【正文】 核謦標(biāo)，精細化、專業(yè)化和集約化的管理原則提高了商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險處理效率，降低了風(fēng)險水平。貸款形成的不良貸款，如果通過刑事訴訟銀行漣訴后，則“綴按揭”項雷可作為非法所得財產(chǎn)或贓物進行追償，改變目前處置“假按揭”中法律關(guān)系不順、追討被動的局面；同時對于尚未暴露的“假按搦amp。四是積極創(chuàng)新產(chǎn)品，滿足客戶資金配鬣需要。本文從內(nèi)部和外部兩個方蘧入手，分析了我因商業(yè)銀行個人住房貸款面臨的主要風(fēng)險、風(fēng)險管理現(xiàn)狀，以及風(fēng)險管理中存在的問題。積極培育發(fā)展房地產(chǎn)拍賣市場露前我國房地產(chǎn)拍賣市場尚不成熟，對商業(yè)銀行處置不良貸款的抵押房產(chǎn)造I● 成一定的阻礙。三是提高流動性管理水平。問題上的被動。(三)后臺貸后管理環(huán)節(jié)根據(jù)營銷、審批與管理分離、集中化管理、精細化管理和協(xié)調(diào)管理的原則， 建立后臺的貸款管理中心，貸后管理中心在個人住房貸款業(yè)務(wù)管理部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理下履行個人住房貸款貸后管理職能。四、再造業(yè)務(wù)操作和風(fēng)險管理流程商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)改變傳統(tǒng)的以機構(gòu)定職能，以職能設(shè)流程，以部門為中心分割業(yè)務(wù)的管理模式，按照現(xiàn)代商業(yè)銀行前臺大市場、大營銷，焉臺專監(jiān)化、集中化新型組織模式的要求，以客戶服務(wù)為中心、以風(fēng)險控制為主線，實現(xiàn)個人住房貸款監(jiān)務(wù)前、中、后臺分離，建立以支行為中心的營銷平臺(翁臺)和以城市行為中心的集中審批平臺(中臺)和管理平臺(后臺)，再造業(yè)務(wù)流程和組織模式， 實現(xiàn)營銷與管理從崗位分離到機構(gòu)分離的轉(zhuǎn)變，形成前臺有效競爭、后臺保障有力的新型業(yè)務(wù)經(jīng)營管理模式，使各個部門之間分工協(xié)作，相互制約，再造業(yè)務(wù)流程，避免因為崗位職責(zé)不明確弱化個人住房貸款風(fēng)險管理。quot。按照慣鍘，產(chǎn)權(quán)狀況摘錄多是由賣主提供給毅的買主，無需官方的正式文本。19 17(三)抵押物風(fēng)險的防范與控制抵押物毀損風(fēng)險的防范與控制對于抵押物毀損風(fēng)險，商業(yè)銀行可逯過要求借款入對抵押房產(chǎn)進行財產(chǎn)保險進行規(guī)避?！饼徿玻瑓芜闳?，呂昊怖：《我國個人住房貸款風(fēng)險因素分析》，《西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報》，2004，2(2)，2729 “巴曙松：45amp。作為全括系統(tǒng)強驗戇籬毽考幫責(zé)任零翅者，風(fēng)殮騖淫委員會毖綏對那些斃夠整訖豹撼險頒布量化風(fēng)險標(biāo)準(比如限額、風(fēng)險資本衡蹙方法等)，對內(nèi)部評估不易量化的風(fēng)險，建立相應(yīng)的操作規(guī)程。風(fēng)險集中管理模式的特點怒：與整個銀行的管理體系配套，由總杼統(tǒng)一管理風(fēng)險；大額授信由總行風(fēng)險控制部門或信貸管理部門統(tǒng)一管理，經(jīng)核定后分配給分支枕構(gòu)使用；為了管理需要，飆險管理信患向總行風(fēng)陵管理部門集中；風(fēng)險管理效萊取決于匯艨后的風(fēng)險信意質(zhì)量及相關(guān)分析人員的承平。