【正文】 配件的鑒定合格證書I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料K:砂漿，混凝土試塊，試壓報告L:綠化工程竣工圖M:其它技術(shù)資料2，管理檔案資料名 稱資 料 內(nèi) 容物業(yè)資料A:基本資料 B:標識資料事務(wù)管理資料A:事務(wù)值班表 B:事務(wù)交接記錄表C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務(wù)巡視記錄E:事務(wù)回訪登記表維修資料A:維修申報表 B:維修服務(wù)派工單C:維修回訪記錄本 D:公共設(shè)施維修記錄安全防范及交通管理資料A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄B:查崗記錄 C:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄D:車輛管理記錄，車輛詳細資料，車輛出入記錄設(shè)備管理資料A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B:各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D:設(shè)備檢查記錄員工管理資料A:員工個人資料，聘用表 B:員工業(yè)績考核及獎罰記錄C:員工培訓計劃及實施記錄 D:員工培訓考核記錄E:員工外出考評及參加演練記錄 F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄意見反饋資料A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B:意見調(diào)查，統(tǒng)計記錄C:投訴及處理記錄表行政文件資料A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門文件C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導部門文件 D:管理處規(guī)章制度，通知，通報等文件E:管理處榮譽一覽表 F:管理處接待來訪參觀記錄表會務(wù)資料A:會務(wù)承辦實施方案 B:會務(wù)攝影及錄音，錄像資料第六節(jié):便民服務(wù)當我公司接管本項目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價收費的經(jīng)營方針，盡量開展各項便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項目和有償服務(wù)項目，我們就想辦法滿足.序號項 目服 務(wù) 收 費 標 準備注1代理辦公物品維修按維修單位標準收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當服務(wù)費2代購車船航空票除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費3代寄，代領(lǐng)郵件加收適當服務(wù)費4配備急救箱，急救藥品按藥品的實際收費，不加收服務(wù)費5建立活動組織，組織文體活動活動費用按實際發(fā)生收費，不加收服務(wù)費第七節(jié):物業(yè)管理收費標準建議及收支測算本項目物業(yè)管理采用包干制，辦公物業(yè)每平方米每月2元，即:每月物業(yè)公司的收入為42400m2+5950m22元/m2+20250m2，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表:類別序號項目計算式月支出備注人 工 費 用1員工 工資30人管理處主任:3200元1人=3200元客服文員:1400元1人=1400元品管文員:1400元1人=1400元保安隊長:2000元1人=2000元保安:1400元13人=18200元環(huán)境管理部長:2000元1人=2000元綠化技工:800元2人=1600元環(huán)衛(wèi)工:700元8人=5600元維修技工:2000元2人=4000元39400元工資中含伙食費和員工社保費2員工 保險30120元30247。9，組織人員補救初期火災，對情況嚴重難以撲滅的，應(yīng)及時打119電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理.五，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員的消防職責和義務(wù):1，遵守電器安全使用規(guī)定，嚴禁亂拉臨時電氣線路，嚴禁超負荷使用電器。7，除執(zhí)行任務(wù)的消防車，警車，軍車，救護車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行.二，停車場管理規(guī)定1，服從保安員指揮，嚴格按照標識有序行駛及停放。10%。水池內(nèi)儲水是否充足。6，長勢不良，觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時通知更換.二，室外養(yǎng)護:1，基礎(chǔ)性更新改造:土壤改良:對綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確?；ú莸恼ＩL狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學除草劑，消除雜草.2，常規(guī)性養(yǎng)護工作:(1)修剪:，草皮修剪春，夏季每兩個月進行一次，秋，夏季草皮不長于15厘米，秋，冬季不長于10厘米。3，根據(jù)計劃書內(nèi)容會同管理處工作人員實施日檢，月檢工作。3，劃分作業(yè)不同的區(qū)域進行。3，如有關(guān)供應(yīng)未能即時恢復，客戶服務(wù)中心將會在告示欄張貼通告.