【正文】 必須放在銀箱內(nèi)，確保安全。調(diào)撥時，先由部門填寫調(diào)撥申請單，經(jīng)雙方部門領(lǐng)導(dǎo)和上級主管部門簽章后有效，使用部門不得自行處理?！　?一)財務(wù)分析的目的　　物業(yè)管理財務(wù)分析是以物業(yè)管理公司的財務(wù)報表等相關(guān)資料為基礎(chǔ)，運(yùn)用特定方法，對物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行研究、評價和預(yù)測，從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關(guān)利益團(tuán)體的經(jīng)濟(jì)決策提供決策信息的一種管理活動。　　(二)財務(wù)分析的要求　　財務(wù)分析所提供的信息恰當(dāng)與否，對經(jīng)濟(jì)決策的正確性有著十分重要的影響，因此，進(jìn)行財務(wù)分析時需謹(jǐn)慎從事，并按以下要求進(jìn)行：　　　　由于財務(wù)報表是財務(wù)分析的基本依據(jù)，財務(wù)報表是否公允，直接影響著財務(wù)分析結(jié)論的正確性。　　(2)損益表分析，是指以損益表為對象進(jìn)行的財務(wù)分析。應(yīng)收賬款平均余額；存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本247。有經(jīng)驗的分析人員都知道，該比率的恰當(dāng)水平會因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。其中，前兩個指標(biāo)反映了物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)經(jīng)營管理水平的高低，直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動性的財務(wù)指標(biāo)，反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低?！　?4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。營業(yè)收入=毛利247。　　(3)資產(chǎn)報酬率?！　　　鶆?wù)比率利用負(fù)債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系，反映物業(yè)管理公司償付長期債務(wù)能力的高低以及物業(yè)管理公司財務(wù)風(fēng)險的大小。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度，比值越小，債權(quán)人的利益越有保障。在縱向判斷過程中，常用的評價判斷標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平，而橫向判斷主要運(yùn)用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進(jìn)水平這兩個基準(zhǔn)。分析中應(yīng)將各種比率反映的信息進(jìn)行綜合，才能作出正確的判斷。其中，百分比資產(chǎn)負(fù)債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(chǔ)(即100％)，百分比損益表常以營業(yè)收入為基礎(chǔ)。　　從表237可以看出：①流動性比率方面。為此，物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作?！　?二)效益評價工作的開展　　　　效益評價工作涉及全公司的方方面面，關(guān)系公司發(fā)展的全局，做好效益評價工作的關(guān)鍵是公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。它是衡量所有者權(quán)益獲利水平高低的指標(biāo)。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標(biāo)，可用以下公式來計算：　　普通股每股利潤=(凈利潤優(yōu)先股股利)247。　?、菸飿I(yè)保值增值率。一般地，居民滿意率通過居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。廣義的財務(wù)預(yù)算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上，對公司未來資金運(yùn)動的過程和結(jié)果(包括資金來源、資金運(yùn)用和資金結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行事先安排的一種財務(wù)管理活動。具體而言，編制的財務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實際情況，不宜過低，同時也不宜過高，通過全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)?！　×慊A(yù)算不受以往實際費(fèi)用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各支出項目進(jìn)行逐個分析和計量，從而制定出費(fèi)用預(yù)算。由于物業(yè)管理服務(wù)所需存貨多可在本地購買，因此，公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。該預(yù)算是物業(yè)管理公司進(jìn)行貨幣資金日常管理的基本手段。差額為正數(shù)，說明現(xiàn)金有多余；差額為負(fù)數(shù)，表明物業(yè)管理公司入不敷出，現(xiàn)金短缺?！　　　∝攧?wù)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算，其構(gòu)成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財務(wù)費(fèi)用等?！　　　我粯I(yè)務(wù)假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務(wù)，不從事多種經(jīng)營。　　　　零基預(yù)算是指一切從零開始，通過重新考慮費(fèi)用預(yù)算的必要性和各項支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。實質(zhì)上，財務(wù)預(yù)算的編制過程，就是財務(wù)管理目標(biāo)的設(shè)置過程。任何管理活動都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來，物業(yè)管理財務(wù)也不例外。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標(biāo)。這是反映維修質(zhì)量的指標(biāo)，維修合格率越高，則說明公司服務(wù)質(zhì)量高。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標(biāo)。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評價指標(biāo)主要有綜合效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)兩類：　　(1)綜合效益指標(biāo)　?、偃司麧櫋＿^去，大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開展效益評價工作，因而對自身的效益水平如何，哪些方面效益高，哪些方面效益低，哪些工作應(yīng)達(dá)到什么水準(zhǔn)的效益等問題難以說清。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下，通過降低營業(yè)成本，實現(xiàn)收入利潤率的攀升。作為一種綜合分析方法，杜邦財務(wù)分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營管理提供了有益的分析框架。三種分析方法結(jié)合起來，有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。對于異常波動項目，如其絕對數(shù)較小時可不視為分析的重點(diǎn)?！　?6)會計數(shù)據(jù)的歷史性。　　