【正文】 會(huì)）及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)?！　。ㄈ﹪?yán)格控制辦公用品消耗,堅(jiān)持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開支。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)：　?。ㄒ唬┰O(shè)立兒童益智中心。聊天室：小區(qū)居民可以通過聊天室或OICQ等聊天軟件，互相交流。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)價(jià)值，并最終促進(jìn)樓盤銷售。（三）給住戶帶來的好處滿足住戶對(duì)高速獲取信息的需要，同時(shí)可以通過定制，獲取個(gè)性化的社區(qū)服務(wù)，實(shí)實(shí)在在享受方便、快捷的信息化生活。（二）物業(yè)管理模塊化：根據(jù)XXX居住區(qū)管理處實(shí)際運(yùn)作度身定做一個(gè)專業(yè)化服務(wù)系統(tǒng)，對(duì)諸如設(shè)備管理、物料管理、保安管理、消防管理等業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行模塊化設(shè)置，一種業(yè)務(wù)即以一個(gè)模塊形式設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作的每個(gè)環(huán)節(jié)，整個(gè)管理處的運(yùn)作得以專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化處理。精心設(shè)計(jì)高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角，成為現(xiàn)代文明城市的典范和亮點(diǎn)。社區(qū)活動(dòng)除開展常規(guī)活動(dòng)外，還根據(jù)小區(qū)業(yè)主人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和各種需求，開展特色活動(dòng)如專題活動(dòng)、興趣活動(dòng)等調(diào)動(dòng)業(yè)主的參與社區(qū)活動(dòng)的熱情。生活因文化而美麗。該系統(tǒng)采用Lotus Domin Notes RDelphi作為開發(fā)工具，選用SQL Server、Aceess作為數(shù)據(jù)庫，可有效實(shí)現(xiàn)房管、客管、工程、保安、行政等日常工作信息的電腦化管理。（五）運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)保證網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)服務(wù)器端采用最新網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，精心設(shè)置安全選項(xiàng)，如：停止所有不必要的系統(tǒng)服務(wù)，設(shè)置對(duì)訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的安全級(jí)別，做好系統(tǒng)本身的安全保護(hù)；綜合防火墻技術(shù)，禁止對(duì)所有不必要TCP/UDP端口的訪問，防止對(duì)系統(tǒng)的惡意攻擊；加強(qiáng)系統(tǒng)管理，在安裝軟件時(shí)保證安裝盤干凈，同時(shí)安裝功能強(qiáng)大的防病毒軟件對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時(shí)病毒監(jiān)測(cè)，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。（七）物業(yè)管理提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處的工作流程，提高管理水平；另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時(shí)在網(wǎng)上查詢費(fèi)用清單、服務(wù)申請(qǐng)、投訴等，增強(qiáng)物業(yè)管理處和住戶間的溝通。網(wǎng)上預(yù)約社區(qū)會(huì)所消費(fèi)、家政服務(wù)、家具維修等服務(wù)。（四）服務(wù)人員以兼職為主，同時(shí)招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊(duì)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。（二）XXX居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（由XX物業(yè)公司和XXX置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定）； （三）日常物業(yè)管理收入測(cè)算（由雙方商談制定標(biāo)準(zhǔn)后再做測(cè)算）　?。ㄋ模┤粘Ｎ飿I(yè)管理支出測(cè)算（同上） 三、測(cè)算結(jié)果分析 經(jīng)初步測(cè)算，管理處年收支盈虧情況如下（單位：萬元）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第一年第二年第三年第四年以后總收入總支出年收支盈余 測(cè)算結(jié)果分析： （一）收支盈虧及原因（根據(jù)XX公司和XXX置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和分析） （二）收支虧損的彌補(bǔ)辦法 針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。 四、維修基金的管理和使用 （一）對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。 二、財(cái)務(wù)管理措施 （一）設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。一、 管理用房的配置面積和要求1．管理用房　　根據(jù)招標(biāo)書中提供部分?jǐn)?shù)據(jù)，經(jīng)測(cè)算管理用房為220M2，對(duì)管理用房擬安排如下:序號(hào)部 門面積(M2)位 置序號(hào)部 門面積(M2)位 置1經(jīng)理辦公室102經(jīng)理助理辦公室103行政財(cái)務(wù)部204綜合事務(wù)部205客戶服務(wù)中心56倉 庫157會(huì)議室20備 注管理用房擬安排100平方米　?。玻畣T工生活用房面積共計(jì)112平方米 （1）員工食堂　　　　　　　　　　　　 30M2 （2）員工宿舍　　　　　　　　　　　　　　　　　　　82M2 經(jīng)理、副經(jīng)理按8M2/人的標(biāo)準(zhǔn)配備,計(jì)16M2 其他管理人員按4M2/人的標(biāo)準(zhǔn)配備，計(jì)16M2 ,共50M2生活用房共需112平方米,我們將與發(fā)展商協(xié)商解決。