二，火警處理工作1，當發(fā)現(xiàn)火警時，即時報告客戶服務(wù)中心及管理處主任。2，須查問受傷者的身份及受傷的原因。通知總指揮及所有不當班人員。2，地面清洗后潔凈度達95%以上。2，地面清洗價格:1元/m2(含樓梯扶手，消防栓，辦公設(shè)施)。開啟小區(qū)廣播，警鈴系統(tǒng)，監(jiān)控室人員利用廣播進行疏散人員，檢查已自動啟動的消防系統(tǒng)工作情況，必要的可強行啟動其他消防設(shè)施.確保各執(zhí)勤區(qū)域工作正常的同時，保持消防過道暢通和路面秩序井然。2，保護好現(xiàn)場。3，如情況許可或在安全情況下，償試將火撲滅。六，重大問題處理我司設(shè)有專人負責各現(xiàn)場的重大問題及突發(fā)事件的應(yīng)急處理，并配有機動小組.七，客戶至上這是我公司的服務(wù)宗旨，對我們的服務(wù)對象提供服務(wù)，如遇管理及作業(yè)上的重大問題，我公司上層管理者都非常重視，妥善的處理是我公司在市場競爭中生存的唯一條件:1，貴公司的要求就是我們最重要的工作。5，急(突發(fā))事件的處理對應(yīng)計劃方案提交。室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水12次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水12次，室內(nèi)盆栽每周澆水12次。2，泵的填料部分允許有少量滴水(10～20滴/分鐘)，如出現(xiàn)大量滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓.3，供水時應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴禁漏水跑水。3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150pa。3，不得損壞車場設(shè)施，正確使用停車卡，對沖關(guān)者一律嚴懲。3，酒精，香蕉水等易燃品。12月=686003247。2，停車場管理。2，提供24小時服務(wù)。5，運作程序系統(tǒng)，激勵系統(tǒng)三個部分說明.(一)組織系統(tǒng):1，貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務(wù)效率.2，管理處實行垂直領(lǐng)導，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，品管，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工.(二)，運作程序系統(tǒng):1，整體運作程序2，內(nèi)部運作流程說明:1，在內(nèi)部運作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮，又是監(jiān)督者，計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位.2，各層職責明確，在權(quán)責范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性.(三)，激勵系統(tǒng):說明:1，激勵機制重在尊重個體權(quán)利，保持團隊戰(zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益.2，思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心，座談等.3，獎懲機制與監(jiān)督機制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰打著員工走，做到人人有動力，.4，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境.5，工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工資，增強工作能力.6，企業(yè)文化機制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導功能，約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結(jié)合起來.工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下.(一)前期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注1物業(yè)管理標的調(diào)研全面了解物業(yè)管理標的05年12月31日盡量提前2擬訂管理方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案06年1月5日盡量提前3接管合同簽訂1，方案送審2，簽訂合同方案確認時止盡量縮短時間4組建管理隊伍1，選拔 2，培訓 3，上崗方案確認至進場5整改及完善辦公條件1，安排管理用房2，安排員工宿舍3，物質(zhì)裝備到位方案確認至進場6制訂管理制度1，制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度2，導入ISO900120007物業(yè)接管驗收辦理書面移交手續(xù) (二)常規(guī)期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1，制定大，中修計劃方案。3，消殺管理.接管驗收后開始6綠化管理1，室內(nèi)綠化管理。12月2500元3稅金85625%4709元小計7709元總計79603物業(yè)公司利潤8562579603=6022元第八節(jié):日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ).