【正文】 ；商業(yè)為5000元/㎡；辦公樓為3100元/㎡；（最終市場銷售價格將隨市場發(fā)展進行調(diào)整確定）。所以定價前必須認真分析消費者對產(chǎn)品的價值判斷。都有意識的通過定價來應付競爭或防止競爭，避免在競爭中失利?！鸬烷_意味著價格路線會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。日子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球,帶著小孩在庭院里散步?！?有錢或有權(quán)的外市人士（約占整體消費群體的5％）在鄭州是個中原城市，與東北人在大連買房相同。c、企事業(yè)單位，個體企業(yè)主（約占整體消費群體的15％）※ 年齡層：3345歲※ 客戶特征描述：他們是“真正”的鄭州本地人，是鄭州的中堅力量，家庭穩(wěn)定，以三口之家為主，事業(yè)比較成功，但生活并不崇尚奢侈但需要張揚，錢是自己辛苦賺來的，雖然有房有車，但是還是不甘心，需要更體面點，在圈子里要讓別人能夠知道自己是成功人士，而成功需要表現(xiàn)出來。定位分析：※ 抓住主流消費群，是市場主要購買力所在；※ 白領(lǐng)一族年齡層定位在27—35歲；重點客戶與次重點客戶比※ 小戶型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價優(yōu)勢吸引投資型消費者；※ 以全市范圍目標客戶為主，周邊換房客戶為輔。W、 劣勢分析※ 項目地塊的景觀較差；※ 項目地塊中存在噪音污染、空氣污染； ※ 社會治安比較復雜；※ 交通雖通暢但不便利； ※ 衛(wèi)生狀況較差，直接影響項目的形象；※ 項目的容積率高，項目以高層與小高層組成，從而阻擋了一部份只愿住多層的客戶，同時還影響小區(qū)的內(nèi)部景觀。約有76％的水量被植物、土壤吸收和水面蒸發(fā)，只有24％的水量形成了地表河川徑流，常常造成年際間旱澇不均的現(xiàn)象，這說明河南水資源利用的可靠性不大。其自然資源的具體表現(xiàn)為：周圍環(huán)境景觀A、項目地現(xiàn)狀B、東面，107國道。市場定位核心策劃目 錄一、 市場定位前言… ……………………………………………………4定位策略……………………………………………………………………………5定位推導思路 ………………………………………………………………………5定位原則 …………………………………………………………………………7二、 項目總體評價 ……………………………………………………………8項目概況……………………………………………………………………………9技術(shù)資料……………………………………………………………………………9地塊資源……………………………………………………………………………10周邊配套……………………………………………………………17交通條件…………………………………………………………………………19街區(qū)功能………………………………………………………………………19三、 項目價值發(fā)現(xiàn)（SWOT分析）………………………………………………21S優(yōu)勢分析…………………………………………………………………………22W劣勢分析………………………………………………………………………23O機會分析…………………………………………………………………………24T威脅分析…………………………………………………………………………25四、 項目開發(fā)策略原則………………………………………………………26復合原則 …………………………………………………27適量原則 ………………………………………………………29空缺差異原則……………………………………………30創(chuàng)新需求原則………………………………………………………………33經(jīng)濟+美麗…………………………………………………………34相對效益原則…………………………………………………………36五、 項目綜合定位………………………………………………………37產(chǎn)品定位……………………………………………………………38項目目標對象定位…………………………………………………………………38產(chǎn)品定位…………………………………………………………50價格定位………………………………………………………………54形象定位…………………………………………………………………55建筑風格定位……………………………………………………………60項目發(fā)模式定位……………………………………………………………61開發(fā)競爭優(yōu)勢定位……………………………………………………………63六、 