【正文】 與住宅兩部分，在狹義上也可定義為雙城。 軟件設(shè)施:提供熱情、周到、溫馨、細(xì)膩的“御”式服務(wù) 溫泉洗浴中心、兒童水上世界 P65 b、百貨商場及家居城 盡量滿足經(jīng)營商對賣場的特殊要求。 P7524個亮點： 春、夏、秋、冬； 天、地、日、月； 星、云、風(fēng)、雨； 冰、雪、露、霧； 霜、霞、光、虹； 山、水、江、河； 形成24種意境。 P80 特別建議： 溫室花房：讓每一個家庭隨時隨處感覺春天，并體會到親手培育植物的樂趣，定期舉辦賽花會； 寵物會所：讓愛心彌散在社區(qū)每一角落，定期舉辦賽寵會； 老年人健康中心/健康登記系統(tǒng)：使在外工作的子女后顧無憂。 二期開發(fā)—— 住宅組團2； 臨時工程車道4交付使用，施工工程道路2修建成為小區(qū)車道正式使用。 英國著名設(shè)計大師杰拉爾德 6. 最現(xiàn)代/實用的商業(yè)區(qū):最吸引行人眼球,最具商業(yè)價值。 給客戶的感覺——政府就是金泰恒業(yè)，金泰恒業(yè)代表了政府行為。 B、利用節(jié)假日舉行促銷活動。 工程進度款、設(shè)備安裝等除保留總造價5%質(zhì)量保證金外，其余按月平均支付。 品牌（三段）——注意度 傳播能不能引起媒體、公眾、消費者的注意是關(guān)鍵，注意力經(jīng)濟時代，傳播不引起注意，傳播就等于無的放矢。消費者是評議品牌的最高權(quán)威。 二、階段性工作要點 分三個階段 （1）前期銷售中心成立介入至入住前； （2）入住至業(yè)主委員會成立； （3）業(yè)主委員會成立后至全面入住。 第三，項目銷售工作 與甲方共同制定項目具體的銷售價格； 協(xié)助甲方為客戶辦理銀行按揭手續(xù)并簽署合同； 負(fù)責(zé)代表甲方與客戶簽署《商品房買賣合同書》； 每周至少一次向甲方匯報銷售工作的進展情況； 為甲方提供預(yù)訂手續(xù)及《認(rèn)購書》文件版本； 指示買家將所有樓款（定金除外）轉(zhuǎn)入甲方指定帳戶； 為甲方提供本項目每周銷售進度統(tǒng)計服務(wù)； 有權(quán)核準(zhǔn)本項目一切可預(yù)售的合法文件手續(xù)； 將銷售的具體情況在《認(rèn)購書》（一式四份）簽定后次日提交甲方一份，以便甲方存檔和及時了解銷售情況。 P104第九部分 售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 一、總體思路： 建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。品牌（七段）——滿意度 品牌營銷時代，消費者對品牌的滿意度是企業(yè)發(fā)展進步的重要環(huán)節(jié)。廣泛的傳播度是品牌建立的堅實基礎(chǔ)，是品牌發(fā)展的有力支撐。 三、投資估算： 土地費用：19530萬元 42萬元/畝465畝=19530萬元 建安工程費：90250萬元 多 層：650元/㎡㎡=13732萬元 小高層：1200元/㎡185254㎡㎡=22230萬元 中高層：1600元/㎡㎡=23362萬元 商場（含設(shè)備）：1800元/㎡㎡=13953萬元 商?。ň频旯ⅲ?600元/㎡106080㎡=16973萬元 P100前期工程費用：1975萬元開發(fā)費、稅費：7453萬元總配套（道路、水、電、氣、暖）：7358萬元 ㎡100元/㎡=7358萬元 配電室及發(fā)電機組：2575萬元 ㎡35元/㎡=2575萬元 安防及智能化：1840萬元 ㎡25元/㎡=1840萬元 電梯：2100萬元 57部20萬元/部+32部30萬元/部=2100萬元 中、小學(xué)、幼兒園、會所（售樓處）：2000萬元 工程監(jiān)理：541萬元 90250萬元%=541萬元 1園林景觀：1131萬元 60元/㎡㎡=1331萬元 1不可預(yù)見費用：1174萬元 [（2）+（3）+（5）+……（11）]% =117423萬元%≈1174萬元 1管理成本：593萬元 [（2）+（3）+（5）+……（12）]%=118597萬元% ≈593萬元 1銀行利息：1512萬元 本項目需銀行貸款1億元，期限三年，則利息為： 10000萬元%3年=1512萬元 1投資成本估算匯總：140232萬元 P101 四、收益分析 （一）計劃原則 本計劃目的在于給出初始設(shè)定，以用于測算和調(diào)整，不作為執(zhí)行依據(jù)。 B、轟動性開盤活動。 進入世紀(jì)大道——“您已經(jīng)進入花城的世界”（給客戶的感覺是——世紀(jì)大道只是本項目的一個基礎(chǔ)設(shè)施）。 *最快捷的住戶專車系統(tǒng):西咸兩地獨一無二的大型用戶專車車隊每天往返于西咸兩地,成為業(yè)主的驕傲。 以2004年10月18日為正式開盤時間計算，其銷售周期如下： 一期銷售周期，—— 二期銷售周期，—— 三期銷售周期，—— 以上銷售周期總計36個月，為銷售理想模式，如有不可抗拒因素，銷售周期順延。 以雷霆萬鈞之勢迅速展現(xiàn)出自己的錦繡宏圖，聲勢奪人,將與住戶生活息息相關(guān) (限于小區(qū)內(nèi)商業(yè)街等)的商業(yè)配套先行開發(fā)。 建立小區(qū)名校教育網(wǎng)絡(luò)。 