【正文】 3。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面 積也形象地稱為“地毯面積”。商品住宅的開間、進(jìn)深和層高 (即住宅的寬度、長度和高度 )，這三大指標(biāo)是確定住宅價格的重要因素。 (7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層 (放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用 )，層高超過 米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。 (6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。朝剛貴邦專案 第 11 頁 共 62 頁 ：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種： （ 1）共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空 間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積?！熬鶅r”，到底是什么樣 的一個價格？“均價 ”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。“部分產(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于， “部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。 1999 年購房的職工，購房人按每建筑平方米 26 元、售房單位也按每建筑平方米 26 元的標(biāo)準(zhǔn)交納公共維修基金。同時，終止原借款合同，收回原貸款，撤消原抵押登記手續(xù)。 上海金貝消費(fèi)者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同，現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 住宅建筑剖面圖： 是指按一定比例繪制的建筑物豎直 (縱向 )的剖視圖，即用一個假想的平面將住宅建筑物沿垂直方向像劈木柴一樣縱向切開，切后的部分用圖線和符號來表示住宅樓層的數(shù)量，室內(nèi)立面的布置，樓板、地面、墻身、基礎(chǔ)等的位置和尺寸，有的還配有家具的縱剖面圖示符號。朝剛貴邦專案 第 18 頁 共 62 頁 貸款條件 (1)是具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份證明。 貸款回收 借款人必須嚴(yán)守合同，按期還款。各檔次基準(zhǔn)利率為 (2020 年 2 月 21 日起執(zhí)行 )； 貸款期限 1 年以下 (含 1 年 )的：貸款年利率為 %； 貸款期限 2 至 3 年 (含 3 年 )的：貸款年利率為 %； 貸款期限 3 至 5 年 (含 5 年 )的：貸款年利率為 ％ )； 貸款期限 5 至 10 年 (含 l0 年 )的：貸款年利率為 ％ 申請貸款應(yīng)提交的資料； （ 1）個人商用房借款申請表； （ 2）合法的身份證復(fù)印件（居 民身份證、戶口本、軍官證、在中國大陸有居留權(quán)的境外國上海金貝 4．優(yōu)秀銷售人員的必備條件 1）同情心：能設(shè)身處地的為消費(fèi)者著想 2）自我驅(qū)動力：有迫切完成銷售過程的個人需求 3）精力充沛，充滿自信，渴望成功，勤奮執(zhí)著，并有一種將挫折與困難當(dāng) 成挑戰(zhàn)的心理狀態(tài) 1） 專業(yè)素質(zhì) 售樓員自身素質(zhì)的高與低，服務(wù)技能和服務(wù)態(tài)度的好壞，是影響公司服務(wù)水準(zhǔn)的重要因素之一，因此，售樓人員在上崗之前，必須具備如下的專業(yè)知識。 2) 隨時注意人口的人流，車流，一旦有客戶進(jìn)入案場范圍，即要做出相應(yīng)的反映?！? 4) 若受話者讓無法接聽，等待 10 秒內(nèi)，應(yīng)告知對方及詢問對方要不要留話或繼續(xù)等待（最好留話再回電）。 如何留電話： 1) 聲音太?。ㄎ荫R上換個電話打過來） 2) 對不起 ，客戶很多（我過幾分鐘打過來） 3) 對不起，有客戶簽約（我過幾分鐘打過來） 4) 突然在交談中發(fā)問 5) 先留地址寄一份資料給您（請問電話，寄后可以確認(rèn)） 6) 如問價格（說價格要調(diào)整，留個電話后再聯(lián)系） 如何同客戶談?wù)劭? 1） 不在同一條件下談?wù)劭? 如他付款為 40%。售樓員在此間因迅速抓住顧客購買意圖和動機(jī)，不宜有太多的游說和建議，以免令顧客產(chǎn)生反感，導(dǎo)致銷售中斷。 b) 巡視樓盤型 這類顧客近期無明確的購買目標(biāo)和計劃，但已產(chǎn)生購買物業(yè)的想法，到訪售樓現(xiàn)場只是已考察為目的，或是為以后購樓收集資料，積累經(jīng)驗。 10) 接來電的注意點： a) 客戶第一次問價格：貴不貴，這不貴，你最好到現(xiàn)場來了解一下情況，不能光 看價格，還要看產(chǎn)品?！? 2) 電話接聽時間的控制：通話時間一般可掌握在三分鐘之內(nèi)，簡單回答客戶的問題，盡量約到現(xiàn)場，約準(zhǔn)時間，留下客戶的聯(lián)絡(luò)方式及姓名。朝剛貴邦專案 第 25 頁 共 62 頁 6） 信息收集者 2. 