【正文】 由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān)。②. 檔案資料的建立檔案資料包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。業(yè)主或租戶入住以后，應(yīng)及時(shí)建立他們的檔案資料，如業(yè)主姓名、家庭人員情況、工作單位、聯(lián)系電話、身份證號(hào)碼等、物業(yè)的使用情況等。物業(yè)的檔案資料是對前期開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是更換管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。（4） 首次業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段（1） 日常綜合服務(wù)與管理①. 循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)。②. 不斷加強(qiáng)隊(duì)伍的敬業(yè)教育和強(qiáng)化住戶至上、服務(wù)第一的意識(shí)。③. 應(yīng)急措施、特殊情況處置辦法的制定貫徹。④. 巡回檢查與定期檢查相結(jié)合，認(rèn)真整改積極主動(dòng)的提高管理服務(wù)水平和完善設(shè)備等硬件。（2） 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本內(nèi)容有的按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。其依據(jù)是社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，在服務(wù)中完善經(jīng)營與管理。也有按照實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的總目標(biāo)和工作內(nèi)容分為相互區(qū)別的內(nèi)容： 房屋管理房屋管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，離開房屋建筑及業(yè)主或住戶，物業(yè)管理就失去了為服務(wù)的對象。房屋管理的主要內(nèi)容包括：（1） 房屋結(jié)構(gòu)的完整與完好的維護(hù)。（2） 房屋造成損壞的鑒定、賠償與修復(fù)。（3） 房屋裝修的審批與控制。（4） 房屋使用的登記制度（單位、人員等）。（5） 房屋鎖匙的登記、發(fā)放、收回、更換。（6） 建筑內(nèi)外的標(biāo)志廣告管理 。 消防管理消防工作在物業(yè)管理工作中有著頭等重要的地位。消防工作有了失誤，物業(yè)財(cái)產(chǎn)將受到極大的破壞與損失，甚至?xí)繗c一旦而禍及左鄰右舍，給社會(huì)帶來極大的不安定因素。消防管理的主要內(nèi)容有：（1） 貫徹國家和地方政府的消防法令。（2） 消防宣傳教育。首先，通過對消防放法規(guī)的宣傳，增強(qiáng)每個(gè)人的消防意識(shí)和社會(huì)責(zé)任感。其次，普及消防知識(shí)。包括各種放火知識(shí)、滅火知識(shí)和緊急情況下的疏散與救護(hù)知識(shí)。消防宣傳形式可采用消防輪訓(xùn)、張貼消防警示、發(fā)放消防須知等。（3） 建立高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防隊(duì)伍。專職消防管理人員，其主要任務(wù)進(jìn)行消防值班、消防培訓(xùn)、消防器材的管理與保養(yǎng)和協(xié)助公安隊(duì)的滅火工作。義務(wù)消防隊(duì)起主要工作是預(yù)防工作。消防訓(xùn)練。（4） 制定消防規(guī)章制度。消防制度主要包括消防崗位責(zé)任制度、消防值班制度、消防檔案管理制度。防火規(guī)定主要有：消防設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、管理規(guī)定；公共通道、樓梯、出口等部位的管理規(guī)定；房屋修繕和裝修中明火使用規(guī)定；電氣設(shè)備安全使用規(guī)定；易燃、易爆物品的安全存放規(guī)定等。（5） 消防設(shè)施、器材的配備與管理。消防設(shè)施、器材包括：滅火器、消防栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)、集中報(bào)警系統(tǒng)、控制中心報(bào)警系統(tǒng)）。消防設(shè)施、器材的管理主要負(fù)責(zé)消防設(shè)施、器材的日常管理、保養(yǎng)和維修。通過專人定期的巡視、檢查、保養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)問題的及時(shí)維修，確保各類消防設(shè)施、器材隨時(shí)處于完好狀態(tài)。（6） 堅(jiān)持每天一至數(shù)次的巡回檢查及節(jié)假日、重大活動(dòng)日的全面檢查。（7） 緊急情況下的疏散。 治安管理治安管理是物業(yè)管理管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外突發(fā)事故而對物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。其主要內(nèi)容有：（1） 建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)。（2） 制定和完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)崗位責(zé)任制。