【正文】 資）100%=%銷售利潤率＝（利潤總額247。同時盡量擴大期房銷售量，以減輕項目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險，并可減少貸款額，以進一步減輕項目的財務(wù)風(fēng)險。四、 財務(wù)評價 項目計算期三年，%。其中不可預(yù)見費按工程費用、其它費用的8%估算。(二) 綠化生態(tài)技術(shù)綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項目采取的主要措施有：l 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土；l 停車采用混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩童安全活動場地；l 東西山墻培植爬墻虎類植物進行垂直綠化，加強墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。（二） 供水本項目最大總用水量約6000噸/日，小區(qū)設(shè)置DN200總供水管，日供水量可達6000噸，供水由利源中路的DN400城市供水管提供。其中F型為四層的躍層公寓，面積在160平方米左右，占30%；A型為六層的躍層公寓，面積在165平方米左右，南入口占20%，北入口占20%；C型142平方米的六層單層公寓，占10%。其中A區(qū)為小區(qū)用地西北部，依據(jù)地形布置2～3層的別墅群；B、C區(qū)為小區(qū)用地東部較為平坦區(qū)域，布置躍層式多層公寓；D區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置普通多層公寓。（三） 供電：由東善橋變電所和開發(fā)區(qū)變電所提供二路10KV電源，利源中路現(xiàn)有一路10KV高壓線。利源中路北與繞城公路相接，南京機場高速公路則位于利源中路西面約1公里處。主要為各企事業(yè)單位的高級主管人員、高校研究院所的高級知識分子及自由職業(yè)者。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)展變化。綜上所述，本項目建設(shè)十分必要。二、 項目單位概況南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港大陸發(fā)展有限公司和南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)總公司，注冊資本300萬美元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服務(wù)。目前，基礎(chǔ)設(shè)施投入已達12億元，22平方公里的開發(fā)框架業(yè)已形成。區(qū)內(nèi)道路總長達55公里，沿路埋設(shè)各種管網(wǎng)線165公里；日供水5萬噸的新區(qū)水廠、11萬伏雙回路變電站、5萬門程控電話郵電大樓已投入運行。公司下設(shè)南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源電子有限公司、南京利源建設(shè)發(fā)展有限公司、南京百家湖物業(yè)管理有限公司、南京南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公司、南京利源集團物資貿(mào)易分公司。第二章 市場分析一、 市場分析隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團逐漸轉(zhuǎn)為個人?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀(jì)，建設(shè)新型居住家園，從而與江寧開發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。此類人群的收入較高，年薪一般在8萬元以上，能方便地解決交通問題，其居住消費觀念較為超前，對居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費對象。本項目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。（四） 排水：該地區(qū)采用雨污分流制。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個住宅群。面積配比： 客廳：躍層35～45平方米；單層25～35平方米，～； 廚房加餐廳：15～20平方米； 主臥：14～16平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 次臥：12～14平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 層高： 南陽臺：3～5平方米房型設(shè)計除滿足南京市住宅建筑設(shè)計規(guī)定和國家住宅建筑設(shè)計規(guī)范以外，要求：l 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳；l 四間臥室中保證有二間是朝南；l 頂層為屋頂花園；l 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。（三） 煤氣小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。(三) 垃圾袋裝化收集本項目實行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場處理。(4)管理費用按工程費用的2%估算。 利潤總額利潤總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運營費用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費附加合計為營業(yè)稅的11%。 在項目營銷中要加強廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項目先進的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會廣泛認知，形成品牌營銷優(yōu)勢。 利潤率投資利潤率＝（利潤總額247。(6)銷售費用按銷售收入的2%估算。雨水排入利源中路DN600雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進行二級處理后，排入利源中路DN500城市污水管進入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國產(chǎn)。另外，住宅的外墻面采用高級外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強烈的視覺效果。項目主要技術(shù)指標(biāo)表項 目計量單位數(shù) 值所占（%）占地面積畝居住戶數(shù)戶3200居住人數(shù)人11200戶均人口人總建筑面積萬M2其中住宅建筑面積萬M2公建建筑面積萬M2規(guī)劃住宅平均層數(shù)層人口毛密度人/ha443容積率建筑密度：%＜40綠地率%＞40二、 土建（一） 建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計。生活污水匯集后，經(jīng)污水處理裝置進行初步處理后，由利源中路DN500市政污水管排入開發(fā)區(qū)污水處理廠處理。地塊內(nèi)現(xiàn)有住宅約60戶。江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國內(nèi)外大型企業(yè)進駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京市的一個重要的經(jīng)濟增長點，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對住宅有著較高的要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供較理想的選擇。二、 價格定位（一） 周邊樓盤定價調(diào)查樓 盤開發(fā)商樓盤性質(zhì)售價（元/M2）百家湖花園公寓利源物業(yè)現(xiàn)房2200江南文樞院江寧房地產(chǎn)總公司多層（現(xiàn)房）16002100溫泉公寓湯山房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）10001800溫泉花園別墅湯山房地產(chǎn)聯(lián)排別墅（現(xiàn)房）20002400江寧第一城金輪房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）1480湖濱世紀(jì)花園江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)多層住宅18802110太陽城棲霞建設(shè)多層住宅19502180碧水華庭江蘇聯(lián)駿公寓別墅18802300中