【正文】 ※ 前期介入工作※ 管理規(guī)章制度制定※ 文件資料的管理※ 人員培訓(xùn)※ 質(zhì)量保證措施※ 依法管理大廈物業(yè)● 管理費(fèi)用測(cè)算● 物業(yè)管理物資配備計(jì)劃● 提請(qǐng)委托方解決的事項(xiàng)（3） 確定管理檔次根據(jù)物業(yè)類型、功能，規(guī)劃物業(yè)消費(fèi)水平，確定物業(yè)管理的檔次。1993年4月在廣東省番禺市召開(kāi)了全國(guó)物業(yè)管理專題研討會(huì)。（2） 能為業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境。（1） 社會(huì)化是指它擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制，替多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到一個(gè)總管家；同時(shí)也為政府各管理職能部門找到了一個(gè)社會(huì)總代管。其次，在整個(gè)物業(yè)的使用過(guò)程中，全體業(yè)主之間還存在著相互之間的鄰里關(guān)系，既有全體業(yè)主共同利益，即公眾利益；又有單個(gè)業(yè)主各自的利益。如小區(qū)內(nèi)老年人的護(hù)理，接送子女上學(xué)，照顧殘疾人的上下樓梯，為住用人代購(gòu)生活物品等。 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)1)．規(guī)?；?、集約化是物業(yè)發(fā)展的方向。（1） 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及崗位要依據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)靈活設(shè)置。⑥. 移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。物業(yè)中的公共設(shè)施和房屋公共部位，是多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有的財(cái)產(chǎn)，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān)。（6） 建筑內(nèi)外的標(biāo)志廣告管理 。（5） 消防設(shè)施、器材的配備與管理。 空調(diào)管理空調(diào)系統(tǒng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生和水平的提高而成為現(xiàn)代建筑不可分割的組成部分，目前采用的空調(diào)基本上是窗式、分體和中央空調(diào)。（5） 電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí)，要首先救護(hù)乘客出梯。（7） 加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。（5） 采用節(jié)水型水箱配件，節(jié)水龍頭等，對(duì)供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門、水表等要進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修。 綠化管理綠化管理既是一年四季日常性的工作，有具有階段性的特點(diǎn)，如植物樹(shù)木的修剪、整形。④. 物業(yè)管理應(yīng)掌握各類設(shè)施的布局、結(jié)構(gòu)情況，負(fù)責(zé)對(duì)道路的日常巡查、養(yǎng)護(hù)。所以，我們所說(shuō)的清潔衛(wèi)生工作主要就是針對(duì)物業(yè)的清潔保養(yǎng)，是指經(jīng)過(guò)專門培訓(xùn)的人員、使用專門的清潔機(jī)器、清潔工具和清潔物料，按照科學(xué)的管理方法和嚴(yán)格的清潔保養(yǎng)程序、技術(shù)規(guī)范，對(duì)特定物業(yè)本身的各種裝飾材料進(jìn)行清掃和護(hù)理，以求保持其應(yīng)有的表面光澤或顏色的一項(xiàng)專業(yè)化的工作?？偨Y(jié)與計(jì)劃抄報(bào)其它工作相關(guān)負(fù)責(zé)人閱知；②. 各管理處之間應(yīng)保持良好溝通，并定期召開(kāi)例會(huì)。 工作期間不得飲酒、聚賭、吃零食、抽煙、打架或粗言穢語(yǔ)；168。 