【正文】 GDP高增長、城市建設(shè)高歌猛進，已經(jīng)不是考核政府官員政績的惟一指標，“ 高地價 +高房價 ” 也不再是城市繁榮的象征，其在一些地方已經(jīng)被視為棘手的政治問題。 他說： “ 如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題。 ?其次，是建設(shè)經(jīng)濟適用房。 進入 21世紀初的前 5年，我國居民在經(jīng)歷了家電產(chǎn)品全面進入家庭的萬元級消費后，已進入到一個以教育、購房、購車為主要內(nèi)容的新 “ 三大件 ” 消費時期。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務項目價格上漲 %。 ?綜合考慮各方面的影響因素，我國城鎮(zhèn)化率達到６０％左右的時間可能會在２０２５年前后，2022年前后將達到５０％。 ? 居民對服務業(yè)的需求將大幅增加 ，例如，舒適型旅游經(jīng)濟將有很大的發(fā)展空間。從國際經(jīng)驗來看，當一個社會的人均 GDP處于 1000—3000美元的時候，正是這個社會的經(jīng)濟變化最劇烈的時期： ? 民眾對經(jīng)濟前景將普遍看好，對經(jīng)濟發(fā)展的信心增加，投資將會保持良好的態(tài)勢。這還不包括以 “ 房地產(chǎn)政策 ” ， “ 房產(chǎn)調(diào)控 ” 等其他關(guān)鍵詞搜索的網(wǎng)頁。一場戰(zhàn)爭、一次戰(zhàn)役和一場戰(zhàn)斗都有自己的全局。 什么是戰(zhàn)略？ 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ?對宏觀調(diào)控政策的敏感性強 ?資本密集型產(chǎn)業(yè)，決策失誤將導致致命損失 ?核心能力是對各種資源的占有和合理調(diào)配，必須依附于一定的戰(zhàn)略規(guī)劃之下 ?對短期利益的過分追逐決定了房產(chǎn)企業(yè)的 “ 短平快 ” 的生存發(fā)展模式，缺乏戰(zhàn)略指引的企業(yè)注定只停留在 “ 地方諸侯 ” 的層次。 2022年人均GDP達到 2042美元。 ? 居民的消費能力大大提高，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。 ? 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25280億元，比上年增長 %，加快 。如果按每人住房 27平方米計算（ 2022年末水平），將新增住宅需求 4億平方米。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國居民家庭恩格爾系數(shù)變化表 010203040506070801978 1990 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022農(nóng)村居民城鎮(zhèn)居民 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 50%－ 59%為溫飽， 40%－ 50%為小康， 30%－ 40%為富裕，低于 30%為最富裕。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 1725270510152025301996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022我國城鎮(zhèn)人均居住面積變化示意圖我國城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長，至 2022年底已經(jīng)達到 27平方米 根據(jù)世界銀行研究表明，當一國人均居住面積在達到 30~35平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國距離 30平方米還差 3平方米，說明我國房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)的發(fā)展。所有這些問題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。 ? “ 目前杭州市按低保標準兩倍計算，僅杭州主城區(qū)的保障對象還有 25000戶，共產(chǎn)黨執(zhí)政幾十年，還有那么多社會底層群眾住房沒保障，如果還不去盡快解決，我們還戴什么烏紗帽，我們的責任到哪里去了？ ” ——杭州市市長 蔡 奇 ? “ 我們到場的省長、副省長、市長、副市長在這個問題上，究竟能為社會做點什么？絕對不能把房價問題向市場一推了之！ ” ——江西省省長 吳新雄 ? “ 一個普通市民不吃不喝，買一套 90平方米的商品房至少需要 15年的收入。70”政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實施新的營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅“三稅并進”的稅費政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產(chǎn)的供應、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個方面。 —— 政策評點： 自 2022年 10月 29日至今 3年多時間，央行已加息 10次，其中， 2022年是加息最為頻繁的一年，年內(nèi)加息 6次。 僅一個月后的 2022年伊始，又調(diào)至 15％。萬科、保利紛紛提交申請。 上市：房企融資突圍的 “ 舞蹈 ” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞二：第二套房 2022年 9月 27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 (359號文 )，政策要求： ? 