深圳觀海臺(tái)項(xiàng)目策劃案-文庫(kù)吧
2025-04-02 05:53 本頁(yè)面
【正文】 、秋、冬等主題庭園；同時(shí)，重點(diǎn)塑造出入陽(yáng)光車道。進(jìn)入車庫(kù)如入花園，充分關(guān)懷住戶感受。將以人為本的自然主義進(jìn)行到底。 著名管理公司，完善、快捷的家居智能化管理 項(xiàng)目由戴德梁行做物業(yè)管理顧問。在物管方面倍添信心。同時(shí)，小區(qū)智能化設(shè)施非常完善，使住戶安心舒適。同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)化管理平臺(tái)，業(yè)主“一卡通”，以及家居化生活服務(wù)都有效地增加了項(xiàng)目的附加值。 1 發(fā)展商實(shí)力雄厚，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富 本項(xiàng)目的發(fā)展商——中建蛇口發(fā)展有限公司，有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)物業(yè)遍布國(guó)內(nèi)各大城市。曾成功開發(fā)的物業(yè)有：蛇口著名的標(biāo)志性建筑之一，集寫字樓、住宅、為一體的綜合性物業(yè)——蛇口海景廣場(chǎng)；錦隆花園；武漢三陽(yáng)廣場(chǎng)；上海浦東小區(qū)等，在深圳市享有較高的知名度。 （二） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析由于種種客觀原因，本項(xiàng)目也存在不足之處，具體有以下幾點(diǎn)： 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購(gòu)物、飲食和娛樂設(shè)施分布零散且距觀海臺(tái)較遠(yuǎn)，住戶日常購(gòu)物、娛樂、飲食不方便。 人氣未旺，居住氛圍不濃 由于片區(qū)開發(fā)時(shí)間短，目前本項(xiàng)目周邊已建成的住宅物業(yè)不多， 項(xiàng)目周邊臨近多為工地，片區(qū)內(nèi)人氣未旺，濃厚的居住氛圍尚未形成，容易給客戶帶來心理障礙，影響銷售。 道路未通，公交落后，乘車不便 雖然規(guī)劃中有發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，但實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前本項(xiàng)目所在片區(qū)附近的道路全部都未開通，行車、行人均無法到達(dá)。同時(shí)，項(xiàng)目周邊一帶公共交通建設(shè)落后，出入市區(qū)非常不便。 同期新推樓盤多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈片區(qū)附近預(yù)計(jì)開售期相近的樓盤有長(zhǎng)城后海小區(qū)、漾日灣畔、中海深圳灣花園、中海陽(yáng)光棕櫚園二期、南方玫瑰花園等，這些項(xiàng)目的發(fā)展商都是實(shí)力雄厚、品牌知名度高的地產(chǎn)強(qiáng)手；再加上深圳市今年新盤供應(yīng)量明顯增大，本項(xiàng)目必然會(huì)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 周邊緊鄰尾盤多，大盤多，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)及品牌競(jìng)爭(zhēng)壓力大 周邊目前在售的樓盤有創(chuàng)世紀(jì)濱海花園、西海灣花園、保利城、青春家園等，其皆為尾盤，本項(xiàng)目必將面臨它們降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的壓力；同時(shí)，蔚藍(lán)海岸、招商海月等大盤造成的品牌優(yōu)勢(shì)也對(duì)觀海臺(tái)形成較大的競(jìng)爭(zhēng)。 部分單位正西正東，推售阻力大 從現(xiàn)場(chǎng)情況可知，本項(xiàng)目西邊的部分單位客廳及主人房全部朝西，西曬強(qiáng)烈。這部分單位在銷售上會(huì)遇到較大的困難。 戶型面積偏大，不符目前實(shí)際市場(chǎng)需求據(jù)項(xiàng)目的圖文資料顯示，觀海臺(tái)的戶型面積分布為2房2廳85M2左右、3房2廳110 M2左右、4房2廳140 M2左右及大戶型170 M2左右，小3房2廳95 M2左右，這與目前深圳市場(chǎng)對(duì)戶型面積的需求（2房~3房~4房，面積為70~100~120平方米）均有一定的差距，本項(xiàng)目單位將面臨市場(chǎng)有效需求不足的嚴(yán)峻壓力。 