【正文】 、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（3）建筑物抗震重要性類別：丙類。1）配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對其供電；二級負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按6KW/戶計算。一、二層商場必須設(shè)置噴淋設(shè)備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺小型發(fā)電機(jī)組，當(dāng)停電時，可由該發(fā)電機(jī)組及時向重要部位供電。屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。2005年8月至2005年12月完成配套附屬工程。降價后的銷售均價與本市預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)報盤價4000元/平方米對比，售均價下降了3%。由此可見，無論是 銷售收入下降24%，銷售收入下降24%同時成本上升10%時，銷售收入上升10%，項目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量大于0，財務(wù)內(nèi)部收益率都高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，收入比費(fèi)用敏感，項目可行且有一定的抗風(fēng)險能力。今年房地地產(chǎn)市場價格預(yù)測今年，常德市實(shí)施“千億工程，建設(shè)工業(yè)常德”宏偉目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)將會圍繞這一目標(biāo)把常德創(chuàng)建為最佳人居環(huán)境城市。居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。 your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly.For more information about dismissal and unfair dismissal, see使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險。比上年增加8000平方米，%。收入的增加增強(qiáng)了部分居民換購更好房屋的住房消費(fèi)信心。降價前，降價后，降價后的銷售均價與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價2000元/平方米～2500/平方米相比，處于下限位置。常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價格4000元/平方米。即從破土動工至交付使用時間為二年零五個月。二、綠化根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項目綠化率可達(dá)15%，但是要實(shí)現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。1）供電電源及電壓：供電電壓為10KV電源，從城市供電網(wǎng)接出。立面設(shè)計立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使該項目建筑輪廊線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區(qū)設(shè)置主要樓梯和自動扶梯，另外設(shè)置六個出入口。場地自然條件①地貌：場地位于常德市江北城區(qū)，地貌上屬平原崗地類型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級階地范疇。場地：場地平整。開發(fā)商實(shí)施一系列的銷售、經(jīng)營策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過銷售預(yù)期的長期收益。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為5．58％。這部分投資者對行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔(dān)風(fēng)險。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設(shè)中重大問題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng)優(yōu)惠政策的制定和落實(shí)；協(xié)助開發(fā)商組織重大的招商活動?！皡R美家居廣場”市場定位準(zhǔn)確，還可以擴(kuò)大項目銷售的目標(biāo)群體，有利項目的銷售．三、項目市場分析順應(yīng)常德市家具市場的發(fā)展?jié)摿?、資源和交通方面的優(yōu)勢，“匯美家居廣場”應(yīng)時而生，具有如下特點(diǎn)： ㈠“匯美家居廣場”規(guī)模 “匯美家居廣場’’占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結(jié)構(gòu)，共六層。2004年常德市城區(qū)面積55．9平方公里，人口53．76萬，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有序地發(fā)展擴(kuò)大，人口的增長，從理論上計算，意味著全市在16年中平均每年將新增城市人口2．89余萬人，按3口人家粗略計算，新增住房需求近1萬余戶，按新增住房住戶1萬余戶。思格爾系數(shù)在35％左右的消費(fèi)人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。 (2)根據(jù)消費(fèi)群體的特點(diǎn)，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。 (5)家具市場向國際化的趨勢發(fā)展。火車站家具城建設(shè)初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢。規(guī)模越來越大，水平越來越高。（二）常德市家居流通市場發(fā)展?fàn)顩r 商品流通市場是連接生產(chǎn)與消費(fèi)的紐帶，是生產(chǎn)—流通—消費(fèi)鏈條的中間環(huán)節(jié)。項目周邊的商業(yè)與居住氛圍也在逐漸增強(qiáng)，學(xué)校、銀行、集市已經(jīng)形成，購物、上學(xué)、通訊、儲蓄、就醫(yī)也較為方便。二是金鉆廣場真優(yōu)美家居廣場，經(jīng)營面積約10000㎡，該家居商鋪開業(yè)不到半年。項目建設(shè)資金來源：企業(yè)自籌、銀行貸款。匯美家居廣場是常德市人民政府的重點(diǎn)工程，該項目也是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個重要組成部分，是一個集家具、室內(nèi)裝飾為一體的建設(shè)項目。公司在2000年、2001年、2002年分別獲得常德市政府頒發(fā)的“房產(chǎn)開發(fā)與銷售”二等獎和三等獎，在2002年被湖南省房產(chǎn)協(xié)會、開發(fā)協(xié)會評為“房地產(chǎn)開發(fā)誠信單位”。（1）建設(shè)期限：2003年12月—2005年12月。而常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司力爭打造一個常德市最完美的家居廣場，常德市目前的家居廣場比較分散，主要有：一是火車站附近的家具產(chǎn)業(yè)園。根據(jù)這一需要，同樣也會帶動常德市本地區(qū)的家居產(chǎn)業(yè)。市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入8871．67元，比上年增長12．3％，居民人均消費(fèi)性支出6958．86元，比上年增長7．7％，市區(qū)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)36．1％。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。2000年，家具市場規(guī)模小，不成氣候，銷售品種幾乎全部是外地產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)也只能生產(chǎn)簡單的實(shí)木家具?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營面積約6萬平方米，經(jīng)營客戶約300戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，屬場地局限，經(jīng)營戶達(dá)到飽和。我國良好的投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動力將繼續(xù)吸引大量外資注入。為進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營者提供場地和配套服務(wù)，專門成立了由市長(副市長)為組長的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 2000年至2005年，我國GDP每年平均按8％的速度增長，居民的收入以兩位數(shù)增長，扣除物價增長因素，收入增長率仍然接近10％。常德至張家界高速公路即將于2005年12月26日通車。從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價格因素，則至少需要2個“匯美家居廣場”才能消化家具新增流通量。