【正文】 動態(tài)投資回收期＝ 償債能力分析 資金來源與運用表 資金來源與運用表 單位：萬元序號項 目合 計2013年2014年2015年2016年1資金來源銷售收入自有資金銀行貸款小 計2資金運用開發(fā)成本經(jīng)營稅費銷售費用財務(wù)費用應(yīng)付利潤各期還本付息小 計3=12歸還墊支利潤及凈投資回收（盈余資金） 借款還本付息表 貸款還本付息表 單位：萬元序號項 目合 計2013年2014年2015年2016年1貸款及還本付息初期貸款本息累計本金利息本期貸款本期應(yīng)計利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款利息累計0本年年利率%%%%2償還貸款本息的資金來源投資回收未分配利潤其他 經(jīng)濟效益評價結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面、經(jīng)濟效益方面是完全可行的。縣區(qū)23130套。在實際操作過程中，如采取科學(xué)和嚴謹?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。其嚴以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實無華、平易近人的人格魅力，與無微不至、感人至深的人文關(guān)懷，令人如沐春風(fēng)，倍感溫馨。該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化大同市的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。為了打造精品項目，所以在項目招標方面也會有一定的風(fēng)險，建筑生產(chǎn)力不足會給項目帶來致命的打擊。 ：貸款是實施該工程項目的重要資金來源，本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第五章 項目實施進度第五章 項目實施進度 實施進度計劃X住宅小區(qū)整個工程計劃分四年(2013年1月—2016年12月)完成，室外工程及環(huán)境工程與建設(shè)工程同步進行、同步交工。一層以上采用重力排水。在規(guī)劃中，建筑以點式高層建筑為主，在用地東南角面向新興北路設(shè)置一處中型集中商業(yè)區(qū)，其退后用地紅線近40米形成尺度舒適的活動廣場，既可作為商業(yè)推廣宣傳等活動的場所，也是居民公共交往與公共生活的絕佳場所。東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)中心，西臨古城東門（和陽南門），北望平成大橋。開發(fā)舒適、美觀、具備以人為本功能的商品化規(guī)?；淖≌^(qū)，具有廣闊的前景。⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速，資金來源趨緊2011年，%。而該項目X住宅小區(qū)地址正在這“一軸”之上，具有絕佳的地理優(yōu)勢，和環(huán)境優(yōu)勢，投資開發(fā)的必要性極大。專項解決122戶關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)36670名職工安置和善后問題。2011年1月26日出臺的“新國八條”奠定了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。%，保持在較低水平。 X集團公司始建于1996年，下屬5個控股子公司：大同市X房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、大同X熱電有限責(zé)任公司、大同華祥物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市萬科隆物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市永華置地有限責(zé)任公司，總注冊資本13100萬元，總資產(chǎn)12億元。項目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備，區(qū)域位置極其優(yōu)越。 項目周邊環(huán)境本項目開發(fā)的地段位于大同市城中主軸線，項目西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷，小區(qū)與魏都大道交叉口有雁北影劇院 、雁北賓館娛樂休閑一步到位。上風(fēng)上水，擁有得天獨厚的自然環(huán)境，人類渴望自然，城市呼喚綠色，園林綠化發(fā)展就應(yīng)該以人為本，充分認識和確定人得主體地位和人與環(huán)境的雙向互動關(guān)系，滿足人們的休閑、游憩和觀賞的需要，使園林、城市、人三者之間相互依存，融為一體，所以X是理想的宜居之地，更是置業(yè)規(guī)劃成倍增值的財富之邸。 經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，居民就業(yè)和收入取得明顯改善。從2010年開始，我國進入到了一個不折不扣的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年，期間不僅有“新國十條”、“929新政”等國家級調(diào)控政策的出臺，更有國務(wù)院各部門及各地方政府跟進的部門規(guī)章及地方細則的推進實施。一中新校、二中初中部、實驗中學(xué)初中部工程基本完工。有特色的城市，才擁有生命，擁有未來，擁有高貴的價值。，%。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使大同房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。因此該項目有很大的競爭力。通過社區(qū)景觀、文化、生活空間，營造和諧健康的社區(qū)氛圍，使居民生活在和諧、友善、積極、上進、健康、樂觀、豁達的氛圍中，使生活更閑逸、更幸福、更健康。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶使用。③寬帶網(wǎng)系統(tǒng)數(shù)據(jù)光纜從城市相關(guān)部門引來，光纖機房設(shè)置在電信機房，經(jīng)總配線架分配至各樓層配線架后，再引至各用戶。本項目房屋預(yù)售及銷售款項全部用于再投資直至項目完成。迎合市場需求，所以該項目的經(jīng)濟風(fēng)險同樣很低。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，商住結(jié)合使它將成為城市中軸線上又一個亮點，為大同市的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，使大同市人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表：使大同市人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。四年來，我的師長、我的領(lǐng)導(dǎo)、我的同學(xué)給予我的關(guān)心和幫助，使我終身收益，我真心地感謝他們。項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。 投資風(fēng)險的控制 通過加快進度來回避風(fēng)險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。