【正文】 凈環(huán)境的設(shè)想、完善的環(huán)境設(shè)施、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)等一系列具有一定超前性能的先進設(shè)施、設(shè)備為灣田家園高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了優(yōu)質(zhì)的硬件平臺。我們在這方面的工作將深得人心、廣得人緣。針對該項目的智能化、園林式、人文化等特點，作為專業(yè)化、社會化程度均較高的xx物業(yè)公司，為了讓全體業(yè)主擁有一個優(yōu)美、舒適、安全、潔凈、文明的生活環(huán)境，創(chuàng)建一個業(yè)內(nèi)典范的人文社區(qū)，我們擬定出xx家園的物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃。并確保物業(yè)保值、增值，為廣大業(yè)主和住戶營造安全、舒適、方便、幽雅的工作、生活新空間。月1002消殺費及清潔易耗品100元/人㎡商業(yè)用房：（小區(qū)綠化面積xx社區(qū)物業(yè)服務(wù)有限公司在服務(wù)區(qū)域開發(fā)、爭創(chuàng)全國一流征程中任重道遠(yuǎn)，我們將繼續(xù)在理論創(chuàng)新和機制創(chuàng)新上勇往直前，不斷增創(chuàng)新優(yōu)勢，更上一層樓。保證實現(xiàn)標(biāo)書及管理合同中作出的各種承諾。為使xx家園管理深度和廣度的外延無限延伸，信息快速反饋并及時處理十分重要，我們將在xx家園設(shè)置24小時“服務(wù)中心”，該中心運用先進的計算機信息網(wǎng)絡(luò)，負(fù)責(zé)所有信息的接收和處理，并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤，使管理上不留漏洞，杜絕盲區(qū)，不斷改善服務(wù)質(zhì)量，拓寬服務(wù)內(nèi)容。預(yù)防上我們下大力宣傳培訓(xùn)，對裝修單位和員工進行裝修制度、裝修要求等方面的培訓(xùn)，明示制度，有據(jù)可依。文化管理由科學(xué)管理下的以物為中心轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行模瑢嵭腥诵曰墓芾?，圍繞“員工滿意”的中心，引導(dǎo)員工樹立正確的世界觀與明確的企業(yè)價值觀。大屋物業(yè)歷來重視員工培訓(xùn)工作，公司建立有一整套理論學(xué)習(xí)和實際演練相結(jié)合、有的放矢的培訓(xùn)機制，我們分別對中高階管理干部及房管員、水電工、護管員實施培訓(xùn)并經(jīng)考核合格方可上崗，強調(diào)一專多能，持雙證上崗（即：物業(yè)上崗證和電工證），因此，我們有信心在委托管理期內(nèi)確保擁有一支既有理論知識、又有實踐經(jīng)驗的高素質(zhì)精干隊伍。社區(qū)文化是物業(yè)管理員和業(yè)主在工作和管理活動中所創(chuàng)造的具有個性特色的精神及其他物質(zhì)形態(tài)。灣田家園作為婁底市形象工程，我們的管理標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)個性化、統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一形象，高標(biāo)準(zhǔn)，處處以灣田家園及業(yè)主為尊，以業(yè)主利益為重，凸顯物業(yè)的良好形象。管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制。同時人們倡導(dǎo)主動管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動積極性和創(chuàng)造性。⑸ 工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻大小進行工資評定。 （五）信息反饋系統(tǒng)。；；，倡導(dǎo)環(huán)保觀念；。待定4完善管理及辦公條件；。主管兼消防管理，負(fù)責(zé)安管事務(wù)的處理。；；。至少重點檢查兩個環(huán)節(jié)（如走道燈、垃圾清運、員工工作狀態(tài)、及時安排維修等），發(fā)現(xiàn)問題及時解決。、供電和物業(yè)管理有關(guān)部門保持良好公共關(guān)系，與協(xié)作單位保持友好的合作關(guān)系，樹立良好形象，便于開展各項工作。（用戶）來訪，做好對投訴和違章人員的耐心解釋工作，對違章操作和違章行為及時制止、匯報或按有關(guān)規(guī)定處理。 （七）物業(yè)部崗位職責(zé)、監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)職能。、施肥、除雜草和病蟲害，并要修枝剪葉、補苗、淋水。，外包質(zhì)量的監(jiān)控、跟蹤。