【正文】 的一位準(zhǔn)備出手 400多套。 ? 非住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 。 ? 2022年，大華 (集團(tuán) )有限公司、復(fù)地 (集團(tuán) )股份有限公司、金地 (集團(tuán) )股份有限公司等都有望躋身 “ 百億俱樂(lè)部 ” 。福星股份、萬(wàn)通地產(chǎn)、世茂股份三家公司雖然推出了分紅方案，但較之 、 ，現(xiàn)金分紅少得可憐，令投資者失望。分類(lèi)別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上漲 %、 %和 %。 ” 這一觀點(diǎn)在在網(wǎng)上得到了很多購(gòu)房者的支持。再有就是政府出臺(tái)的金融政策，限制給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款，也限制了按揭貸款，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成影響之前，首先受到影響的是房地產(chǎn)中介行業(yè)。幾天前，萬(wàn)科金色康苑以 /平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，引來(lái)市民連夜排隊(duì)搶購(gòu)，當(dāng)天推出的 156套單位也在不到 2小時(shí)內(nèi)售罄。盡管如此，拿地開(kāi)發(fā)商仍謹(jǐn)慎表示： “ 就算是起始價(jià)格拿地，以現(xiàn)在的形勢(shì)來(lái)說(shuō)，也算是很高了。在該政策影響下，未來(lái)土地管理部門(mén)會(huì)根據(jù)競(jìng)標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)能力，將出讓土地規(guī)?？刂圃谄淙觊_(kāi)發(fā)能力范圍內(nèi)，同時(shí)受讓土地的開(kāi)發(fā)商也必須接受和承諾三年必須開(kāi)發(fā)完畢的條件。其政策要點(diǎn)是： 全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案公示制度、嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度、建立存量房交易結(jié)算資金管理制度、規(guī)范交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶開(kāi)設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)等。 ? “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 是實(shí)現(xiàn) “ 居者有其屋 ” 的有效途徑，但其實(shí)現(xiàn)還面臨著財(cái)政支持力度、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺(tái)以及監(jiān)管等諸多難題。 ? 廉租住房保障辦法（ 2022年 11月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 是對(duì) 24號(hào)文進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)。金地拔得頭籌成為第一家發(fā)行公司債的地產(chǎn)上市公司。公積金利率也同時(shí)上調(diào)，由 4． 59％上調(diào)至 5． 22％，共計(jì)上漲 0． 63％；上調(diào)的幅度依次為 0． 18％、 0． 09％、 0． 09％、 0． 09％、0． 18％。被溫家寶總理稱(chēng)為 “ 人民有很大的意見(jiàn) ” 的房?jī)r(jià)上漲較快問(wèn)題，成為各地兩會(huì)的討論焦點(diǎn)之一。除了銀行儲(chǔ)蓄外，越來(lái)越多的居民進(jìn)入股票、證券、基金、國(guó)債、期貨、黃金、收藏甚至房地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。據(jù)研究，中國(guó)的城市化率每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，將拉動(dòng) GDP增長(zhǎng)兩個(gè)點(diǎn)以上，同時(shí)增加約 1500萬(wàn)城鎮(zhèn)人口。而中國(guó)人均 GDP從 1000美元增長(zhǎng)到 2022美元僅僅用了 3年時(shí)間（ 2022年到 2022年）。 發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展道路上的指路明燈，清晰的發(fā)展戰(zhàn)略將對(duì)未來(lái)公司的各項(xiàng)工作提供積極的促進(jìn)和導(dǎo)向作用。由此可見(jiàn)這個(gè)詞組在媒體上出現(xiàn)的頻次之高和民眾對(duì)此的關(guān)注之切。此外，富裕起來(lái)的居民投資需求也會(huì)加大，金融資產(chǎn)迅速膨脹，帶動(dòng)銀行投資業(yè)的快速發(fā)展。從月環(huán)比看，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比 2022年 12月上漲%。在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用房戶均面積９０平方米是比較適當(dāng)?shù)?，因?yàn)橹袊?guó)人多地少，“ 對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)提供和保障土地的需要，當(dāng)然（這些）土地也要節(jié)約和集約使用 ” 。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展非得通知 》 （ 18號(hào)令） 將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè) 2022 國(guó)土資源部、監(jiān)察部 《 關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作德通知 》 （ 71號(hào)令） 8月 31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢（ 831大限） 4 國(guó)務(wù)院通知，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的資本金比例由 20%提高到 35%以上。促成央行頻繁加息的深層次原因是 市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩 ，其中主要表現(xiàn)在貨幣供應(yīng)量過(guò)多以及銀行信貸增長(zhǎng)過(guò)快，特別是年初美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)集中爆發(fā)，形成了對(duì)全球金融市場(chǎng)的沖擊，使得銀行系統(tǒng)開(kāi)始有意識(shí)的控制信貸的增長(zhǎng)，回收流動(dòng)性。 ? 