【正文】 衛(wèi)津河和南部水面照片？配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城某某汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站文化設(shè)施無體育設(shè)施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務(wù)，該項目在規(guī)劃實施時應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。（2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。 項目用地主要為某某玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。 該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為某某市玻璃廠廠區(qū)用地。 所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設(shè)一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 ②某某市主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，西南部區(qū)域正處于某某市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心玻璃廠項目.天鋼項目津塘路項目張貴莊路項目麗苑項目鐵東路項目梅江南項目西橫堤項目在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，某某萬科應(yīng)充分利用萬科某某地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個某某人心中。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)某某鋼廠住宅項目，南部地區(qū)某某玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。萬科自92年進(jìn)入某某市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為某某的地產(chǎn)先鋒，在某某人的心目中已樹立起第一品牌的形象。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。 結(jié)論及建議 項目優(yōu)勢2. 經(jīng)濟效益分析4. 成本預(yù)測2. 開發(fā)周期安排3. 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析第六章 項目開發(fā)計劃1. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章 規(guī)劃設(shè)計要點1. 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 項目區(qū)位及用地第三章 項目法律及政策性風(fēng)險分析第四章 市場研究1.可行性研究報告.由此可看出，某某萬科的主要項目集中在城市的北部。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個某某市，而不是某個區(qū)域。 ：目前某某公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。 ③經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r來看，該項目所在的河西區(qū)是某某市經(jīng)濟最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。 ⑥項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是某某市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是某某市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。玻璃廠項目可行性研究報告 第二章 項目概述花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。（3）項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)：某某財經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大某某附中（市重點）、第四中學(xué)（市重點）、南樓中學(xué)（區(qū)重點）醫(yī)療設(shè)施某某醫(yī)院，河西醫(yī)院，某某醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施某某日報大廈、河西圖書大廈、某某科學(xué)技術(shù)館、某某國展中心、某某禮堂體育設(shè)施河西體育場大型公園某某樂園大型賓館某某賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、某某鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有某某油氈廠、某某無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。項目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫 和某某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一部分,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個 大的居住片區(qū)。（4）目前項目門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站，項目開發(fā)后，該2路公交線會很方便延伸到項目門前設(shè)置站點，并可引進(jìn)其他線路，方便項目業(yè)主出行。項目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。通訊：該項目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補償價格相同,即總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（，最終以實際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費。兩者相差10萬M2。兩者同比，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費用，且為招標(biāo)拍賣項目，地價支付時間急促。1. 項目用地現(xiàn)狀① 土地所有權(quán)歸屬:國有用地② 土地使用權(quán)歸屬：某某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司③ 土地的他項權(quán)益:沒有④ 土地的用途:工業(yè)用地⑤ 項目用地現(xiàn)狀的文件:某某市津南區(qū)核發(fā)的津南國用(97更1)字第101號國 有土地使用證2. 項目用地規(guī)劃① 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃： 目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。② 風(fēng)險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。（2） ：土地方為某某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為某某市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。萬科公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（4），土地出讓金可按土地評估值的57%收取。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入。該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。u：u 各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率順馳名都15萬15萬多層小高層2800100120基本售磬 4000元/平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。70%世紀(jì)城：名都新園藍(lán)水假期個案分布與宗地位置關(guān)系圖：云水園 宗地3．1世紀(jì)城： 該項目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。3．2梅江藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(912層)、多層（45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值?？偨Y(jié)：該項目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。 總結(jié)：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運用了借大勢推小勢的做法。配套：216。3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺提供全方面的信息服務(wù)。 高新建材：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料216。地點友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟房萬科計劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利工程進(jìn)度2002年10月底交工2002年8月底交工 可售面積79205 m270240m2多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開發(fā)）：（以上數(shù)據(jù)摘自《某某日報》）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的21世紀(jì)康居社區(qū)。地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)容積率1主力總價41萬元（公寓）110萬元（別墅）梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)