，認(rèn)真準(zhǔn)確地做好運行記錄和檢修記錄，填寫運行日志。、設(shè)備房的巡視檢查工作。如遇突發(fā)事件，能迅速妥善地處理，危急情況，能沉著冷靜，指揮得力，把事故消滅于萌芽狀態(tài)。、防火、防盜等情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄。、收卡敬禮，文明禮貌服務(wù)，保證保安形象。、檢查，禁止無關(guān)人員在車輛前逗留。保安部長需持物業(yè)管理上崗資質(zhì)證書、消防上崗證。⑷ 公司集中培訓(xùn)：公司集中組織中層以上的干部每年不低于24小時的集中培訓(xùn)。未獲對口專家資格證書或特持不對口專業(yè)資格證書者，填寫《員工培訓(xùn)申請表》交辦公室，報公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，辦理參調(diào)手續(xù)。：以自學(xué)為主結(jié)合為輔。2安全護衛(wèi)、消防、交通車輛的管理，合成演練每季一次內(nèi)部培訓(xùn)護管員、車管員定期操練，集中演練現(xiàn)場考核熟悉各種器材的操作使用掌握應(yīng)急事件的臨場處理能力。機電維修工需要同時持電工上崗證、物業(yè)管理上崗證雙證上崗。，發(fā)現(xiàn)情況及時上報。，消防器材齊全有效，擺放整齊，保安員必須熟悉有關(guān)單位的報警電話號碼，隊員非緊急情況不能使用中控室專線電話。，了解隊員的思想，搞好隊員上崗前的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。、電話交換機等弱電機房的清潔衛(wèi)生。、設(shè)施的巡視檢查工作，發(fā)現(xiàn)故障和隱患應(yīng)立即進行處理，重大問題應(yīng)及時報告。，制定出詳細(xì)的培訓(xùn)教材。、半年、年度維修保養(yǎng)。生機勃勃的綠色象征著灣田家園及管理公司朝氣蓬勃的旺盛生命力，象征著業(yè)主和諧、文明、向上的精神。、補貼、獎金，并做到嚴(yán)格把關(guān)，工資、補貼、獎金發(fā)放表應(yīng)由會計、項目經(jīng)理與考勤表核對、審核完畢才能發(fā)放。，準(zhǔn)備入住資料。、健全管理處的組織系統(tǒng)，合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工與協(xié)作，責(zé)任到人。；；。；；。在灣田家園管理處的人員管理上，我們將秉持大屋物業(yè)一貫的規(guī)范化、人性化管理原則，確定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)進寬出；合理配置，各盡其才；規(guī)范管理，綜合考核，績效掛鉤；團結(jié)和諧，互學(xué)互助，親如一家，調(diào)動全體員工的積極性和創(chuàng)造性，確保實現(xiàn)公司在灣田家園的各項管理目標(biāo)。、全方位、高要求的多種便民服務(wù)活動；，以有償與無償?shù)谋忝穹?wù)為主要形式。，在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題做好記錄并及時協(xié)同開發(fā)商盡快解決，保護工作人員利益；，嚴(yán)禁“三無”人員住入。為使監(jiān)督機制發(fā)揮最大效能，我們將認(rèn)真執(zhí)行“公開監(jiān)督制度”、“服務(wù)工作報告制度”和“服務(wù)評議制度”。⑷ 培養(yǎng)員工在實際工作中要具價值。⑶ 所有運作過程均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證，充分體現(xiàn)管理效率。面對這樣一個高品味的現(xiàn)代化灣田家園，到底選擇怎樣的管理方式才能達(dá)到最佳的管理效果呢？我們的基本思路是：提供全方位專業(yè)化服務(wù)；嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為；運用現(xiàn)代管理手段，實現(xiàn)辦公自動化；致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。我們從實際出發(fā)，結(jié)合灣田家園的具體情況，確立“人防、技防、物防并重，全面防范”的整體治安思路，確保灣田家園因物業(yè)管理原因而造成的治安事件發(fā)生率為零。通過近三年推行嚴(yán)格的計劃管理，通過不斷總結(jié)計劃管理的經(jīng)驗，從而使之不斷完善和提高，各級員工都自覺地利用計劃這一重要工具來推進工作，員工也把認(rèn)真履行計劃作為應(yīng)盡的義務(wù)，以不斷提升自己。最可貴的是有一個“海納百川，有容乃大”的企業(yè)機制，這種機制使所有能為我所用的新思維、新觀念源源不斷地注入我們的管理中去，這就保證了企業(yè)品牌的含金量不斷增加，企業(yè)不斷調(diào)整提高，也保證了大屋物業(yè)在高層經(jīng)濟的土壤中得以茁壯成長。 （六）管理學(xué)前沿理論掌握及運用管理理論的形成和發(fā)展至今有100余年的歷史，企業(yè)管理大致經(jīng)歷了經(jīng)驗管理、科學(xué)管理、文化管理三個階段。要求物業(yè)管理人員不該打聽的不打聽，不該打擾的不打擾。 （二）管理深度和廣度的做法隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展、生活水平的極大提高，人們的知識層次和生活品位也大幅度地得到提升，其對所居住地或工作地的物業(yè)管理工作的要求也越來越高，不僅希望服務(wù)效率高、質(zhì)量好，而且更要求物業(yè)管理的層次深、范圍廣。為居住人們提供了一個舒適、安全、人性化生活的適宜環(huán)境。處處以人為本、將服務(wù)放到首位、一體化的物業(yè)管理切實有效，得到了廣大業(yè)主和住戶的一致贊揚和好評。平方米（含運行電費） 序號項目測算元/月1勞保用品10元/人㎡辦公用房：㎡ ）序號項目測算依據(jù)元/年元/月1綠化工具600元/年6002綠化用水㎡*年；3元/噸112183農(nóng)藥化肥㎡二、公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人身份證、資質(zhì)證書復(fù)印件（附后）三、201x年公司財務(wù)報表（附后）四、公司業(yè)績市xx苑和科技xx大廈xx公園xx社區(qū)移民安置小區(qū)五、主要管理人員姓名性別擬定職務(wù)證書（附后）xxx男經(jīng)理物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證xxx女主管物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證xxx女物管物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證第二章 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃一、對xx家園物業(yè)的認(rèn)識崛起的湘中這是一塊神奇的土地，物華天寶，人杰地靈。，達(dá)到高水平的管理。在xx家園控制室內(nèi)設(shè)置智能監(jiān)控中心，對xx家園所有智能設(shè)備實時監(jiān)控，實時數(shù)據(jù)更新，提高應(yīng)急處理反應(yīng)速度。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙。持續(xù)的員工之間感情投入機制促進員工對業(yè)主的感情投入，強化員工文化素養(yǎng)的提高，保障員工與業(yè)主間良好溝通。 （三）實現(xiàn)社區(qū)管理服務(wù)突破委托管理期間，我們在做好基礎(chǔ)性工作的同時，還將在灣田家園塑造個性化服務(wù)和市場細(xì)分原則下增加管理服務(wù)的技術(shù)含量等方面有所突破，創(chuàng)造具有自身特色的物業(yè)管理模式。婁底市灣田家園是我們始終不渝的追求，大屋物業(yè)的目標(biāo)是使婁底市灣田家園的文化建設(shè)具有代表先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的標(biāo)志性典范。我們卓越的管理服務(wù)，一定會給廣大業(yè)主營造一個安全、舒適、靜謐、幽雅的美好工作環(huán)境、生活環(huán)境。⑵ 管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 （三）激勵系統(tǒng) 工資福利機制培訓(xùn)提升機制思想工作機制文化活動機制獎勵機制激勵機制：⑴ 激勵系統(tǒng)是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞?。既考慮群體技能，更重視個人利益。信息源要全面，匯聚與灣田家園經(jīng)營管理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻度。4公共生活秩序，使住宅區(qū)公共生活秩序有條不紊，居民文明有禮，品德高尚；。待定5制定管理規(guī)章制度；。負(fù)責(zé)門崗、消防監(jiān)控室、巡邏崗（實行三班倒工作制）。清潔員；，相貌端正，身體健康。（當(dāng)天內(nèi)）向機關(guān)事務(wù)局匯報。，并負(fù)責(zé)實施管理和監(jiān)督檢查，對管理范圍內(nèi)的上下管道的鋪設(shè)位置、各種井、池的位置等要熟悉，隨時可查找出來。，對各部門進行月單項檢查，負(fù)責(zé)對各部門不合格項的糾正情況進行跟蹤驗證。、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長茂盛。、組織實施。，應(yīng)立即進行排除并及時報告。、監(jiān)管水池清洗外包項目工作。，加強隊伍管理，開展經(jīng)常性思想教育工作，落實崗位責(zé)任制。、設(shè)施是否完好，機房門、電井門是否有損壞或關(guān)閉。