【正文】 碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 3 頁 受控文件 注意保密 托斯卡那物業(yè)致力于高端物業(yè)管理的探索，將高星級酒店式服務(wù)與高端物業(yè)管理有機(jī)的結(jié)合，在酒店式高端物業(yè)服務(wù)過程中秉承給業(yè)主提供“滿意 +驚喜”的質(zhì)量方針及服務(wù)理念，按國家示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，推行并完善高品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)模式及流程，達(dá)到用心服務(wù)，追求精致，創(chuàng)造完美，滿足客戶要求并超越客戶期望。 負(fù)責(zé)為小區(qū)內(nèi)業(yè)主、住戶提供有償服務(wù)工作。 每年工作：每年 12月上旬制定部門下年的設(shè)備年保養(yǎng)計(jì)劃；每年 12 月中旬完成年總結(jié)；每年 12月下旬檢查各系統(tǒng)的年保養(yǎng)情況和記錄；每年 11 月制訂下年的部門資金使用預(yù)算。 值班人員每天認(rèn)真填寫《值班記錄》、《工作記錄表》、《交接班記錄》、《派工單》等記錄。 一般防水補(bǔ)漏：天面、衛(wèi)生間、外墻、窗臺(tái)局部滲漏。 接受派工時(shí)注意查看是否有 工程維保中心 內(nèi)其它人員已上門服務(wù)，如有則向當(dāng)事人仔細(xì)咨詢報(bào)事情況，并作好相應(yīng)準(zhǔn)備。 如因差材料，需要購買后處理類，則約好時(shí)間，待業(yè)主購回通知處理。 值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的《巡檢記錄表》依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。 故障維修一般不超過 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)，限期解決。 不帶與工作無關(guān)的人員進(jìn)入 配電房 。 維護(hù)保養(yǎng)要求 每半年 /1 次 對 中控 主機(jī)、 樓棟聯(lián)網(wǎng)設(shè)備箱 、 設(shè)備輸入輸出參數(shù) 進(jìn)行全面維護(hù) ，并將維護(hù)情況 記錄 于《報(bào)警對講系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄》 上 ； 每半年 /1 次對周界電視監(jiān)控系統(tǒng)靈敏度進(jìn)行 校對、保養(yǎng)，要求相關(guān)參數(shù)符合標(biāo)準(zhǔn)值，并將情況 記錄 于 《 周界報(bào)警及監(jiān)控系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄表 》上 ； 每半年 /1 次對中控室系統(tǒng)及 物業(yè)服務(wù)中心 各安防電腦主機(jī)、線路進(jìn)行全面檢查、維護(hù)； 每半年 /1 次對車管系統(tǒng)主機(jī)清潔、線路、擋車器機(jī)械進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)； 小區(qū)背景音樂系統(tǒng)外圍設(shè)備將每年進(jìn)行 1 次維護(hù)，并將情況記錄于《背景音響系統(tǒng)檢查測試記錄》表； 每季度年進(jìn)行 1 次戶內(nèi)安防系統(tǒng) 功能測試， 并將情況記錄于 《戶內(nèi)安防系統(tǒng)功能測試表》 。 相關(guān)記錄 《設(shè)備移交表》 《通關(guān)水試驗(yàn)表》 《冷熱水管試壓測試記錄》 《違章整改通知書》 《提醒整改通知書》 《裝修檢查表》 《動(dòng)火申請》 《裝修驗(yàn)收表》 空調(diào)系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書 目的 規(guī)范空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作，確?？照{(diào)系統(tǒng)各項(xiàng)性能完好。 清洗消毒水池時(shí)應(yīng)提前兩天通知客服，由客服通知有關(guān)用水部門和用戶做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備。打開閘閥向水池內(nèi)注水，達(dá)到調(diào)定的水位后加蓋上 鎖。 —— 如果仍未洗干凈應(yīng)再進(jìn)行刷洗直至干凈為止。 頁碼：共 30 頁 第 24 頁 工程維保中心工作手冊 實(shí)施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 24 頁 受控文件 注意保密 管理內(nèi)容 二次供水管理要求 每月 5 號之前檢查小區(qū)內(nèi)每個(gè)水池，并將檢查情況記錄在值班記錄上。 裝修完成后，由工程人員對進(jìn) 行電氣線路絕緣檢查和戶內(nèi)其他設(shè)備的功能試驗(yàn)，并將檢查結(jié)果記錄于《裝修驗(yàn)收表》。 相關(guān)記錄 《年度保養(yǎng)計(jì)劃》 《電氣工作票》 《絕緣電阻測試記錄》 《柴油發(fā)電機(jī)故障記錄》 《柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表》 《配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄表》 《低壓 配電房巡檢記錄》 弱電系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書 目的 保障小區(qū)弱電設(shè)施設(shè)備處于最佳運(yùn)行狀態(tài)。 以上制度配電房工作人員必須嚴(yán)格遵守，對失職人員將根據(jù)情節(jié)輕重給予轉(zhuǎn)崗、待崗、解聘等處理，對造成嚴(yán)重后果的將追究責(zé)任人法律責(zé)任。 適用范圍 柴油發(fā)電機(jī)組維保工作。 請業(yè)主對派工單簽字確認(rèn)。 非有償服務(wù)類，立即開始處理。 不得佩戴眩目飾物、留長指甲；不準(zhǔn)蓄長發(fā)、燙發(fā)，頭發(fā)不得 有頭屑。 給排水類維修 排水管道：疏通下排管，更換地漏蓋，修補(bǔ)更換防氣罩，洗手盆、洗菜盆下排管漏水，地漏反冒，地漏口修補(bǔ)。 