10月 8日， SOHO中國(guó)登陸香港證券交易所，前門(mén)地塊歸屬隨之明朗。廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排；新建廉租住房套型建筑面積控制在 50平方米以內(nèi)等規(guī)定。 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ”這一對(duì)民生有利的新事物，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革發(fā)展來(lái)說(shuō)，或許將被正名為 “ 有益補(bǔ)充 ” 。地方審批部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時(shí)依法向商務(wù)部備案等。（ 2022年 12月） ——政策評(píng)點(diǎn)：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額，對(duì)普通居民影響不大，但是增加了開(kāi)發(fā)商囤地的成本。 歸根結(jié)底， “ 拐點(diǎn) ” 是否會(huì)出現(xiàn)，是市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策綜合反應(yīng)的結(jié)果，是前七個(gè)關(guān)鍵詞綜合作用下的加權(quán)結(jié)果。但我們看到的情況是，市場(chǎng)真實(shí)的需求并沒(méi)有改變，以北京為例， 2022年北京所有銷(xiāo)售出去的房子總共才 套，但 2022年北京新增城市人口就高達(dá) 52萬(wàn)人。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 因 “ 年底回籠資金 ” 等原因在經(jīng)歷了元旦至春節(jié)期間的促銷(xiāo)期后，京城部分樓盤(pán)節(jié)后仍繼續(xù)降價(jià)促銷(xiāo)。據(jù)七彩尾房超市負(fù)責(zé)人昨天（ 2月 20日）透露，最近他們接了不少炒房客的 “ 單子 ” ，希望委托超市幫著賣(mài)房，其中大戶就是溫州人和山西人。辦公樓、商業(yè)娛樂(lè)用房和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲%、 %和 %。 行業(yè)集中度逐漸形成，行業(yè)格局雛形漸顯 萬(wàn)科近三年銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)2 3 1 . 73 2 2 . 86 1 3 . 73 9 . 3 0 %5 2 . 2 0 %9 0 . 1 2 %01002003004005006007002022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米） 同比增長(zhǎng)（％）萬(wàn)科近三年銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)1 3 9 . 52 1 2 . 35 2 3 . 65 2 . 3 0 % 5 2 . 2 0 %1 4 6 . 6 3 %01002003004005006002022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %1 4 0 . 0 0 %1 6 0 . 0 0 %銷(xiāo)售收入（億元） 銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率（％）寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 萬(wàn)科 行業(yè)平均值 比較 開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)－－ 銷(xiāo)售面積 300多萬(wàn)㎡ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－－ 銷(xiāo)售額 212億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 元，其中珠三角 29％，長(zhǎng)三角 32％，環(huán)渤海 24％，其他 8％ 行業(yè)總銷(xiāo)售額 10739億元，平均 1820萬(wàn)元 /家 萬(wàn)科份額： % 萬(wàn)科與行業(yè)平均值相差 1164倍 土地儲(chǔ)備－－ 2022年，萬(wàn)科獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計(jì) 1851萬(wàn)㎡，按持股比例折算約為 1536萬(wàn)。 ? 蘇寧環(huán)球、上海新梅和陽(yáng)光股份三家公司的每股收益分別為 、 元和 ，但均不分配不轉(zhuǎn)增。 ? 新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月低 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 。 ? “ 現(xiàn)在很多潛在購(gòu)房者都在等奧運(yùn)后看清房?jī)r(jià)走勢(shì)再出手，如今還剩下不到 7個(gè)月了，我們等得起。另外就是與大的環(huán)境不明朗，大家的觀望氣氛有關(guān)系。萬(wàn)科金域藍(lán)灣開(kāi)賣(mài)，均價(jià) 1萬(wàn)元 /平方米左右，推出當(dāng)日即售罄，而 “ 十一 ” 預(yù)報(bào)價(jià)為 /平方米。 ? 2022年 1月 16日，北京廣渠路 15號(hào)地由于投標(biāo)企業(yè)不足三家，所以該塊地以流標(biāo)收?qǐng)觯? ? 2022年 1月 24日，上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)三幅地塊全部以底價(jià)成交。 國(guó)土資源部表示要采取四項(xiàng)措施防止部分開(kāi)發(fā)商囤地（ 2022年 11月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 國(guó)土資源部此舉的主要目的是加大各地閑置土地清理力度，重點(diǎn)打擊開(kāi)發(fā)商囤積土地的行為。 關(guān)鍵詞四：物權(quán)法 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞五：中介規(guī)范 1月 22日，建設(shè)部與央行聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 。 ? 如果 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 得到大規(guī)模推行，其將與 “ 限價(jià)房 ” 一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。并再次提出了 “ 雙 70％ ” 的指標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，建立符合國(guó)情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。 ? 