【正文】 2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率順馳名都15萬(wàn)15萬(wàn)多層小高層2800100120基本售磬該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。，由公證處將5000萬(wàn)元存入土地方指定的帳戶(hù)，如果此時(shí)一期約300畝開(kāi)發(fā)用地還未提供給萬(wàn)科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。 項(xiàng)目用地規(guī)劃①兩者相差10萬(wàn)M2。（4）目前項(xiàng)目門(mén)前有去大港區(qū)62659公交線(xiàn)路，距項(xiàng)目1公里處有9954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，該2路公交線(xiàn)會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門(mén)前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線(xiàn)路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。 廠(chǎng)內(nèi)植被 玻璃廠(chǎng)正門(mén)玻璃廠(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目概述 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是某某市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤(pán)。萬(wàn)科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)某某市，而不是某個(gè)區(qū)域。. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2.萬(wàn)科自92年進(jìn)入某某市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為某某的地產(chǎn)先鋒，在某某人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象。 ②某某市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于某某市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠(chǎng)區(qū)已有50年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。（3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。:① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬(wàn)M2出讓面積,實(shí)際成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬(wàn)M2出讓面積(含學(xué)校等非營(yíng)業(yè)性公建用地面積)。然后萬(wàn)科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng),如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給萬(wàn)科公司。b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬(wàn)科公司使用。（5） 銷(xiāo)售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供銷(xiāo)平衡狀態(tài)。且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率泰達(dá)園9萬(wàn)9萬(wàn)多層高層420011012013075%羅馬花園5萬(wàn)2萬(wàn)多小高層高層5300150(兩室)（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 ，年底竣工30萬(wàn)建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。綠化率58．5湖景綠化率31．55%53%湖景綠化率： 該區(qū)域客戶(hù)基本分為三類(lèi)：l并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂(lè)設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營(yíng)業(yè)性公建。非營(yíng)業(yè)性公建45015會(huì)所、居委會(huì)等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米七、直接費(fèi)合計(jì)80,3062,677啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 保本售價(jià)：3046元/m2（2）01年 02年 03年 04年 05年 合計(jì) 一、現(xiàn)金流入 ： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬(wàn)元、4季度缺口5000萬(wàn)元、2002年1季度約500萬(wàn)元，某某公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 該項(xiàng)目在城市西南部樹(shù)立了一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為萬(wàn)科 在某某又樹(shù)立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 銷(xiāo)售毛利率%游泳池45015交易費(fèi)472% 東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀(guān)河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。2.梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購(gòu)房者的觀(guān)念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場(chǎng)培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶(hù)型產(chǎn)品的集中開(kāi)發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場(chǎng)特征。（二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析： 梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬(wàn)m212．53萬(wàn)m235．02萬(wàn)m2總建筑面積12．9萬(wàn)m211．9萬(wàn)m225．01萬(wàn)m2樓面地價(jià)1248元/m21248元/m2綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到40%以上。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目于99年11月即開(kāi)盤(pán)發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語(yǔ)吸引客戶(hù)，但其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過(guò)1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過(guò)半，公寓的銷(xiāo)售更是僅售出60%。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶(hù)和實(shí)力較弱的外遷戶(hù)的需求。u：：圖一：區(qū)域市場(chǎng)范圍界定(紫色板塊) 該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間。 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無(wú)法律糾紛。%以下后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付300萬(wàn)元。（2）操作方式萬(wàn)科與土地方某某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。詳細(xì)說(shuō)明 （3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 土地方新廠(chǎng)址剛選定，還未開(kāi)工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠(chǎng)的建設(shè)進(jìn)度，這是 風(fēng)險(xiǎn)所在。 :①與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開(kāi)發(fā)地塊 現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠(chǎng)區(qū),公路兩側(cè)工廠(chǎng)林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來(lái)的部分工廠(chǎng)企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象某某市構(gòu)件廠(chǎng)等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場(chǎng)；市級(jí)迎賓線(xiàn)友誼南路的建成通車(chē)和梅江居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，拆遷了原來(lái)的許多工廠(chǎng)和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為某某市區(qū)上佳居住區(qū)位。（2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施。花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)城市花園都市花園萬(wàn)科中心玻璃廠(chǎng)項(xiàng)目.天鋼項(xiàng)目津塘路項(xiàng)目張貴莊路項(xiàng)目麗苑項(xiàng)目鐵東路項(xiàng)目梅江南項(xiàng)目西橫堤項(xiàng)目世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。 經(jīng)濟(jì)效益分析4. 目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. ：目前某某公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷(xiāo)售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。 ⑥項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是某某市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是某某市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)城市花園都市花園萬(wàn)科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線(xiàn)中環(huán)線(xiàn)規(guī)劃東南半環(huán)該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠(chǎng)廠(chǎng)區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線(xiàn)):公用設(shè)施種類(lèi)公用設(shè)施名稱(chēng)教育設(shè)施大學(xué)：某某財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大某某附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施某某醫(yī)院，河西醫(yī)院，某某醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓家樂(lè)購(gòu)物中心一店及二店、河西商場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施某某日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書(shū)大廈、某某科學(xué)技術(shù)館、某某國(guó)展中心、某某禮堂體育設(shè)施河西體育場(chǎng)大型公園某某樂(lè)園大型賓館某某賓館（三星）、迎賓館、樂(lè)園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、某某鋼管賓館（二星）、長(zhǎng)青溫泉賓館、大型商住樓項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過(guò)譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。兩者同比，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣(mài)項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地②②（2）：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線(xiàn)路、管線(xiàn)拆除，硬化路面及鐵路線(xiàn)拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線(xiàn)拆除等影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。，土地出讓金可按土地評(píng)估值的57%收取。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。u3．2梅江藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(912層)、多層（45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線(xiàn)型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀(guān)資源的觀(guān)賞價(jià)值。3）通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開(kāi)發(fā)）：主力總價(jià)41萬(wàn)元（公寓）110萬(wàn)元（別墅） 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶(hù)：此類(lèi)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力較弱，同時(shí)又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類(lèi)人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。 合理的市政設(shè)施配套l該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠(chǎng)區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹(shù)木，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀(guān)念，并為萬(wàn)科占領(lǐng)某某市區(qū)重要的住宅市場(chǎng)——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。另考慮20套樣板間500萬(wàn)、考慮提高建造檔次2200萬(wàn),折73元/平米；四、