(2)分析的綜合性。46=(倍)。國際上，一般認(rèn)為該比率為50％比較合適。(總資產(chǎn)負(fù)債)　　從表231表、表232中可求出，1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報酬率為：456247。3117=％。此外，業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力，因為在正確處理盈利和服務(wù)關(guān)系的前提下，物業(yè)管理公司的獲利能力高低，很大程度上反映了服務(wù)質(zhì)量的好壞。固定資產(chǎn)凈值　　以天龍物業(yè)管理公司為例，1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為：2795247。由此可以看出，天龍物業(yè)管理公司1999年應(yīng)收賬款的管理水平有明顯提高；其速動比率的趨向合理，部分地同應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。習(xí)慣上，速動比率以1為宜。950＝(1999年)。產(chǎn)品營業(yè)凈額；總資產(chǎn)報酬率=〔利潤＋利息支出〕247?！　?3)財務(wù)分析過程中，分析人員除重視比較分析和趨勢分析外，還十分重視綜合分析?！　　　“凑辗治鰧ο蟮牟煌?，可分為資產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。　　　　物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)有多種，盡管其基本業(yè)務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)是一種盈利不多的業(yè)務(wù)，但毋庸置疑，作為一經(jīng)營性組織，盈利是其主要經(jīng)營目的之一。因而，物業(yè)管理公司的財務(wù)分析與效益評價是其財務(wù)管理活動的重要組成部分?！　?六)固定資產(chǎn)管理制度　　　　固定資產(chǎn)是指使用期限較長，單位價值較高，在使用過程中保持原有實物形態(tài)的資產(chǎn)，是管理部門進(jìn)行有償服務(wù)所必須的物質(zhì)條件。一切原始憑證經(jīng)審核無誤后，才能填制記賬憑證，據(jù)以記賬；　　(3)財會記賬員應(yīng)對一切原始憑證記賬負(fù)責(zé)，賬簿的記載不得挖補(bǔ)、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應(yīng)使用鋼筆，不準(zhǔn)用鉛筆或圓珠筆，發(fā)生錯誤應(yīng)根據(jù)性質(zhì)，采用劃線更正或紅線更正?！　∥飿I(yè)財務(wù)管理就是物業(yè)管理公司資金運(yùn)行的管理，在資金運(yùn)行過程中，包括整個物業(yè)經(jīng)營出租、管理服務(wù)收費(fèi)等資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配。　　　　(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體做好財務(wù)的日常管理工作；　　(2)每日做好各種會計憑證和財務(wù)處理工作；　　(3)每月、每季按時做好各種會計報表，送部門經(jīng)理審核；　　(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，及時向部門經(jīng)理匯報；　　(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實相符；　　(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和需要，組織各營業(yè)部門及下屬機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)；　　(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項。對公司資金運(yùn)動過程進(jìn)行現(xiàn)金流分析，其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流，即為公司的凈經(jīng)營收入，也就是企業(yè)利潤，財務(wù)計劃應(yīng)預(yù)測企業(yè)的利潤情況，并分析影響盈虧的關(guān)鍵因素，以便及時調(diào)整，確保經(jīng)營收益的最大化。由于不同的時間、資金的價值并不相等，一般要以利率為計算依據(jù)，將貨幣收支換算到相同時間基礎(chǔ)上進(jìn)行比較，衡量其實際價值。一般來講，物業(yè)管理公司的財務(wù)管理目標(biāo)是要求在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。主要包括如下幾個方面：　　　　經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營的消耗，要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn)，為社會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，獲得更多的利潤。如果離開了時間價值因素，就無法正確地計算不同時期的財務(wù)收支，也不能進(jìn)行正確的財務(wù)決策?！　∷摹C(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司的財務(wù)部與其他行業(yè)的財務(wù)部門大致相同，但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點(diǎn)?！　　　?1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，盡職盡責(zé)做好本職工作。要按照政府有關(guān)規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算。憑證、賬冊應(yīng)根據(jù)專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。為保證固定資產(chǎn)的安全完整，提高使用效率，應(yīng)管好用好這些資產(chǎn)，提高服務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益?！　∫弧⒇攧?wù)分析概述　　財務(wù)分析的過程是對財務(wù)會計信息進(jìn)行加工利用的過程。盈利的多少或獲利能力的高低，不僅對物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要，而且對債權(quán)人，特別是長期債權(quán)人也十分重要；因為公司償付長期債務(wù)能力的強(qiáng)弱，在很大程度上取決于公司的獲利能力。　　(1)資產(chǎn)負(fù)債表分析，是指基于資產(chǎn)負(fù)債表而進(jìn)行的財務(wù)分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況及其變化動態(tài)的信息，但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營的總體狀況，并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向，需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進(jìn)行綜合判斷，即綜合分析。平均資產(chǎn)總額；資本收益率=凈利潤247。一般認(rèn)為，該比率越高，表明公司的短期償債能力越強(qiáng)，短期負(fù)債得到償還的保障越大；但比率過高，則意味著物業(yè)管理公司在流動資產(chǎn)上投資過多，從而可能影響公司的獲利能力。由計算結(jié)果可知，天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強(qiáng)，1999年更趨向合理。一般而言，各物業(yè)管理公司通常會結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序，包括給予一定的寬限期，逾期后去函催收、派人上門催收和采取強(qiáng)硬措施收款如訴諸法律等)，所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。