【正文】 場(chǎng)：洛口批發(fā)市場(chǎng)由精品服裝批發(fā)市場(chǎng)、羊毛衫批發(fā)市場(chǎng)、鞋類批發(fā)市場(chǎng)、童裝針織批發(fā)市場(chǎng)、箱包皮具市場(chǎng)等幾大市場(chǎng)組成，商業(yè)氛圍濃厚，是濟(jì)南市最大的批發(fā)市場(chǎng)，2004年被評(píng)為山東市場(chǎng)30強(qiáng)。因此這種方式越來越不為開發(fā)商和消費(fèi)者看好，同時(shí)，也阻礙了部分不懂經(jīng)營(yíng)的投資者跟進(jìn)投資的興趣。這類商業(yè)地產(chǎn)由于經(jīng)營(yíng)者的自主性大，管理困難，開發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大，出現(xiàn)了許多失敗案例。這類消費(fèi)者的構(gòu)成十分復(fù)雜，來源也不止于濟(jì)南本地，其資本構(gòu)成和獲利目標(biāo)也不盡相同。負(fù)一層：倉庫F1（地上一層）：品牌服裝當(dāng)然，在招商這些品牌之中，不一定完全以純租賃的方式進(jìn)行，也不一定要求租戶完全簽訂《租賃合同》，只要租戶能下一定保證金和出具品牌廣告配合文件即達(dá)到我們的目的。專賣代理：針對(duì)國(guó)內(nèi)或國(guó)際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷；從而創(chuàng)立本項(xiàng)目的自營(yíng)品牌。這種辦法因?yàn)橛泻献骰锇榈募用?，有利于提高知名度，有利于?xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。因此這部分人群會(huì)選擇短時(shí)間內(nèi)可以進(jìn)行返租經(jīng)營(yíng)，但返租期結(jié)束后，又可以用來自己經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)。從大型商業(yè)物業(yè)，到特色商業(yè)街區(qū)，再到散布在各個(gè)新建小區(qū)的社區(qū)超市、店鋪的大量涌現(xiàn)，而商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)也讓眾多的開發(fā)商樂于投身其中。這種模式實(shí)質(zhì)上把有形的商業(yè)地產(chǎn)延伸成了一種投資工具，它的廣泛運(yùn)用雖然可以降低投資者進(jìn)入壁壘，增強(qiáng)投資者的信心，但同時(shí)，這也使開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)增加，帶來了風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理能力面臨更大的考驗(yàn)。第七部分 項(xiàng)目定位和營(yíng)銷方針一、項(xiàng)目定位和商業(yè)定位：方案一：項(xiàng)目定位：全國(guó)一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)服務(wù)的服裝（成衣）批零、布料（輔料）批零的商業(yè)中心。負(fù)一層：倉庫售價(jià)與租金價(jià)是相輔相成的，所以，把首層銷售，其它樓層作自留物業(yè)。商管與物管商管與物管既是銷售招商成功的基礎(chǔ)，又是商業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的延伸，對(duì)于商管和物管，我們計(jì)劃是聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司和商業(yè)廣場(chǎng)管理公司，由這些公司派員直接參與和領(lǐng)導(dǎo)管理，其編制則隸屬于開發(fā)商，既可以借用其名配合廣告推廣，增強(qiáng)客戶的信心，又不至于被其牽制和控制成本。因此，通過適當(dāng)?shù)某醋骺梢赃_(dá)到1+1＞2的效果。南接洛口服裝批發(fā)市場(chǎng)，北依津浦鐵路，東鄰濟(jì)濼路，交通十分便利；三、 項(xiàng)目規(guī)模：該項(xiàng)目占地面積3300平方米，建筑面積2萬多平方米，分地下倉庫，地上三層商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積1萬多平方米；四至十層為公