【正文】 1周遍居民訪問 :拆遷還建客戶 2周邊企事業(yè)單位住房情況 :各大廠礦企業(yè)住房 3城北各大專業(yè)市場及綜合市場的生意人 4投資客戶 需求市場分析 63 該區(qū)域目前規(guī)劃極為滯后，商業(yè)欠發(fā)達(dá)；白馬寺片區(qū)老廠礦企業(yè)集中，住宅建筑陳舊落后，社區(qū)配套不完善，公共設(shè)施缺乏，半徑一公里范圍的常駐人口老齡化趨勢明顯，基本為國企退休人員，退休工資平均在1000元左右。 白馬寺紙業(yè)市場概況 商家投資意向 紙業(yè)市場現(xiàn)狀 69 商鋪結(jié)構(gòu)：核心區(qū)域共有商戶 115家其中紙，面積從 10㎡ 400㎡ 不等，店面層高 4米，圖中紅色區(qū)域的商鋪開間在 47米，進深 610米，層高 4— ；藍(lán)色區(qū)域的鋪面因是原居民住房改成因此開間較小 34米，進深 46米，層高 3米 紙業(yè)市場目前規(guī)劃 70 商務(wù)酒店前景看好 片區(qū)做生意流動人口多 ,商務(wù)酒店需求量 ,但區(qū)域內(nèi)雖然酒店分布廣，除西藏飯店、金麒麟酒店及望苑賓館等條件較好的酒店，其他五冶賓館、金薩酒店、新蜀聯(lián)大酒店、萬福酒店及鑫緣旅館等其他經(jīng)濟型酒店檔次較低，規(guī)模偏小 .商務(wù)酒店需求大，前景看好 項目周邊賓館酒店分布 71 第一部分：項目區(qū)域分析 第二部分：項目規(guī)劃分析 第三部分：區(qū)域市場分析 第四部分：需求市場分析 第五部分：項目定位分析 第六部分：物業(yè)發(fā)展建議 目 錄 72 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 (S)： 交通便利 地鐵物業(yè) 中鐵地產(chǎn)品牌 位于中心城區(qū)、各項配套齊全 劣勢 (W)： 項目拆遷產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜 項目周遍住宅品質(zhì)低，紙業(yè)市場降低居住品質(zhì) 不臨干道，引進大體量商業(yè)難 機會 (O)： 城北基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善，城北專業(yè)市場整體搬遷，環(huán)境改善 周遍住宅剛性需求大 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 利用區(qū)域交通優(yōu)勢，發(fā)揮中鐵品牌優(yōu)勢，支撐項目土地成本壓力下的中高售價及高端定位。（紙業(yè)市場的經(jīng)營戶基本已購買萬福苑作為居住物業(yè)）通過與商家面對面的溝通交流后發(fā)現(xiàn)，商家普遍從眾心理很重：表示如果是政府統(tǒng)一強制規(guī)劃可以考慮，但如果市場的規(guī)模小，物流條件不佳好，市場沒有位于底樓，就不接受。所以城市交通車站附近聚集的中小戶型物業(yè)也較多。其中酒店式公寓形式的中小戶型項目一般以回廊式布局，每層戶數(shù)較多，而 6090㎡ 的中小戶型物業(yè)則以兩梯和三梯為主，每層六戶、八戶居多。 而高價樓盤西錦國際、中鐵曦城二房單價、總價高，雖然已經(jīng)實行降價，但現(xiàn)場銷售氣氛冷淡。 在調(diào)查的 22個樓盤中價格主要分布在 600014000元 /平米，其中60007000元 / M2 、 70008000元 / M2數(shù)量不分伯仲，而 800010000元 / M2的高價位也突顯了旺盛生命力 ,特別是香木林加州國際、西錦國際產(chǎn)品 LOFT 價格達(dá)到 900012500元 /M2，銷售狀況良好。 