對于貸款購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準利率的 1． 1倍； ? 不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸； ? 嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款，項目資本金不達 35％，不得發(fā)放貸款等。明確了廉租住房的保障對象為城市低收入住房困難家庭。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ―經(jīng)濟租用房”的探索 ? 又稱 “ 經(jīng)濟性租房 ” ，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。目前福建等地開展的 “ 經(jīng)濟租用房 ” 試點還局限于地區(qū)性 “ 自發(fā)行為 ” 。 ——政策評點： 物業(yè)稅在我國首次提出是在 2022年 10月的十六屆三中全會上，《 中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定 》 中指出： “ 實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費。 ——政策評點： 有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的整體從業(yè)素質(zhì)、有利于房源信息的真實性，避免虛假信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房地產(chǎn)交易的透明化、公開化。 ——政策評點： 從整體來看，限外政策有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，對境外熱錢進入房地產(chǎn)炒房領(lǐng)域起到限制作用，對于房地產(chǎn)價格來說，勢必會起到一定平抑作用。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 土地儲備管理辦法（ 2022年 12月） ——政策評點： 對嚴格土地管理，加強土地調(diào)控，促進節(jié)約集約用地，具有重大意義。體現(xiàn)了國家領(lǐng)導高度重視用地浪費問題，未來將大力促進節(jié)約用地和集約用地，保障經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。 ” 新一輪土地政策下的市場反應 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞八：拐點 ―拐點 ” ： 高等數(shù)學術(shù)語。 ” ? 12月 16日晚，上海。另一個廣州樓盤，萬科云山開盤價 /平方米，之前出現(xiàn)了部分單位 7000元 /平方米起的價格。 ? 當記者問及 2022年房地產(chǎn)市場的走勢以及房價方面他和王石誰更理性，誰更感性時，潘石屹說，在市場面前，只有判斷正確和不正確，不能用感性和理性去劃分。王石反復勸告大家三四年之內(nèi)不要購買房子， 40歲之前不要購買房子，潘石屹認為，這可能與萬科發(fā)展的大戰(zhàn)略有關(guān)系。 ? 富力又一城 的促銷動作更大 :3%契稅， 10年物業(yè)費， %印花稅， 2%公共維修基金全由開發(fā)商買單。 ? 北京市建委最新發(fā)布的 2022年北京住房供應計劃則顯示，將有 800萬平方米的保障性住房開建，比去年增加了 270萬平方米。 2022房價強力上揚 漲 幅 （ % ）4681 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 0 月 1 1 月 1 2 月 2022年 3月份新建商品住房銷售價格漲幅尚在 %上下波動； 4月、 5月、 6月、 7月和 8月 ,70個大中城市新建商品住房銷售價格同比分別上漲 %、 %、 %、 %和%； 9月，全國 70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲 %，其中新建商品住房銷售價格同比上漲 10%； 10月， 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲 %； 11月， 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南寧 %、寧波 %、蘭州 %、重慶 %和長沙 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：?？?、合肥 %、九江 %、南充 %和桂林 %等。 ? 4家公司每股收益在 1元以上， 2家公司推出 10轉(zhuǎn)增 10股的高送配方案。 上市房產(chǎn)公司對現(xiàn)金流普遍持謹慎態(tài)度 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 2022年已經(jīng)有萬科、中海、保利、富力、碧桂園、綠地、合生、龍湖、綠城、雅居樂等十家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額突破一百億大關(guān)（初步數(shù)據(jù)）?？梢韵胍?，在未來幾年，房產(chǎn)行業(yè)將不可避免地面臨一次洗牌。 ? 相比往年， 2022年銷售額突破百億的企業(yè)家數(shù)明顯增多， 2022年有順馳、合生、綠地三家突破百億大關(guān)； 2022年為萬科、合生； 2022年突破百億大關(guān)的房企為萬科、中海、富力、合生。其中保利地產(chǎn)全年營業(yè)收入 ，同比增長 %；歸屬于母公司的凈利潤為 ，增幅同比增長 %；凈利潤的增長速度快于營業(yè)收入的增長速度，反映出公司盈利能力不斷增強。