【正文】 +⑵⑴+⑶合計總銷售收入9512萬元⑴+⑶+⑷合計總收入10409萬元開發(fā)成本5835萬元項目計算期銷售費用約為180萬元項目計算期管理費用約為90萬元項目計算期銷售期間財務(wù)費用300萬元.經(jīng)營稅金及附加：%計算,約為572萬元。本項目一層商鋪降價前的銷售均價為5200元/平方米，降價后的銷售均價為3952元/平方米。 (3)土地取得費用包括征地、補償、出讓金及其它稅費。2004年8月至2005年12月完成二期工程。二、物業(yè)管理物業(yè)管理是家具產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。三、節(jié)能充分提高能源利用率是每個工程項目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。同時，應(yīng)做好以下幾個方面的環(huán)保措施：A、嚴(yán)格控制商業(yè)污染源的產(chǎn)生。六、消防家具廣場的消防是非常重要的，由于家居廣場內(nèi)易燃的物質(zhì)比較多，因此消防方案必須精心設(shè)計并審查后才能組織施工。煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算（每戶每月4050立方米），從城市燃氣管道預(yù)留口接入。（2）照明及電力設(shè)計。排水采用清、污分流制，排水分別接入城市市政清、污排水管網(wǎng)。（2）本工程抗震設(shè)防烈度：七度。家居廣場的平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)匯美家居廣場初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表61。家具廣場整體規(guī)劃設(shè)計原則①根據(jù)地形現(xiàn)狀綜合考慮經(jīng)濟效益和社會效益；②綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；③體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格，增加識別性；④充分利用地塊優(yōu)勢，考慮到該地塊為家居產(chǎn)業(yè)園的一部分，其一、二層均為商業(yè)用房，以增強開發(fā)商經(jīng)濟利益。但場地內(nèi)地下水對混凝土及其中鋼筋無腐蝕。設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)商鋪的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施以及消防、安全防護等基本要求符合國家的有關(guān)規(guī)范。二、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建筑使用功能 匯美家居廣場總建筑面積為45856㎡，其中家具經(jīng)營商鋪29355㎡。建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備小區(qū)周邊市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。 第四章 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址項目選址于常德市江北城區(qū)南坪路以南，皂果路以西?！皡R美家居廣場”2006年7月8日開業(yè)，計劃培育期二年，鋪面投資者簽約租期12年，12年后可續(xù)租。因此不論是個人全額投資，還是按揭貸款投資，本項目均有實實在在的投資價值，適合全民投資。投資者在購買商鋪時，開發(fā)商一次性返還銷售價款的24％(年回報率8％)。從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標(biāo)消費主體的同時，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競爭對手遺忘的客戶。一、二層銷售總均價為3969元／平方米，根據(jù)項目的銷售策略，投資者購買商鋪可獲得一次性返還租金24％(年回報率8％)， 即折合銷售均價為3016元／平方米，就其價格方面在常德市具有明顯的吸引力。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產(chǎn)業(yè)辦公室代行管理辦公室職能。項目發(fā)達的交通系統(tǒng)設(shè)計有利于消費者的流動。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層， 一至四區(qū)上各有5棟住宅，共有136套住宅。由于現(xiàn)有兩個最大的家具流通市場幾乎飽和，增量部分必須通過增加新的流通市場來消化。常德市人均居住面積按家庭住宅面積120平方米小康標(biāo)準(zhǔn)相差近100平方米，預(yù)示著房屋更新量大。其中有常德至長沙、常德至張家界、常德至荊沙、常德至吉首、常德至岳陽、常德至邵陽高等級公路共6條線路經(jīng)過常德市區(qū)，與城區(qū)內(nèi)的主干道及市區(qū)外的干支公路相連通，從而構(gòu)成了常德市區(qū)與周邊地區(qū)的四通八達的公路交通網(wǎng)。這個群體約為7億人以下，從市場角度看，對于家具市場而言是潛在的消費群體，數(shù)量龐大。他們的人均可支配收入或純收入低于2000元，這個階層的邊際消費傾向最高但收入增長緩慢，恩格爾系數(shù)在50％左右，其消費尚處于溫飽有余的階段。 2004年（兩個市場）家具銷售額達到2億元，比2000年的銷售額1億元翻了一番，復(fù)合增長率達20％。 從九個方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。 (6)家具流通向?qū)I(yè)化、梯度化的趨勢發(fā)展。 (3)家具產(chǎn)品向功能化、多元化、時尚化趨勢發(fā)展。而且市場內(nèi)均無倉儲中心，造成了倉儲與銷售脫節(jié)的弊端。⑷家飾、燈飾、廚、衛(wèi)等產(chǎn)品，幾乎是外來產(chǎn)品。(3)常德市有豐富的竹木資源，為發(fā)展特色、環(huán)保家具產(chǎn)品奠定了基礎(chǔ)。現(xiàn)有家具生產(chǎn)企業(yè)100余家，其中機械設(shè)備現(xiàn)代化生產(chǎn)企業(yè)10余家，年產(chǎn)值2億余元。盡管受到美國木制臥房家具反傾銷的影響，但出口仍呈高速增長。 家居行業(yè)的高速發(fā)展是由于國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和國際市場需求旺盛的大好形勢推動的結(jié)果。如果加上外地采購和單位團購。2004年全市人民生活繼續(xù)得到改善。