【正文】 經(jīng)營(yíng)角度，由于下部35層有38套已售戶型承諾5年返租，將公寓式酒店設(shè)在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實(shí)踐承諾。l 同時(shí)公寓式酒店必須的服務(wù)電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。公寓樓經(jīng)過(guò)豎向分割，這些已售戶型一部分位于公寓式酒店內(nèi)，另一部分位于投資型服務(wù)公寓內(nèi)。公寓式酒店的主要客戶類(lèi)型為短期停留的、商務(wù)目的的散客。面積：150平方米功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺(tái)內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公室內(nèi)）。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務(wù)公寓式酒店，并可兼顧投資型服務(wù)公寓客戶的菜單式選擇服務(wù)要求。l 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務(wù)公寓服務(wù)，屬于其內(nèi)部配套。位置：CF軸、14軸圍合的空間。目標(biāo)客戶：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫(xiě)字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫(xiě)字樓、居住物業(yè)的客戶。位置：位于1214軸、C1D1軸圍合的范圍內(nèi)。面積：60平方米功能：圖書(shū)、期刊、雜志、報(bào)紙閱覽。雖然本項(xiàng)目沒(méi)有設(shè)施樓宇中央空調(diào)，但如果提供分戶式中央空調(diào)也可以達(dá)到同樣的效果。根據(jù)我們對(duì)寫(xiě)字樓客戶的調(diào)查，在物業(yè)取得方式上，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對(duì)穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購(gòu)買(mǎi)的方式，有55％的公司本部和63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購(gòu)買(mǎi)。2定位依據(jù)l 作為水晶島辦公樓的長(zhǎng)期使用者，依托高新區(qū)二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍，公司的需求特點(diǎn)集中在商務(wù)相關(guān)需求，注重形象，同時(shí)也注重實(shí)用，并要求高效快捷、具有一定個(gè)性化和相當(dāng)?shù)臋n次、品質(zhì)。內(nèi)部設(shè)有走道，相對(duì)獨(dú)立，臨近大堂，處于較為重要和明顯的位置，有利于提升會(huì)議室的檔次，便于吸引高檔次的、大型的會(huì)議，對(duì)于提升寫(xiě)字樓的品質(zhì)具有一定作用。地下一層主要功能為各類(lèi)設(shè)備機(jī)房和汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)，由于受機(jī)房布置和結(jié)構(gòu)的局限，有些位置的車(chē)位布置面積相對(duì)較為寬松；利用這些寬松的位置，減少個(gè)別車(chē)位，布置員工餐廳以滿足寫(xiě)字樓基本必須配套，我行認(rèn)為是合理的選擇。l 本項(xiàng)目作為高檔次的商務(wù)綜合建筑體，設(shè)立高端的商務(wù)俱樂(lè)部對(duì)于總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用，首先它服務(wù)的客戶是商務(wù)客戶，與項(xiàng)目的總體定位不沖突。他們的需求特點(diǎn)是更樂(lè)于在固定的、相對(duì)不事張揚(yáng)、穩(wěn)定的圈子內(nèi)進(jìn)行商務(wù)、社交和休閑活動(dòng)；由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，他們對(duì)于消費(fèi)環(huán)境具有相當(dāng)高品質(zhì)的要求，以彰顯其社會(huì)地位和實(shí)力、品位，但又不希望過(guò)于引人注目；消費(fèi)能力極強(qiáng)，對(duì)于形象、品質(zhì)、舒適度和個(gè)性化的需求大于對(duì)價(jià)格的關(guān)注。健身位置：1/14軸——1/15軸、1/F軸——1/B軸圍合區(qū)域。面積：300平方米功能：提供高檔西式餐飲。地上二層空間較小，與地上一層具有良好的溝通；在此適宜設(shè)置相對(duì)安靜的功能，包括針對(duì)目標(biāo)客戶的高檔特色酒吧、閱覽室。（2）功能影響關(guān)系分析為分析商務(wù)綜合性建筑體內(nèi)不同功能的相互影響關(guān)系，我們以國(guó)貿(mào)項(xiàng)目為比較標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其他各項(xiàng)目?jī)?nèi)外因素進(jìn)行必要的修正，將其修正到與國(guó)貿(mào)相同的標(biāo)準(zhǔn)后，通過(guò)分析比較各項(xiàng)目的規(guī)模、功能內(nèi)容、各物業(yè)所占比例對(duì)于租金的影響，發(fā)現(xiàn)各物業(yè)之間的相互影響關(guān)系。因此從規(guī)模而言，各功能的比例是合適的。反而高檔次的商業(yè)和有特色的商業(yè)，除為綜合性項(xiàng)目中其它功能的使用者帶來(lái)方便，而且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在市場(chǎng)中樹(shù)立高檔次的項(xiàng)目形象，有利于項(xiàng)目租金水平的提高。