【正文】 有了較大提高，尤其反映個(gè)人消費(fèi)支出的指標(biāo)PI急劇增加，而反映生活消費(fèi)支出的恩格爾數(shù)年年下降，近年已降達(dá)40%，人民的生活水平和質(zhì)量日益向小康目標(biāo)邁進(jìn)，因而對(duì)商居環(huán)境等都提出了較高的要求，且這種潛在需求，隨著城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，正與日俱增?；疑礁坻?zhèn)是湖南省百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)之一，是益陽(yáng)市及桃江縣工業(yè)重鎮(zhèn)。投資規(guī)模及資金來(lái)源，其資金來(lái)源：由益陽(yáng)東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌。洛湛鐵路、省道S20規(guī)劃建設(shè)的益婁衡高速公路經(jīng)過(guò)本鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域交通十分便捷。二、提升城鎮(zhèn)承載能力的需要國(guó)家新一輪城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，將極大地促進(jìn)灰山港鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)發(fā)展。由于本項(xiàng)目處在灰山港鎮(zhèn)志溪河沿河風(fēng)光帶位置，外環(huán)境較好，商業(yè)和商品住宅銷售市場(chǎng)十分看好。項(xiàng)目區(qū)緊鄰紫荊路、茶果山路、康復(fù)路等城鎮(zhèn)干道，交通便利。建筑呈八排基本平行位置，從高層至低層，布局內(nèi)部景觀空間，豐富小區(qū)內(nèi)部景觀空間元素，同時(shí)增強(qiáng)區(qū)域城市景觀界面。17F小高層建筑單元設(shè)計(jì)兩部垂直電梯，11F小高層和9F建筑單元設(shè)計(jì)一部垂直電梯，6F低層建筑單元不設(shè)置電梯，每棟建筑輔以梯間組織垂直交通。基礎(chǔ)為整體基礎(chǔ)，具體形式根據(jù)地質(zhì)詳勘資料確定。地下車庫(kù)按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)，其余按中級(jí)危險(xiǎn)Ⅰ級(jí)設(shè)計(jì)，采用濕式自動(dòng)噴水系統(tǒng)。小高層住宅南北方向建筑間距均大于30米，東西方向建筑間距均大于13米，滿足消防規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。整個(gè)小區(qū)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)一套，系統(tǒng)采用總線制集中報(bào)警系統(tǒng)。揚(yáng)塵灑水加濕。二、設(shè)計(jì)依據(jù)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ 1342010《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB 501892005《湖南省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ 43/0032010《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5017693《建筑外窗氣密性能人級(jí)及其檢測(cè)方法》 GB/T 71062008三、能耗種類根據(jù)本項(xiàng)目的性質(zhì)和技術(shù)設(shè)計(jì)要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)能耗種類為電、天然氣(液化氣)和水。（2）制定能耗指標(biāo)，明確節(jié)能責(zé)任。（4）有關(guān)配套設(shè)施安裝、調(diào)試等。 （三）工程監(jiān)理及質(zhì)檢費(fèi)：按建筑面積每平方米10元計(jì)算。盈虧平衡分析，可售與出租面積為93176㎡，則此項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）為：BEP=（總成本+稅金及附加）/加權(quán)平均售價(jià)=（+）/=㎡㎡(含出租)即可保本。（2）銷售費(fèi)用為1000萬(wàn)元。合理低價(jià)計(jì)算方法： D=C（Y+1）其中：D為合理低價(jià)參考值； C為最終標(biāo)底； Y為招標(biāo)單位隨機(jī)抽選的工程造價(jià)系數(shù)。（4）組織協(xié)調(diào)工程中其他事項(xiàng)。節(jié)水措施（1）生活用水采用節(jié)水器具節(jié)水。