【正文】 GDP高增長、城市建設(shè)高歌猛進(jìn)，已經(jīng)不是考核政府官員政績(jī)的惟一指標(biāo)，“ 高地價(jià) +高房?jī)r(jià) ” 也不再是城市繁榮的象征，其在一些地方已經(jīng)被視為棘手的政治問題。 他說： “ 如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題。 ?其次，是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。 進(jìn)入 21世紀(jì)初的前 5年，我國居民在經(jīng)歷了家電產(chǎn)品全面進(jìn)入家庭的萬元級(jí)消費(fèi)后，已進(jìn)入到一個(gè)以教育、購房、購車為主要內(nèi)容的新 “ 三大件 ” 消費(fèi)時(shí)期。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 %。 ?綜合考慮各方面的影響因素，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到６０％左右的時(shí)間可能會(huì)在２０２５年前后，2022年前后將達(dá)到５０％。 ? 居民對(duì)服務(wù)業(yè)的需求將大幅增加 ，例如，舒適型旅游經(jīng)濟(jì)將有很大的發(fā)展空間。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)一個(gè)社會(huì)的人均 GDP處于 1000—3000美元的時(shí)候，正是這個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)變化最劇烈的時(shí)期： ? 民眾對(duì)經(jīng)濟(jì)前景將普遍看好，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心增加，投資將會(huì)保持良好的態(tài)勢(shì)。這還不包括以 “ 房地產(chǎn)政策 ” ， “ 房產(chǎn)調(diào)控 ” 等其他關(guān)鍵詞搜索的網(wǎng)頁。一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)、一次戰(zhàn)役和一場(chǎng)戰(zhàn)斗都有自己的全局。 什么是戰(zhàn)略？ 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ?對(duì)宏觀調(diào)控政策的敏感性強(qiáng) ?資本密集型產(chǎn)業(yè)，決策失誤將導(dǎo)致致命損失 ?核心能力是對(duì)各種資源的占有和合理調(diào)配，必須依附于一定的戰(zhàn)略規(guī)劃之下 ?對(duì)短期利益的過分追逐決定了房產(chǎn)企業(yè)的 “ 短平快 ” 的生存發(fā)展模式，缺乏戰(zhàn)略指引的企業(yè)注定只停留在 “ 地方諸侯 ” 的層次。 2022年人均GDP達(dá)到 2042美元。 ? 居民的消費(fèi)能力大大提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。 ? 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25280億元，比上年增長 %，加快 。如果按每人住房 27平方米計(jì)算（ 2022年末水平），將新增住宅需求 4億平方米。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國居民家庭恩格爾系數(shù)變化表 010203040506070801978 1990 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022農(nóng)村居民城鎮(zhèn)居民 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 50%－ 59%為溫飽， 40%－ 50%為小康， 30%－ 40%為富裕，低于 30%為最富裕。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 1725270510152025301996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022我國城鎮(zhèn)人均居住面積變化示意圖我國城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長，至 2022年底已經(jīng)達(dá)到 27平方米 根據(jù)世界銀行研究表明，當(dāng)一國人均居住面積在達(dá)到 30~35平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國距離 30平方米還差 3平方米，說明我國房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)的發(fā)展。所有這些問題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。 ? “ 目前杭州市按低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍計(jì)算，僅杭州主城區(qū)的保障對(duì)象還有 25000戶，共產(chǎn)黨執(zhí)政幾十年，還有那么多社會(huì)底層群眾住房沒保障，如果還不去盡快解決，我們還戴什么烏紗帽，我們的責(zé)任到哪里去了？ ” ——杭州市市長 蔡 奇 ? “ 我們到場(chǎng)的省長、副省長、市長、副市長在這個(gè)問題上，究竟能為社會(huì)做點(diǎn)什么？絕對(duì)不能把房?jī)r(jià)問題向市場(chǎng)一推了之！ ” ——江西省省長 吳新雄 ? “ 一個(gè)普通市民不吃不喝，買一套 90平方米的商品房至少需要 15年的收入。70”政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實(shí)施新的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅“三稅并進(jìn)”的稅費(fèi)政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產(chǎn)的供應(yīng)、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個(gè)方面。 —— 政策評(píng)點(diǎn)： 自 2022年 10月 29日至今 3年多時(shí)間，央行已加息 10次，其中， 2022年是加息最為頻繁的一年，年內(nèi)加息 6次。 僅一個(gè)月后的 2022年伊始，又調(diào)至 15％。萬科、保利紛紛提交申請(qǐng)。 