，發(fā)現(xiàn)傷痕立即與車主證實，并做好記錄。三、人員的培訓(xùn)工作人員的培訓(xùn)是本公司內(nèi)部管理的一大優(yōu)勢和特點，以工作的進程中不斷地對各級員工進行不同階段的在職培訓(xùn)，也將是能否圓滿完成合同期內(nèi)委托管理目標(biāo)的管理保證。：因需施教，培考結(jié)合，觀念在先，注重實效。 （三）考核工作，各級組織培訓(xùn)人員要進行跟查，即在員工的實際工作中執(zhí)行檢查，檢查員工是否按培訓(xùn)后的要求和標(biāo)準(zhǔn)進行工作，對不按要求實施的員工進行督促和指證。（外送培訓(xùn)）崗位要求、工作環(huán)境的熟悉，采用傳授與自學(xué)結(jié)合。：根據(jù)員工在公司成長過程、工作表現(xiàn)，培訓(xùn)分為四類：●新進員工培訓(xùn) ●入職培訓(xùn)●在崗培訓(xùn) ●轉(zhuǎn)、待崗培訓(xùn) （四）新進員工培訓(xùn)的實施原則、本行業(yè)的基本情況及本行業(yè)員工的從業(yè)要求。 ⑵ 進駐后的培訓(xùn)序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間授課方式參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1大屋物業(yè)公司基本情況及管理要點每月一次內(nèi)部培訓(xùn)全休人員集中授課考核掌握所物業(yè)情況，更好為業(yè)主服務(wù)。專門職業(yè)，特殊工種需按規(guī)定通過職業(yè)培訓(xùn)持證上崗。，并做好記錄及車輛登記。，應(yīng)根據(jù)報警位置，立即用對講設(shè)備通知最近的保安員核實信號真?zhèn)吻闆r，并依據(jù)檢查結(jié)果的輕重，及時作出處理，情況嚴(yán)重的應(yīng)立即報告有關(guān)部門，并向消防專職機構(gòu)準(zhǔn)確報警，并做好記錄?！侗０矄T條例》或工作不負(fù)責(zé)任，且無組織、無紀(jì)律的保安員，按情節(jié)輕重給予批評或扣分，同時上報部長并做好記錄。、機電設(shè)備、電氣線路的小型施工安裝工作。、半年、年度保養(yǎng)項目。 （九）綠化員崗位職責(zé)綠化工作是物業(yè)管理具有特色的一項重要工作，這項工作的目的是要在彎田家園內(nèi)創(chuàng)造出一個綠色的世界。、轉(zhuǎn)賬工作，月底應(yīng)及時將銀行存款日記賬和銀行對賬單進行核對。 （四）物管員崗位職責(zé)，向管理處項目經(jīng)理負(fù)責(zé)。經(jīng)常巡視管理區(qū)內(nèi)外各場所及管理處各項工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，做好周檢和不合格服務(wù)的處理。保安員、退（轉(zhuǎn)）軍人或職業(yè)學(xué)校保安專業(yè) 畢業(yè)；：身高175cm以上，女：160cm以上，相貌端正，身體健康；；。 二、崗位職責(zé)及任職要求崗位文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)主任；；；，身體健康。第四章 管理人員的配備、培訓(xùn)和管理物業(yè)管理行業(yè)屬于典型的勞動密集型行業(yè)，對從業(yè)人員的管理，構(gòu)成物業(yè)企業(yè)管理的中心工作之一。9便民服務(wù)：以不斷滿足工作中日益增長的各種需求為便民服務(wù)的主要內(nèi)容；，創(chuàng)造個舒適、便利、溫馨的寬松環(huán)境。 （二）管理服務(wù)工人安排序號各項管理服務(wù)項目和環(huán)節(jié)長遠(yuǎn)計劃短期安排1房屋使用、維修、養(yǎng)護(各商業(yè)網(wǎng)點)根據(jù)房屋本體維修基金使用情況和管理處的工作實際，進行定期的維修養(yǎng)護，確保房屋的完好率在99%以上?！裼袘粼u議制：采取定期和不定期的方式，通過發(fā)放意見征詢表對管理處各項工作及人員進行評價，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，以保證實現(xiàn)管理目標(biāo)。獎勵的方式實行物質(zhì)獎勵和精神獎勵相結(jié)合。⑵ 整體運作各個環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照我公司ISO9001質(zhì)量保證體系進行運作。第三章 擬采取的管理方式、工作計劃和物資裝備一、擬采取的管理方式高檔社區(qū)不僅改善了人們的工作環(huán)境，改變了人們的工作方式，也必將創(chuàng)造出物業(yè)管理的新概念，給物業(yè)管理帶來革命性的變化，導(dǎo)致管理觀念、管理機構(gòu)、管理方式、管理手段和管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化。 （一）三個重點，治安狀況是我們管理工作的重中之重。推行嚴(yán)格、完整的計劃管理流程，