【正文】 起到作用。第二是從資產(chǎn)的角度來說，行業(yè)的固定資產(chǎn)原值是2672億元，實際上這個數(shù)不能完全說明問題。現(xiàn)在經(jīng)營的類型也在逐步分工，只不過還不是特別突出。當然，“三高”里有很多是交叉的，也有很多重復，總體來說是市場的半壁江山。星級標準也要適應這種新概念酒店的發(fā)展，也要促進它的發(fā)展。這是星級飯店營業(yè)收入位居全國前十名的地區(qū)，前十名的地區(qū)里，比率最高和最低的相差了30個百分點。北京是政治中心，所以在飯店的需求上持續(xù)旺盛?！叭　睆母旧蟻碚f都是和民營經(jīng)濟緊密聯(lián)系在一起的。當然也有一些特例，中西部地區(qū)的一些中心城市現(xiàn)在的發(fā)展勢頭不錯，比如成都、重慶這些地方總體來說在持續(xù)上升。從發(fā)展的過程來看，下一步國有資本會逐步減弱，其它類型的資本會逐步加強，外資大體上處在一個相對平衡的局面。甚至有的項目到了這種程度，項目已經(jīng)建成了，如果不開工，每年要貼三個億，如果開工，每年賠一個億，怎么辦？選擇來選擇去，最后只好開工，因為每年可以少賠兩個億。按道理來說，私營企業(yè)投資飯店產(chǎn)權最明晰，經(jīng)營情況應該最好，但是從總體來看，私營飯店在飯店行業(yè)里的經(jīng)營狀況處于中下游，普遍虧損。各地都紛紛在搞節(jié)搞會搞大活動，這種節(jié)事效應形成了一個短期高峰，但是在短期高峰形成的同時，也形成了隱憂，正是因為短期的高峰，所以造成了一種短期的繁榮，短期的需求膨脹，也刺激了很多投資者，覺得這個領域還是大有可為。同時，由于跨國公司的總部走了，所以很多常住戶也就跟著走了，留下來的常住戶就跟著談價格了。比如喜來登和美國的摩根財團，專門來了六個人談，想在中國買100家飯店，反正財團有錢，喜來登有品牌，但要求投資回報率達到15%，這是不可能的，中國的飯店投資回報率現(xiàn)在能達到8%或9%就算不錯了，15%的回報率肯定達不到。所以，在80年代中期有些飯店果斷決策，把相當一部分美元貸款轉換成日元貸款，但1985年西方發(fā)達國家強迫日本簽了一個《廣場協(xié)議》，逼著日元升值，所以1985年之后日元急劇升值，剛剛轉換過來，覺得喘了一口氣，日元又升值了，所以弄得有些飯店到現(xiàn)在還緩不過這口氣來，這就是當初在匯率的問題上經(jīng)驗不足，在幣種的選擇上沒有把握時機。當然，各地市場情況不同。比如說建國飯店是國內(nèi)品牌飯店的旗幟飯店，當時行業(yè)內(nèi)提出了全國飯店學建國的口號。然后再進一步的擴充，有些規(guī)模比較大的飯店，在一定意義上已經(jīng)變成了一個飯店城，飯店、公寓、寫字樓、會展中心，幾個方面綜合經(jīng)營，這種綜合經(jīng)營相互補充，就能達到比較好的投資回報，達到了比較好的市場效果。廈門建發(fā)集團把悅華飯店納入旗下，道理很簡單，我和人家談生意，你就到悅華來住，這是我的飯店，大家一看這個飯店，對這個集團的實力就產(chǎn)生信任，這種品牌本身也是公司商譽的一個保證。土地資源形成土地的升值是飯店長遠回報的根本，之所以飯店在很大程度上和房地產(chǎn)市場一體化，也正是在這個意義上。從各個城市來說，凡是處在飯店群或者飯店街這樣位置的，飯店都比較好經(jīng)營，就是形成了一個聚集效應。搞好了就可以形成良性循環(huán)，互相促進?，F(xiàn)在市場上也有一些飯店管理公司，實際上就是草臺班子，有一個項目，拉了一批人就過去了，這顯然是不行的。二是從投資者的角度來說，飯店的品牌本身也會變成公司的品牌，這是飯店經(jīng)營有別于工業(yè)經(jīng)營的一個非常突出的特點?！　〉诙€層次是綜合經(jīng)營，就是借助飯店的優(yōu)勢，面向社會進一步擴充，現(xiàn)在綜合經(jīng)營很多飯店都已經(jīng)達到了。不可能是最低的成本達到最好效果，這是不可能的，在經(jīng)濟上違背規(guī)律，只能說每一個事情研究多種方案，在其中選擇一個成本比較低?！　　　≡陲埖甑慕ㄔO中，應該說誤區(qū)更多，比如說追求大和豪華，形成華而不實，最后形成費而不惠，這是飯店投資過程中普遍存在的現(xiàn)象。