【正文】 ；商業(yè)為5000元/㎡；辦公樓為3100元/㎡；（最終市場(chǎng)銷售價(jià)格將隨市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整確定）。所以定價(jià)前必須認(rèn)真分析消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值判斷。都有意識(shí)的通過(guò)定價(jià)來(lái)應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng)，避免在競(jìng)爭(zhēng)中失利?！鸬烷_(kāi)意味著價(jià)格路線會(huì)逐步走高，從而使前期購(gòu)買者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。日子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球,帶著小孩在庭院里散步?！?有錢或有權(quán)的外市人士（約占整體消費(fèi)群體的5％）在鄭州是個(gè)中原城市，與東北人在大連買房相同。c、企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主（約占整體消費(fèi)群體的15％）※ 年齡層：3345歲※ 客戶特征描述：他們是“真正”的鄭州本地人，是鄭州的中堅(jiān)力量，家庭穩(wěn)定，以三口之家為主，事業(yè)比較成功，但生活并不崇尚奢侈但需要張揚(yáng)，錢是自己辛苦賺來(lái)的，雖然有房有車，但是還是不甘心，需要更體面點(diǎn)，在圈子里要讓別人能夠知道自己是成功人士，而成功需要表現(xiàn)出來(lái)。定位分析：※ 抓住主流消費(fèi)群，是市場(chǎng)主要購(gòu)買力所在；※ 白領(lǐng)一族年齡層定位在27—35歲；重點(diǎn)客戶與次重點(diǎn)客戶比※ 小戶型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引投資型消費(fèi)者；※ 以全市范圍目標(biāo)客戶為主，周邊換房客戶為輔。W、 劣勢(shì)分析※ 項(xiàng)目地塊的景觀較差；※ 項(xiàng)目地塊中存在噪音污染、空氣污染； ※ 社會(huì)治安比較復(fù)雜；※ 交通雖通暢但不便利； ※ 衛(wèi)生狀況較差，直接影響項(xiàng)目的形象；※ 項(xiàng)目的容積率高，項(xiàng)目以高層與小高層組成，從而阻擋了一部份只愿住多層的客戶，同時(shí)還影響小區(qū)的內(nèi)部景觀。約有76％的水量被植物、土壤吸收和水面蒸發(fā)，只有24％的水量形成了地表河川徑流，常常造成年際間旱澇不均的現(xiàn)象，這說(shuō)明河南水資源利用的可靠性不大。其自然資源的具體表現(xiàn)為：周圍環(huán)境景觀A、項(xiàng)目地現(xiàn)狀B、東面，107國(guó)道。市場(chǎng)定位核心策劃目 錄一、 市場(chǎng)定位前言… ……………………………………………………4定位策略……………………………………………………………………………5定位推導(dǎo)思路 ………………………………………………………………………5定位原則 …………………………………………………………………………7二、 項(xiàng)目總體評(píng)價(jià) ……………………………………………………………8項(xiàng)目概況……………………………………………………………………………9技術(shù)資料……………………………………………………………………………9地塊資源……………………………………………………………………………10周邊配套……………………………………………………………17交通條件…………………………………………………………………………19街區(qū)功能………………………………………………………………………19三、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)（SWOT分析）………………………………………………21S優(yōu)勢(shì)分析…………………………………………………………………………22W劣勢(shì)分析………………………………………………………………………23O機(jī)會(huì)分析…………………………………………………………………………24T威脅分析…………………………………………………………………………25四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略原則………………………………………………………26復(fù)合原則 …………………………………………………27適量原則 ………………………………………………………29空缺差異原則……………………………………………30創(chuàng)新需求原則………………………………………………………………33經(jīng)濟(jì)+美麗…………………………………………………………34相對(duì)效益原則…………………………………………………………36五、 項(xiàng)目綜合定位………………………………………………………37產(chǎn)品定位……………………………………………………………38項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)象定位…………………………………………………………………38產(chǎn)品定位…………………………………………………………50價(jià)格定位………………………………………………………………54形象定位…………………………………………………………………55建筑風(fēng)格定位……………………………………………………………60項(xiàng)目發(fā)模式定位……………………………………………………………61開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位……………………………………………………………63六、 項(xiàng)目案名/主題口號(hào)（項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析）……………………………64命名方式……………………………………65命名建議……………………………………………………65案名推薦……………………………………………………66主題口號(hào)……………………………………………67賣點(diǎn)梳理………………………………………………………68七、價(jià)格策略………………………………………………70定價(jià)原則……………………………………………71可類比樓盤銷售單價(jià)………………………………………………………83本項(xiàng)目市場(chǎng)銷售單價(jià)建議…………………………………………………88定價(jià)分析…………………………………………………………………90項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升潛力分析…………………………………………………………91價(jià)格表模擬…………………………………………………………50一、市場(chǎng)定位前言本報(bào)告立志在了解研究鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，由市場(chǎng)反映的訊息定位本項(xiàng)目。