項目案名/主題口號（項目競爭力分析）……………………………64命名方式……………………………………65命名建議……………………………………………………65案名推薦……………………………………………………66主題口號……………………………………………67賣點梳理………………………………………………………68七、價格策略………………………………………………70定價原則……………………………………………71可類比樓盤銷售單價………………………………………………………83本項目市場銷售單價建議…………………………………………………88定價分析…………………………………………………………………90項目價格提升潛力分析…………………………………………………………91價格表模擬…………………………………………………………50一、市場定位前言本報告立志在了解研究鄭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，預測未來發(fā)展趨勢，由市場反映的訊息定位本項目。（三）地塊資源項目地東臨107國道，南面是果菜批發(fā)市場，西面是常砦村，北臨農(nóng)業(yè)路，項目地自然資源較為貧乏，它現(xiàn)在展示在人們面前的是一片嘈雜之地，其它資源（列如樹木、河道等）基本缺乏。一年之內(nèi)，往往夏秋暴雨成災，水量過多，而冬春則往往長期干旱，全省多年平均降水量為785毫米，相當于1296億立方米的水量。三、項目價值發(fā)現(xiàn)（SWOT分析）S 、 優(yōu)勢分析※ 緊臨107國道（未來東環(huán)路）與農(nóng)業(yè)路，交通比較暢通；※ 項目處于老城與鄭東CBD的過渡地段，依托CBD，區(qū)域發(fā)展前景看好；※ 項目屬于行政中心區(qū)，金水區(qū)又是近年的置業(yè)的熱點區(qū)域，市政配套設(shè)施比較齊全；※ 項目周邊的汽車貿(mào)易及汽車修配業(yè)發(fā)達，這對本項目的商業(yè)物業(yè)帶來機會；※ 臨街面廣，利于商服物業(yè)的發(fā)展；※ 新拆遷擴建的常砦小學，對本項目的銷售有利；※ 項目的展示面好，利于項目的形象建設(shè)；※ 項目地型比較平整、整齊，同時還處于規(guī)劃設(shè)計階段，提升了項目適應市場的靈活性；※ 開發(fā)商享有政策優(yōu)勢，具備專業(yè)的開發(fā)理念?！?年青的自由職業(yè)與IT一族其他補充客戶（非主流）：※ 鄭州市有灰色收入的“洗灰一族”；※ 部分追求發(fā)展（個人或孩子）的外省或外市人士；※ 有錢或有權(quán)的外市人士，主要是鄭州市外的其他市；※ 直系親屬在鄭州的外市人士。商鋪的升值空間。需求的戶型在四房以內(nèi)?！先嗽谶@里老人都有早起習慣。 ※ 理由：○低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣?！? 市場競爭目標許多發(fā)展商對競爭者的價格很敏感，但并不希望進行價格競爭。通常消費者在購買房產(chǎn)之前會考慮產(chǎn)品能為自己提供效用的大小，發(fā)覺產(chǎn)品是否有適合自己要求的特征，從而確定自己的期望價格?！?本項目周邊項目的銷售平均價格基本在小高層住宅2800元/㎡，高層商務樓3200元/㎡，如：小高層住宅：“德億時代城”銷售均價為3400元/㎡、 “未來花園”銷售均價為3400元/㎡；高層商務樓：“綠洲商會大廈”銷售均價3380/㎡、“錦江國際大廈”銷售均價為3050元/㎡、“金成國際”銷售均價為3100元/㎡。小高層住宅樓層差為核心均價的5%，高層住宅樓層差為3%。（三）本項目市場銷售單價建議市場依據(jù)：※ 通常大中型項目是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。產(chǎn)品的差異化程度越高，所面臨的市場競爭也最小，價格已不再是銷售的難點。這是企業(yè)選擇定價方法的依據(jù)。（二）案名建議A、項目整體案名：世紀村項目形象定位關(guān)鍵詞※ 和平、環(huán)保、運動、文明、親情……※ 時尚、熱情、陽光、文化、健康……※ 高尚、地位、品質(zhì)、尊貴、財富……項目形象定位 都市中央，生活領(lǐng)袖——鄭州首席白領(lǐng)社區(qū)附：文化定位CBD白領(lǐng)生活圈——居都市中央，引領(lǐng)時尚都市生活在產(chǎn)品塑造中需要盡可能體現(xiàn)出產(chǎn)品所提倡的生活：城市的、成功的、風尚的※ 孩子在這里，都喜歡三五成群玩騎木馬、溜滑梯、蹺蹺板等，城市里難得的玩泥巴、玩沙地也常能激發(fā)他們的創(chuàng)作的興趣。e、非主流客戶簡析（約占整體消費群體的18％）※ 鄭州“洗灰一族” （約占整體消費群體的3％）部分政府有灰色收入