8月 22日，金地集團(tuán)首發(fā)公告擬發(fā)行總計(jì) 12億元的公司債券，并于 10月 18日獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)審會(huì)有條件通過(guò)。 5年期以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由 6． 84％上漲到 7． 83％，共計(jì)上漲了 0． 99％，加息的幅度依次為 0． 27％、 0． 09％、 0． 18％、 0． 18％、 0． 27％。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 地方換屆：主政官員的“地產(chǎn)親民”傾向 2022年初，我國(guó)省、直轄市和自治區(qū)兩會(huì)陸續(xù)召開(kāi)，地方政府的換屆選舉同期舉行。 2022年末，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款余額為 172534億元，比上年末增加10967億元。） ?住宅產(chǎn)業(yè)化 ” 的進(jìn)程大大加快。 如，實(shí)現(xiàn)前一個(gè)階段德國(guó)用了９年，而后一個(gè)階段只用了６年，日本則分別用了 6年和 3年。波特 蘭德觀點(diǎn)： 戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)對(duì)外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)而做出的較長(zhǎng)時(shí)期的總體性的謀劃和活動(dòng)綱領(lǐng)。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 支付部分土地出讓金 ? 申請(qǐng)減免配套費(fèi) ? 要求施工企業(yè)先行墊資施工 ? 提前預(yù)售，收取房款 ? 不注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、和客戶服務(wù) ? 成本低、利潤(rùn)高 ? 土地實(shí)行 “ 招拍掛 ” ? 限制前期流動(dòng)資金貸款 ? 嚴(yán)禁墊資和拖欠農(nóng)民工工資 ? 嚴(yán)格預(yù)售許可證制度 ? 細(xì)分市場(chǎng)、細(xì)分客戶，促銷(xiāo)費(fèi)用越來(lái)越高 ? 成本越來(lái)越高而利潤(rùn)率越來(lái)越低 舊開(kāi)發(fā)模式 新開(kāi)發(fā)模式 新 投資 模 式 新 開(kāi) 發(fā) 模式 職權(quán)分配變化 組織結(jié)構(gòu)變化 管理制度變化 工作流程變化 新 管理模式 房產(chǎn)新政下，我們需要面對(duì) …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 有限資源 收縮戰(zhàn)略？ 穩(wěn)定戰(zhàn)略？ 固守一隅還是主動(dòng)出擊？激進(jìn)還是穩(wěn)??？產(chǎn)品如何定位？企業(yè)如何變革和提升？ 3－ 5年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)？ …… 一體化？多元化 發(fā)展戰(zhàn)略？ 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導(dǎo) 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ? 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 四、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析 ?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇 ?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) （ 2022－ 2022） 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速的發(fā)展 2022 年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng) 20229229742494128406 298553291837214435005556770477886041098701372393149 3216 3178 3614 41034984 6344779110154131581575921446252800202204000060000800001000001202201400001600001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022固定資產(chǎn)投資總額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額2022年，我國(guó)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯加快： ? 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到 137239億元，比上年增長(zhǎng) %，加快 ；其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 117414億元，增長(zhǎng) %，加快 。 CPI的持續(xù)增長(zhǎng)，在一定程度上引發(fā)公眾對(duì)物價(jià)上漲的深切關(guān)注和心理恐慌，同時(shí)也對(duì)房?jī)r(jià)高企產(chǎn)生了推動(dòng)作用。 ?對(duì)于高檔住房，主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)， “ 但是也必須有國(guó)家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂 ” 。 6 國(guó)務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷規(guī)定的通知 》 9 銀監(jiān)會(huì)出臺(tái) 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指導(dǎo) 》 支收比控制在 50%以下 ，四證不全不發(fā)放任何貸款 央行加息 國(guó)土資源部 《 關(guān)于開(kāi)展全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查工作的通知 》 對(duì)存量、閑置土地進(jìn)行調(diào)查 2022 央行加息 國(guó)辦明電「 2022」 8號(hào) 《 關(guān)于切實(shí)文檔住房?jī)r(jià)格的通知 》 （舊國(guó)八條） 主旨是穩(wěn)定房?jī)r(jià) 溫家寶主持常務(wù)會(huì)議，研究進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控問(wèn)題，總結(jié)為“新國(guó)八條” 主旨與舊八條一致 建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn) 》 （ 6月 1日實(shí)