售樓員的工作職責(zé)與要求 1） 常規(guī)工作職責(zé) 推廣公司形象； 積極主動想客戶推薦公司的樓盤； 按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指引，保持高水準(zhǔn)服務(wù)素質(zhì)； 每月有銷售業(yè)績； 保持服務(wù)臺及展場的清潔； 及時反映客戶情況； 準(zhǔn)時提交總結(jié)報告； 培養(yǎng)市場意識，及時反映競爭對手及同類項目的發(fā)展動向； 愛護(hù)銷售物料，包括工卡、工衣等 不斷進(jìn)行業(yè)務(wù)知識的自我補(bǔ)充與提高； 服從公司的工作調(diào)配與安排； 嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度； 嚴(yán)格遵守行業(yè)保密制度。 3．優(yōu)秀銷售人員具備的五大特性： 上海金貝 計算方法 加保險費(fèi)、公證等 九、中國建設(shè)銀行個人商業(yè)用房貸款程序及條件 l、貸款用途：支持個人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買商業(yè)用房住房，目前其主要產(chǎn)品是抵押加階段性保證個人商業(yè)用房貸款，即通常所稱“個人商業(yè)用房按揭貸款”?！顿彿拷杩顓f(xié)議》與《房地產(chǎn)預(yù)售協(xié)議》簽訂后，購房者還應(yīng)會同貸款銀行到房屋所在地的公正部門及房地產(chǎn)管理部門辦理公證和抵押登記手續(xù)。 （二）房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)包括：各類住房儲蓄貸款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當(dāng)。一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上再描繪室內(nèi)應(yīng)配置家具的尺寸和空間位置，有的還用顏色加以區(qū)分顯示。 單元式住宅： 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式：通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回，業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。 第三，新買主經(jīng)審核合格后，如果轉(zhuǎn)讓的房屋產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理，那么新買主可與開發(fā)商簽訂新的購房合同；如果房屋產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理，那么新舊買主可直接簽訂購房合同。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。 減稅、免稅規(guī)定。 什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？ “全部產(chǎn)權(quán)” 是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房 屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 (2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在 60 厘米以內(nèi)的鋼梯。 (4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。（ 3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 怎樣計算房屋的使用率？ 房屋使用率是指房 屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。 (2)電梯通常由轎廂 (電梯廂 )、電梯井道及運(yùn)載設(shè)備三部分組成。 影響區(qū)位價值的因素： ； 、通訊； 、生產(chǎn)、服務(wù)； 。 擁有自身的專業(yè)特長，最好是精通房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑規(guī)劃等。 ) 8．被拒絕一兩次，決不能因此而放棄，更不能失禮，能夠輕松爽朗道再見的人不久一定能成功。朝剛貴邦專案 第 3 頁 共 62 頁 一、公司概況、理念 香港華廈偉業(yè)國際機(jī)構(gòu)在香港 房地產(chǎn)界以騎士精神鏖戰(zhàn)樓市近五年，隨后進(jìn)軍臺灣，盡得團(tuán)結(jié)協(xié)作精神精髓； 1999 年又以謹(jǐn)慎的姿態(tài)沿著國內(nèi)外各地房地產(chǎn)代銷發(fā)展的軌跡從寧波、南京、南昌、合肥一路走來，以雄厚的實力和強(qiáng)勁沖擊力登陸大陸，完成了騎士風(fēng)格與團(tuán)結(jié)協(xié)作風(fēng)格的完美組合。 (懂得傾聽客戶，人都需要被尊重。 經(jīng)濟(jì)體制改革開始后，我國的房地產(chǎn)也在 80 年代重新崛起，土地實行有償使用和房屋商品化的改革。朝剛貴邦專案 第 5 頁 共 62 頁 其使用用途，住宅用地的使用年限為七十年，商業(yè)用地的使用年限為五十年。 （ 3）爆擴(kuò)樁 是建筑物的承重構(gòu)件和維護(hù)構(gòu)件。 房地產(chǎn)商在銷售商品房時應(yīng)具備“七證”： 即《國有土地使用證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《 商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？ (1)住宅的開間：住宅的開間就住宅的寬度。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 (11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 10 種情況包括： 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷； 架空通廊； 、挑臺、天面上的花園、泳池； 5. 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺、建筑物的空間安置箱、罐的平臺； 6. 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 7. 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； 8. 活動簡易房屋； 9. 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫； 10. 據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為177。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 /各套套內(nèi)建筑面積之和。 上海金貝印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。 什么是契稅？購房者如何納稅？ 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受 人征收一次性稅上海金貝 “轉(zhuǎn)按揭”的實質(zhì)是已購房產(chǎn)的借款人主體的變更。另外，借款人所能獲得的個人住房加按揭貸款額度加上原貸款余額之和，不能超過原住房購置金額或評估價值的 70%，商用房不超過 50%。 什么是躍層式住宅 ？ 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。 低層房： 是指 1 至 3 層的樓房；小高層房：是指 9 至 11 層高以下的樓房；高層房：是指總高在 12 層以上的樓房。朝剛貴邦專案 第 17 頁 共 62 頁 超市、商場：小區(qū)周邊便利超市及大型超市； 酒店：包括餐飲及住宿； 娛樂場所：各類娛樂場所分布圖。 (六 ) 貸款程序 個人住房貸款的程序包括購房者從借款中請到歸還全部貸款的過程，主要包括貸款申請、條件審查、簽訂合同、發(fā)放貸款和貸款回收幾個步驟。在房地產(chǎn)抵押貸款中，不轉(zhuǎn)移房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人和受押者都不能隨意處理房屋。 目前合肥購買商品房相關(guān)稅費(fèi)及產(chǎn)權(quán)辦理情況 住宅 商業(yè)用房 收取單位 契稅 總價 *2％ 總價 *4％ 財政局 房屋維修金 總價 *3％ 總價 *3％ 房產(chǎn)局 交易手續(xù)費(fèi) 3 元／平方 總價 *％ 房產(chǎn)局 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 80 元／套 元／平方 房產(chǎn)局 權(quán)證工本費(fèi) 10 元 10 元 房產(chǎn)局 十、銷售人員的素質(zhì) 1． 戒欺 2． 不能惡意貶低競爭樓盤 銷售過程中應(yīng)始終使客戶保持一種沖動，且在其理性范圍之內(nèi)，讓客戶爆發(fā)那種無與倫比的狂愛。語言運(yùn)用能力，社交能力和良好的品質(zhì)。 6) 與客戶互換名片 ，并敬茶，務(wù)必做到彬彬有禮，不卑不亢，寒暄了解客戶意向。 8) 無論什么電話，讓受話者來接聽時，都要說“ **，客戶電話” 9) 去電拜訪客戶時：“ **先生，您好，我是（朝陽貴邦）售樓處 ***，請問。 客戶心理掌握 1）客戶類型及應(yīng)對方法 技巧 A：識別到訪客戶的不同類型 上海金貝 3） 社會性動機(jī) 由人們所處的社會自然條件、經(jīng)濟(jì)條件 和文化條件等因素而引起購買商品的動機(jī)被稱為社會性動機(jī)。 2） 了解：需求（要多大、幾人居住、樓層要求、心理價位）、誠意度、地段（是否為決定因素）、價格（收入及資金來源）、何時入?。私馄鋵て诘脑谝舛龋? 3） 促銷：無所不在（帶看，電話聯(lián)系等）、促銷要渲染氣氛（團(tuán)隊的銷售配合） 4） 逼價：客戶在要求價格優(yōu)惠時，應(yīng)讓客戶先出價（后出價者勝出機(jī)率大，客戶出價，銷售員在一定情況下越堅持越易成交。 3) 在需要對方等待時，應(yīng)說明原因，如“ **正在與客戶洽談中，請稍等。業(yè)務(wù)員除了總臺上可以坐外，其余坐在銷售桌上，不可 以在售樓內(nèi)外隨便走動。 永遠(yuǎn)保持一種想做事情的心態(tài)。 貸款利率：按照中國人民銀行規(guī)定的相應(yīng)檔次貸款利率執(zhí)行，最高上浮幅度不超過 l0%。為保證貸款用途和資金安全，個人住房貸款不支付 現(xiàn)金，由銀行連同首期付款一并轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶。 （五）貸款的對象和條件 貸款對象 個人住房貸款的對象是具有完全民事能力的自然人 上海金貝在繪制方法上一般用線條白描，也可添加明暗以示一定的立體感。 期房： 是指消費(fèi)者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。因此 復(fù)式住