手指甲必須定期修剪及保持清潔；168。②. 副主管的職責(zé)168。⑤. 倉(cāng)庫(kù)保管員職責(zé)168。 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 用單擦機(jī)徹底處理干凈人造石表面；168。保 養(yǎng)：168。 日常應(yīng)通過(guò)化糞池井蓋口/孔觀察是否有堵塞外溢。附表一：不同區(qū)域的衛(wèi)生要求分類序號(hào)項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)檢驗(yàn)方法室外部分1公共區(qū)道路人行道和天臺(tái)無(wú)明顯泥沙、污垢，每1000㎡內(nèi)煙頭、紙屑、果皮等雜物總數(shù)不超過(guò)4個(gè)，無(wú)1㎝上的石子，無(wú)痰跡、污水（天臺(tái)不得有雜物）。目視、白布擦拭5公用衛(wèi)生間無(wú)痰漬、煙頭、雜物，無(wú)嚴(yán)重臭味；洗手臺(tái)、地面無(wú)積水、污漬；墻面瓷片、門、窗、便器無(wú)積塵、無(wú)污漬；天花、燈具無(wú)明顯灰塵，玻璃、鏡面、金屬器具良好。用法：用濃縮液兌清水1030倍稀釋使用，涂刷或噴霧均可，洗凈后用毛巾抹干。特征：有效物30%，淺紅色水狀液體。用途：適用于不銹鋼及鍍金等金屬。用法：噴于塵推上，再用于地面推塵，能吸起灰塵及微小顆粒。⑤. 地毯清洗機(jī)用途：屬專業(yè)清潔地毯型，適用于大面積地毯清洗。168。 澆水時(shí)間夏季在早晚、冬季在中午前為宜，夏季中午、冬季下午不澆水，夏季（冬季）視旱性應(yīng)增加（減少）澆水次數(shù)和分量；168。敵百蟲(chóng)是一種高效低毒的殺蟲(chóng)劑，具有強(qiáng)烈的胃毒作用，兼觸殺作用，對(duì)咀嚼式害蟲(chóng)特別有效。 食葉害蟲(chóng)：枯葉蛾、杜蛾、次蛾等，這些害蟲(chóng)大量食害葉片；168。 公司要根據(jù)計(jì)劃負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)好擺放方案。 管理處園林綠化主管負(fù)責(zé)檢查布置質(zhì)量，簽名確認(rèn)，并做好紀(jì)錄；168。新草坪1年平整1~2次，已定型草坪每2~3年平整1次。①. 淋水：花蕾較青時(shí)，可適量淋水在花蕾上，如花蕾較熟時(shí)，只能淋根，以免花謝。第三講：大廈物業(yè)管理常識(shí)及特點(diǎn)目 錄一、大廈主要功能和服務(wù)對(duì)象 42 寫字樓大小的劃分 42 寫字樓的特點(diǎn) 43 日常工作的內(nèi)容 43二、大廈管理的成功經(jīng)驗(yàn)及方法、管理模式 45三、管理經(jīng)驗(yàn) 46 如何識(shí)別并阻止推銷人員對(duì)大廈業(yè)戶的干擾？ 46 寫字樓業(yè)戶下班后未上鎖如何處理？ 47 節(jié)假日如何做好安全防范工作 47 如何處理物業(yè)周邊亂停亂放的車輛？ 48 如何處理亂張貼？ 48 如何防止高空拋物？ 48 發(fā)現(xiàn)可疑人員該如何處理？ 49 非辦公時(shí)間出租戶搬家怎么辦？ 49大廈主要功能和服務(wù)對(duì)象大廈是對(duì)大型高層樓宇的簡(jiǎn)稱。（3） 建筑、設(shè)備現(xiàn)代化。 日常工作的內(nèi)容寫字樓日常工作的內(nèi)容主要是為業(yè)戶提供一個(gè)理想的辦公環(huán)境，它的管理工作圍繞在“安全、舒適、快捷”六個(gè)字展開(kāi)。這是由于大城市交通方便，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)頻繁，信息、通訊集中通暢，便于集中辦公、處理公務(wù)和經(jīng)營(yíng)的事項(xiàng)。 球形灌木：要保持高度，按設(shè)計(jì)的球形進(jìn)行修剪；對(duì)呈橢圓形的灌木，修剪時(shí)兩旁的枝條不能整條剪去，秩序摘除頂芽，促進(jìn)萌發(fā)；黃榕等有色彩的觀葉灌木注意在觀葉期不進(jìn)行修剪，等葉片變青時(shí)再修剪。 摘除干葉168。3工作紀(jì)律1． 履行職責(zé)，遵守管理處的各項(xiàng)管理規(guī)定；2． 上班時(shí)間不會(huì)客、閑談，不做與本職工作無(wú)關(guān)的事情；3． 不得在公共區(qū)域內(nèi)大聲喧嘩；4． 日常工作，動(dòng)作要準(zhǔn)、輕、穩(wěn)，注意安全；5． 空閑時(shí)間不得在公共場(chǎng)合閑逛、逗留；6． 不收受業(yè)戶錢財(cái)。④. 