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)環(huán)境沒(méi)有破壞性影響，項(xiàng)目投入使用后居民產(chǎn)生的生活污水和垃圾納入城鎮(zhèn)污水、垃圾處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理，對(duì)環(huán)境不造成危害。③噪聲。地下室內(nèi)設(shè)消防水池一座，專用消火栓泵及噴淋泵各兩臺(tái)。三、交通本項(xiàng)目位于灰山港鎮(zhèn)志溪路東側(cè)，有城鎮(zhèn)道路與S206省道相連，交通設(shè)施能滿足本項(xiàng)目建設(shè)和竣工投入使用后交通運(yùn)輸服務(wù)的要求。該系統(tǒng)豎向不分區(qū)。②。出入口的設(shè)置同時(shí)要滿足消防車通行的要求。三、設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目是城市商居建筑，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益，在充分發(fā)揮黃金地塊的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，注重拓展城市空間，提升灰山港的城市形象，為此，本方案設(shè)計(jì)遵循以下原則：合理組織內(nèi)部空間，做到布局合理，節(jié)約用地。四、社會(huì)經(jīng)濟(jì)自然資源本項(xiàng)目區(qū)域自然資源豐富，境內(nèi)有豐富的石灰石、煤、鐵礦石、硅泥等，尤以石灰石儲(chǔ)量最多，達(dá)500億噸。 （1）正由于該項(xiàng)目是商居的黃金地段，地處灰山港鎮(zhèn)建成區(qū)中心地帶，周邊商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、車站等公益設(shè)施完善，且距工礦企業(yè)較近，上下班交通設(shè)施便捷。境內(nèi)煤炭、石灰等礦產(chǎn)資源豐富，已探明石灰石儲(chǔ)量50億噸，煤炭6500萬(wàn)噸，素有“建材之鄉(xiāng)”、“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，憑借資源優(yōu)勢(shì)，工業(yè)發(fā)展起步較早，現(xiàn)有各類民營(yíng)企業(yè)335家，其中投資過(guò)億元的企業(yè)4家，已形成了水泥、化工、鋼鐵、采礦、煤炭、食品等六大支柱產(chǎn)業(yè)；灰山港鎮(zhèn)是桃江縣的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，有商品糧示范基地2處，共1800畝，有油茶林基地3000畝，葛基地1000畝，小水果基地2000畝，煙葉基地1500畝，形成了基地+農(nóng)戶+公司的管理模式，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平較高。其中賓館建筑面積—————平方米；家居建材市場(chǎng)建筑面積18000平方米；生活超市建筑面積6000平方米，商居面積———平方米。境內(nèi)石灰石、煤炭等礦產(chǎn)資源豐富，素有“建材之鄉(xiāng)”、“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，是一個(gè)以建材、化工工業(yè)為主，集貿(mào)易服務(wù)為一體的綜合型城鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)共有各類民營(yíng)企業(yè)335家，投資過(guò)億的桃江南方水泥有限公司、益陽(yáng)市東方水泥有限公司、益陽(yáng)市萬(wàn)鑫水泥有限公司、益陽(yáng)市金沙鋼鐵有發(fā)公司是全市的水泥、鋼鐵行業(yè)龍頭企業(yè)。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。二、價(jià)格分析及預(yù)測(cè)根據(jù)灰山港鎮(zhèn)目前房產(chǎn)行情，“”商居小區(qū)商業(yè)鋪面售價(jià)均價(jià)6000元/㎡以上，住宅樓售價(jià)均價(jià)3000元/㎡左右。五、交通運(yùn)輸灰山港鎮(zhèn)交通比較發(fā)達(dá)，洛湛鐵路、S206省道、益漣公路和規(guī)劃建設(shè)的益婁衡高速公路穿鎮(zhèn)而過(guò)，鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有汽車站、火車站等交通設(shè)施。四、技術(shù)參數(shù)建筑密度：40%容積率：綠化率：25%五、總體設(shè)計(jì)及布局 本項(xiàng)目建筑均采用最佳的南北朝向，有利于采光和通風(fēng)，同時(shí)也有利于節(jié)能。