1人物業(yè)管理員大專學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。　　，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。在XXX物業(yè)管理中，我們?nèi)詫⒗^續(xù)推進(jìn)此項(xiàng)工作，組建流程小組，并運(yùn)用流程管理的思想指導(dǎo)日常的具體工作。但是，現(xiàn)階段裝修市場(chǎng)的不規(guī)范因素卻讓大部分業(yè)主深感困惑。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證XX物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。我們?cè)诠芾眢w制上實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度?！　受住宅商品化進(jìn)程的影響，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)，仍需擺脫傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)等問題。緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。XX物業(yè)于九七年建立了ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過英國BSI的第三方認(rèn)證，通過四年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石?？傊?，隨著IT業(yè)的發(fā)展，XXX網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)“信息島”，從而滿足社會(huì)各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。XXX所有物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目由物業(yè)公司經(jīng)營和管理。業(yè)委會(huì)根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對(duì)管理上的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)； 、擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。三、管理人員的選用辦法XXX管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行XX物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前，XXXXX置業(yè)有限公司應(yīng)在XX市物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就XXX的物業(yè)管理與XX物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。XXX居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補(bǔ)前期虧損　　 如有節(jié)余　 物業(yè)管理資金　　　 　 　 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用　　 　有償服務(wù)收入　 停車場(chǎng)經(jīng)營收入　 管理服務(wù)費(fèi)收入　 會(huì)所經(jīng)營收入 　　　　　　 　　 　 社區(qū)　　 停　　 人員　 日?！? 會(huì) 　　　　　　　　 　 商務(wù)　　 車　　 行政　 物業(yè)　 所 　　　　　　　　 　 活動(dòng)　　 場(chǎng)　　 稅金　 管理　 管 的開　　 管　　 及其　　 　 理　　　　　　　　 展 　　 理 它二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算　　（一）測(cè)算依據(jù)及說明　　XX市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。XXXXX居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會(huì)所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場(chǎng)所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)、查閱資料等，家長同學(xué)?？蓪?shí)時(shí)溝通。當(dāng)一個(gè)開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個(gè)甚至上百個(gè)信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時(shí)，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費(fèi)者，無論誰想從這些消費(fèi)者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對(duì)可以“坐地收錢”。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時(shí)一個(gè)相當(dāng)重要的考慮因素。 （四）此外還有網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)視系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)化車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、 網(wǎng)絡(luò)化保安巡更系統(tǒng)等等。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計(jì)，舒適的人文環(huán)境，長期生活在我們構(gòu)想的這種環(huán)境當(dāng)中，便不知不覺的受到熏陶，提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，整個(gè)小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現(xiàn)出來。社區(qū)活動(dòng)源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。 （一）設(shè)置系統(tǒng)管理人員（兼任）對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行定期維護(hù)，為不同的操作人員設(shè)置不同的授權(quán)代碼；定期組織系統(tǒng)的管理人員、使用人員及操作人員進(jìn)行系統(tǒng)使用及安全信息的培訓(xùn)；制訂嚴(yán)格的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理規(guī)定，隨時(shí)監(jiān)督電腦使用人員的執(zhí)行情況。