【正文】 該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負債比率為：1390247。負債權(quán)益比率是負債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。 　　(3)利息保障倍數(shù)?！　　　榱朔从澄飿I(yè)管理公司的償債能力和獲利能力，物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率，并按照一定標準對計算結(jié)果進行縱向和橫向判斷，從而取得決策所需信息。據(jù)《中國證券報》披露，財政部計劃定期公布分行業(yè)的財務(wù)比率標準，各項準備工作已在進行之中。此外，某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。當然，在多元化物業(yè)管理公司內(nèi)，各部門的經(jīng)營相對單一，管理層可按各部門所屬行業(yè)進行分析，但外部各利益團體很難取得分部門的財務(wù)報表，其分析的難度可想而知?！　?二)構(gòu)成分析　　構(gòu)成分析又稱百分比財務(wù)報表分析，是以報表的特定項目為基礎(chǔ)，將絕對數(shù)財務(wù)報表轉(zhuǎn)化為相對數(shù)(構(gòu)成百分比)財務(wù)報表，通過分析各項目在不同時期的百分比變化，借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法?！　?gòu)成分析中，重點應(yīng)放在比重較大、波動較大的項目以及影響重要財務(wù)比率的相關(guān)項目上?？v向分析和橫向財務(wù)分析的結(jié)合，即綜合分析實現(xiàn)了兩者優(yōu)勢的互補，是物業(yè)管理財務(wù)分析中不可或缺的方法。表237列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財務(wù)比率。④債務(wù)比率方面。(％)=　　權(quán)益報酬率是一個高度綜合性指標，投資者對其極為重視?！　×?、物業(yè)管理的效益評價　　在當前整個國民經(jīng)濟從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下，物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實際情況，合理利用有限資源，為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務(wù)，提高資源的使用效益，這是物業(yè)管理公司財務(wù)管理工作中亟需解決的重大實踐問題。從這個意義上說，物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動牽涉到千家萬戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。因此，開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益，強化財務(wù)管理的基礎(chǔ)。目前，根據(jù)市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題，效益評價應(yīng)從以下四個方面開展相關(guān)工作：　　(1)機構(gòu)設(shè)置、資源配置、設(shè)施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯(lián)系等問題；　　(2)項目評價、投資效益、技術(shù)裝備合理性、設(shè)備配置與使用效益，以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等；　　(3)公司各部門、機構(gòu)的效益評價；　　(4)物業(yè)管理綜合效益評價。職工總數(shù)　　②權(quán)益報酬率。成本費用總額)100％　　④營業(yè)收入利潤率。資產(chǎn)總額)100％　?、廾抗衫麧?，又稱每股收益。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個重要指標，具體又可分為房屋完好率、附屬設(shè)備完好率和配套設(shè)施完好率?；馂?zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率越低，則說明保安工作做得越好；反之，保安工作做得不好。保潔程度越高，反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。居民是物業(yè)管理的直接受益者，居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個重要指標。定性評價方法是對公司的經(jīng)濟效益進行定性描述，而定量評價方法則是用定量指標和數(shù)學(xué)模型進行效益評價的方法?！　?一)財務(wù)預(yù)算及其作用　　理論上，財務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。　　(二)財務(wù)預(yù)算的要求　　財務(wù)預(yù)算的編制過程，是對公司未來經(jīng)營活動和經(jīng)營結(jié)果的安排過程?！　?，適當留有余地　　預(yù)算作為一種控制目標，其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性，同時也應(yīng)是可實現(xiàn)的，不應(yīng)是高不可攀的，否則，財務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用?！　　　」潭A(yù)算，是指以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。在我國，零基預(yù)算作為成本費用預(yù)算的一種編制方法，越來越多地應(yīng)用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。為此，有必要對其具體內(nèi)容作一認識?！　　　〈尕浖俣ㄊ侵讣俣ü镜拇尕洶唇?jīng)濟批量(經(jīng)濟批量是確定存貨采購量的一種方式，在該方式下，預(yù)算期內(nèi)存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購，且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)收入，這一主營業(yè)務(wù)收入又可進一步分為管理收入(包括公共服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。在此，現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔，而是指公司的貨幣資金?，F(xiàn)金收入不同于營業(yè)收入，營業(yè)收入是一個會計概念，其確認基礎(chǔ)是權(quán)責(zé)發(fā)生制，無論款項是否收到，只要取得了收取款項的權(quán)利，即可確認為收入；現(xiàn)金收入是一個財務(wù)概念，其確認以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)，即只有收到現(xiàn)金后才確認為現(xiàn)金收入?！　?4)余缺的運用或籌措　　持有現(xiàn)金，收益很低；現(xiàn)金短缺，則公司的正常運作難以為繼?！　　　‖F(xiàn)金預(yù)算集中反映了物業(yè)管理公司預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況，為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù)，因而，在物業(yè)管理公司理財中，對這一工具應(yīng)予以足夠的重視?！　　　≠Y本預(yù)算也稱設(shè)備維修更新計劃，是物業(yè)管理公司為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，根據(jù)設(shè)備的運行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預(yù)算。