：l 南側(cè)主樓梯設(shè)在12——1/12軸、1F——3/A軸線圍合的區(qū)域內(nèi)，由地下一層到地上二層；l 北側(cè)輔助樓梯設(shè)在1/8——1/9軸、1E——3/A軸線圍合的區(qū)域內(nèi)，由地上一層到地上二層。其高檔的裝修、寬敞的環(huán)境與水晶石通透的形象相匹配，同時(shí)對(duì)于寫(xiě)字樓也具有提升檔次的作用。目標(biāo)客戶：俱樂(lè)部會(huì)員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。地下一層總規(guī)模約平方米；有單獨(dú)的出入口直接面臨唐延路，入口處設(shè)下沉式廣場(chǎng)，室外空間形態(tài)較為豐富；參考北京的同檔次俱樂(lè)部，如京城俱樂(lè)部、長(zhǎng)安俱樂(lè)部等，共同的功能布局特點(diǎn)是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室，以免影響上部的安靜環(huán)境；由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通，如果將噪音較大的功能布置在地上二、三層，將會(huì)干擾所有的房間，不能滿足高檔俱樂(lè)部對(duì)于環(huán)境安靜的基本需求，故此種布局方式對(duì)于水晶石尤其適合；所以我行建議在地下室主要安排與健身相關(guān)的內(nèi)容，包含游泳池、桑拿、健身、臺(tái)球、淋浴、氧吧。他們是水晶石的目標(biāo)客戶，水晶石為他們提供商務(wù)社交休閑活動(dòng)場(chǎng)所。他們擁有巨額的財(cái)富，位于社會(huì)金字塔的頂尖，他們需要專(zhuān)屬的商務(wù)活動(dòng)空間，與家人共同休閑的私密空間，與同階層人士的交流空間。位置：7BD軸圍合空間。面積：1100平方米功能：為寫(xiě)字樓的公司及個(gè)人提供銀行服務(wù)。1定位原則寫(xiě)字樓的主要目標(biāo)客戶從獲取物業(yè)的方式及用途上可分為投資者、購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓并作為其辦公空間的公司、租住寫(xiě)字樓的公司（含向發(fā)展商和小業(yè)主租住二種情況）三類(lèi)。（二） 經(jīng)營(yíng)方式建議及面積分割在寫(xiě)字樓的面積分割上，首層作為商業(yè)配套，25層作為辦公。從調(diào)查的反饋來(lái)看，購(gòu)房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達(dá)到了73%。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。位置：原桑拿和淋浴、更衣的位置。具有較大規(guī)模、選擇臨街的門(mén)面房是實(shí)現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。此處窗外為本項(xiàng)目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。他們對(duì)中高檔餐廳也有需求，但由于底商設(shè)置餐飲對(duì)居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫(xiě)字樓配套的中高檔餐廳。位置：12軸、NQ軸圍合空間。結(jié)合一層現(xiàn)有空間條件，將商務(wù)中心設(shè)在與前臺(tái)相鄰的位置。公寓樓定位為“公寓式酒店+投資性公寓”，組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)大堂，東側(cè)為投資型服務(wù)公寓，使用公寓樓東側(cè)大堂。由于公寓式酒店提供酒店式服務(wù)，進(jìn)行房間日常清潔護(hù)理需要專(zhuān)用的貨運(yùn)電梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒店共擁有四部電梯，基本滿足使用要求。劣勢(shì)：l 但木塔寨變電站在西側(cè)，公寓式酒店位于東側(cè)，而以長(zhǎng)期居住為主的投資性公寓位于西側(cè)。分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分，而投資型服務(wù)公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務(wù)公寓”。而且包租的風(fēng)險(xiǎn)較大。根據(jù)我們的對(duì)西高新住宅市場(chǎng)的調(diào)查，目前住宅市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，人們普遍對(duì)西高新的住宅市場(chǎng)較為看好，需求較為旺盛。l 項(xiàng)目目前的公寓價(jià)格平均在3600元/平方米，而高檔酒店的價(jià)格會(huì)非常高，與項(xiàng)目前期定價(jià)有較大區(qū)別，價(jià)格跨度大，對(duì)銷(xiāo)售會(huì)造成不利影響。對(duì)于本項(xiàng)目而言，采取此種方式對(duì)于投資者有一定吸引力：由于一定時(shí)期的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，使得項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了酒店的功能，而酒店在西高新是有良好的市場(chǎng)前景的，因此，作為酒店功能的產(chǎn)品其產(chǎn)品本身的品質(zhì)有保障，而且開(kāi)發(fā)商的承諾和市場(chǎng)潛力可以使投資者獲得穩(wěn)定的回報(bào)，物業(yè)有升值的可能性。產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購(gòu)買(mǎi)酒店的客房后一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取一定的投資回報(bào)，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。