ 房屋重置價(jià)格（ 1－殘值率）247。 建筑物開發(fā)成本 （ 1）建造成本 依據(jù) **省（或市）現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)算）標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，同時(shí)參照 **?。ɑ蚴校┙y(tǒng)計(jì)局公布的同類物業(yè)建安成本統(tǒng)計(jì)值及委托方提供的有關(guān)資料，確定建造成本費(fèi)用為： **萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)待估宗地所在區(qū) 域近年來(lái)征地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，該項(xiàng)費(fèi)用主要包括征地費(fèi) （ 含土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及地上物補(bǔ)償費(fèi) ） 、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、造地費(fèi)（或耕地開墾費(fèi)或新菜地開發(fā)建設(shè)基金）等費(fèi)稅。 投資利息 根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度和開發(fā)規(guī)模，設(shè)定土地開發(fā)周期為 1 年 ， 投資利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的短期貸款 （ 六個(gè)月至 1 年 ） 利息率%計(jì)。 工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地：對(duì)于采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的，如待估宗地位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，建議取兩種方法的算術(shù)平均值或以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法結(jié)果為主；如位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之外，建議以成本逼近法結(jié)果為主。 注注 意意 按按 此此 方方 法法 和和 土土 地地 管管 理理 法法 確確 定定 土土 地地 取取 得得 費(fèi)費(fèi) 只只 能能 取取 其其 一一 ， 不不 能能 兩兩 種種 方方 法法 同同 時(shí)時(shí) 采采 用用 。 表 19 剩余法評(píng)估過程一覽表 宗地編號(hào) 宗 地 名 稱 房地產(chǎn)總價(jià)(萬(wàn)元 ) 房屋重置價(jià)(萬(wàn)元 ) 折舊總額(萬(wàn)元 ) 房屋現(xiàn)值(萬(wàn)元 ) 總地價(jià)(萬(wàn)元 ) 土地面積（ m2） 單位地價(jià) (元 /m2) （五）成本逼近法 25 （注：成本逼近法主要適用于工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地，位于市區(qū)或縣城中心的工業(yè)、倉(cāng) 儲(chǔ)用地最好不選用成本逼近法，如無(wú)法選擇其他評(píng)估方法時(shí)，土地取得費(fèi)應(yīng)取城鎮(zhèn)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)?？傆玫孛娣e ＝ ***（元 /平方米） 收益還原法評(píng)估過程詳見表 17。 （ 2）維修費(fèi)：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。 E、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：基礎(chǔ)設(shè)施條件每增加或減少“一通”，指數(shù)增加或減少 **； F、環(huán)境優(yōu)劣度：分為污染嚴(yán)重、污染較重、有一定污染、污染小、無(wú)污染五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100， 每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降**。 計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條 件下的宗地地價(jià) 經(jīng)以上分析過程，可得到待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地價(jià)格： 基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià) K1 K2 **（ 1＋ ?K） 計(jì)算估價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià) 如果所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度與本次評(píng)估 **宗地設(shè)定開發(fā)程度相同，因此不需進(jìn)行開發(fā)程度的修正。 只要待估宗地所在縣（市）有基準(zhǔn)地價(jià)，最好采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；如果待估宗地不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，則可參照縣（市）最末級(jí)（或相對(duì)應(yīng)級(jí)別）基準(zhǔn)地價(jià)及相對(duì)應(yīng)的修正體系評(píng)估，作為檢驗(yàn)性評(píng)估方法，最后結(jié)果不取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法結(jié)果。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。日，工業(yè)用水萬(wàn)元產(chǎn)值耗水量 ***立方米，工業(yè)用水重復(fù)率 ***%，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率 **%。 