項目現(xiàn)狀 6 項目現(xiàn)狀 目前 2號樓作為甲在營業(yè) 臨街出租鋪面可按出租合同收回 拆遷難點為 職工住宅 1梯 4戶共 6層 ,24戶 ,共 1578M2 職工住宅 7 項目現(xiàn)狀 乙產(chǎn)權(quán)復(fù)雜 :、 另有 乙 用 3號樓底層鋪面與院內(nèi)平房與萬豐公司聯(lián)建分得的 1號樓 4層的一半房屋互換使用 20年。 項目交通環(huán)境分析 公交線路分析 20 距離項目最近的站點為地鐵 1號線人民北路站點。 在調(diào)研過程中，知名企業(yè)開發(fā)的樓盤如藍(lán)光 BRC的富麗碧漫汀、及中低價位樓盤香山苑客戶訪問量較多；另外，具有特殊產(chǎn)品 LOFT的樓盤錦西國際、香木林加州國際客戶訪問量眾多，銷售現(xiàn)場氣氛活躍。上嶺、錦西國際、香木林加州國際等。對居住在這些區(qū)域的年輕人，時間是非常寶貴的，寧肯在市中心購買或租賃價格高一些的中小戶型物業(yè)，也不愿將時間花在乘車上下班的路上?？蛻艋臼窃搮^(qū)域或荷花池市場的經(jīng)營戶或打工人員。拆遷爭取得到區(qū)政府支持。 周遍居民訪談 擬進行詳細(xì)客戶需求問卷調(diào)研 64 周邊企事業(yè)單位總體住房情況 省地礦局： 職工住房條件已經(jīng)得到改善，位于人民北路右側(cè)。從酒店式公寓、標(biāo)準(zhǔn)套一、套二、套三到小躍層，3090平方米也能做出入戶花園、觀景陽臺等大戶型同樣的設(shè)計。 53 中小戶型項目由于自身條件的限制，對周邊的環(huán)境、市政、生活等綜合配套要求相對較高，從目前來看，城區(qū)范圍內(nèi)以中小戶型為主的項目基本集中在市中心或是交通便利、綜合配套設(shè)施完善的成熟社區(qū)周圍。, 23層 ,住宅 M178。 項目周邊飲食娛樂設(shè)施分布 本案 12 省林業(yè)中心醫(yī)院 成都濟民女子醫(yī)院 四川地質(zhì)醫(yī)院 五冶醫(yī)院 宜康大藥房 成都市金牛區(qū)人北 林醫(yī)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 康貝大藥房 小結(jié) :片區(qū)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施完善，藥房、專業(yè)醫(yī)院分布眾多，能滿足大片區(qū)需要。 項目周邊商業(yè)配套分布 11 天湖賓館興熙北店 六月雪川菜館 西藏飯店 重慶孔亮鱔魚火鍋 鐵賓飯店 漫谷溫泉 唐古拉風(fēng)演藝中心 池中池水療會所 重慶富僑 小結(jié) :社區(qū)餐飲設(shè)施缺乏且檔次較低，僅僅天湖賓館及孔亮火鍋等中高檔。建面 6萬 M178。 區(qū)域市場中小戶型樓盤現(xiàn)狀分析 中小戶型市場產(chǎn)品同質(zhì)化、戶型設(shè)計缺乏居住舒適感和人體工學(xué)特征、功能分區(qū)較為不完善等諸多現(xiàn)象是目前市場上眾多項目共同的表現(xiàn)。 區(qū)域市場戶型設(shè)計特點 59 1 、面積小、功能全，空間設(shè)計自由靈活 “麻雀雖小，五臟俱全”中小戶型物業(yè)面積雖小，但其內(nèi)部結(jié)構(gòu)與功能與大戶型相比卻是毫不遜色。 訪談小區(qū)居民，居民期待拆遷，但表示在不補錢的前提下愿意考慮購買區(qū)域內(nèi)的新樓盤，中老年人不接受 40層 120米的高度，但可以考慮20層以下的樓層，對調(diào)高設(shè)計表示接受，對新樓盤定價在 6000元左右表示可以接受。 威脅 (T) 國家宏觀政策調(diào)整 目前市場疲軟，銷售狀況欠佳 難與萬豐及眾紙業(yè)市場商家拆遷協(xié)議 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 利用地理位置優(yōu)勢，以高端的、差異化產(chǎn)品來避免同質(zhì)化競爭。 擬進行詳細(xì)客戶需求問卷調(diào)研 需求市場分析