一般而言，物業(yè)管理公司的財務(wù)預(yù)算包括收入預(yù)算、營業(yè)成本預(yù)算、管理費用預(yù)算、財務(wù)費用預(yù)算、資本預(yù)算、預(yù)計損益表、現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計資產(chǎn)負債表等多項內(nèi)容，它們之間的關(guān)系見圖233。現(xiàn)實中，許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營，但由于其非物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與一般公司的預(yù)算并無差別，而物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會批準，因此，有必要確立該假定，以簡化財務(wù)預(yù)算的編制。但值得注意的是，零基預(yù)算也有一定的不足，主要表現(xiàn)為：編制預(yù)算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。它很快就受到美國政府和工商界的重視。理論研究表明，財務(wù)預(yù)算的編制方法不同，其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)代管理研究表明：員工參與其目標的確定過程，能有效地增強對其目標的認同，從而提高達成目標的可能性。廣義財務(wù)預(yù)算過程中，基于對公司資金運動的分析和預(yù)測，管理層對物業(yè)管理公司未來財務(wù)狀況進行了各種安排，財務(wù)預(yù)算就是這些安排的匯總。財務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動結(jié)果的集中體現(xiàn)，又是保證公司的規(guī)劃目標或財務(wù)管理目標得以實現(xiàn)的管理控制工具。公司各部門也可進行定期或不定期的自我評價，通過自身動態(tài)變化的縱向比較，以及公司所做的橫向比較，發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗，及時調(diào)整對策，強化管理力度。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀，無違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫，無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物，車輛停放有序，路面完好、暢通，無三廢污染源和噪音污染源等，則環(huán)境綜合效益好；反之，環(huán)境綜合效益就差?！　、咝l(wèi)生保潔程度?！　、芑馂?zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。普通股每股利潤　　(2)服務(wù)質(zhì)量指標　　物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量指標通常難以確定和量化。資產(chǎn)報酬率越高，說明公司的資產(chǎn)利用效果好。成本費用利潤率越高，說明花同樣代價所獲得的利潤越高。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標。因此，為保證此項工作的落實，公司應(yīng)為財務(wù)管理部門調(diào)配得力、精干的人員，專職從事效益評價工作，公司其他部門也應(yīng)大力支持和密切配合，并為開展效益評價工作提供多方面的必要條件。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，物業(yè)管理公司必須進一步強化財務(wù)管理職能，積極開展效益評價工作。因此，物業(yè)管理工作的好壞，直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。③舉債經(jīng)營，提高資產(chǎn)負債比率，利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用，改善權(quán)益報酬率等。所有者權(quán)益=1247。營業(yè)毛利率明顯下滑，收入利潤率向下波動，資產(chǎn)報酬率趨向穩(wěn)定，權(quán)益報酬率起伏較大?！　∷摹⒈嚷授厔莘治霰嚷授厔莘治?，即將物業(yè)管理公司若干年的財務(wù)比率依時間先后順序予以排列，并作出比較，以加深對物業(yè)管理公司財務(wù)狀況及其變動趨勢的了解?？梢?，指數(shù)分析與構(gòu)成分析提供了大體相同的信息。例如表235中，％，其絕對數(shù)僅增加4萬元。為了解動態(tài)狀況，有必要進行縱向分析。 表233中，流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高，達60％以上，這就導(dǎo)致了高流動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢；應(yīng)收賬款的比重降低()，解釋了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因；?！　∮捎跇?gòu)成分析側(cè)重于揭示財務(wù)狀況變動的原因，在實際運用時，應(yīng)以比率分析為主、構(gòu)成分析為輔，兩種分析相互補充。比率分析中運用的會計資料是歷史數(shù)據(jù)，是按照歷史成本原則編制的，未考慮通貨膨脹的影響，因此，以其為基礎(chǔ)計算的財務(wù)比率僅對預(yù)測未來有一定的參考價值，不能代表未來；如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營外部環(huán)境發(fā)生重大變化，會計信息的歷史性會誤導(dǎo)分析的方向。目前，越來越多的物業(yè)管理公司進行跨行業(yè)的多種或多元化經(jīng)營，有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營甚至涉及多個行業(yè)，而且這一趨勢正在進一步增強。每一個財務(wù)比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財務(wù)信息，但單一的財務(wù)比率意義并不大，難以進行客觀的評價。因為行業(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均，以其為基準不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營管理水平。由于利潤總額的增大，天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。一般認為，負債權(quán)益比率以100％為宜。由此看來，天龍物業(yè)管理公司的負債比重較低，經(jīng)營比較保守。此外，由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來保障，這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度。2222＝％，1999年為：488247。3998=％。假定行業(yè)平均水平為14％，則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強?！　?2)收入(銷售)利潤率。獲利能力指標包括收入(銷售)利潤率、資產(chǎn)報酬率、權(quán)益報酬率等。要判斷這一指標是否合理，需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進行比較。885=(次)，1999年為：3117247。(2140/360)=(天)，1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為：2426247。