第三章 項目市場分析營銷方案一、常德市經(jīng)濟及家具流通市場發(fā)展情況 （一）常德市經(jīng)濟發(fā)展概況 根據(jù)常德市統(tǒng)計局發(fā)布的《2004年常德市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2004年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值583．37億元，同比增長l2．5％。常德住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。而匯美家居廣場是一座永久性的家居商鋪，從設(shè)計到施工，從總體布置到細部構(gòu)造，從總圖到消防均是按照家居商鋪來進行建設(shè)的。黨的十六報告中明確提出了中國在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，而康居是小康社會最核心的主體。c、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動建材、冶金、機械等60多個部門和行業(yè)發(fā)展，； 三、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1總用地面積m2實際建設(shè)用地2總建筑面積m245865家具經(jīng)營用房29355m2，住宅16510m23住宅戶數(shù)戶1364建筑密度%5容積率6綠化系數(shù)%157建設(shè)總工期年8總投資萬元61059總收入萬元1040910財務(wù)費用萬元30011銷售稅金萬元57212所得稅萬元50013利潤總額萬元343214稅后利潤萬元293215投資利潤率%16投資利稅率%四、問題與建議本項目的開發(fā)與常德市人民政府《常德市鼓勵發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》常政辦發(fā)（2000）14號的文件精神是一致的，其總體方向符合政策導(dǎo)向。該區(qū)域地段優(yōu)越，是常德家具產(chǎn)業(yè)園的最佳地段，經(jīng)濟活躍，交通便利。研究依據(jù)是根據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《常德市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃》；（2）《常德市城市總體規(guī)劃1999－2020》； （3）場址所在地1：1000現(xiàn)狀地形圖；（4）常德市規(guī)劃局發(fā)出的《地塊規(guī)劃設(shè)計條件》；（5）《投資項目可行性研究指南（試用版）》，國家計委計辦投資[2002]15號審定；（6）國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》；（7）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（8）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范；（9）常德市統(tǒng)計局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)；（10）建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。公司以“開發(fā)房產(chǎn)、建設(shè)常德、回報社會、服務(wù)人民”為宗旨，秉承“團結(jié)務(wù)實、高效創(chuàng)新”的企業(yè)精神。為應(yīng)對入世挑戰(zhàn)，進一步提高管理水平，公司正積極進行ISQ9002國際質(zhì)量體系的認證工作。研究范圍與研究依據(jù)本報告研究范圍主要包括市場分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面內(nèi)容。二、項目概況建設(shè)地點本項目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。（5）項目社會效益a、滿足消費者需求；b、項目是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個重要組成部分，對發(fā)展常德市的家具產(chǎn)業(yè)的一個重要的促進作用。國家要求房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)健康的發(fā)展，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活的基本需要，保持國民經(jīng)濟健康發(fā)展。而該家居商鋪不符合規(guī)劃的要求，也屬臨時家居商鋪。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。對完善家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)城市規(guī)劃，促進城市建設(shè)有重大意義。全市城鎮(zhèn)化水平為31．8％。外地家具產(chǎn)品70％通過家具流通市場銷售，本地家具產(chǎn)品的30％通過家具流通市場銷售。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，全年出口總額突破100億美元大關(guān)，達到103．53億美元，同比增長39．3％；全年進口7．26億美元，增長26．28％。 五是家具出口增勢強勁。2000年，常德市委、市政府為了培育常德市新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)、出臺了一系列的優(yōu)惠政策，把家具產(chǎn)業(yè)確定為常德市經(jīng)濟增長總量的重要工程項目和支柱產(chǎn)業(yè)。(2)生產(chǎn)成本低，銷售價格低。(3)外地產(chǎn)品市場占有率高。真優(yōu)美家居廣場經(jīng)營面積約1萬平方米，經(jīng)營戶約30戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，因場地局限，經(jīng)營戶達到飽和。 (2)家具企業(yè)向集群化、特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域不斷形成的趨勢發(fā)展。國際上大的經(jīng)銷商也看中中國巨大的潛在的發(fā)展中的市場。