第4頁2數(shù)據(jù)來源：amp。二是個人住房貸款未真正實現(xiàn)審貸分離。貸款審查人對貸款的合法性、合艦性和真實性負審查責(zé)任?？ｅ髧敬罃?shù)滾行為秘，瓣蘩臻采褒兩耱方式著囂麓模式。它主要包括抵事甲物處置拋除、抵押物貶綴風(fēng)險和抵拶物撰毀風(fēng)險三個方面。按揭項目風(fēng)險是我國商業(yè)銀行個人住房貸款面臨的最主要的風(fēng)險，目前的主要表現(xiàn)形式為“假按揭”，即以虛假房屋交易套取銀行個人住房貸款的行為，其成因主要有以下幾方面： 我國目前實行的是期房銷售、期房按揭的模式，即房屋尚未建成取得《房屋所有權(quán)證》即可進行銷售，商業(yè)銀行對期房項目發(fā)放按揭貸款必須是“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”4。H 機v k構(gòu)11的u√學(xué)T位uH或m—迸書l o 而使用過的材料。商業(yè)銀行如何識別、轉(zhuǎn)移、控制、管理個人住房貸款風(fēng)險是此項業(yè)務(wù)保持健康發(fā)展的基本要求。lt。房地產(chǎn)開發(fā)商和借款人房產(chǎn)糾紛。斑予蠶蘸我溺癆篷產(chǎn)市場以襞房鎊售為主，巍盈壤行個人住房貸款大多在房屋未竣工時就已發(fā)放，一旦借款人出現(xiàn)違約，銀行在通過處置抵押物收網(wǎng)貸款時，將顢崎抵押房鼴因未完工而贍以處置的風(fēng)險。同時逐剝莠j全行統(tǒng)一的業(yè)務(wù)揉作與管理軟件，建立了從憨行到分行和支行的業(yè)務(wù)濂控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可監(jiān)測到全彳予個人住房貸款業(yè)務(wù)數(shù)量和質(zhì)量、樓盤和客戶信息等，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)攥攆稿管理在按拳層囂上的絞一純、短藏純和標(biāo)準純。三、個人住房貸款風(fēng)險管理存在的主要問題隨著我國商業(yè)銀行股份制改革的不斷推進，商業(yè)銀行已經(jīng)初步建立了個人住8房貸款的風(fēng)險管理體系，毽也存在一些超題照特解決，主熏表現(xiàn)為： (一)內(nèi)控制度建設(shè)尚需加強=l爨凡年，裔鼗鍛行凝據(jù)曼務(wù)發(fā)裝{毒凝割定了大量懿毒l浚麓定來麓蕊照務(wù)熬發(fā)展，假從實際操作稽，商業(yè)銀行內(nèi)控制度建設(shè)上仍然存在大量的問題： 一是制度辦法的修改和完善還無法適應(yīng)舭務(wù)不斷發(fā)展和市場需求不斷變化貔囂要。由于電子化水平不高，商業(yè)銀行在對個人住房貸款的歷史數(shù)據(jù)管理基本是一片空白，而這恰恰是個人住房貸款量化管理和模型化管理建立的基礎(chǔ)。明確的業(yè)務(wù)部門風(fēng)險控制分工及相甄制衡關(guān)系為終理鼠黢經(jīng)營與熬驗管理趣功能要求，鬢多}離蹙銀行在強調(diào)各駐勢嫠門耱亙獨立的麗露，又強調(diào)韭務(wù)運作的相互制豹，以實現(xiàn)風(fēng)險控鋪與管理的交叉監(jiān)督、雙黛控制的效果。霹褒是蚤令風(fēng)驗管理豹決策主缽能夠援涯采取最我媳輟險管理政策和措施，“合成謬誤”也難以避免，風(fēng)險分散管理可能造成總體風(fēng)險管理陷于被動。風(fēng)殮管理囂}{鼴郝門受責(zé)久，麓職責(zé)是保證對銀行的風(fēng)險進行日常的衡量、監(jiān)控和評估，有權(quán)迫使信貸人員和交易員不得超越權(quán)限。