常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設(shè)施，設(shè)備維護，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內(nèi)容，.一，介入期在此階段，我們主要是進行調(diào)研，編寫方案，做好驗收接管工作.(一)，調(diào)研，編寫方案工作(二)，驗收接管1，擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組.2，對項目進行全面驗收，接管，包括資料接管，另附驗收接管相關(guān)表格.3，如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接.二，常規(guī)期物業(yè)管理(一)，安全管理1，安全防范管理分為四個層次:第一層為督導層，全面巡查防漏堵漏。6，嚴禁封閉或損壞安全疏散標識，事故照明設(shè)施及消防標志。6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi)。6，主機運轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動或噪音。手動啟動次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過3次，手動位置運行時間不允許過長.三，監(jiān)視變頻控制是否按設(shè)定時間切換機組，信號，儀表指示是否正常，確認是否在正常壓力狀態(tài).四，注意電動機發(fā)熱，通風情況，經(jīng)常保持電機周圍的清潔，及時排除泵坑積水.五，水池儲水是否充足，及時查明原因后對水池儲水進行調(diào)整，并做好記錄.六，發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運轉(zhuǎn)，必要時切斷電源檢查原因，消除故障后方可運行.1，電流突然升高超過允許范圍時。(4)松土，擴穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴穴重施肥一次，平時每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據(jù)苗木的具體需要施肥一次。(簡稱早會或例會)3，各項日常清潔工作安排表，指導書。4，定期舉行管理會議商討落實管理工作.八，處理客戶投訴1，如何對待客戶的投訴A，對客戶的投訴處理應(yīng)放在首位。2，倘水浸范圍附近公眾設(shè)施或客戶單位造成損壞，應(yīng)即時采用各種方法截水。由最近崗位的值班戰(zhàn)士立即切斷總電源，打開消防栓。護送傷員至醫(yī)院。定期進行現(xiàn)場巡查，確查作業(yè)良好實施。5，事故處理完畢，維修主管安排專人對維修設(shè)備進一步監(jiān)護并對事故進行分析，將事故分析報告交管理處審查.第六章 工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報價一，清洗范圍:1，辦公樓14樓外墻清洗。做好護送傷員至醫(yī)院的措施。2，沒有人受傷，可由雙方車主自行達成賠償協(xié)議。B，協(xié)商如何避免再發(fā)生的對策。四，清潔監(jiān)督與檢查1，清潔日檢表2，清潔周檢表3，清潔月檢表4，各項清潔作業(yè)標準書5，各項清潔作業(yè)崗位職責6，清潔獎罰制度7，各分現(xiàn)場之間交替檢查，評比五，員工管理1，定期的清潔培訓2，員工道德教育3，作業(yè)標準化管理4，員工考評制度第二，清潔原則及清潔方案一，清潔原則創(chuàng)造舒適的環(huán)境，杜絕任何污染★在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛(wèi)生死角★親切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺★垃圾及時清理，免除空氣的污染保持建筑常用常新★使用適當?shù)南磩?，保持建筑外觀干凈，常新，不受損壞★使用無污染洗劑，保持環(huán)境的清新★采用保護措施，避免建筑使用中的最小磨損安全作業(yè)的確立★實施安全操作教育★清潔作業(yè)采用安全保護，防止其它建筑的意外損傷★清潔工作中必須使用作業(yè)指示板，警示牌，防護欄，安全帽作業(yè)情況督察★現(xiàn)場管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報告書★各區(qū)域負責人每月進行互檢★公司技術(shù)部每月進行作業(yè)指導，監(jiān)督檢查作業(yè)效率提高★大面積作業(yè)區(qū)域逐步采用人員和機器的相互配合★建筑采用先進的專用設(shè)備進行保養(yǎng)★逐步使用設(shè)計科學，合理使用方便，快捷的作業(yè)器材高效率的完成各項作業(yè)樹立良好的社會形象，創(chuàng)超一流的環(huán)境★使用高效作業(yè)設(shè)備，確保環(huán)境干凈，整潔★選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育★嚴格要求著裝整齊，服務(wù)語言標準化二，具體清潔方案構(gòu)想人員的選擇，培訓，教育★選擇年青，工作勤勞，有一定文化素質(zhì)的員工★注重職業(yè)技能培訓和服務(wù)規(guī)范化教育★定期進行新技術(shù)培訓器材及洗劑選定★針對石材選用養(yǎng)護技術(shù)設(shè)備★大堂適時采用先進設(shè)備進行大面積清潔作業(yè)★不銹鋼表面使用進口高密度柔軟清潔巾進行不損傷清潔公共場所設(shè)施清潔★洗手間設(shè)施定期進行消毒★垃圾桶，箱定期進行消毒，避免空氣污染保護作業(yè)法★保護建筑的作業(yè):不同的建筑采用不同的方法和洗劑★保