（3） 根據(jù)治安區(qū)域大小和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)治安情況配備相應(yīng)的保安員，實(shí)行24小時(shí)值班制度。（4） 建立正常的巡視制度并明確重點(diǎn)保衛(wèi)目標(biāo)。作到點(diǎn)、面結(jié)合。（5） 完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施，安裝防盜報(bào)警系統(tǒng)，防盜鎖等。（6） 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，建立聯(lián)防聯(lián)保制度、通行證及來往登記制度。（7） 建立保安登記記錄，在當(dāng)?shù)毓才沙鏊闹笇?dǎo)下搞好治安工作。（8） 加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)車輛的安全管理。 空調(diào)管理空調(diào)系統(tǒng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生和水平的提高而成為現(xiàn)代建筑不可分割的組成部分，目前采用的空調(diào)基本上是窗式、分體和中央空調(diào)。日常工作中空調(diào)系統(tǒng)基本工作內(nèi)容是：（1） 空調(diào)設(shè)備的新裝、改裝及線路用電負(fù)荷的選定。（2） 保證空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)。（3） 作好空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的投訴、排故、定期檢查維修、突發(fā)故障的應(yīng)急排除。（4） 空調(diào)設(shè)備耗電的計(jì)量、記錄、收費(fèi)。（5） 空調(diào)設(shè)備的年檢（6） 空調(diào)設(shè)備的節(jié)能運(yùn)行與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。關(guān)于窗式空調(diào)與分體空調(diào)的安裝問題，應(yīng)注意：168。 供電設(shè)備的承受能力。168。 安裝位置及配件。168。 噪音影響、排水影響。 電梯管理電梯已成為高層建筑不可缺少的交通工具，電梯的正常安全運(yùn)行與人們的生命財(cái)產(chǎn)有著密切關(guān)系，在物業(yè)管理中對電梯的管理主要是運(yùn)行安全的管理和維修養(yǎng)護(hù)的管理其主要內(nèi)容是：（1） 根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制訂電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（2） 對電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門的資質(zhì)審查持證上崗。（3） 除電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)外，電梯的故障修理必須由勞動(dòng)主管部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。（4） 高度重視電梯的安全年檢工作。（5） 電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí)，要首先救護(hù)乘客出梯。（6） 必須堅(jiān)持定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。（7） 電梯鑰匙要有專人管理，停梯必須出通知告示。（8） 使用貨梯要制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（9） 要記錄電梯的耗電量。（10） 保持機(jī)房、通道、轎廂的清潔。（11） 電梯主管人員要具備一定學(xué)歷并有豐富的專業(yè)知識(shí)及技能。（12） 要加強(qiáng)對住戶的安全教育，制定“乘梯須知”并懸掛或張貼在轎廂內(nèi)。 供電管理電能是現(xiàn)代社會(huì)物質(zhì)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)的基本能源，目前，供電方式主要有兩種：一種是供電部門直接把電力送到用戶單位，另一種是供電部門把高壓電送到小區(qū)變電站再送到各用戶單位。物業(yè)管理單位從配電室開始負(fù)責(zé)對用戶供電，供電的重點(diǎn)是：供電安全、正常供電、故障修復(fù)、應(yīng)急處理供電事故。供電管理的基本內(nèi)容是：（1） 與供電單位界定管理范圍，掌握設(shè)備情況。（2） 建立嚴(yán)格的配送電制度和電器維修制度。（3） 負(fù)責(zé)供電的吞運(yùn)作和維修人員，必須堅(jiān)持上崗前業(yè)務(wù)培訓(xùn)，按勞動(dòng)局和供電局要求持證上崗。（4） 定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測，建立各項(xiàng)設(shè)備檔案，對用電設(shè)備均應(yīng)按臺(tái)編號(hào)，建立設(shè)備臺(tái)帳。（5） 要配備主管電氣工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料。（6） 建立24小時(shí)運(yùn)行或維修值班制度，建立和保持用戶事故投訴、宣傳，及時(shí)排除故障。（7） 加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具保證完好；管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全；確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。