一般而言，各物業(yè)管理公司通常會結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序，包括給予一定的寬限期，逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等)，所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。應(yīng)收賬款　　應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期=應(yīng)收賬款247。由計算結(jié)果可知，天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強，1999年更趨向合理。流動資產(chǎn)中，各項目的變現(xiàn)能力有所差別，除貨幣資金外，短期投資、應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款均比存貨的流動性高。一般認為，該比率越高，表明公司的短期償債能力越強，短期負債得到償還的保障越大；但比率過高，則意味著物業(yè)管理公司在流動資產(chǎn)上投資過多，從而可能影響公司的獲利能力。　　　　在正常經(jīng)營條件下，物業(yè)管理公司的流動負債需以其流動資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來償付。平均資產(chǎn)總額；資本收益率=凈利潤247。目前，依據(jù)我國頒布實施的會計制度和公司法，物業(yè)管理公司提供的財務(wù)報表主要包括資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財務(wù)情況說明書。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況及其變化動態(tài)的信息，但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營的總體狀況，并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向，需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進行綜合判斷，即綜合分析?，F(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金流入流出信息，反映了公司現(xiàn)金狀況變動的原因和結(jié)果?！　?1)資產(chǎn)負債表分析，是指基于資產(chǎn)負債表而進行的財務(wù)分析。現(xiàn)實中，財務(wù)分析的具體目的不盡相同，財務(wù)分析的方法也必然會有所差別。盈利的多少或獲利能力的高低，不僅對物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要，而且對債權(quán)人，特別是長期債權(quán)人也十分重要；因為公司償付長期債務(wù)能力的強弱，在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外，外部各利益團體的財務(wù)分析以物業(yè)管理公司提供的財務(wù)報表為基礎(chǔ)，為了滿足信息需求者的不同信息需求，按照我國會計準則及有關(guān)法規(guī)編制的財務(wù)報告僅提供各方共同需要的信息。　　一、財務(wù)分析概述　　財務(wù)分析的過程是對財務(wù)會計信息進行加工利用的過程?！　?二)財會人員的崗位職責(zé)　　　　(1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負責(zé)，組織公司的財會管理工作，當好企業(yè)負責(zé)人的經(jīng)營管理參謀；　　(2)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，寫出財務(wù)會計分析報表，送企業(yè)法人審閱；　　(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)；　　(4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費；　　(5)合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤；　　(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點、依據(jù)財會管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序；　　(7)組織擬定物業(yè)管理各項費用標準的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門審核、修定；　　(8)研究熟悉和實施相關(guān)的工商、財會及稅務(wù)、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經(jīng)濟手段保護公司的合法權(quán)益。為保證固定資產(chǎn)的安全完整，提高使用效率，應(yīng)管好用好這些資產(chǎn)，提高服務(wù)效益和經(jīng)濟效益。財務(wù)人員要及時結(jié)賬收款，摧收應(yīng)收賬款。憑證、賬冊應(yīng)根據(jù)專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。　　(二)經(jīng)濟核算　　通過財務(wù)活動加強經(jīng)濟核算，改善經(jīng)營管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟效益。要按照政府有關(guān)規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)行為，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算。　　(2)負責(zé)物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳。　　　　(1)對部門經(jīng)理負責(zé)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，盡職盡責(zé)做好本職工作?！　?4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理，保證公司的正常運轉(zhuǎn)?！　∷?、機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司的財務(wù)部與其他行業(yè)的財務(wù)部門大致相同，但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點。應(yīng)按照國家政府制定的收費標準，算出按月、按季、按年各項收入的總額，并采取有效措施，確保應(yīng)收資金及時收取。如果離開了時間價值因素，就無法正確地計算不同時期的財務(wù)收支，也不能進行正確的財務(wù)決策?！　　　〗?jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較，力爭以較少的活勞動和物質(zhì)的消耗，生產(chǎn)出更多符合社會需求的產(chǎn)品或向社會提供更熱情周到的服務(wù)。主要包括如下幾個方面：　　　　經(jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營的消耗，要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn)，為社會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，獲得更多的利潤。物業(yè)管理公司教材(下)第三章　物業(yè)管理公司的財務(wù)管理　　財務(wù)管理是物業(yè)管理中最重要的內(nèi)容之一。一般來講，物業(yè)管理公司的財務(wù)管理目標是要求在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益