同時(shí)作為商務(wù)綜合建筑體，酒店是必備的功能，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)保持在高水平是有力的支撐，并使項(xiàng)目總體價(jià)值有較大的提升。而且公寓的功能細(xì)化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫(xiě)字樓底商的定位等將迎刃而解。同時(shí)對(duì)與項(xiàng)目區(qū)位、檔次、物業(yè)類(lèi)型有類(lèi)似性的北京商務(wù)綜合建筑體進(jìn)行了專(zhuān)題研究，以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律，作為本項(xiàng)目定位的依據(jù)。（一） 酒店功能定位一）酒店功能存在的必要性分析1. 市場(chǎng)需要高檔酒店西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達(dá)到近5000家，其中不乏世界500強(qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。1. 純酒店純酒店是擁有40年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一，通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取長(zhǎng)期收益的酒店類(lèi)型。l 西高新是產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是旅游區(qū)，對(duì)客戶的吸引力比較差。l 通過(guò)獲得長(zhǎng)期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)高檔酒店的功能，對(duì)于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用。l 符合目前市場(chǎng)中投資者的投資心理和多重投資的目的。l 根據(jù)我們對(duì)商住公司的調(diào)查，他們對(duì)戶型的需求也多為23居，以滿足辦公的需要，而本項(xiàng)目公寓戶型無(wú)法滿足商住的要求。根據(jù)我們對(duì)于綜合建筑體的研究，服務(wù)式公寓也是基本功能之一，對(duì)于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也可以起到支持作用，對(duì)項(xiàng)目總體價(jià)值提升有幫助作用。從整個(gè)大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租戶，而投資性公寓以長(zhǎng)期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。l 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。位于公寓式酒店內(nèi)的已售戶型，需通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議等方式，將此部分已售房間納入公寓式酒店客房?jī)?nèi)，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，可望通過(guò)將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實(shí)踐貴公司的有關(guān)返租承諾。這類(lèi)人群因?yàn)槭嵌唐谧庾?，且多為因公商?wù)往來(lái)，需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。位置：45軸、PQ軸圍合空間。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫(xiě)字樓等外部需求。面積：240平方米功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會(huì)晤等目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費(fèi)人群（包括水晶島寫(xiě)字樓）。l 藥店、鮮花店如定位依據(jù)所述，針對(duì)長(zhǎng)期居住的投資型服務(wù)公寓客戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對(duì)公寓客戶的生活化需求，同時(shí)也能夠?qū)ν夥?wù)。面積：約80平方米功能：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。購(gòu)房者對(duì)中央空調(diào)的偏好以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過(guò)我們對(duì)西安客戶的調(diào)查，也反映出對(duì)上述設(shè)施或配套的強(qiáng)烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。l 公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請(qǐng)、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會(huì)議與報(bào)告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。根據(jù)需要可靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規(guī)模的會(huì)議室。l 員工餐廳在地下室冷凍機(jī)房和加壓泵房之間，共有9個(gè)停車(chē)位，為此9個(gè)車(chē)位特別設(shè)置了寬8米多、總長(zhǎng)度30多米的車(chē)道，且為單側(cè)停車(chē)，較為浪費(fèi)面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達(dá)；建議將1617軸間的三個(gè)車(chē)位移動(dòng)至D軸處，取消其余的6個(gè)車(chē)位，將空出的面積作為員工餐廳；同時(shí)在電梯廳19軸的墻面開(kāi)設(shè)門(mén)洞，方便員工出入。