有些問題到現(xiàn)在大家還不重視，實際上這些問題始終存在。在25年的過程中，飯店市場還保留了一個比較好的基礎。這是一個客觀趨勢，在沒有更好的條件之下，大家只好在飯店常住辦公，現(xiàn)在有了公寓和寫字樓的配套，自然而然就從飯店搬走了，而且這個勢頭應該說越來越猛。加入世貿(mào)組織之后，大量的國際商務客人蜂擁而至，拉動了大量的國際旅游客人，同時帶動了國內(nèi)的商務客人和觀光客人，形成了兩個方面的拉動和兩個層次的帶動現(xiàn)象。但是沒有一個人說我現(xiàn)在不行，正在虧本。歷史上的因素主要是非經(jīng)濟因素，這是延續(xù)下來形成的狀況，在新的形勢下，以經(jīng)濟性因素作為主導因素的時候為什么還要投資飯店，這就需要研究飯店發(fā)展的投資回報的特色問題。所以，總體上來說是“三三制”的結構。同時沿海地區(qū)內(nèi)部又形成了一個水平分工，包括在一個城市內(nèi)，實際上也形成了水平分工。比如說上海的五星級房價現(xiàn)在可以賣到120美元，北京能賣到90美元也就不錯了?！叭蟆笔潜本⑸虾：驼憬?。遼寧142億資產(chǎn)，31億收入，比率是22%，這就非常低了。經(jīng)營者的道理很簡單，他們主要對應的是一般商務旅行者，就是這些出公差的，包括外國人到中國出公差的，這些客人沒有其它要求，主要就是這張床，能睡個好覺，在當?shù)剞k事效率就高。同樣是這個概念，%的飯店量和18%的客房量，收入量占全行業(yè)的33%。同樣如此，中低檔飯店所占的飯店總量很大，但是在市場上的影響并不大，實際上在市場上占主導性影響的還是四五星級飯店。以上數(shù)字反映的行業(yè)總體情況中有不合理的因素，因為原來的統(tǒng)計口徑是旅游涉外飯店，后來統(tǒng)計口徑調(diào)整為旅游飯店，到2000年之后，統(tǒng)計口徑再次調(diào)整為星級飯店。但是我們國內(nèi)恰恰相反，工業(yè)企業(yè)搞不好了可以轉產(chǎn)，轉不成可以搞“三產(chǎn)”，“三產(chǎn)”再搞不成就搞房地產(chǎn)，房地產(chǎn)再搞不成，就搞飯店，最后搞到飯店，基本上就是產(chǎn)業(yè)鏈的末端，沒有回旋的余地。我們的多數(shù)飯店在發(fā)展過程中實際上沒有考慮旅游的因素，除了原來旅游局系統(tǒng)投資的一批飯店，這一批飯店因為主管部門是旅游局，所以考慮旅游發(fā)展的因素是最強的，其他基本上沒有考慮旅游因素的，只不過就是看著有需求而已。同年，在最低谷的時候我做了一個預測，估計從2000年下半年開始，飯店形勢會有所恢復，事實也基本是這么一個狀況。從1996年開始，出租率是一年兩個百分點往下跌。很多國家這個時候采用的方式很簡單，就是客人來了賣高價。比如投資合理不合理，目前的經(jīng)營情況是處在好的狀況，還是中等狀況，還是差的狀況，基本就有判斷了。我們現(xiàn)在的多數(shù)情況不是保持合理的出租率，而是爭取更高的出租率。多年以來，飯店業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)很大，所以25年的過程走下來，積累了很多經(jīng)營數(shù)據(jù)，就形成了一些參照系，有了參照系，對飯店的基本判斷就有了。我最近歸納了一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一般來說，一個城市飯店的房價，相當于本城市同等檔次房地產(chǎn)的平均價格的1/10。1979年中央在北戴河召開會議，決定每個省建一家旅游賓館，這批旅游賓館在那個時候在全行業(yè)發(fā)揮了示范作用，也起到了骨干的作用。所以，這個階段產(chǎn)生了兩個結果，第一個結果是得到社會上的普遍認同，覺得旅游飯店是一個好行業(yè)，所以，那個時候飯店行業(yè)集中了素質(zhì)很高的一批員工；第二個結果是引發(fā)了一次飯店投資高峰，但錯失了一個原始積累的過程，如果說那個時候的第一批飯店在價格上能夠有比較大的自由裁量權，現(xiàn)在很多飯店就不是這樣的狀態(tài)。同時，市場在不斷培育、不斷發(fā)展，但是很多市場的機遇我們并沒有把握到，這是90年代的一個基本情況。但是還在繼續(xù)增長，還有很多投資商仍然看好這個領域，所以還在繼續(xù)投資。