【正文】 條件不符；第三，抵押權(quán)不需轉(zhuǎn)移占有，而建筑工程在交付之前，一直處于承包人的占有之下，這也不符合抵押權(quán)的特點(diǎn)。所以，應(yīng)當(dāng)由約定抵押權(quán)優(yōu)先。　　（2）與《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押登記制度相沖突。《批復(fù)》規(guī)定“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”?！　。?）消費(fèi)者不敢購(gòu)買開發(fā)商預(yù)售的商品房，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成一定的反面影響。 　　行使工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的程序問題應(yīng)進(jìn)一步明確，才能排除承包人行使優(yōu)先權(quán)的障礙?！　】傊?，雖然我國(guó)的法律從國(guó)外引進(jìn)了優(yōu)先權(quán)制度，但是因?yàn)榉捎谜Z的模糊性而對(duì)該權(quán)利的的主體、行使方式等方面并沒有做出明確具體的規(guī)定，從而導(dǎo)致在法律的適用過程中出現(xiàn)了較大的分歧和爭(zhēng)議。從生存利益高于經(jīng)營(yíng)利益，社會(huì)公共利益高于個(gè)體利益出發(fā)，承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)受到一定的限制?！　》珊蠊钊藨n　　《合同法》第286條被廣泛實(shí)施后將會(huì)給社會(huì)帶來一定的負(fù)面影響，產(chǎn)生嚴(yán)重的法律后果，可能會(huì)出現(xiàn)以下問題：　　（1）銀行不愿與建設(shè)單位簽訂以建設(shè)工程土地使用權(quán)及在建工程為抵押標(biāo)的的貸款合同，建設(shè)資金難以籌集，建筑市場(chǎng)將會(huì)萎縮。雖然《批復(fù)》中規(guī)定,建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)實(shí)現(xiàn)。例如，某開發(fā)商為了建設(shè)一商場(chǎng)與商品房合二為一的大型商城，以土地使用權(quán)作抵押，先向甲銀行貸款啟動(dòng)資金，再與乙建筑公司簽訂工程承包合同，動(dòng)工后又以在建工程作抵押，向丙銀行貸款，樓房建至一半時(shí)，又向丁某等眾多購(gòu)房戶預(yù)售了商品房?！　『畏N權(quán)利優(yōu)先無法確定　　對(duì)《合同法》第286條的權(quán)利性質(zhì)認(rèn)定，無論是理解為法定留置權(quán)，還是理解為法定抵押權(quán)，或者理解為法定優(yōu)先權(quán)，都將會(huì)遇到一個(gè)法律障礙，即與約定抵押權(quán)的沖突。據(jù)介紹，合同法起草于1993年，當(dāng)年10月，包括梁慧星教授在內(nèi)的8位民法學(xué)專家擬定的合同法立法方案，針對(duì)社會(huì)上嚴(yán)重存在的拖欠工程款問題，規(guī)定“為保護(hù)承包人的利益，可規(guī)定承包人對(duì)建設(shè)工程有法定抵押權(quán)。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣?！稉?dān)保法》第84條規(guī)定“因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)。如2002年6月最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，在這里已經(jīng)將此權(quán)利定性為法定優(yōu)先權(quán)，該條規(guī)定也符合優(yōu)先權(quán)的特征。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，在法定優(yōu)先權(quán)、法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)之間，很難說哪一種權(quán)利更優(yōu)先，這兩種權(quán)利都應(yīng)受到法律的平等保護(hù)，故應(yīng)依其設(shè)立的時(shí)間先后順序來確定?！稉?dān)保法》第54條規(guī)定：“抵押物已登記的先于未登記的受償”。如果承包人與貸款銀行就同一標(biāo)的物訴至同一法院時(shí)，法庭更是難以取舍：承包人享有《合同法》賦予的法定“優(yōu)先受償權(quán)”，貸款抵押銀行享有《擔(dān)保法》賦予的法定“先于受償權(quán)”，審判人員就會(huì)難以定奪。針對(duì)以上問題，筆者提出如下建議：　　對(duì)《合同法》第286條規(guī)定權(quán)利性質(zhì)作出解釋，明確該條賦于承包人的是一種什么權(quán)利?！　?duì)于承包人通過申請(qǐng)人民法院拍賣的途徑來行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)由承包人向人民法院起訴，或向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，在獲得生效的判決書或調(diào)解書或者仲裁書后，向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，這也是比較符合當(dāng)前人民法院審判實(shí)際的做法。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是我國(guó)民法中的一項(xiàng)根本權(quán)利。筆者認(rèn)為應(yīng)該定性為法定優(yōu)先權(quán)，雖然留置權(quán)與法定抵押權(quán)都有一定的法理依據(jù)，但是解釋為法定優(yōu)先權(quán)更為合理，同時(shí)也將有效的避免法律規(guī)定上的沖突。但該工程如果是商品房，發(fā)包人