會(huì)場(chǎng)、展銷場(chǎng)地等場(chǎng)地布置168。 做好花木的現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)工作，不發(fā)生因人為破壞而造成死亡或嚴(yán)重?fù)p壞；168。防治病蟲(chóng)害：應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則。（不要與是硫合劑使用）多菌靈是一種高效、低毒、廣泛應(yīng)用的內(nèi)吸性殺菌藥，主要防止各種植物病害。對(duì)于一些冬季新種的植物，用稻草包扎，樹(shù)干基部、怕凍地花及露天陰生植物可用薄膜遮蓋；168。②. 宅旁庭院綠化：分樹(shù)木型、花園型、草坪型和棚架型，注重植物選型，各式搭配。③. 拋光機(jī)性能：每分鐘1500轉(zhuǎn)，屬高速。保質(zhì)期：一年。用法：噴于不銹鋼表面上，然后用毛巾順?lè)较虿潦谩Ｓ猛荆哼m用于廣場(chǎng)方磚及水泥地面的清洗。④. 長(zhǎng)時(shí)間工作要穿防護(hù)用品。目視室內(nèi)部分1首層大堂整潔、無(wú)雜物；地面無(wú)污漬，無(wú)明顯腳印，墻面無(wú)積塵、蜘蛛網(wǎng)，桌椅、沙發(fā)、柜無(wú)灰塵；垃圾筒無(wú)異味，不得有垃圾外露，平均每個(gè)煙缸中煙頭不超過(guò)2個(gè)且滯留不超過(guò)10分鐘；其它石材、玻璃、不銹鋼等保潔合格。 滅蟲(chóng)應(yīng)選擇人流量少的時(shí)間進(jìn)行，滅鼠放藥點(diǎn)應(yīng)選擇隱蔽處，并設(shè)置警示牌；鼠藥應(yīng)定時(shí)更換。 選有軟布或干凈綿地拖，要避免刮花。 注意事項(xiàng)：168。 用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物；168。 在干凈的花崗巖、大理石地面上用纏有鋼絲綿的紅墊配備磨光粉、磨光液用單擦機(jī)進(jìn)行上光保養(yǎng)；168。 認(rèn)真填寫好當(dāng)班記錄和工具藥品使用情況；168。 把每月需要購(gòu)進(jìn)的清潔物品，上報(bào)給經(jīng)理、總經(jīng)理、采購(gòu)部，負(fù)責(zé)清潔物品的領(lǐng)??；168。 制服必須穿著整齊及清潔；168。 下班后必須換便服不得穿著制服游逛；168。（2） 按計(jì)劃監(jiān)管工作①. 清潔衛(wèi)生主管人員應(yīng)根據(jù)其所管物業(yè)的實(shí)際情況，制定合理的工作計(jì)劃，并按照計(jì)劃來(lái)實(shí)施、監(jiān)管；②. 若情況變化（如人員、氣候、突發(fā)事件等）以致計(jì)劃不能實(shí)施，清潔衛(wèi)生主管人員應(yīng)征詢相關(guān)管理人員（如所變化之情況的主管人員）意見(jiàn)后對(duì)清潔衛(wèi)生計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整；③. 對(duì)不合格的工作應(yīng)及時(shí)要求員工現(xiàn)場(chǎng)整改，問(wèn)題較大的應(yīng)制定整改計(jì)劃，并適時(shí)跟蹤整改效果和結(jié)果，必要時(shí)應(yīng)作好相關(guān)記錄；（3） 落實(shí)巡查制度①. 區(qū)域巡查原則上每天不少于三次，時(shí)間間隔要合理。④. 車輛防盜和防損壞措施要得力（進(jìn)入登記和車況檢查，值班制度和定期巡查制度，教育車主）。 車輛道路管理車輛道路管理包括道路管理、交通管理、車輛管理與停車場(chǎng)管理。（3） 明確清潔衛(wèi)生的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：一是每天清掃兩遍、全日保潔；二是達(dá)到“六不”、“六凈”，即：不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見(jiàn)人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。（3） 建立正常的供水、用水管理制度。（3） 負(fù)責(zé)供電的吞運(yùn)作和維修人員，必須堅(jiān)持上崗前業(yè)務(wù)培訓(xùn)，按勞動(dòng)局和供電局要求持證上崗。 