（8） 限電、停電應(yīng)提前出通知告示，以便住戶合理工作、生產(chǎn)、生活，避免造成經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。（9） 電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公用電合理分配。（10） 對住戶自己負(fù)責(zé)的線路、一般電器提供方便的有償維修服務(wù)。（11） 對臨時(shí)施工工程及住戶裝修要有臨時(shí)用電管理措施。（12） 要有遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)及時(shí)切斷電源的預(yù)防措施。（13） 要非常重視節(jié)約用電的管理教育工作。注意公用地帶照明燈、風(fēng)扇、大功率射燈、裝飾燈的啟閉時(shí)間，要有專人管理。 給排水管理水是人類賴以生存的基本要素，是物業(yè)使用功能的保障條件之一，因此，給排水系統(tǒng)的工作正常與否，將直接影響到工作，生活環(huán)境和物業(yè)功能的發(fā)揮，給排水的管理是物業(yè)管理中最基本的日常管理服務(wù)工作。最基本工作內(nèi)容是：（1） 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與給排水等管理部門明確管理范圍、管理職責(zé)。（2） 嚴(yán)格給排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查（驗(yàn)收與檢查內(nèi)容機(jī)、另外講）。（3） 建立正常的供水、用水管理制度。定期進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（4） 防止跑、冒、滴、漏。杜絕日常生活中長流水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)閥門滴水、水龍頭關(guān)不住的情況應(yīng)及時(shí)修理。（5） 采用節(jié)水型水箱配件，節(jié)水龍頭等，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門、水表等要進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修。（6） 保持水箱水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進(jìn)行水箱消毒工作。嚴(yán)防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。（7） 加強(qiáng)水泵房的管理，制定嚴(yán)格的管理制度和操作規(guī)程，有專人操作并進(jìn)行定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真做好記錄。（8） 定期對排水管道進(jìn)行疏通、養(yǎng)護(hù)，檢查排水管道外部是否有銹蝕和漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。（9） 為防止室內(nèi)排水系統(tǒng)堵塞，必須普及使用常識(shí)，教育人們不要把污物、雜物、大課粒物質(zhì)倒入管道。 環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常性管理服務(wù)工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)戶提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境，良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對于減少疾病、促進(jìn)身心健康十分有益。同時(shí)對社區(qū)精神文明建設(shè)也有很重要的作用。（1） 明確清潔工作的范圍包括樓宇內(nèi)的公共部位（樓梯、大廳、天臺(tái)、電梯廳、公用衛(wèi)生間、公共活動(dòng)場所、樓宇外墻等）、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場地（道路、綠化帶、公共停車場、公共娛樂地方）、生活廢棄物。（2） 明確清潔衛(wèi)生的基本要求，即“五定”（定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量），要求每一位清潔工都要知曉自己負(fù)責(zé)清掃的范圍、時(shí)間、任務(wù)、具體內(nèi)容與質(zhì)量要求。這些要求一要具體、二要明確，以便檢查。如每日清掃幾次，每日做什么、每周做什么、每月做什么等。（3） 明確清潔衛(wèi)生的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：一是每天清掃兩遍、全日保潔；二是達(dá)到“六不”、“六凈”，即：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。（4） 垃圾的清除必須及時(shí)，做到當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除，并建立合理得分類系統(tǒng)。（5） 要制定嚴(yán)格的清潔衛(wèi)生管理制度，搞好配套衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)，做好衛(wèi)生宣傳工作。