表 3 待估宗地內(nèi)建（構(gòu)）筑物狀況表 宗地 編號(hào) 宗地 名稱 主要建（構(gòu)）筑物名稱 建筑面積 （ 平方米 ） 容積率 主要建筑物結(jié)構(gòu) 主要建筑 竣工年代 二、地價(jià)影響因素分析 （一）一般因素 （注：一般因素主要是指待估宗地所在市、縣的地理位置、自然環(huán)境、行政區(qū)劃、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)等） 地理位置 **市或縣位于 **省 **部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng) **○ **39。 報(bào)告中有關(guān)待估宗地的土地權(quán)屬狀況、土地面積等以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T（或房地產(chǎn)管理部門）核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》（或《房地產(chǎn)權(quán)證》或土地權(quán)屬證明 ）為準(zhǔn)。 宗地位置和面積：要與土地證（或土地權(quán)屬證明）中保持一致 !!!宗地位置在保持一致的同時(shí)盡可能詳細(xì)。如土地證發(fā)證年限較早，土地證中登記的位置與實(shí)際不符，應(yīng)以登記宗地位置填寫并加括號(hào)標(biāo)明實(shí)際宗地位置。 本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)期日起一年內(nèi)有效?！?**○ **39。 8 （ 2）排水 區(qū)域排水為雨污分流方式，有污水處理廠 *座，近期總規(guī)模 **萬(wàn)立方米，污水處理能力 ***萬(wàn)立方米 /日，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng) ，以污水處理廠為終結(jié)，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分 析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。 由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用地，具有收益或潛 在收益，所以適合采用收益還原法；由于 待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場(chǎng)比較法評(píng)估； 由于待估宗地位于《 **縣（市、區(qū)）土地級(jí)別及 基準(zhǔn)地價(jià)表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估；由于待估宗地已為最有效使用，且所在區(qū)域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測(cè)算待估宗地地上建（構(gòu)）筑物的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，故比較適宜選用剩余法評(píng)估。則： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià) 如果本次所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度與本次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，才能得到評(píng)估設(shè)定待估宗地開發(fā) 程度條件下的宗地地價(jià)，故： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)＋開發(fā)程度修正幅度 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過程參見表 11。 Ⅱ、個(gè)別因素 : A、宗地形狀；分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降 **。參考企業(yè)的實(shí)際維修費(fèi) ， 按建筑物重置價(jià)格的 2%計(jì)算。 表 17 收益還原法評(píng)估過程一覽表 宗地編號(hào) 宗地名稱 房地年總收益（萬(wàn)元） 房地年總費(fèi)用（ 萬(wàn)元） 房地年純收益（萬(wàn)元） 房屋現(xiàn)值（萬(wàn)元） 房屋還原率(8%) 房屋年純收益（萬(wàn)元） 土地年純收益（萬(wàn)元） 估價(jià)設(shè)定年期(年 ) 年期修正系數(shù) 總地價(jià)（萬(wàn)元） 土地面積 (m2) 單位地價(jià)(元 /m2) （四）剩余法（假設(shè)開發(fā)法） （注：剩余法（或假設(shè)開發(fā)法）分空地及在建工程用地、地上已建成建筑物用地等兩種情況，不 22 同情況可參考以下格式分別選擇相應(yīng)的計(jì)算公式和計(jì)算過程。商業(yè)、住宅用地不應(yīng)采用成本逼近法。 （ 2）相關(guān)稅費(fèi) A、征地管理費(fèi) 根據(jù)（ ***文件、文件 名稱、文件號(hào)、主要內(nèi)容）規(guī)定“征地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的 **％征收”，則： 土地管理費(fèi)＝（ ）（ ）％ ＝（ ）（元 /平方米） 27 B、耕地占用稅 （ 注意：只有耕地才有此稅 ） 根據(jù)（ ***文件、文件名稱、文件號(hào)、主要內(nèi)容） **省耕地占用稅稅額表規(guī)定， **市 ***或縣區(qū)耕地占用稅按 **元 /平方米計(jì)收。 表 22 待估 宗地估價(jià)結(jié)果確定表 單位：。 表 20 設(shè)定開發(fā) 程度 土地開發(fā)費(fèi)一覽表 宗地編號(hào) 設(shè)定開發(fā)程度 開發(fā)費(fèi)（元 /平方米） 注：表 5 中的設(shè)定開發(fā)程度應(yīng)與《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》中的“估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度”描述一致。 其基本計(jì)算公式為： 土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息 ＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域?yàn)槿〉猛恋厥褂脵?quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用（即征用同類用地所支付的平均費(fèi)用）。公式如下： A、 空地及在建工程用地 地價(jià)＝預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－開發(fā)成本－投資利息－投資利潤(rùn) －銷售稅費(fèi)