內(nèi)部設(shè)計(jì)為三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)三個(gè)梯段，所有戶型均設(shè)計(jì)為明廚、明衛(wèi)、明房，南北朝向。為保證建筑物的整體剛度，所有樓蓋均采用混凝土現(xiàn)澆板。系統(tǒng)由地下室的消防水池(252m3)、自動(dòng)噴水加壓泵、屋頂水箱(18m3)組成，設(shè)2套DN150消防水泵結(jié)合器，保護(hù)系統(tǒng)用水。場(chǎng)地坡度均勻，坡度不大于7%，消防撲救面坡度不大于3%，高層住宅主樓均至少有一個(gè)長(zhǎng)邊直接落地，消防車能順利到達(dá)到每棟進(jìn)行消防撲救，每棟住宅在消防撲救面均設(shè)有直通樓梯間的出口，能滿足高層建筑消防撲救的要求。五、電氣消防設(shè)計(jì)本工程火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的防護(hù)等級(jí)按二級(jí)設(shè)置。三、治理環(huán)境的方案建設(shè)期治理方案及標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容類型工程源（編號(hào)）環(huán)境破壞名稱治理方案、措施備　注植被開挖基礎(chǔ)、堆料植被破壞園林綠化噪聲設(shè)備運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲經(jīng)減振后，外界噪聲可達(dá)到白天〈60dB（A），對(duì)周圍環(huán)境影響較小。本項(xiàng)目用地為桃江縣灰山港鎮(zhèn)商居規(guī)劃用地，用地符合當(dāng)?shù)卣?guī)劃要求。管理措施（1）配置能耗計(jì)量器具，做好能耗統(tǒng)計(jì)。（3）有關(guān)制度建立及管理。 （二） 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 按建筑面積每平方米8元計(jì)算?？偫麧?rùn)總利潤(rùn)=總收入總成本稅金及附加所得稅=＝貸款償還期二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)：投資利潤(rùn)率=年均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資100%=%投資利稅率=年均利稅總額/項(xiàng)目總投資100%=%投資回收期23年(含建設(shè)期)%，投資回收期2－3年(含建設(shè)期2年)。 據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和同業(yè)房?jī)r(jià)水平及該中心地段，預(yù)計(jì)銷售收入如下：序號(hào)項(xiàng)目名稱可售面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）金額（萬(wàn)元）備注商業(yè)用房28000600016800出售、平均價(jià)地下車庫(kù)517640002070出售、平均價(jià)住宅47000300014100出售、平均價(jià)酒店13000500出租、年合計(jì)9317633470稅金及附加%（綜合稅率）計(jì)算。二、招標(biāo)方法設(shè)備材料采購(gòu)按照“量力而行、物有所值”的原則，工程招標(biāo)按照“市場(chǎng)確定工程造價(jià)，合理低價(jià)”的原則分別實(shí)施。項(xiàng)目實(shí)施中的管理（1）征地及拆遷。 （4）選用高效節(jié)能的空調(diào)系統(tǒng)。鋼材將按照設(shè)計(jì)要求選用型號(hào)與規(guī)格，避免造成無(wú)功消耗與浪費(fèi)。在建設(shè)過(guò)程中由于開挖基礎(chǔ)與堆料，對(duì)自然植被有一定的破壞，但施工完工后，通過(guò)園林綠化，植被可恢復(fù)和超過(guò)自然狀態(tài)。柱、梁、板均采用現(xiàn)澆鋼砼，鋼筋保護(hù)層厚度分別為25mm,25mm,2Omm，耐火等級(jí)一級(jí)。有線電視有線電視系統(tǒng)采用直接接市政有線電視系統(tǒng)方法設(shè)計(jì)。⑷管材、接口及敷設(shè)方式管徑小于等于500的室外排水管采用HDPE大口徑雙壁波紋管，密封圈承插接口；管徑大于500的室外排水管采用機(jī)制鋼筋混凝土管，鋼絲網(wǎng)水泥砂漿抹口。商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)地考慮綠化、雕塑、坐椅、路燈等室外環(huán)境構(gòu)成元素的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造商業(yè)氛圍建筑，在通道兩側(cè)考慮綠化