㈣、政府服務(wù)和管理常德市政府2000年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵家具市場的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。80％—17．22平方米，對應(yīng)的鋪面單價為2378元／平方米—5200元／平方米，以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。隨機(jī)抽取兩個樣本進(jìn)行定量分析(具體見第2點(diǎn)投資者收益分析)：①投資者按揭貸款36000元購買17．22平方米商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為48元，第二年，月租金抵月供盈余為23元，第三年，月租金抵月供盈余為2元。根據(jù)“匯美家居廣場”的租賃租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施測算，開發(fā)商收益情況如下：2006年7月至2006年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)615％=32(萬元)2007年1月至2007年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)1285％=362．87(萬元)2008年1月至2008年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477)= 502．35(萬元)2009年1月至2009年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712)= 650．57(萬元)2010年1月至2010年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218326+1332518+384712)12=723．33萬元從“匯美家居廣場”租賃政策來看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為20元／平方米～30元／平方米，“匯美家居廣場”的月租對比最低租金20元／平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。供電：項目區(qū)域緊鄰供電線路，電源直接從城市供電系統(tǒng)引入。①外墻：高級外墻漆和瓷磚；②內(nèi)墻：仿瓷“888”涂料；③頂棚：“888”仿瓷涂料；④地面：毛地面；⑤門窗：高級鋁合金窗；防盜門；（2）園區(qū)配套設(shè)施：園區(qū)設(shè)有院內(nèi)花壇、草地、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、廣播及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。一、二層均為商業(yè)用房，三至六層為住宅，其間距滿足規(guī)劃要求。人流主出入口設(shè)在小區(qū)西側(cè)臨規(guī)劃的巷道內(nèi)（與南坪路相通），停車位為室外設(shè)部分集中停車位，緊靠環(huán)形車道。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排水管網(wǎng)。在臨南坪路和皂果路設(shè)計時要注意室外機(jī)隱避性，主機(jī)外掛集中統(tǒng)一考慮，并做外遮欄裝飾設(shè)計，以免影響市容。C、搞好園林綠化，保護(hù)自然環(huán)境。配備專業(yè)工作人員，保證管理及時，服務(wù)熱情周到；充分吸引國內(nèi)外各地的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，制訂出詳細(xì)的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亦在充分征求各方面的意見的基礎(chǔ)上，報物價部門批準(zhǔn)。其中由企業(yè)自籌3000萬元，房屋銷售和銀行按揭605萬元，向銀行或投資公司申請貸款2500萬元。所得稅500萬元。價格持續(xù)走高的深層原因一是國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市政府對房地產(chǎn)業(yè)的大力支持，以及廣大市民的日益增長的購買需求所致。房地產(chǎn)開發(fā)的過熱行為，給本項目的開發(fā)帶來一定的風(fēng)險。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。appealed項目市場定位是建立在小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。目前，常德市商品房的購買主體仍然是居民，個人購買理性消費(fèi)程度更大，特別是中低收入居民對價格非常敏感。市場活躍、價格上揚(yáng)隨著常德市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、舊城改造的穩(wěn)步推進(jìn)與金鉆廣場的通街開市，常德市商業(yè)用房、普通住房、別墅、高檔公寓價格依然呈上漲之勢，%，%%，商業(yè)用房價格在下半年漲勢較為明顯，%。可見項目具有明顯的價格優(yōu)勢，因此銷售價格優(yōu)勢，因此銷售價格有其合理性。項目總投資為6150萬元。電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是我國一項基本國策，該項目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報環(huán)保管理部門審定。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。（3）室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，家居廣場的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注重不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀(jì)新的家居廣場的理念。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。最近商居小區(qū)的發(fā)展趨勢是空間功能要求更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其人性化，配套和環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢。通過南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個方向，周邊商業(yè)銀行、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場應(yīng)有盡有。 投資者的收益分析：隨機(jī)抽樣分析表單位：面積：平方米，單價：元/平方米，金額：元單元面積單價價值五成十年按揭貸款應(yīng)交首付月租金收入抵扣三年租金額實(shí)際首付B108217．2244187607838039380395071825819781B25288．5920001718085908590第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投資本益和十年凈收益復(fù)合年收益率540 －48 515 －23490 214440118396446005．39% 105 6 100 1195．46102280827177105125．58%注：本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入—投資額—總的按揭貸款利息．（四）、項目營銷策略的可行性分析由于我國計劃國民收入2020年達(dá)到小康水平，CDP則將以年平均7％的速度增長。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報率8％。鋪面預(yù)租率達(dá)49．79％。項目多入口的設(shè)計帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個出入口，既利于分散消費(fèi)者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。可以預(yù)見，2010年，家具流通市場實(shí)際流通量要大于4．6億元，增加量大于2．6億元。住宅和商鋪的增長有力地拉動了住家家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展。 (1)從消費(fèi)者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計局的城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊2000年調(diào)查文獻(xiàn)資料《我國居民收入群體與消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究》結(jié)論： ①處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近4500萬，占城市人口的10％左右，占全體人口的3．5％左右．他們的人均可支配收入接近20000元，這個階層的消費(fèi)傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至15％以下，達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的平均水平，其所進(jìn)行的消費(fèi)是一種富裕型消費(fèi)。目前我國出口國家增加到100多個，但近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會增長很快。這個時期主要不是在量的擴(kuò)張，而是質(zhì)的提高。2004年外銷產(chǎn)品占本地生產(chǎn)量的10％。 目前對美出口平穩(wěn)增長。 2