大同市屬于二、三線城市，房地產(chǎn)受到限制的力度還沒有那么明顯，2011年大同市經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，2012年將延續(xù)較好的發(fā)展勢頭，大同市政府作出“十二五”規(guī)劃，重點扶持愈合生態(tài)園這個城市中軸線，所以，目前項目是在良好的政治環(huán)境下開發(fā)的，受到國家限制政策影響可能性很小。 投資估算投資估算成本包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。采用單位面積功率法確定住宅和商業(yè)建筑的負荷：住宅按照25VA/㎡計，商業(yè)及配套建筑按80VA/㎡計，地下室按15VA/㎡計，加上其他用電，估算總安裝容量為3350KVA。在小區(qū)成環(huán)狀布置，保障供水的安全性。當洪峰呼嘯的時候，我們沒有能力讓它屈服，但可以修條引水渠，把災(zāi)害降到最低。 恒圓魏都項目名稱恒圓魏都開發(fā)時間2011年9月樓盤地址迎賓大橋南 水泉灣開發(fā)商山西世紀恒圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格起價：3850元/㎡ 均價：3950元/㎡ 最高價：4500元/㎡建筑類型高層,多層主推戶型㎡、㎡、㎡、㎡、㎡占地面積66667平米建筑面積260000平米總戶數(shù)1900停車位地上停車位1300 個容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園、實驗小學(xué)附小、華林商圈、直通大同六中、十中、322醫(yī)院 實驗小學(xué)附小 大同六中 大同十中樓盤分析該項目地理位置不佳，導(dǎo)致樓盤價格偏低，戶型90%都是中小戶型，與本項目有較大的競爭力項目名稱御河國際②需求量大從目前大同市房地產(chǎn)的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，全市房地產(chǎn)新開工建設(shè)步伐放緩。新增集中供熱面積840萬平方米，拆除191家296臺燃煤鍋爐，全年二級以上天氣341天，比上年增加34天，%，降幅位列全省第一?！笆濉逼陂g，大同市委市政府要突出轉(zhuǎn)型發(fā)展，拓寬快速提升大空間。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。在X集團公司十多年的發(fā)展過程中，始終以“用戶至上、誠信為本”為集團一班注重工程質(zhì)量、信守企業(yè)承諾的工作方針，企業(yè)沒有發(fā)生過一起涉及施工質(zhì)量延期交房以及產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)不到位，夸大宣傳、面積分攤等方面投訴，簽訂各種合同履行率達100%.序號項目單 位數(shù) 值1總用地面積㎡21萬2規(guī)劃總建筑面積㎡40萬3住宅建筑面積㎡35萬4容積率5綠化率%42%6項目總投資萬元7財務(wù)凈現(xiàn)值萬元8財務(wù)內(nèi)部收益率%%9靜態(tài)投資回收期年10銷售收入萬元11利潤萬元河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第二章 投資環(huán)境分析第二章 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2011年該項目已經(jīng)完成土地征購，現(xiàn)在進入項目策劃及前期工作。目 錄第一章 項目總論 1 1 項目名稱 1 項目總體規(guī)劃 1 項目開發(fā)單位 1 項目主管部門 1 項目擬建地點 1 項目周邊環(huán)境 1 項目用地概況 2 報告編制說明 2 報告主要分析內(nèi)容 2 3 項目提出背景 3 開發(fā)投資方式 3 開發(fā)單位背景 3 4第二章 投資環(huán)境分析 5 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 5 地區(qū)社會經(jīng)濟狀況 6第三章 市場分析 8 8 房地產(chǎn)市場概況 8 經(jīng)濟適用房情況 9 商品房空置面積 10 商品房價格的趨勢 10 11 12第四章 項目SWOT分析和定位 15 15 項目概況 15 項目規(guī)劃理念 15 總體規(guī)劃方案 16 項目建設(shè)場地 16 項目SWOT分析 16 X項目優(yōu)勢分析： 16 X項目劣勢分析： 17 X項目機會分析： 17 X項目威脅分析： 17 項目工程規(guī)劃 18 供水規(guī)劃 18 供氣規(guī)劃 18 供熱規(guī)劃 18 雨水、污水排放 19 供電規(guī)劃 19 弱電系統(tǒng) 19第五章 項目實施進度 21 實施進度計劃 21 2013年度工程計劃 21 2014年度工程計劃 21 2015年度工作計劃 21 2016年度工作計劃 21第六章 投資估算及資金籌措 23 投資估算范圍 23 投資估算 23 土地購置費用 23 工程前期費用估算 23 建筑安裝工程費用 23 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 24 開發(fā)建設(shè)投資估算 24 投資匯總 24 25 25 25 房屋預(yù)售 25第七章 項目經(jīng)濟效益評價 27 項目財務(wù)評價 27 銷售收入 27 損益和利潤分配 27 財務(wù)指標 27 償債能力分析 29 資金來源與運用表 29 借款還本付息表 30 經(jīng)濟效益評價結(jié)論 30第八章 風(fēng)險分析 31 31 31 31 政策風(fēng)險 31 經(jīng)濟風(fēng)險 32 技術(shù)風(fēng)險 32 市場風(fēng)險 33 投資風(fēng)險的控制 33 通過加快進度來回避風(fēng)險 33 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險 33 通過加強管理來控制風(fēng)險 33第九章 項目評價 35 結(jié)論 35 建議 36附 表 37參考文獻 42致 謝 4247河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項目總論 第一章 項目總論 項目名稱本項目名稱為X住宅小區(qū) 項目總體規(guī)劃，占地面積21萬平方米，總建筑面積40萬平方米（其中公建面積約5萬平方米），綠化率高達42%，住宅樓共40棟（6層24棟，20層10棟，30層16棟），總戶數(shù)3000戶，地下停車場、露天停車場共有車位2000個，平方米。2012年，本項目為X房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項目中的一項，圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號召，X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)X高檔住宅小區(qū)。公司所開發(fā)的項目污染物排放全部達標，工程一次交驗合格率達到100%，年度交付工程優(yōu)良率75%，房屋年平均銷售率85%，業(yè)主入住率達96%，顧客滿意度達95%以上。111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤46638億元，%。據(jù)統(tǒng)計，%；，%；，%；，%；，%。新鋪設(shè)城市供水管網(wǎng)87公里，新鋪設(shè)城市天然氣管網(wǎng)113公里。其中：，%；，%；，