（6） 常見的幾種不衛(wèi)生情況：隨地亂丟垃圾和樓上拋物、亂搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明溝暗渠、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)生的垃圾及煙塵、亂涂亂劃亂張貼。 綠化管理綠化管理既是一年四季日常性的工作，有具有階段性的特點(diǎn)，如植物樹木的修剪、整形。綠化管理的基本內(nèi)容有：園林綠地的設(shè)計(jì)和營造；已有綠地的日常養(yǎng)護(hù)及居住區(qū)綠化管理。物業(yè)管理所涉及的綠化管理是指物業(yè)管理區(qū)域的水平綠化和垂直綠化，即室內(nèi)綠化和室外綠化。主要包括喬木、灌木、草皮和盆栽花卉。（1） 因地制宜，正確選擇樹、花、草的品種。速生、粗生、抗病蟲害、有觀賞價(jià)值是第一選擇。（2） 對于大面積綠化，應(yīng)選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)良樹種，一般以喬木為主。（3） 行道樹宜選用遮陽力強(qiáng)的落葉喬木。布局方面注意層次搭配，高低錯(cuò)落，合理布局。（4） 配備專職管理人員或委托專職管理隊(duì)伍，作好養(yǎng)護(hù)工作包括：澆水、鋤草、松土、施肥、整形、修剪、防治病蟲害。（5） 作好住用戶特別是兒童的宣傳教育工作，使人人都來關(guān)心綠化。（6） 制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。 車輛道路管理車輛道路管理包括道路管理、交通管理、車輛管理與停車場管理。（1） 道路管理①. 道路由動(dòng)態(tài)交通設(shè)施（各級(jí)道路）、靜態(tài)交通設(shè)施（停車場、廣場）和道路交通附屬設(shè)施（路名牌、道路照明設(shè)施等）3部分組成。②. 道路管理的內(nèi)容是對已建成道路、設(shè)施的維修幾部分道路的改造與新建。③. 道路設(shè)施管理的主要任務(wù)是制定物業(yè)道路設(shè)施的管理辦法，負(fù)責(zé)道路的養(yǎng)護(hù)維修和設(shè)施的日常管理，對非法占用道路的行為進(jìn)行處罰。④. 物業(yè)管理應(yīng)掌握各類設(shè)施的布局、結(jié)構(gòu)情況，負(fù)責(zé)對道路的日常巡查、養(yǎng)護(hù)。（2） 交通管理交通管理的主要任務(wù)是正確處理人、車、路的關(guān)系，再可能的情況下作到人車分流，保證居住區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，重點(diǎn)是機(jī)動(dòng)車行車管理，①. 建立機(jī)動(dòng)車通行證制度，禁止過境車輛通行。②. 根具區(qū)內(nèi)道路情況，制定道路交通管理規(guī)定。③. 禁止亂停放車輛，尤其在道路兩旁。④. 限制車速，鋪設(shè)減速墩，確保行人安全。⑤. 在物業(yè)管轄范圍內(nèi)，發(fā)生交通事故，應(yīng)報(bào)請公安管理部門處理。（3） 車輛管理①. 機(jī)動(dòng)車管理是通過門衛(wèi)管理制度和車輛保管規(guī)定來落實(shí)，對進(jìn)出的機(jī)動(dòng)車必須堅(jiān)持驗(yàn)證放行制度，對外來車輛要登記。對車輛的保管，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽定車輛保管合同，確定停車地點(diǎn)，收取停車費(fèi)，明確雙方責(zé)任。②. 摩托車、單車管理應(yīng)設(shè)有專人看守存車處，車主需委托保管車輛時(shí)，先辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，并按指定位置存放。（4） 停車場管理①. 場內(nèi)車位劃分要明確（分固定車為和臨時(shí)車位，大車位和小車位）。②. 場內(nèi)行駛標(biāo)志要清楚。③. 進(jìn)出車輛管理要嚴(yán)格。④. 車輛防盜和防損壞措施要得力（進(jìn)入登記和車況檢查，值班制度和定期巡查制度，教育車主）。第二講：清潔綠化管理目 錄一、清潔衛(wèi)生管理 19 概 念 19 清潔衛(wèi)生管理的一般性原則 20 清潔衛(wèi)生管理的過程與方法 21 清潔衛(wèi)生人員管理 21 特殊情況及相關(guān)問題處理 24 清潔技術(shù)知識(shí) 錯(cuò)誤！未定義書簽。（1） 清潔用品的使用 錯(cuò)誤！未定義書簽。（2） 清潔機(jī)械的使用 30二、園林綠化管理 32 園林綠化工作安排與實(shí)施 32（1） 概 念 32（2） 主要過程及方法 32 綠化保養(yǎng)操作要點(diǎn) 38（1） 禮儀的培訓(xùn) 38（2） 草地保養(yǎng)管理要點(diǎn) 38（3） 灌木保養(yǎng)管理要點(diǎn) 38（4） 喬木保養(yǎng) 39（5） 時(shí)花保養(yǎng) 39（6） 室內(nèi)植物保養(yǎng) 39（7） 修剪技藝 39清潔衛(wèi)生管理 概 念（1） 清潔衛(wèi)生清潔衛(wèi)生是一個(gè)針對環(huán)境的概念，就是指的環(huán)境（包括生活環(huán)境、工作環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和生產(chǎn)環(huán)境）的整潔、干凈、美觀，給人感觀（包括視覺、嗅覺、觸覺）上帶來愉悅感。所以，我們所說的清潔衛(wèi)生工作主要就是針對物業(yè)的清潔保養(yǎng)，是指經(jīng)過專門培訓(xùn)的人員、使用專門的清潔機(jī)器、清潔工具和清潔物料，按照科學(xué)的管理方法和嚴(yán)格的清潔保養(yǎng)程序、技術(shù)規(guī)范，對特定物業(yè)本身的各種裝飾材料進(jìn)行清掃和護(hù)理，以求保持其應(yīng)有的表面光澤或顏色的一項(xiàng)專業(yè)化的工作。從以上概念，可以看