885=(次)，1999年為：3117247。獲利能力指標(biāo)包括收入(銷售)利潤率、資產(chǎn)報酬率、權(quán)益報酬率等。假定行業(yè)平均水平為14％，則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強(qiáng)。2222＝％，1999年為：488247。由此看來，天龍物業(yè)管理公司的負(fù)債比重較低，經(jīng)營比較保守。由于利潤總額的增大，天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。每一個財務(wù)比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財務(wù)信息，但單一的財務(wù)比率意義并不大，難以進(jìn)行客觀的評價。比率分析中運(yùn)用的會計資料是歷史數(shù)據(jù)，是按照歷史成本原則編制的，未考慮通貨膨脹的影響，因此，以其為基礎(chǔ)計算的財務(wù)比率僅對預(yù)測未來有一定的參考價值，不能代表未來；如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營外部環(huán)境發(fā)生重大變化，會計信息的歷史性會誤導(dǎo)分析的方向。 表233中，流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高，達(dá)60％以上，這就導(dǎo)致了高流動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢；應(yīng)收賬款的比重降低()，解釋了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因；。例如表235中，％，其絕對數(shù)僅增加4萬元?！　∷?、比率趨勢分析比率趨勢分析，即將物業(yè)管理公司若干年的財務(wù)比率依時間先后順序予以排列，并作出比較，以加深對物業(yè)管理公司財務(wù)狀況及其變動趨勢的了解。③舉債經(jīng)營，提高資產(chǎn)負(fù)債比率，利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用，改善權(quán)益報酬率等。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，物業(yè)管理公司必須進(jìn)一步強(qiáng)化財務(wù)管理職能，積極開展效益評價工作。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。資產(chǎn)報酬率越高，說明公司的資產(chǎn)利用效果好?！　、芑馂?zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀，無違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫，無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物，車輛停放有序，路面完好、暢通，無三廢污染源和噪音污染源等，則環(huán)境綜合效益好；反之，環(huán)境綜合效益就差。財務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動結(jié)果的集中體現(xiàn)，又是保證公司的規(guī)劃目標(biāo)或財務(wù)管理目標(biāo)得以實現(xiàn)的管理控制工具?，F(xiàn)代管理研究表明：員工參與其目標(biāo)的確定過程，能有效地增強(qiáng)對其目標(biāo)的認(rèn)同，從而提高達(dá)成目標(biāo)的可能性。它很快就受到美國政府和工商界的重視?，F(xiàn)實中，許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營，但由于其非物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與一般公司的預(yù)算并無差別，而物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，因此，有必要確立該假定，以簡化財務(wù)預(yù)算的編制。　　　　資本預(yù)算也稱設(shè)備維修更新計劃，是物業(yè)管理公司為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預(yù)算?！　?4)余缺的運(yùn)用或籌措　　持有現(xiàn)金，收益很低；現(xiàn)金短缺，則公司的正常運(yùn)作難以為繼。在此，現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔，而是指公司的貨幣資金?！　　　〈尕浖俣ㄊ侵讣俣ü镜拇尕洶唇?jīng)濟(jì)批量(經(jīng)濟(jì)批量是確定存貨采購量的一種方式，在該方式下，預(yù)算期內(nèi)存貨的采購費(fèi)用和存儲費(fèi)用之和最小)訂購，且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。在我國，零基預(yù)算作為成本費(fèi)用預(yù)算的一種編制方法，越來越多地應(yīng)用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)?！　?，適當(dāng)留有余地　　預(yù)算作為一種控制目標(biāo)，其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性，同時也應(yīng)是可實現(xiàn)的，不應(yīng)是高不可攀的，否則，財務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用?！　?一)財務(wù)預(yù)算及其作用　　理論上，財務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。居民是物業(yè)管理的直接受益者，居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個重要指標(biāo)?；馂?zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率越低，則說明保安工作做得越好；反之，保安工作做得不好。資產(chǎn)總額)100％　?、廾抗衫麧櫍址Q每股收益。職工總數(shù)　　②權(quán)益報酬率。因此，開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益，強(qiáng)化財務(wù)管理的基礎(chǔ)?！　×⑽飿I(yè)管理的效益評價　　在當(dāng)前整個國民經(jīng)濟(jì)從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下，物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實際情況，合理利用有限資源，為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務(wù)，提高資源的使用效益，這是物業(yè)管理公司財務(wù)管理工作中亟需解決的重大實踐問題。表237列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財務(wù)比率?！　?二)構(gòu)成分析　　構(gòu)成分析又稱百分比財務(wù)報表分析，是以報表的特定項目為基礎(chǔ)，將絕對數(shù)財務(wù)報表轉(zhuǎn)化為相對數(shù)(構(gòu)成百分比)財務(wù)報表，通過分析各項目在不同時期的百分比變化，借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法。此外，某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。　　　　為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力，物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體的分析人員需計算許多比率，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)對計算結(jié)果進(jìn)行縱向和橫向判斷，從而取得決策所需信息。負(fù)債權(quán)益比