【正文】 答：主要簽訂好兩個文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時公約。 答：業(yè)主臨時公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。 答：業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如個別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。 問1業(yè)主臨時公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？ 答：由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性的特點(diǎn)，綠化、保潔、公共秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，對入住的每個業(yè)主都是一樣的，支付的費(fèi)用也應(yīng)該是一樣的。業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。問2如何召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會？ 問2業(yè)主大會會議以什么形式召開？ (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 答：一般事項，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過；業(yè)主大會作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 （3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務(wù)； （3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案；物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。同時停車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費(fèi)用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。 有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護(hù)管理公約）約定的價格收取費(fèi)用；業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價。 答：公房上市后，原有產(chǎn)權(quán)單位不再承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。問6裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)？ 答：不可以。六、專項維修基金七、物業(yè)使用和維護(hù) 問90、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？ 問 100、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的保修期有多長時間？嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。 （2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房； 答：我國住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。 答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。 答：封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。 問6物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費(fèi)的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？ 問60、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如何確定？（綠化率30%以下），（綠化率30%以上）。 問5車輛停放時停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？問5物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務(wù)委托專業(yè)公司？ （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （2）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽； 答：業(yè)主委員會的主要職責(zé)為： 以后業(yè)主大會會議的投票權(quán)計票方式可以通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》確定。 問什么時候應(yīng)成立業(yè)主大會？內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求以及承諾遵守業(yè)主臨時公約等。 原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會通過新的公約前，原公約繼續(xù)有效。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時公約，在房屋銷售時，將業(yè)主臨時公約向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住手續(xù)時再將業(yè)主臨時公約出示給買房人看。 編寫說明 （2）人們生活水平的提高，需求增強(qiáng)。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。因此在購房時要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項，即使是預(yù)售房屋，購房時離入住還有一段時間，也應(yīng)在購房時與開發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。 （6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。問2業(yè)主委員會職責(zé)是什么？ （6）具備必要的工作時間。 答：經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。 按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與成立業(yè)主大會籌備組。 答：是的。 （1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。 答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的包行政管理部門；及時清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。 答：商品住宅專項維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會成立前由市小區(qū)辦負(fù)責(zé)代管，并存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、?？顚Ｓ谩?答：住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進(jìn)行維修工程的，屬人為損壞的，有責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得使用維修資金。問8業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚？ 問8物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負(fù)責(zé)維護(hù)？ 答：由于業(yè)主不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連設(shè)施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。 問9為什么要規(guī)范房屋裝修裝修行為？同時，物業(yè)管理公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進(jìn)行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。 （1）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （6）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 答：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。 問9住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？ 問9業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？ 答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點(diǎn)，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。 問8能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌?如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 問8物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ 問7專項維修資金何時能劃回到小區(qū)進(jìn)行管理與使用？此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的開發(fā)商也應(yīng)交納專項維修資金。 問7建立專項維修資金的法律依據(jù)是什么？對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。 答：裝修時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)。 3. 保安費(fèi) （4）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報紙等。交接時，應(yīng)當(dāng)制作交接證明并由雙方企業(yè)和業(yè)主委員會加蓋印章。問4業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？ 問4業(yè)主委員會組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？按照規(guī)定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。主要內(nèi)容是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項。 （4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力； （4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； (3)業(yè)主大會議