部門 班長 負(fù)責(zé)具體實(shí)施、跟進(jìn)、檢查。 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 負(fù)責(zé)小區(qū)通迅系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)，消防監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。 工程維保中心 職責(zé) 一、 工程維保中心 任務(wù) 工程維保中心 是實(shí)施小區(qū)物業(yè)工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。 負(fù)責(zé)工具設(shè)備的保管維護(hù)工作，及時(shí)跟蹤工程維保材料使用情況，準(zhǔn)確預(yù)計(jì)物料使用，審查出庫領(lǐng)用手續(xù)，所有 物品必須以舊換新。 內(nèi)務(wù)管理制度 目的： 使 工程維保中心 工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。 2 小時(shí)內(nèi)完成，特殊情況 4小時(shí)內(nèi)完成。 2~4 小時(shí)內(nèi)完成，特殊情況 8 小時(shí)內(nèi)完成 。 站立挺直，不得傾斜；雙手不能插兜、背手、交叉胸前。（維修完畢將使用工具清點(diǎn)完畢，并將維修現(xiàn)場清掃干凈。 啟動(dòng)部分 :檢查蓄電池的端電壓是否正常 ,電解液面過低 ,可添加適量相同比重的電解液。 六、定期對本部門進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)報(bào)告服務(wù)中心并整改。 維護(hù)保養(yǎng)要求 每年 4 月、 11 月冬、夏季用電高峰前對強(qiáng)電系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)，并對用電負(fù)荷測試； 柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)頻次： 發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)每月 2 次； 控制屏維修保養(yǎng)每半年 1 次； 保養(yǎng)工作完畢后，應(yīng)按照《柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表》內(nèi)容作好相關(guān)記 錄。 相關(guān)記錄 《年度保養(yǎng)計(jì)劃》 《值班記錄》 《排水系統(tǒng)季檢表》 《水泵半年保養(yǎng)記錄》 《消防安全檢查表》 《給水系統(tǒng)月檢記錄》 《水泵房巡檢記錄》 裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書 目的 確保業(yè)主裝修期間房屋結(jié)構(gòu)安全和園區(qū)外觀的整潔有序 適用范圍 托斯卡那項(xiàng)目裝修管理 裝修管理制度 業(yè)主辦理完裝修手續(xù)后，由 工程維保 中心 將業(yè)主戶內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行，頁碼：共 30 頁 第 22 頁 工程維保中心工作手冊 實(shí)施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 22 頁 受控文件 注意保密 運(yùn)行檢查情況記錄于《設(shè)備移交表》、《通關(guān)水試驗(yàn)表》和《冷熱水管試壓測試記錄》并請業(yè)主或業(yè)主委托的裝修負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。 每年對供冷、采熱模式轉(zhuǎn)換時(shí)并清洗過濾網(wǎng)。 b) 為確保用戶正常用水，排放干水池的時(shí)間應(yīng)控制在 小時(shí)以內(nèi)。 如果檢測不合格，則應(yīng)重新清洗和消毒水池直至合格為止。 水池消毒人員需戴防護(hù)眼鏡和口罩，如果在水池（箱 ）內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應(yīng)馬上離開水池到外面呼吸新鮮空氣。 班長 負(fù)責(zé)組織執(zhí)行《年度保養(yǎng)計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。 維護(hù)保養(yǎng)要求 每半年對二次供水水池及水箱清洗、消毒， 每年須對衛(wèi)生許可證進(jìn)行年檢 ； 每半年對主排水干管、天井屋面、雨排等排水管道進(jìn)行檢查清理，并在每年雨季到來 前對所轄區(qū)域屋面、雨排等進(jìn)行檢查清理； 每半年對所轄區(qū)域生化池進(jìn)水口進(jìn)行檢查和清掏； 每半年對消防給水管、泵接合器、消火栓、消防自動(dòng)噴淋系統(tǒng)進(jìn)行壓力檢查； 每半年對生活、消防水泵進(jìn)行一次全面保養(yǎng)； 每半年對消防水泵和噴淋水泵進(jìn)行試運(yùn)行； 每半年對水泵房進(jìn)行一次全面保養(yǎng) 維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 二次供水水池、水箱清洗按國家規(guī)范執(zhí)行，采樣送至衛(wèi)生防疫部門檢驗(yàn)，合格證存檔并公示。 十二、 凡是供電系統(tǒng)的事故（不論性質(zhì)如何），均應(yīng) 及時(shí) 報(bào)告 主管和上級領(lǐng)導(dǎo)。 一、堅(jiān)持 “ 誰主管，誰負(fù)責(zé) ” 原則，嚴(yán)格落實(shí)配電房管理制度。 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告工程主管，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。 維修過程中認(rèn)真查看，如預(yù)見性判斷會(huì)損壞的物品，必須告知業(yè)主，征得同意后才進(jìn)行維修。 不能在規(guī)定時(shí)間上門的按照規(guī)范用語電話預(yù)約：您好，我是 ***工程維保中心 ***，打擾您一下，請問您是 **先生嗎（或 **女士家嗎）？（確定是所找到的人后）實(shí)在對不起，因 ***