上市：房企融資突圍的 “ 舞蹈 ” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞二：第二套房 2022年 9月 27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 (359號(hào)文 )，政策要求： ? 對(duì)于貸款購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準(zhǔn)利率的 1． 1倍； ? 不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸； ? 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款，項(xiàng)目資本金不達(dá) 35％，不得發(fā)放貸款等。明確了廉租住房的保障對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ―經(jīng)濟(jì)租用房”的探索 ? 又稱 “ 經(jīng)濟(jì)性租房 ” ，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價(jià)格出租給特定人群。目前福建等地開展的 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 試點(diǎn)還局限于地區(qū)性 “ 自發(fā)行為 ” 。 ——政策評(píng)點(diǎn)： 物業(yè)稅在我國首次提出是在 2022年 10月的十六屆三中全會(huì)上，《 中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定 》 中指出： “ 實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。 ——政策評(píng)點(diǎn)： 有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體從業(yè)素質(zhì)、有利于房源信息的真實(shí)性，避免虛假信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房地產(chǎn)交易的透明化、公開化。 ——政策評(píng)點(diǎn)： 從整體來看，限外政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，對(duì)境外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)炒房領(lǐng)域起到限制作用，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格來說，勢(shì)必會(huì)起到一定平抑作用。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 土地儲(chǔ)備管理辦法（ 2022年 12月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 對(duì)嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)節(jié)約集約用地，具有重大意義。體現(xiàn)了國家領(lǐng)導(dǎo)高度重視用地浪費(fèi)問題，未來將大力促進(jìn)節(jié)約用地和集約用地，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。 ” 新一輪土地政策下的市場(chǎng)反應(yīng) 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞八：拐點(diǎn) ―拐點(diǎn) ” ： 高等數(shù)學(xué)術(shù)語。 ” ? 12月 16日晚，上海。另一個(gè)廣州樓盤，萬科云山開盤價(jià) /平方米，之前出現(xiàn)了部分單位 7000元 /平方米起的價(jià)格。 ? 當(dāng)記者問及 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)以及房?jī)r(jià)方面他和王石誰更理性，誰更感性時(shí)，潘石屹說，在市場(chǎng)面前，只有判斷正確和不正確，不能用感性和理性去劃分。王石反復(fù)勸告大家三四年之內(nèi)不要購買房子， 40歲之前不要購買房子，潘石屹認(rèn)為，這可能與萬科發(fā)展的大戰(zhàn)略有關(guān)系。 ? 富力又一城 的促銷動(dòng)作更大 :3%契稅， 10年物業(yè)費(fèi)， %印花稅， 2%公共維修基金全由開發(fā)商買單。 ? 北京市建委最新發(fā)布的 2022年北京住房供應(yīng)計(jì)劃則顯示，將有 800萬平方米的保障性住房開建，比去年增加了 270萬平方米。 2022房?jī)r(jià)強(qiáng)力上揚(yáng) 漲 幅 （ % ）4681 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 0 月 1 1 月 1 2 月 2022年 3月份新建商品住房銷售價(jià)格漲幅尚在 %上下波動(dòng)； 4月、 5月、 6月、 7月和 8月 ,70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲 %、 %、 %、 %和%； 9月，全國 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲 %，其中新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 10%； 10月， 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %； 11月， 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南寧 %、寧波 %、蘭州 %、重慶 %和長沙 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：?？?、合肥 %、九江 %、南充 %和桂林 %等。 ? 4家公司每股收益在 1元以上， 2家公司推出 10轉(zhuǎn)增 10股的高送配方案。 上市房產(chǎn)公司對(duì)現(xiàn)金流普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 2022年已經(jīng)有萬科、中海、保利、富力、碧桂園、綠地、合生、龍湖、綠城、雅居樂等十家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額突破一百億大關(guān)（初步數(shù)據(jù)）。可以想見，在未來幾年，房產(chǎn)行業(yè)將不可避免地面臨一次洗牌。 ? 