1968年，美國國會通過的《住宅及城市發(fā)展法》(Housing and Urban Development)，該法授予政感囂爰按揭協(xié)會(The Government National Mor￡gage Association)有權(quán)購買及收鬃住房按揭貸漱”，標(biāo)志著住房抵押貸漱證券化在全球的開始。在美雪，房地產(chǎn)評彳吉師必須是通過“全美評估師資格委員會”的職業(yè)資格考試，在州主管部門注冊，并獲得合法營業(yè)執(zhí)照的專業(yè)技術(shù)人員。這種風(fēng)險層級化管理運作模式效率較低，風(fēng)險戰(zhàn)略和政策傳導(dǎo)不暢。同時，在制度擬訂過程中，要加強業(yè)務(wù)交叉部門聞瓣溝通與協(xié)作，避免困溝通不及時巍出現(xiàn)的管理空自或制度聞的21矛盾，實現(xiàn)內(nèi)控制度體系的協(xié)調(diào)一致。(一){；參臺營銷調(diào)查審查環(huán)節(jié)營銷、調(diào)查、審 查應(yīng)主要設(shè)置在支行等基層機構(gòu)，上級行相應(yīng)設(shè)立營銷管理部門，負責(zé)業(yè)務(wù)前臺的管理。五、強化風(fēng)險防范措施針對我國商業(yè)銀行個入住房貸款面臨的主要風(fēng)險，應(yīng)積極借鑒國外個人住房貸款風(fēng)險管理的先進經(jīng)驗，采取具體措施和方法予以規(guī)避和防范。quot?？蛻暨M行提前還款也是為了滿足自身流動性和收益性的需要，因此 從根本上降低提前還款的風(fēng)險，必須積極創(chuàng)2R新提供客戶不同流動性和收益性相結(jié)合的產(chǎn)品，滿足客戶的不同需要。借鑒國外先進經(jīng)驗，提出了通過建立垂直風(fēng)險管理體系，逐步完善內(nèi)部控制制度，不斷提高風(fēng)險管理技術(shù)和強化風(fēng)險防范措施來提升我國商業(yè)銀行的個人住房貸款風(fēng)險管理水平，降低和化解個人住房貸款風(fēng)險。二是政府行政主管部門和行業(yè)自律部門應(yīng)加強對評估機構(gòu)的管理，加強職業(yè)道德教育，克服純利益驅(qū)動行為， 切實強化服務(wù)職能，提高效率，同時盡快制定和細化行業(yè)操守，從制度操作層面指導(dǎo)和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為。在充分計算和衡量影響提前還款各因素基礎(chǔ)上，制定提前還款的手續(xù)費征收措施，手續(xù)費作為固定費用會直接增加借款人提前還款的成本，同時對商業(yè)銀行由此造成的損失具有相應(yīng)的補償，手續(xù)費錳收的標(biāo)準應(yīng)充分考量借款人提前還款的數(shù)額和提前還款的時問，提前還款的數(shù)額越大，提前還款的時間越早，相應(yīng)的手續(xù)費比例越離；同時提前還款手續(xù)費的征收標(biāo)準也應(yīng)考慮對業(yè)務(wù)的拓展，征收標(biāo)準不應(yīng)太高，應(yīng)低于客戶進行提前還款后至銀行重新配置資金時間內(nèi)的利息發(fā)生額。quot。審批中心負責(zé)轄內(nèi)貸款行個人住房貸款的竄批工作，接受個人住房貸款管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；審批中心在授權(quán)范圍內(nèi)具有獨立的個人住房貸款竄批權(quán)，對所審資料的完整性和合規(guī)性負責(zé)，與此穗對應(yīng)，貸款行對借款人借款行為和各項貸款申請資料的真實性負責(zé)。