電梯管理電梯已成為高層建筑不可缺少的交通工具，電梯的正常安全運(yùn)行與人們的生命財(cái)產(chǎn)有著密切關(guān)系，在物業(yè)管理中對(duì)電梯的管理主要是運(yùn)行安全的管理和維修養(yǎng)護(hù)的管理其主要內(nèi)容是：（1） 根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制訂電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（5） 完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施，安裝防盜報(bào)警系統(tǒng)，防盜鎖等。消防訓(xùn)練。（2） 房屋造成損壞的鑒定、賠償與修復(fù)。用戶搬遷一般時(shí)間比較集中，此時(shí)得人身安全、財(cái)產(chǎn)安全應(yīng)引起特別關(guān)注。驗(yàn)收中應(yīng)注意以下事項(xiàng)：②. 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)房屋單項(xiàng)驗(yàn)收前即應(yīng)組成管理單位參與驗(yàn)收。 確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；168。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”。 物業(yè)管理中三大服務(wù)（1） 常規(guī)性服務(wù)。（3） 企業(yè)化指的是通過(guò)組建物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理過(guò)程。其核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理企業(yè)并運(yùn)作。這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)向所有住用人提供的最基本的管理和服務(wù)。1996年2月國(guó)家建設(shè)部、計(jì)委聯(lián)合頒發(fā)了〈〈城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法〉〉，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前買出了一大步。 財(cái)務(wù)收支預(yù)算。③. 問(wèn)題明確記錄在案，督促施工單位整改。④. 加強(qiáng)對(duì)用戶裝修的管理。（3） 房屋裝修的審批與控制。（4） 制定消防規(guī)章制度。（6） 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，建立聯(lián)防聯(lián)保制度、通行證及來(lái)往登記制度。（2） 對(duì)電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門的資質(zhì)審查持證上崗。（4） 定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)，建立各項(xiàng)設(shè)備檔案，對(duì)用電設(shè)備均應(yīng)按臺(tái)編號(hào)，建立設(shè)備臺(tái)帳。定期進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。（4） 垃圾的清除必須及時(shí)，做到當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除，并建立合理得分類系統(tǒng)。（1） 道路管理①. 道路由動(dòng)態(tài)交通設(shè)施（各級(jí)道路）、靜態(tài)交通設(shè)施（停車場(chǎng)、廣場(chǎng)）和道路交通附屬設(shè)施（路名牌、道路照明設(shè)施等）3部分組成。第二講：清潔綠化管理目 錄一、清潔衛(wèi)生管理 19 概 念 19 清潔衛(wèi)生管理的一般性原則 20 清潔衛(wèi)生管理的過(guò)程與方法 21 清潔衛(wèi)生人員管理 21 特殊情況及相關(guān)問(wèn)題處理 24 清潔技術(shù)知識(shí) 錯(cuò)誤！未定義書簽。巡查中，根據(jù)經(jīng)管理處制定或認(rèn)可的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行檢查；②. 區(qū)域巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要急時(shí)處理并作好記錄。 