（三）地塊資源項(xiàng)目地東臨107國(guó)道，南面是果菜批發(fā)市場(chǎng)，西面是常砦村，北臨農(nóng)業(yè)路，項(xiàng)目地自然資源較為貧乏，它現(xiàn)在展示在人們面前的是一片嘈雜之地，其它資源（列如樹(shù)木、河道等）基本缺乏。一年之內(nèi)，往往夏秋暴雨成災(zāi)，水量過(guò)多，而冬春則往往長(zhǎng)期干旱，全省多年平均降水量為785毫米，相當(dāng)于1296億立方米的水量。三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)（SWOT分析）S 、 優(yōu)勢(shì)分析※ 緊臨107國(guó)道（未來(lái)東環(huán)路）與農(nóng)業(yè)路，交通比較暢通；※ 項(xiàng)目處于老城與鄭東CBD的過(guò)渡地段，依托CBD，區(qū)域發(fā)展前景看好；※ 項(xiàng)目屬于行政中心區(qū)，金水區(qū)又是近年的置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，市政配套設(shè)施比較齊全；※ 項(xiàng)目周邊的汽車貿(mào)易及汽車修配業(yè)發(fā)達(dá)，這對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)帶來(lái)機(jī)會(huì)；※ 臨街面廣，利于商服物業(yè)的發(fā)展；※ 新拆遷擴(kuò)建的常砦小學(xué)，對(duì)本項(xiàng)目的銷售有利；※ 項(xiàng)目的展示面好，利于項(xiàng)目的形象建設(shè)；※ 項(xiàng)目地型比較平整、整齊，同時(shí)還處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，提升了項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)的靈活性；※ 開(kāi)發(fā)商享有政策優(yōu)勢(shì)，具備專業(yè)的開(kāi)發(fā)理念?！?年青的自由職業(yè)與IT一族其他補(bǔ)充客戶（非主流）：※ 鄭州市有灰色收入的“洗灰一族”；※ 部分追求發(fā)展（個(gè)人或孩子）的外省或外市人士；※ 有錢或有權(quán)的外市人士，主要是鄭州市外的其他市；※ 直系親屬在鄭州的外市人士。商鋪的升值空間。需求的戶型在四房以內(nèi)?！先嗽谶@里老人都有早起習(xí)慣。 ※ 理由：○低開(kāi)可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣?！? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)許多發(fā)展商對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格很敏感，但并不希望進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。通常消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)之前會(huì)考慮產(chǎn)品能為自己提供效用的大小，發(fā)覺(jué)產(chǎn)品是否有適合自己要求的特征，從而確定自己的期望價(jià)格?！?本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的銷售平均價(jià)格基本在小高層住宅2800元/㎡，高層商務(wù)樓3200元/㎡，如：小高層住宅：“德億時(shí)代城”銷售均價(jià)為3400元/㎡、 “未來(lái)花園”銷售均價(jià)為3400元/㎡；高層商務(wù)樓：“綠洲商會(huì)大廈”銷售均價(jià)3380/㎡、“錦江國(guó)際大廈”銷售均價(jià)為3050元/㎡、“金成國(guó)際”銷售均價(jià)為3100元/㎡。小高層住宅樓層差為核心均價(jià)的5%，高層住宅樓層差為3%。（三）本項(xiàng)目市場(chǎng)銷售單價(jià)建議市場(chǎng)依據(jù)：※ 通常大中型項(xiàng)目是以相對(duì)低價(jià)入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。產(chǎn)品的差異化程度越高，所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也最小，價(jià)格已不再是銷售的難點(diǎn)。這是企業(yè)選擇定價(jià)方法的依據(jù)。（二）案名建議A、項(xiàng)目整體案名：世紀(jì)村項(xiàng)目形象定位關(guān)鍵詞※ 和平、環(huán)保、運(yùn)動(dòng)、文明、親情……※ 時(shí)尚、熱情、陽(yáng)光、文化、健康……※ 高尚、地位、品質(zhì)、尊貴、財(cái)富……項(xiàng)目形象定位 都市中央，生活領(lǐng)袖——鄭州首席白領(lǐng)社區(qū)附：文化定位CBD白領(lǐng)生活圈——居都市中央，引領(lǐng)時(shí)尚都市生活在產(chǎn)品塑造中需要盡可能體現(xiàn)出產(chǎn)品所提倡的生活：城市的、成功的、風(fēng)尚的※ 孩子在這里，都喜歡三五成群玩騎木馬、溜滑梯、蹺蹺板等，城市里難得的玩泥巴、玩沙地也常能激發(fā)他們的創(chuàng)作的興趣。e、非主流客戶簡(jiǎn)析（約占整體消費(fèi)群體的18％）※ 鄭州“洗灰一族” （約占整體消費(fèi)群體的3％）部分政府有灰色收入