因此，～方面，商業(yè)銀行應(yīng)充分利用現(xiàn)有客戶資源和歷史數(shù)據(jù)， 在風(fēng)險管理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，研究、開發(fā)易于量化、操作性強的風(fēng)險控制與管理方法，探索建立信用風(fēng)險計量模型，并在規(guī)范風(fēng)險管理和操作流程的基礎(chǔ)上完成風(fēng)險管理信息系統(tǒng)與風(fēng)險計量系統(tǒng)的集成，真正發(fā)揮風(fēng)險監(jiān)測的預(yù)警功能，提高風(fēng)險決策效率和準確度，增強風(fēng)險控制和化解能力，全面提升我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理能力。(一)加強內(nèi)部控制制度的建設(shè)● 首先要按照“一個崗位一套辦法、一個流程一套制度、一項韭務(wù)一本手翡amp。它按時間序列，真實記載每～筆房地產(chǎn)交易中產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和分配情況。5蘩德窖，潘軍：《住賽金辯翻蕤簿}究》，衷就瓣經(jīng)_犬學(xué)毒蔽社+2002年敷，幕278菱嘟文達：《住房金融：國際比較與中國的選擇》，2001年敝，第111頁7凌常峰，張紅：《個人住房按揭貸款提前償付風(fēng)險問題研究》，《中國房地產(chǎn)盤融》，2002(|0)，15。逶鬻流動往風(fēng)除管理匏壹犢瓣標(biāo)壽囂個，即應(yīng)付普通情況和偶發(fā)情況，包括四個方面：第一，黼過保持負憤的持續(xù)穩(wěn)定增長或獲取負憤的便利性確保流動性供給；第二，通過保持良好的資產(chǎn)斌量及箕逶當(dāng)盼周轉(zhuǎn)速度鑲僳當(dāng)前靛滾動往免受侵蝕；第三，透過合理靜資產(chǎn)受債麓限結(jié)構(gòu)錯配實現(xiàn)最佳的流動性安排；第四，建立流動性風(fēng)險預(yù)警和應(yīng)急機制，做好緊急{{|}況下的融資嶷排。為了儇證系統(tǒng)內(nèi)部對鑲矛亍的風(fēng)驗竣簧、風(fēng)黢意識以及每個業(yè)務(wù)部門的特殊風(fēng)險有一個共同的認識，風(fēng)險管理委員會一般負資制定并適時修『F銀行_～● 的風(fēng)險管理政策，以指導(dǎo)銀行的各項業(yè)務(wù)活動穩(wěn)健進行和所有員工的行為。(二)廄險管璦摟式國外商業(yè)銀彳亍風(fēng)險管理的運行模式一般可分為兩種，其一為風(fēng)險集中管理模式(top down approach)，另一種為風(fēng)險分數(shù)管理模式(bottom up approach)。39。但出于業(yè)務(wù)營銷的考慮，商業(yè)銀行普遍利用網(wǎng)點優(yōu)勢采用了撒網(wǎng)式營銷方式，一般支行均可以辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，一些儲蓄所、分理處也可以受理，集約化水平較低，而且由于參與人員的水平不高，風(fēng)險管理意識薄弱，對個人住房貸款的風(fēng)險管理帶來了負面影響，潛存著一定的風(fēng)險隱患。貸款審查環(huán)節(jié)貸款審查人對個人住房貸款申請資料、貸款調(diào)查人的溺查意見進行審查和核實，必要時可采取電話或面談的形式進行核實，并出其竄焱意見。制度體系(1)最陵按稍鍘度風(fēng)險控制制艘主要有兩種類型：一是統(tǒng)一負責(zé)制，即設(shè)立風(fēng)險管蠛委員會， 統(tǒng)～防范和控制锫種風(fēng)險；二是分工負責(zé)制，即由各相關(guān)北務(wù)部門對各種風(fēng)險分剮交施管理。5季愛表：《住房金融掰渡務(wù)與法規(guī)》，中嗣金融出版社，2004年舨，第5I頁6曩蘩謄，王勇：《巾J九棱賽抵捧貸藪最鹼及控捌愚考》，《睦爾濱金敲禽等專{4學(xué)校學(xué)壤》20030)，2628 7凌常峰，張紅：《個人{書房按揭貸款提前償付風(fēng)險問題研究》．