無口岸、地鐵優(yōu)勢(shì)，跨海大橋?yàn)闀r(shí)尚早，缺乏外銷賣點(diǎn)港人在深置業(yè)大多選擇口岸、地鐵地帶的物業(yè)，本項(xiàng)目所在片區(qū)目前并不為港人所熟悉，又無臨近地鐵、口岸的優(yōu)勢(shì)、西部跨海大橋賣點(diǎn)目前為時(shí)尚早。相對(duì)市區(qū)而言，本項(xiàng)目位置較偏，尤其距離口岸、地鐵較遠(yuǎn)，外銷機(jī)會(huì)較微。 三、項(xiàng)目的SWOT分析及相應(yīng)營(yíng)銷對(duì)策（一） 項(xiàng)目的SWOT矩陣分析：S（Strength優(yōu)勢(shì)） 新古典建筑風(fēng)格，外觀典雅； 處南山文化中心區(qū)最優(yōu)地帶； 海景優(yōu)勢(shì)； 中式庭院，主題鮮明，區(qū)內(nèi)僅有； 功能性會(huì)所，陽(yáng)光車道，景觀車庫(kù)，以人為本；網(wǎng)絡(luò)化管理，家居化服務(wù)。W（Weakness劣勢(shì)） 無口岸、地鐵優(yōu)勢(shì)； 周邊社區(qū)配套尚未完善； 道路未通； 公共交通落后，乘車不便； 未形成居住大社區(qū)環(huán)境，周邊居住氛圍不濃，人氣未旺； 部分單位朝向差；主導(dǎo)戶型面積偏大；O（Opportunity機(jī)會(huì)） 宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好； 加入WTO刺激樓市，樓市有效需求逐步回升； 置業(yè)投資概念又有抬頭； 房改政策影響日益深遠(yuǎn)，二次置業(yè)人士增加； 南山文化中心區(qū)不斷發(fā)展完善； 城市西移，特區(qū)內(nèi)開發(fā)重心移至南山； 西部跨海大橋即將興建； 后海濱路、創(chuàng)業(yè)北路、環(huán)南路、環(huán)東路開通，交通改善。T（Threat威脅） 緊鄰部分樓盤為尾盤，有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)壓力； 周邊同期開售樓盤多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 后海片區(qū)海景概念樓盤多、影響大，瓜分市場(chǎng)份額，爭(zhēng)奪有效購(gòu)買力； 當(dāng)前樓盤空置壓力大，新推樓盤供給量上升，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。 （二） 相應(yīng)營(yíng)銷對(duì)策： 綜合前面的SWOT分析，提出相應(yīng)的針對(duì)性營(yíng)銷策略如下： 針對(duì)“S（優(yōu)勢(shì)）+W（劣勢(shì)）組合”的對(duì)策：在項(xiàng)目包裝、宣傳、推售時(shí)要靈活運(yùn)用整合營(yíng)銷傳播手段和營(yíng)銷組合工具彰顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，消除或轉(zhuǎn)化項(xiàng)目劣勢(shì)，力爭(zhēng)達(dá)到揚(yáng)長(zhǎng)避短，優(yōu)化項(xiàng)目整體質(zhì)素，切準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。216。 針對(duì)項(xiàng)目所處位置相對(duì)較偏的劣勢(shì) 對(duì)策：加強(qiáng)對(duì)周邊海景的正面宣傳，并結(jié)合適度的后海灣畔高尚住宅進(jìn)行宣傳引導(dǎo)，同時(shí)提出本項(xiàng)目“市區(qū)位置，永久海景” 的環(huán)境賣點(diǎn)，以有效的宣傳溝通引導(dǎo)客戶消費(fèi)意向，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。216。 對(duì)于周邊社區(qū)配套未成熟、公交落后、人氣未旺等方面的不足 對(duì)策：一方面增設(shè)有針對(duì)性的住戶服務(wù)項(xiàng)目，如會(huì)所文體娛樂設(shè)施、導(dǎo)購(gòu)專車、家居服務(wù)等彌補(bǔ)不足；另一方面在宣傳和推售時(shí)，對(duì)該片區(qū)的未來發(fā)展藍(lán)圖進(jìn)行前瞻性描繪和推介，如政府對(duì)南山文化中心區(qū)的總體規(guī)劃方向、目前開發(fā)進(jìn)度、城市西移傾向、周邊未來商業(yè)與人居
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