幾大展會將成為世界級的展會，與很多專業(yè)展會相結(jié)合，中國將成為世界家具的采購中心． (9)全國家具行業(yè)協(xié)會結(jié)合“十五”期間家具行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，結(jié)合2020年國家發(fā)展規(guī)劃，認為“十一五”期間，按GDP增幅7％左右，家具行業(yè)增長15％， 出口增長20％為宜。 (4)根據(jù)本地家具產(chǎn)品多而雜的特點，提高設(shè)計水平，加大市場宣傳，樹立品牌，以品牌創(chuàng)效益，擴大常德市家具產(chǎn)業(yè)的知名度，帶動整個家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ③處于收入”金字塔”底部的低收入階層，總?cè)丝谠?億上下。恩格爾系數(shù)在50％左右的消費人群從溫飽型步入小康型，生活品質(zhì)發(fā)生變化，開始關(guān)注用、住的品味。根據(jù)《國家重點干線公路網(wǎng)常德過境方案規(guī)劃報告》和《常德市公路規(guī)劃網(wǎng)》(19912020年)戰(zhàn)略目標(biāo)，在三十年規(guī)劃期要建成由國道、省道組成的“四縱四橫四聯(lián)線”高等級公路主骨架，形成干支相聯(lián)的現(xiàn)代公路網(wǎng)絡(luò)。 根據(jù)常德市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)2004年度市場形勢分析報告》資料顯示，實有房屋建筑面積2837．2萬平方米，15．85萬棟，其中住宅建筑面積l 51 9．8萬平方米，人均住宅建筑面積28．27平方米。 通過四個方面分析，常德市家具流通市場蘊涵較大的發(fā)展空間和升值潛力。市場部分總建筑面積29355平方米。 項目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利于投資，降低風(fēng)險。產(chǎn)業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立常德市家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會事務(wù)、實行“多家事一家管，多家費一家收”。市場部分一層建筑面積121 83平方米，銷售均價5200元／平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷售均價1500元／平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷售均價2738元／平方米。(2)、其他職業(yè)：鎖定在中高級管理人員、公務(wù)員、政府官員的基礎(chǔ)上，向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個體戶等方面擴散。②投資低門檻。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開始，月租金抵月供后盈余大于零。在培育期間，政府和開發(fā)商會以各種優(yōu)惠手段搞活市場，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場發(fā)展?fàn)顩r適當(dāng)減少優(yōu)惠政策程度。結(jié)合宏觀政策、開發(fā)商具體營銷策略和經(jīng)營思路，通過調(diào)查和分析：預(yù)計該項目銷售計劃和租賃計劃可以實現(xiàn)。其四通八達的交通優(yōu)勢，為本項目的開發(fā)建設(shè)提供良好的交通環(huán)境。該家具廣場的建設(shè)規(guī)劃考慮到周邊的實際情況，建議以多層房屋為主，主出入口設(shè)在皂果路，以確保交通暢通。根據(jù)這一趨勢，匯美家居廣場商鋪建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計，特別要注重與家具市場的經(jīng)營風(fēng)格融為一體。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補給源，潛水賦存于圓礫卵石層中，具有承壓性質(zhì)，水量大，為場地內(nèi)主要地下水類型。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施較齊全。而住宅的人行通道設(shè)在四周。住宅屋面為弧形坡屋面，構(gòu)成連續(xù)波浪，具有較強的識別性。上部結(jié)構(gòu)多層住宅建議采用框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計要求：（1）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級均為一級。（4）室內(nèi)外排水。3）計算方式：10KV系統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。主要用氣量為住宅區(qū)。（4）園區(qū)內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)。項目建成后的環(huán)境保護考慮到本項目是住宅樓小區(qū)，既要消防生活垃圾和生活污水對環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。在三層屋面設(shè)置大型人造景觀。有關(guān)管理機構(gòu)將根據(jù)項目建設(shè)的實際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。2003年12月至2005年9月完成一期主體工程。 (2)安裝工程參照常德市目前類似工程概算指標(biāo)估算。降價前，商鋪銷售均價為3789元/平方米，降價后，銷售均價為2880元/平方米，降價后的銷售均價與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價處于下限。因此租金標(biāo)準(zhǔn)有其合理性。根據(jù)本項目的銷售收入已經(jīng)下降10%以下的特點，我們選用銷售收入上升10%，開發(fā)成本上升10%、對項目進行敏感性分析。由于各項土地政策的逐步到位、土地級別的調(diào)整和積極招商引資戰(zhàn)略實施的影響，土地價格全面上升。去年， 常德市舊城區(qū)改造投資8億元，其中騰地200畝，拆遷房屋20萬平方米。另外，房屋租賃價格將受政策性調(diào)節(jié)和需求等因素影響保持平衡發(fā)展趨勢。但本項目設(shè)計合理、環(huán)境優(yōu)良、價格較低，應(yīng)該說銷售風(fēng)險不是很大。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。 you don39。Further help.If you are being represented by a