其次，此俱樂(lè)部是作為最高端的商務(wù)產(chǎn)品，一旦經(jīng)營(yíng)成功，將形成全市范圍的影響力，對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)大知名度，提升品質(zhì)有較大幫助。他們理性地追求享樂(lè)，追求個(gè)性化的享受。面積：250平方米功能：更衣淋浴、體操房、器械室。目標(biāo)客戶：俱樂(lè)部會(huì)員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。l 特色酒吧設(shè)置特色風(fēng)情酒吧，裝修奢華，并具有強(qiáng)烈個(gè)性，空間封閉，相對(duì)獨(dú)立，位于二層，與安靜的圖書(shū)室相臨，互不干擾，而高檔的形象能夠產(chǎn)生相互的支持作用。在各項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，以國(guó)貿(mào)各項(xiàng)因素為1，將其他案例項(xiàng)目的位置、交通、環(huán)境、停車(chē)、裝修設(shè)備、開(kāi)發(fā)商、開(kāi)盤(pán)時(shí)間等七個(gè)因素，基本根據(jù)經(jīng)驗(yàn)再結(jié)合一些實(shí)際情況進(jìn)行修正。l 功能間的相互關(guān)系物業(yè)功能作用客戶與其它物業(yè)功能的關(guān)系寫(xiě)字樓統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，主要的收益來(lái)源主要是規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)內(nèi)外資企業(yè)項(xiàng)目的核心物業(yè)，是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵因素之一，其它物業(yè)功能、檔次的定位應(yīng)當(dāng)與寫(xiě)字樓不矛盾，并相互協(xié)調(diào)，突出商務(wù)氛圍，促進(jìn)寫(xiě)字樓價(jià)值提升酒店項(xiàng)目的商務(wù)服務(wù)功能，是項(xiàng)目總體保值增值的保證租客是短期居住的商務(wù)客人，寫(xiě)字樓中的企業(yè)的業(yè)務(wù)伙伴首先是酒店的理想客戶，同時(shí)為整個(gè)高新區(qū)服務(wù)高檔次酒店對(duì)寫(xiě)字樓有促進(jìn)作用，尤其酒店定位于商務(wù)客人，與寫(xiě)字樓的功能聯(lián)系就更為緊密，高檔次酒店與高檔次寫(xiě)字樓是匹配的，相互促進(jìn)投資型服務(wù)公寓配套長(zhǎng)住客戶，國(guó)內(nèi)外高級(jí)商務(wù)人士和高級(jí)白領(lǐng)為主，為寫(xiě)字樓客戶服務(wù)，同時(shí)服務(wù)于周邊寫(xiě)字樓為寫(xiě)字樓高級(jí)白領(lǐng)提供服務(wù)優(yōu)良的長(zhǎng)期居所，使寫(xiě)字樓的配套更完善；同時(shí)客戶定位于長(zhǎng)期客戶，與酒店的短期客戶形成錯(cuò)位，相得益彰俱樂(lè)部項(xiàng)目最大亮點(diǎn)和差異化優(yōu)勢(shì)，并填補(bǔ)市場(chǎng)空白商務(wù)人士中的最高端客戶，可能同時(shí)是上述物業(yè)的使用者最高端的商務(wù)產(chǎn)品，與項(xiàng)目總體的商務(wù)范圍相協(xié)調(diào)，因其品質(zhì)檔次高，對(duì)寫(xiě)字樓、酒店等都有帶動(dòng)作用（2）商業(yè)配套與主體物業(yè)的關(guān)系本項(xiàng)目公寓及寫(xiě)字樓都有較大面積的底商配套，底商的功能與主體物業(yè)的功能密切相關(guān)，而且根據(jù)主體物業(yè)客戶群的需求和實(shí)際可利用的空間合理安排底商的內(nèi)容和位置，并且作為綜合性項(xiàng)目，底商的共享性比較強(qiáng)，除為底商上面的主體物業(yè)服務(wù)外，還可能為其它物業(yè)服務(wù)。l 綜合性項(xiàng)目中大多有商業(yè)功能，說(shuō)明只要處理好商業(yè)與寫(xiě)字樓之間的獨(dú)立性和交通組織，以及合理的業(yè)態(tài)形式，商業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓不會(huì)造成過(guò)多的負(fù)面影響。而北側(cè)交通核作為輔助疏散樓梯，可以考慮僅設(shè)樓梯即可。l 超豪華專(zhuān)屬中餐廳如前所述，水晶石空間有限，而組成俱樂(lè)部功能在重要元素——高檔中餐廳需要較大面積，故只能選擇設(shè)在寫(xiě)字樓的首層，靠近水晶石主體的位置。面積：220平方米功能：含3個(gè)會(huì)議室，可通過(guò)裝修形成三種不同的風(fēng)格，如奢華的古羅馬風(fēng)格、沉靜的日本風(fēng)格和古色古香的中式風(fēng)格等。如健身、臺(tái)球等，安排在水晶石的底層，而相對(duì)安靜的西式餐飲和會(huì)議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過(guò)度到寧?kù)o。在此背景下形成了新財(cái)富階層，他們主要是具備相當(dāng)實(shí)力的公司總裁、董事、企業(yè)家，公司的高層決策人士，具有較高的社會(huì)地位，屬于當(dāng)今的成功人士，是人群中的少數(shù)，而擁有多數(shù)的財(cái)富。l 西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種類(lèi)型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長(zhǎng)，實(shí)力不斷增強(qiáng)，因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。l 咖啡酒吧在南大堂設(shè)高檔咖啡酒吧，即滿足寫(xiě)字樓配套的需求