【正文】 。 對物業(yè)單價反應(yīng)較為敏感；216?！?控制前期投入成本投資者往往注重控制前期投入的資金，寧愿多付利息，選擇按揭付款，而不愿將太多資金積壓在個別項目上。 政府機關(guān)人員或有積蓄的公務(wù)員這部分客戶介于一般白領(lǐng)階層和中高層管理人員之間，一般收入穩(wěn)定但不算很高。 小結(jié)：根據(jù)以上對內(nèi)銷目標客戶群的分析，并結(jié)合本項目的實際質(zhì)素和定位考慮，認為：置業(yè)者以二次置業(yè)者為主，一次置業(yè)者為輔本項目的內(nèi)銷目標客戶由主至次，依次排列如下： 有一定資歷，收入水平較高的中層管理人員 企業(yè)的高級管理階層或金融證券界從業(yè)人員 個體戶、私營企業(yè)小老板 政府機關(guān)人員或有積蓄的公務(wù)員 南山區(qū)原住居民 一般職員，有一定購房儲蓄的中等收入白領(lǐng)階層（二） 外銷市場目標客戶定位 購買特征分析216。 來深養(yǎng)老的香港退休人士近年來，隨著深港交流的深入，深圳的生活環(huán)境和物價水平吸引越來越多的香港人在退休之后來深養(yǎng)老?？芍^：“你想的生活，理想的生活，盡在觀海臺”。2． 尊貴臨海1） 本項目位于后海灣畔絕版地段，真正臨海，尊享180176。這部分客戶注重環(huán)境、品位較高，對小區(qū)綜合素質(zhì)要求高。216。 企業(yè)的高級管理階層或金融證券界從業(yè)人員這部分客戶大多為二次或以上置業(yè)人士，%左右，他們來深圳已有多年，有豐厚的經(jīng)濟積累及收入來源，社會地位較高。特征：★ 宏觀投資環(huán)境是否樂觀，是否呈利好局面宏觀經(jīng)濟的走勢，常常左右投資者的消費和投資決策，當人們對宏觀經(jīng)濟前景持樂觀態(tài)度時，消費與投資活動會相應(yīng)活躍，投資的市場風(fēng)險也會相應(yīng)降低；當人們對經(jīng)濟前景不樂觀時，消費和投資也會相應(yīng)持謹慎態(tài)度，消費和投資的機會也會相應(yīng)降低。 目標市場定位結(jié)論： 綜上所述，由于考慮到本項目的地理位置、周邊交通、價格因素和物業(yè)質(zhì)素等諸多方面的局限，并結(jié)合深港置業(yè)者消費差異性分析，以及對現(xiàn)時深港兩地房地產(chǎn)市場狀況的判斷，預(yù)計本項目以內(nèi)銷為主，尤其是南山區(qū)市場，并據(jù)此建議本項目的目標市場定位為： 以內(nèi)銷為主，外銷為輔以南山區(qū)為主，福田、羅湖為輔二、 項目的目標客戶群定位（一） 內(nèi)銷市場目標客戶定位 內(nèi)銷客戶購買行為特征分析216。 216。吸引投資客及外銷客戶。另外，在營銷推介時，應(yīng)集中訴求力量，整合運用有效的媒體組合、促銷工具和推介手段，對主導(dǎo)戶型進行有針對性的宣傳和推介，針對戶型的特點，力爭將其包裝成身份、品位、舒適的象征，誘發(fā)客戶對主導(dǎo)戶型的購買欲望，有效激活市場潛在需求，努力擴大購買者的層面，彌補該類戶型的市場有效需求不足的缺陷。這部分單位在銷售上會遇到較大的困難。在車庫內(nèi)建造春、夏、秋、冬等主題庭園；同時，重點塑造出入陽光車道。在社區(qū)組團內(nèi)的位置優(yōu)勢非常明顯。 18社區(qū)配套1) 周邊地區(qū)目前配套分布有購物、飲食、教育、醫(yī)療等設(shè)施，如海雅百貨、北師大附小、海珠城酒樓、南油醫(yī)院、南油郵電局、南油文體中心等等。項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)景觀絕佳地段，優(yōu)勢不言而喻。使生活在本小區(qū)的住戶可以放松心情，陶冶性情。同時，小區(qū)智能化設(shè)施非常完善，使住戶安心舒適。W（Weakness劣勢） 無口岸、地鐵優(yōu)勢； 周邊社區(qū)配套尚未完善； 道路未通； 公共交通落后，乘車不便； 未形成居住大社區(qū)環(huán)境，周邊居住氛圍不濃，人氣未旺； 部分單位朝向差；主導(dǎo)戶型面積偏大；O（Opportunity機會） 宏觀經(jīng)濟回穩(wěn)向好； 加入WTO刺激樓市，樓市有效需求逐步回升； 置業(yè)投資概念又有抬頭； 房改政策影響日益深遠，二次置業(yè)人士增加； 南山文化中心區(qū)不斷發(fā)展完善； 城市西移，特區(qū)內(nèi)開發(fā)重心移至南山； 西部跨海大橋即將興建； 后海濱路、創(chuàng)業(yè)北路、環(huán)南路、環(huán)東路開通，交通改善。 在進行有效宣傳、推介既有優(yōu)勢的同時，還應(yīng)利用客戶置業(yè)投資比例上升的趨勢，制定靈活的定價策略和優(yōu)惠的付款措施，減輕客戶的資金壓力，增加成交幾率。在物業(yè)包裝、市場定位、銷售推廣的過程中緊緊圍繞本項目的獨特優(yōu)勢和賣點進行整合營銷傳播，將本項目與其他競爭對手明顯區(qū)隔開來，吸引目標客戶，實現(xiàn)良好銷售。小結(jié)：鑒于以上分析，本項目不具備外銷優(yōu)勢，雖不排除有部分港人因景觀優(yōu)勢會購買本項目的少量小戶型單位（二房、三房）的可能性，但總體而言，本項目是以內(nèi)銷市場為主。 能極其方便地從報紙、電視等各類傳媒獲得房地產(chǎn)信息資源，但人們對廣告信息抱一定質(zhì)疑態(tài)度。所以，相對更加靈活的付款方式、較大年限的按揭，都是吸引投資者目光的賣點。受房改政策的影響，他們身受的沖擊最大，購房欲望也相對較為強烈，由于政府有微利房向他們供應(yīng)，有住房公積金的扶持，所以他們的選擇面也相對較寬，對市面推出的樓盤往往持向往和觀望態(tài)度。 對深圳市各片區(qū)的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施情況不熟悉；216。這類客戶一般選擇環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套設(shè)施齊全、管理完善的住宅小區(qū)，多考慮中小戶型，總價較低，選擇一次性付款方式。 3） 綜合來看，本項目自身素質(zhì)、周邊環(huán)境、發(fā)展前景在深圳可謂絕無僅有，是“前不見古人，后不見來者”。表達項目的人文氣息。 駐深外資企業(yè)人員，在深有生意之港人這部分客戶群來深工作多年，大多分布于南山科技園片區(qū)及蛇口外資企業(yè)，收入豐厚。這部分客戶平均文化程度高，平均年齡較小，對社區(qū)環(huán)靜很看重，希望享受較高質(zhì)量的生活。216。 投資客戶：