工作服必須保持整潔，若發(fā)現(xiàn)破損應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；168。 頭發(fā)應(yīng)定期修剪及梳理整齊；168。 巡查各職工的工作情況(包括副主管、班長(zhǎng)、副班長(zhǎng))，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能自行解決，解決不了的上報(bào)；168。 合理安排好當(dāng)班工作；168。 用高速拋光機(jī)進(jìn)行拋光。 用放有全能水的清水拖凈表面上的腳印、水??；168。 禁止使用強(qiáng)酸性藥液；168。（2） 特殊項(xiàng)目的工作①. 化糞池清疏168。（3） 清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)從兩個(gè)方面加以規(guī)定，第一方面按清潔對(duì)象的材料、質(zhì)地分類給出量化標(biāo)準(zhǔn)，第二部分按清潔區(qū)域的不同分出層次、指出要點(diǎn)。目視、紙巾擦拭2電梯廳及走廊地面無(wú)污漬、雜物、紙屑、煙頭；大理石保養(yǎng)合格；地毯無(wú)明顯灰塵，無(wú)污跡、水印；封閉式各處無(wú)積塵且無(wú)異味，開(kāi)放式各處無(wú)明顯積塵且地面無(wú)積水。保質(zhì)期：常溫一年特征：有效物30%，紅色透明液體。用法：將其涂于地面上片刻后即可進(jìn)行洗擦，最后用水沖凈。保質(zhì)期：一年。特征：堿性含有效物25%，綠色水狀液體。用于石材地面拋光。③. 道路綠化：以美化環(huán)境、遮蔭納涼，防風(fēng)、減噪、降塵為出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)設(shè)計(jì)上要注重道路安全及居家方便。 達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：綠籬生長(zhǎng)良好，無(wú)斷層缺株，上面平整、邊角線棱角分明、有藝術(shù)美干，無(wú)雜草、寄生藤，綠籬內(nèi)無(wú)垃圾和枯葉落葉堆積；喬木長(zhǎng)勢(shì)旺盛，枝葉健壯，樹(shù)形美觀，下緣線整齊，修剪適度，干直冠美，無(wú)死樹(shù)缺樹(shù)，景觀效果好。不能與銅制劑混合使用。①. 及時(shí)清除落葉、枯葉、病蟲(chóng)葉，保持植物通風(fēng)透氣，降低濕度，保持綠化環(huán)境衛(wèi)生清潔可減少病蟲(chóng)害的侵染；②. 發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害要及時(shí)采取有效措施防治，不要讓其蔓延擴(kuò)大；③. 噴藥時(shí)，在沒(méi)有掌握適度的藥劑濃度之前，要先進(jìn)行小量噴施試驗(yàn)后，才大量施用，必須使用對(duì)人體無(wú)害并盡量使用環(huán)保藥劑，并提供藥劑合格證，做到除病滅蟲(chóng)、保證花卉生長(zhǎng)不受害；④. 噴藥時(shí)應(yīng)按規(guī)程進(jìn)行，保證人、畜、花的安全，規(guī)程中應(yīng)對(duì)噴藥的天氣要求、藥劑濃度、實(shí)施人的安全保護(hù)等方面做明確規(guī)定，并在噴藥之前上報(bào)管理處；⑤. 噴藥期間應(yīng)將有關(guān)注意事項(xiàng)提前通知住（業(yè)）戶；⑥. 綠化植物害蟲(chóng)種類分類：168。 注意現(xiàn)場(chǎng)清潔，尤其在驗(yàn)樓期間，應(yīng)及時(shí)清掃施工現(xiàn)場(chǎng)雜物，并避免灰塵四揚(yáng)。 根據(jù)場(chǎng)地用途與要求，分判方確定場(chǎng)地布置方案；168。（2） 草地保養(yǎng)管理要點(diǎn)①. 除雜草：主要清除惡性雜草。 修剪一些葉片168。168。特別是以金融、貿(mào)易、信息為中心的大城市的繁華地段，寫字樓更為集中。安全是保證用戶在寫字樓里工作安全放心，不受外界環(huán)境的干擾，財(cái)產(chǎn)、人身安全有保障。寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數(shù)多、建筑面積大，往往能集中上百家的大小公司機(jī)構(gòu)，人口密度大、涉及面廣。⑤. 喬木：，修剪陰枝、弱枝。 及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題報(bào)告主管（5） 時(shí)花保養(yǎng)時(shí)花指季節(jié)性開(kāi)花的植物。②.