《中國房地產(chǎn)盒融》，2002(10)，1 519 8數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站(—．sta—ts,20v．)相關(guān)資料整理4(三)抵揮物風(fēng)險抵押物_I)(L險艇指借款人造約后，貸款人無法處置抵押物或處置后姆致利益受損產(chǎn)生戇風(fēng)殮9?！?dāng)?shù)據(jù)來 源：《中國金融年鑒》2龔懿，呂暉蓉，呂吳煒：《我國個人住房貸款風(fēng)險因素分析》，《西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報》，2004，2(2)，2729 2一、個人住房貸款面臨的主要風(fēng)險類型及成因我國商業(yè)銀行個人住房貸款面臨的風(fēng)險類型是多樣的，由于作用時間和空間的不同，風(fēng)險發(fā)生往往是多種風(fēng)險因素共同作用結(jié)果，從目前我國商業(yè)銀行內(nèi)部管理情況和外部環(huán)境情況分析看，當(dāng)前個人住房貸款主要面臨以下幾類風(fēng)險： (一)按揭項目風(fēng)險按揭項目風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、實力、誠信度、資金等方面出現(xiàn)問題導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目無法完工交付借款人或與借款人產(chǎn)生糾紛，致使借款人拒絕歸還貸款本息給銀行帶來的風(fēng)險3。quot。本文簌我囂令人住房貸款聰驗獲囂入乎，對篦分鞭了瓣努褰韭鑷孬令久住房貸款風(fēng)險管理樞架和方法，全面探索了我圜商業(yè)銀行風(fēng)險管理體系的構(gòu)建和相應(yīng)的措施手段。塑函畢簽字!I期：Ⅻ＆年，f媽，盡翩簽名；枕霆、石墨字目期參護6年／，霹‘石基學(xué)i立論文作者畢業(yè)朦去向： 工作單位：沖I訂》南iR時p登誘善I)電話：站。由于對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、竣工驗收等環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督和管理。三是抵押登記制度問題。監(jiān)控體系●● (1)業(yè)務(wù)監(jiān)測上級行裂用娩務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)，定麓對下緩行個人往痿受款業(yè)務(wù)懿數(shù)爨鞠蒺量、按揭項目以及貸款客戶進行監(jiān)測。令人住癃貸款歪簽予蝗務(wù)上秀蘩，囂窳各習(xí){蘸蓑壤定瀲及市場環(huán)凌交億較快，一旦出現(xiàn)不利于銀行的棗件發(fā)生 ，如聚不能及時修改和完善相關(guān)制度，就有可熊導(dǎo)致制度風(fēng)陵； 二楚各項蕊搴翻發(fā)的貫襁撬行力凄較差。由于歷史數(shù)據(jù)的缺失，目前商業(yè)銀行在對客戶的評定上定性標(biāo)準較多，定量標(biāo)準少，即使存在，其定量標(biāo)準的估值基礎(chǔ)也很少是從歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析得來。以同本住友銀行為例，往友銀行內(nèi)部風(fēng)隱管理是按風(fēng)除類別(信舄風(fēng)陵、市場熱陵、漉動毪風(fēng)險、事務(wù)楚瓔撼殮、系統(tǒng)鼴驗、逮弦程窿風(fēng)險、羥營風(fēng)險、其他風(fēng)除)分尉由番主管部門負責(zé)，并由該主鐐部門牽頭定黼露開由裙關(guān)部門參加的關(guān)聯(lián)會議，進行風(fēng)險分析與風(fēng)險控制的討論。這囂靜照殮蟄理模式蚤具特色，本身莠沒有霞劣之分，綴牙根據(jù)囊努情況{壬選一種模式?；馕瘑T會稽核