物業(yè)管理處可以通過使用物業(yè)管理系統(tǒng)，對(duì)這些服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量。（二）B/S模式取代舊的C/S模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運(yùn)行的WEB開發(fā)工具，以B/S模式取代舊的C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。（六）社區(qū)電子商務(wù)網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時(shí)間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。在當(dāng)今各級(jí)組織對(duì)信息的交流和共享有著迫切的需求。　　一、服務(wù)思路　　（一）提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。　　根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢(shì)良好，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：指標(biāo)名稱第一年第二年第三年以后住宅入伙率80％90％95％商用房出租率30％70％95％管理服務(wù)費(fèi)收繳率98％98％98％停車庫房使用率60％80％90％自行車位使用率90％98％100％　　管理處員工工資待遇：經(jīng)理1人，2200元/；經(jīng)理助理1人，1500元/；主管2人，1200元/；其他管理人員、操作層員工34人，平均工資待遇600元/。 三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取 （一）我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。 二、提供物業(yè)管理咨詢 XXX公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答； 三、提供物業(yè)管理培訓(xùn) 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心； 四、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù) 在XXX正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場(chǎng)的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購房者對(duì)未來的物業(yè)管理有初步的感受；對(duì)于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵(lì)體系，保證銷售主管對(duì)其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證XX物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。1人管理處經(jīng)理助理大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格?！　? 十二、實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收　　環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類回收已運(yùn)行多年，而真正較為科學(xué)徹底的實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因?yàn)樵诂F(xiàn)階段至少還受制于以下因素：　　1．國民環(huán)保意識(shí)有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；　　2．生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高；　　3．垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾“回收尚可，求購無門”，降低了垃圾回收參與者的積極性。通過管理服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證管理處對(duì)外信息傳播的口徑統(tǒng)一化，第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為主；第三，客戶服務(wù)中心24小時(shí)的工作時(shí)間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。為此，在XXX我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確上述三者之間的分工及配合，即：物業(yè)管理人專業(yè)服務(wù)、業(yè)委會(huì)自治管理與居委會(huì)社區(qū)管理。在XXX物業(yè)管理的實(shí)施過程中，我們將一如既往地推行ISO9001，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道?！　∪?、塑造“樸實(shí)無華，追求時(shí)尚”的審美理念　　在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。銷售對(duì)象主要為來江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家,投資家,和高薪白領(lǐng)?！　“XXX文化區(qū)”這一規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù)？社區(qū)中的文化建設(shè)能否切合“國家安定團(tuán)結(jié)的需要、物業(yè)管理企業(yè)管理的需要、社區(qū)成員自娛自樂的需要”？　　社區(qū)活動(dòng)的開展應(yīng)充分尊重江寧地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣，社區(qū)文化用房的使用功能安排應(yīng)切合高學(xué)歷者、IT產(chǎn)業(yè)人士和投資家人士的需求。　　科學(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來了建筑設(shè)計(jì)理念的日新月異,業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求也不斷提升。我們將充分運(yùn)用XX物業(yè)的管理模式以及在深圳市場(chǎng)成功運(yùn)作的工作經(jīng)驗(yàn)，有針對(duì)性地開展工作，了解客戶需求，提供個(gè)性化服務(wù)和精品服務(wù)，對(duì)可能發(fā)生的問題進(jìn)行前期預(yù)防，使管理處推出的各項(xiàng)管理服務(wù)措施更加切合業(yè)主的需要及深圳市政策法規(guī)。我們深信：只要從服務(wù)業(yè)主的根本目標(biāo)出發(fā)，三方的合作一定能成為推動(dòng)小區(qū)管理水平提高的助力