【正文】 總體競爭策略 不爭 —— 不打價格戰(zhàn)、不搞媒體轟炸、不作同質化訴求、不 攻擊同行、以本項目基本特征為出發(fā)點，建立別墅消費 新價值觀 ,樹立品牌內涵，引領市場 。 ? 黑蟻認為： 高端別墅一定要做出“類群”的氣質； 因此，需要一種直接而具有價值高度的語言來作為主題； 所以，我們有了這樣的產(chǎn)品表達 —— ? 一畝八分地，一宅寫春秋 而“富人區(qū)”的概念之于別墅，本身就是一種財富的溢價。形成產(chǎn)品與原生自然的自然融合 ?不同外立面風格混合搭配設臵，突出產(chǎn)品多樣性。 南山板塊 板塊 經(jīng)開別墅區(qū)板塊 自然資源 欠缺 交通 交通便利 配套成熟度 較低 代表項目 保利高爾夫，藍湖郡，比華利豪園等 板塊氣質 高檔居住地 人氣走勢 ↑ 主要客戶來源 全市 主力客戶 中產(chǎn)及富裕階層 產(chǎn)品特征 類型 常住居所 用途 自用 價格平臺 獨棟單價 900美金以上 未來趨勢 板塊內供應量充足； 洋房、排屋、別墅產(chǎn)品開始成為板塊內的主流產(chǎn)品。 認可點 不認可點 ?小區(qū)風格多樣 維多利亞風格 巴洛克風格 大和風格 西班牙風格 北美風格 ，富有變化 ?周邊交通便利 ?距離較遠 ?品質感不強 ?社區(qū)規(guī)劃兵營式排布 ?多數(shù)房子無景觀 佰富 〃 高爾夫別墅 客戶描述： ? 市區(qū)客戶為主； ? 公司高層、私營業(yè)主； ? 年齡偏大， 40歲以上； ? 實力雄厚，對總價相對不那么敏感。 ?情趣空間： 適當設臵陽光房、內景中庭，局部錯層設計。 領仕山別墅市場制勝的三大戰(zhàn)役 ?第一戰(zhàn) —— 認知之戰(zhàn) ?確立形象及價值的高點，樹立品牌內涵 ； ?第二戰(zhàn) —— 信心之戰(zhàn) ?影響目標客群的價值觀，取得認同； ?第三戰(zhàn) —— 收獲之戰(zhàn) ?以產(chǎn)品實際利益點和生活價值刺激消費欲望，最終達成消費行為的實現(xiàn)。 不可復制的稀缺環(huán)境、文化資源，極其舒適甚至奢華的品質 ，這些都是那些處于頂峰的人士們最為關注并 渴望占有 的。 ?精致景觀，營造可參與性。 板塊 南 山板塊 自然資源 南山風景區(qū) 交通 交通比較便利，但舒適度不夠 配套成熟度 一般 代表項目 高山流水 板塊氣質 環(huán)境優(yōu)美 人氣走勢 ↑ 主要客戶來源 全市 主力客戶 中產(chǎn)及富裕階層 產(chǎn)品特征 類型 山地景觀別墅 用途 自用 價格平臺 獨棟單價 800美金 , 以上 未來趨勢 板塊內供應量下降（土地資源稀缺、政策控制）； 別墅產(chǎn)品開始成為板塊內的主流產(chǎn)品。 認可點 不認可點 ?開發(fā)商品牌響，現(xiàn)房銷售，開發(fā)實力強 ?社區(qū)規(guī)劃：坡地微地形處理立面處理 ?位臵緊鄰金渝路機場路等，方便 ?擁有高爾夫資源 ?產(chǎn)品外觀單一 ?私密性不強 ?地勢低洼 保利國際高爾夫花園 客戶描述： 認可點 不認可點 ?東岸：北美風格；西岸：地中海風格 ?品牌認知度高 ?風格太另類 ?社區(qū)規(guī)劃兵營式排布 大戶型客戶：首次購買別墅，有相當實力，看重社區(qū)風格純粹、市場知名度較高，自用和投資。 ?頂層可登入露臺，地下室采用下沉式庭院采光。 以上三大戰(zhàn)役構成本案推廣的階段劃分 ?傳播陣地 —— ?戶外傳媒 +地方報媒 +財經(jīng)雜志 +專業(yè)報紙 +網(wǎng)絡 +DM直郵 +現(xiàn)場包裝 ?俱樂部 +會刊 ?戰(zhàn)術手段 —— ?戶外：形象及價值觀的傳遞，實現(xiàn)持續(xù)影響力，直接的價值訴求； ?地方報媒：別墅消費的啟蒙教育以及知名度的打開，主要用專欄； ?財經(jīng)雜志、專業(yè)報紙：針對性極強的價值觀傳遞，有效滲透目標市場，建立市場的高度，專欄、硬廣、軟文等形式； ?網(wǎng)絡：信息化時代不可或缺的營銷手段，項目網(wǎng)站、即時信息傳遞、門戶網(wǎng)上論壇等等； ?現(xiàn)場：體驗營造的主要場所，也是體驗的重要環(huán)節(jié)； ?活動：定向拓展、論壇、奢侈品展示會、慈善 PARTY等等； 戰(zhàn)術手段的運用之一 ?戶外 —— 布陣地圖 ?學府大道入口處 T型牌 四公里立交三面體 ?長江大橋橋頭霓虹燈大牌 渝黔高速路茶園出口 T型牌 ?人和立交 T型牌 機場附近 T型牌 ?炒油場 T型大牌 解放碑周邊大牌 ?嘉陵江大橋頭大牌 成渝高速路 T型牌 ?金開大道入口 T型牌