同比漲幅較高的主要城市包括 :烏魯木齊 %、 寧波 %、 無錫%、深圳 %和長春 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：宜昌 %、大理 %、洛陽 %、桂林 %和天津 %等。 12月份全國 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %。 ? 據(jù)稱溫州和山西炒房團開始拋售北京囤房。 ? 在各樓盤節(jié)日期間的促銷 “ 感召 ” 下，購房者似乎并不為所動。 ” 在出席 SOHO北京公館開盤儀式時他也做了類似明確表態(tài)。 潘石屹和任志強反駁“拐點論” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 潘石屹和任志強反駁“拐點論” ? 如何看待萬科這一系列的舉動，潘石屹認為：第一，國際經(jīng)濟步入蕭條，到底會不會對中國，對中國的房地產(chǎn)造成影響，顯然萬科的判斷是肯定會影響，所以他們做出了一系列的調(diào)整。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 潘石屹對 《 中國產(chǎn)經(jīng)新聞 》 記者表示 “ 對市場的分析要定性和定量相結(jié)合，如果只是在個別數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進行分析，得到的將會是 ‘ 只見樹木，不見森林 ’的錯誤結(jié)論，目前，我看不出房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點的趨勢。王石回答： “ 是， 但當時我的回答也是有一些界定的。（即：凸曲線與凹曲線的連接點） 從平面曲線上看， “ 拐點 ” 的出現(xiàn)僅僅意味著曲線上升或下降的形勢發(fā)生了變化，并非上升或下降過程的結(jié)束，更不是由上升 “ 拐彎 ” 成下降或由下降轉(zhuǎn)為上升。開發(fā)商出于謹慎或是資金壓力，開始放棄了對部分地區(qū)土地的爭奪，政策的累積效應正在逐步顯現(xiàn)： ? 2022年 12月 6日，廣州 12宗地塊大規(guī)模出讓，其中兩宗商業(yè)地塊因無人報價而流拍， 5宗地塊只有一家開發(fā)商報價僅以底價成交，剩余 5宗也以較低價格成交。辦法中對土地儲備資金的嚴格管理和貸款擔保方面的限制，是為了更好地規(guī)避土地儲備可能引發(fā)的金融風險。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年各地 “ 地王 ” 一覽表 日期 地塊名稱 占地面積（㎡） 競額 （元） 樓板價 （元 /㎡ ） 競得企業(yè) 1月 31日 武漢市武昌區(qū)武重地塊 50萬 3290 上海豫園 3月 12日 重慶市南岸區(qū)楊家山地塊 7004 和記黃埔 6月 21日 上海市新江灣城 D1地塊 12500 綠城集團 7月 9日 杭州市西湖區(qū)地塊 15712 雅戈爾集團 7月 12日 東莞市塘廈大坪村地塊 35萬 19243 萬科地產(chǎn) 7月 24日 長沙市新河三角洲地塊 92億 3500 北辰實業(yè) 北京城開 7月 30日 重慶市江北區(qū) 07090號地塊 4100 香港信和 8月 24日 上海黃埔區(qū) 163街坊地塊 44億 66930 蘇寧環(huán)球 關(guān)鍵詞七：面粉比面包 2022年以來，在房價高企、土地供應不足等多種因素的綜合影響下，各地“ 地王 ” 頻出，許多地區(qū)甚至出現(xiàn)了 “ 面粉比面包貴 ” 的怪現(xiàn)象 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年以來，國土部門主要在三方面繼續(xù)深化細化土地供應調(diào)控措施： ? 一是下發(fā)貫徹落實文件，要求各地加大土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，優(yōu)先安排、優(yōu)先供應、重點保障廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地； ? 二是繼續(xù)完善招拍掛制度，加強土地供應管理，防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地，要求實行 “ 凈地 ” 出讓，加快開發(fā)建設(shè)速度，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開發(fā)建設(shè)時間原則上不超過 3年； ? 三是加強批后監(jiān)管，加大以房地產(chǎn)開發(fā)為重點的閑置土地清理工作，防范閑置土地。 2022年年末到 2022年年初房產(chǎn)中介 ” 危機 “ 系列事件： ? 2022年 11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜 2600萬元巨款神秘失蹤，旗下 140余家門店全線停業(yè)； ? 2022年 12月，長河地產(chǎn)旗下 23家門店停止營業(yè)，僅有 8家門店被保留； ? 2022年 1月，創(chuàng)輝租售許多網(wǎng)點一夜之間人去樓空，包括廣州 300多家門店、上海 200多家門店、重慶 40多家門店等紛紛關(guān)門，甚至引發(fā)了擠兌款項的恐慌； ? 同月，原董事長劉易良已被警方拘留的中大恒基關(guān)閉 50家門店 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞六：限外 5月 23日，商務部、國家外匯管理局 《 關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 。