【正文】 場：洛口批發(fā)市場由精品服裝批發(fā)市場、羊毛衫批發(fā)市場、鞋類批發(fā)市場、童裝針織批發(fā)市場、箱包皮具市場等幾大市場組成，商業(yè)氛圍濃厚，是濟南市最大的批發(fā)市場，2004年被評為山東市場30強。因此這種方式越來越不為開發(fā)商和消費者看好，同時，也阻礙了部分不懂經(jīng)營的投資者跟進投資的興趣。這類商業(yè)地產由于經(jīng)營者的自主性大，管理困難，開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調節(jié)的經(jīng)營風險很大，出現(xiàn)了許多失敗案例。這類消費者的構成十分復雜，來源也不止于濟南本地，其資本構成和獲利目標也不盡相同。負一層：倉庫F1（地上一層）：品牌服裝當然，在招商這些品牌之中，不一定完全以純租賃的方式進行，也不一定要求租戶完全簽訂《租賃合同》，只要租戶能下一定保證金和出具品牌廣告配合文件即達到我們的目的。專賣代理：針對國內或國際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷；從而創(chuàng)立本項目的自營品牌。這種辦法因為有合作伙伴的加盟，有利于提高知名度，有利于項目建設的順利進行。因此這部分人群會選擇短時間內可以進行返租經(jīng)營，但返租期結束后，又可以用來自己經(jīng)營的商業(yè)地產。從大型商業(yè)物業(yè)，到特色商業(yè)街區(qū)，再到散布在各個新建小區(qū)的社區(qū)超市、店鋪的大量涌現(xiàn)，而商業(yè)地產的高額利潤也讓眾多的開發(fā)商樂于投身其中。這種模式實質上把有形的商業(yè)地產延伸成了一種投資工具，它的廣泛運用雖然可以降低投資者進入壁壘，增強投資者的信心，但同時，這也使開發(fā)商的風險增加，帶來了風險，使開發(fā)商的經(jīng)營管理能力面臨更大的考驗。第七部分 項目定位和營銷方針一、項目定位和商業(yè)定位：方案一：項目定位：全國一流的實行標準化統(tǒng)一管理和高水準服務的服裝（成衣）批零、布料（輔料）批零的商業(yè)中心。負一層：倉庫售價與租金價是相輔相成的，所以，把首層銷售，其它樓層作自留物業(yè)。商管與物管商管與物管既是銷售招商成功的基礎，又是商業(yè)成功經(jīng)營的延伸，對于商管和物管，我們計劃是聘請知名物業(yè)管理公司和商業(yè)廣場管理公司，由這些公司派員直接參與和領導管理，其編制則隸屬于開發(fā)商，既可以借用其名配合廣告推廣，增強客戶的信心，又不至于被其牽制和控制成本。因此，通過適當?shù)某醋骺梢赃_到1+1＞2的效果。南接洛口服裝批發(fā)市場，北依津浦鐵路，東鄰濟濼路，交通十分便利；三、 項目規(guī)模：該項目占地面積3300平方米，建筑面積2萬多平方米，分地下倉庫，地上三層商場，營業(yè)面積1萬多平方米；四至十層為公