之所以我們的飯店這么長的時間經(jīng)營不景氣還有大量的投資進入，用經(jīng)濟因素來分析就解釋不清楚，正是因為很多投資者不需要考慮回報，所以就會產(chǎn)生盲目投資。一方面是大家呼吁飯店建的過多，包括高檔飯店建的過多；另外一方面大批的飯店投資還在繼續(xù)進行，高檔飯店的投資也在繼續(xù)進行，就形成了這樣一個獨特的現(xiàn)象，叫做“宏觀調(diào)而不控”?，F(xiàn)在反映出來的客觀狀況有兩個，一是資產(chǎn)殘值小，因為原值每天都在折舊，實際上反映出來的是殘值在逐年縮??；二是市值大，如果按照市值，就是按照重置價來評估，現(xiàn)在的2672億元固定資產(chǎn)原值，至少可以達到5000億元人民幣。最尷尬的是那些不倫不類的賓館。從出租率來說也是這樣，合資飯店的出租率是66%，500間以上客房的飯店出租率是68%，五星級飯店的出租率是66%，所以，在行業(yè)里形成一個很突出的“三高”的現(xiàn)象，也形成了現(xiàn)在的一個熱點。第三是品牌化發(fā)展的飯店，不在于飯店檔次的高低，而在于品牌在市場上的影響力是否能夠形成核心競爭力。同樣是投資飯店，在不同的地區(qū)會有這么大的差異。這幾年北京有了進一步的變化，經(jīng)濟發(fā)展速度不斷加快，對外開放的步伐不斷加大，高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)等各種園區(qū)不斷發(fā)展，同時還構建CBD等等，這些概念的提出，使北京城市轉型的力度很大。溫州、泉州也是這樣，都是民營企業(yè)投資飯店，也是民營企業(yè)消費飯店，所以這兩個地方飯店的經(jīng)營特點是全年起伏小，一周有高低。但是像西安、昆明這些地方就不足。進入新世紀以來，實際上外資投入飯店建設領域的量在縮小，進入飯店管理領域的量在增加，所以，給我們的感覺是外資飯店在增加，實際上是外國管理公司的品牌在增加，不完全是外資在增加。所以，同工業(yè)比較，飯店的穩(wěn)定性很強。當然原因很多，比如說規(guī)模過小，核心競爭力不夠，市場定位不準確等等，這些原因都有，但是在這種狀況之下，為什么大家還要投呢？其中很重要的一點就是看到這個品牌效應。但是這種短期的高峰不可能保持長久的發(fā)展。所以這個影響不單是營業(yè)收入減少一個億，實際上是系列的拉動，系列的減少。達不到就不買，不買就算了。多年以來，人民幣的匯率總體來說相應穩(wěn)定，所以我們現(xiàn)在把匯率問題有點淡化了，但是隨著中國進一步開放，匯率機制也會有所變化，比如現(xiàn)在強迫人民幣升值的壓力很大，雖然我們現(xiàn)在挺住了不升值，但是能挺到哪一天呢？再比如說1997年亞洲金融危機之后，很多人提出人民幣應該貶值，我們當時也挺住了不貶值，在我們的資本市場沒有完全開放的情況下可以這么做，隨著資本市場的進一步開放，我們就做不到這一步了，也就意味著將來在投資方面，尤其在引進外資方面的匯率風險會越來越大。比如廣東的飯店一般來說客房的比率都低，因為廣東人吃的要求高，所以廣東的飯店餐飲的比率都比較高。建國飯店設計的基本思路就是低成本、高回報，提高飯店的空間盈利率?！　〉谌齻€層次是資本經(jīng)營。這也就意味著飯店品牌越突出，品牌性的效應自然也就越突出。現(xiàn)在有一批老飯店在這方面資源最突出，優(yōu)勢最突出。道理很簡單，因為飯店聚集了，客人自然就聚集了，客人聚集了，就意味著大家都獲益。 從這三者來說，人才是根本，無形資產(chǎn)是主導，土地和位置是升值的空間所在，這三者之間的關系應該是這樣一個關系。雖然現(xiàn)在飯店的管理人才并不缺乏，但是成建制、成系列、成標準、成規(guī)范的管理人才缺乏，團隊性的人才更缺乏。賣品牌包括兩個層次，一是飯店自身的品牌，飯店經(jīng)營得越好，市場的影響越大，飯店品牌也越突出。日常經(jīng)營是飯店經(jīng)營的基礎，日常經(jīng)營比較到位，飯店的底子就保住了。女士買時裝可以三兩天一換，飯店能三兩天一換嗎？可是在更新改造的過程中，現(xiàn)在很多飯店還在追求時髦，而不是追求文化，不是追求客人的需要，不是追求百年老店，這是一個很大的誤區(qū)，就造成了這個飯店往下經(jīng)營很困難，因為初始成本在