相比往年， 2022年銷售額突破百億的企業(yè)家數(shù)明顯增多， 2022年有順馳、合生、綠地三家突破百億大關(guān)； 2022年為萬科、合生； 2022年突破百億大關(guān)的房企為萬科、中海、富力、合生。其中保利地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)收入 ，同比增長 %；歸屬于母公司的凈利潤為 ，增幅同比增長 %；凈利潤的增長速度快于營業(yè)收入的增長速度，反映出公司盈利能力不斷增強(qiáng)。同比漲幅較高的主要城市包括 :烏魯木齊 %、 寧波 %、 無錫%、深圳 %和長春 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：宜昌 %、大理 %、洛陽 %、桂林 %和天津 %等。 12月份全國 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %。 ? 據(jù)稱溫州和山西炒房團(tuán)開始拋售北京囤房。 ? 在各樓盤節(jié)日期間的促銷 “ 感召 ” 下，購房者似乎并不為所動(dòng)。 ” 在出席 SOHO北京公館開盤儀式時(shí)他也做了類似明確表態(tài)。 潘石屹和任志強(qiáng)反駁“拐點(diǎn)論” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 潘石屹和任志強(qiáng)反駁“拐點(diǎn)論” ? 如何看待萬科這一系列的舉動(dòng)，潘石屹認(rèn)為：第一，國際經(jīng)濟(jì)步入蕭條，到底會(huì)不會(huì)對(duì)中國，對(duì)中國的房地產(chǎn)造成影響，顯然萬科的判斷是肯定會(huì)影響，所以他們做出了一系列的調(diào)整。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 潘石屹對(duì) 《 中國產(chǎn)經(jīng)新聞 》 記者表示 “ 對(duì)市場(chǎng)的分析要定性和定量相結(jié)合，如果只是在個(gè)別數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，得到的將會(huì)是 ‘ 只見樹木，不見森林 ’的錯(cuò)誤結(jié)論，目前，我看不出房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點(diǎn)的趨勢(shì)。王石回答： “ 是， 但當(dāng)時(shí)我的回答也是有一些界定的。（即：凸曲線與凹曲線的連接點(diǎn)） 從平面曲線上看， “ 拐點(diǎn) ” 的出現(xiàn)僅僅意味著曲線上升或下降的形勢(shì)發(fā)生了變化，并非上升或下降過程的結(jié)束，更不是由上升 “ 拐彎 ” 成下降或由下降轉(zhuǎn)為上升。開發(fā)商出于謹(jǐn)慎或是資金壓力，開始放棄了對(duì)部分地區(qū)土地的爭(zhēng)奪，政策的累積效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)： ? 2022年 12月 6日，廣州 12宗地塊大規(guī)模出讓，其中兩宗商業(yè)地塊因無人報(bào)價(jià)而流拍， 5宗地塊只有一家開發(fā)商報(bào)價(jià)僅以底價(jià)成交，剩余 5宗也以較低價(jià)格成交。辦法中對(duì)土地儲(chǔ)備資金的嚴(yán)格管理和貸款擔(dān)保方面的限制，是為了更好地規(guī)避土地儲(chǔ)備可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年各地 “ 地王 ” 一覽表 日期 地塊名稱 占地面積（㎡） 競(jìng)額 （元） 樓板價(jià) （元 /㎡ ） 競(jìng)得企業(yè) 1月 31日 武漢市武昌區(qū)武重地塊 50萬 3290 上海豫園 3月 12日 重慶市南岸區(qū)楊家山地塊 7004 和記黃埔 6月 21日 上海市新江灣城 D1地塊 12500 綠城集團(tuán) 7月 9日 杭州市西湖區(qū)地塊 15712 雅戈?duì)柤瘓F(tuán) 7月 12日 東莞市塘廈大坪村地塊 35萬 19243 萬科地產(chǎn) 7月 24日 長沙市新河三角洲地塊 92億 3500 北辰實(shí)業(yè) 北京城開 7月 30日 重慶市江北區(qū) 07090號(hào)地塊 4100 香港信和 8月 24日 上海黃埔區(qū) 163街坊地塊 44億 66930 蘇寧環(huán)球 關(guān)鍵詞七：面粉比面包 2022年以來，在房?jī)r(jià)高企、土地供應(yīng)不足等多種因素的綜合影響下，各地“ 地王 ” 頻出，許多地區(qū)甚至出現(xiàn)了 “ 面粉比面包貴 ” 的怪現(xiàn)象 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年以來，國土部門主要在三方面繼續(xù)深化細(xì)化土地供應(yīng)調(diào)控措施： ? 一是下發(fā)貫徹落實(shí)文件，要求各地加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，優(yōu)先安排、優(yōu)先供應(yīng)、重點(diǎn)保障廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地； ? 二是繼續(xù)完善招拍掛制度，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地，要求實(shí)行 “ 凈地 ” 出讓，加快開發(fā)建設(shè)速度，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不超過 3年； ? 三是加強(qiáng)批后監(jiān)管，加大以房地產(chǎn)開發(fā)為重點(diǎn)的閑置土地清理工作，防范閑置土地。 2022年年末到 2022年年初房產(chǎn)中介 ” 危機(jī) “ 系列事件： ? 2022年 11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜 2600萬元巨款神秘失蹤，旗下 140余家門店全線停業(yè)； ? 2022年 12月，長河地產(chǎn)旗下 23家門店停止?fàn)I業(yè)，僅有 8家門店被保留； ? 2022年 1月，創(chuàng)輝租售許多網(wǎng)點(diǎn)一夜之間人去樓空，包括廣州 300多家門店、上海 200多家門店、重慶 40多家門店等紛紛關(guān)門，甚至引發(fā)了擠兌款項(xiàng)的恐慌； ? 同月，原董事長劉易良已被警方拘留的中大恒基關(guān)閉 50家門店 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞六：限外 5月 23日，商務(wù)部、國家外匯管理局 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 。