P73B、社區(qū)中心廣場 在漫坡地形上形成以大面積疏密有致的綠色植物,中心一小湖,沙石圍繞下，將絲綢之路的綠洲再現(xiàn)于住戶面前。 優(yōu) 勢:鋼結(jié)構(gòu)能實現(xiàn)獨特造型，梁稀柱少，適合做大開間建筑形態(tài) 能與會所共同形成恢弘氣勢。 P56 備選名: 雙 城 記 案名釋義： 中國在歷經(jīng)了城市的變革與發(fā)展的初期過程后，城市建設(shè)在近年來得到飛速的發(fā)展。 二環(huán)環(huán)城高速世紀(jì)大道西寶高速城市輕軌， 是健康的血液 一種無法抗拒的誘惑… 省內(nèi)外企事業(yè)單位、集團內(nèi)部團購 15% 人才是企業(yè)最寶貴的資源, 在競爭激烈的現(xiàn)代社會, 留住他最好的理由, 就是給他最好的…… 其 它 5% 西北五省的中心, 一種無法抗拒的向心力, 牽動著多少人的心, 但在無法承受的代價面前,只能望洋興嘆! 今天,一絲曙光從世紀(jì)大道徐徐升起…… （如能實現(xiàn)購房入戶，此比例將大幅上揚） P53 不容忽視的幾種客戶購買動機 區(qū)域經(jīng)商者 事業(yè)讓男人更有尊嚴(yán), 兒女情長才是真英雄, 再不需對家人說是因為無奈 一個讓你可以兩者兼顧的機會, 就在眼前…… 周邊拆遷戶 依戀生我養(yǎng)我的土地, 留戀四世同堂齊樂融融, 習(xí)慣了往昔獨門獨戶,寬敞居住…… 安置房無法給我的, 往日美好的一切在這里重演。 P48結(jié) 論 以大型溫泉旅游度假中心為龍頭，帶動區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展； 以百貨商場、家私城、酒店為輔，豐富商業(yè)區(qū)功能。多層設(shè)計六層為躍層，帶七層閣樓和露臺，銷售采用“買六送七”的方式，銷售一空；同時一層樓前后送小面積的私家花園，銷售效果也不錯。[案例研討]金泰絲路花城項目全程策劃案（PPT版本）目 錄 一、市場分析 二、項目SWOT分析 三、項目定位 四、規(guī)劃建議 五、營銷建議 六、推廣建議 七、財務(wù)與經(jīng)濟效益分析 八、品牌建議 九、售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 十、合作方式與收費 前 言 勝兵先勝，而后求戰(zhàn) 第一部分 市場分析 市場勝似戰(zhàn)場 唯有知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆 成功的策劃從慎密的市場分析開始 一、宏觀環(huán)境分析 （一）宏觀環(huán)境 經(jīng)濟背景： (1)市場環(huán)境 A、西安市2007年主要經(jīng)濟指標(biāo) (圖表資料略) B、人口狀況狀況(圖表資料略）(2)北郊市場環(huán)境 A、西安經(jīng)濟保持8%以上的發(fā)展速度。 客戶來源：西安30%；咸陽65%；其它5%。 四者并存，形成商業(yè)中心的終極經(jīng)營模式， 促進項目發(fā)展，是本案商業(yè)的最佳出路。 為父母購買晚年居所 時代在進步, 但并不能將過去的一切全盤拋棄, 中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德, 需要代代相傳! 為父母尋覓一處安享晚年的世外桃源, 又可以常回家看看! 解決子女就學(xué) 望子成龍是每位父母對子女的期望， 給予子女最好的物質(zhì)生活條件， 并不能收到理想效果 讓子女在人生起跑線上快人一步， 是大多父母最子女最深的愛。為謀求更大的發(fā)展和利益空間，不少區(qū)域都實行了“雙城記”發(fā)展戰(zhàn)略，例如廣州與深圳，深圳與香港、北京與天津等等。 內(nèi)部使用率高,容易吸引大型商家進駐。 (圖略)P74四條主線: 歷史積淀的厚度，才夠打磨璀璨的晶鉆 四條景觀大道突出趣味性及觀賞性,以四條婦孺皆知的絲綢之路歷史路線貫穿,雕塑小品、亭臺樓閣及園林系統(tǒng)按故事情節(jié)展開, 景景交錯，以景借景，互借生景,形成優(yōu)美畫卷。 供暖系統(tǒng): 供暖：據(jù)調(diào)查，城市管網(wǎng)已進入世紀(jì)大道，小區(qū)采用城市管網(wǎng)集中供熱。 開發(fā)前期：會所、小區(qū)商業(yè)街住宅中心花園建設(shè)完成； 會所局部功能開放,提前讓客戶感受小區(qū)舒適的生活及配套。 銷售率按95%計算，余5%根據(jù)市場變化調(diào)節(jié)。 *最完備的教育設(shè)施: “教育強勢社區(qū)”一流名校全程教育體系使客戶趨之若騖。 整個世紀(jì)大道的沿線燈箱、路牌全部是花城的廣告燈箱，沿線的標(biāo)志性建筑都是以金泰恒業(yè)命名。 C、成立小區(qū)業(yè)主車隊，在銷售時期作為流動樓吧，小區(qū)入住后成為業(yè)主專車。 （二）售價 根據(jù)市調(diào)反饋情況來看，暫定項目全程均價為： 多 層：1850元/㎡ 小高層：2380元/㎡ 中高層：2580元/㎡ 配套商業(yè)：6000元/㎡ 商 場：6800元/㎡ 商住（酒店公寓）：3000元/㎡ （三）總收入：207539萬元 1850元/㎡㎡+238