【正文】 的促銷宣傳，這點將在接下來的廣告計劃中闡述?，F(xiàn)場更有穿梭看房直通車，直接把消費者從展示現(xiàn)場送至樓盤工地，增加消費者對本案的了解。銷售主張：買房是很麻煩的事，而裝修新居就更麻煩了，要忙里偷閑學裝修知識，寸步不離當監(jiān)工，不厭其煩地量尺寸，比價格配電器，還有搬家，布置房間等等。主要在材料手冊中詳細列示。交通由于工作和生活都比較緊張，因此消費者都希望能在交通方便的區(qū)域居住。與其一開始就定在理想的價位上與競爭對手打持久戰(zhàn)，不好銷時降價；不如低價入市采取“水到渠成”的方式，留出后續(xù)上漲空間，消費者看到本案如此旺銷，自然會追捧?？偟膩碚f這是最有消費能力的群體，他們的家庭基本建設已基本完成，各項耐用消費品均已添置，住宅的更新?lián)Q代自然就成為消費熱點。但要注意的是這類住宅市場上替代品太多，目前推出的新樓盤中幾乎90%都有類型面積和戶型的單元，因此在銷售推廣上要注意宣傳“人無我有，人有我新”的特點，將本案與競爭對手隔離開來。93%，而且無論面積還是價格均能被市場絕大多數(shù)人接受，所以在銷售上不會出現(xiàn)困難，甚至不用對此類戶型作專門推廣，但可作為促銷方式提供的優(yōu)惠戶型推出，目的在于推銷其它較大戶型。按分類產(chǎn)品進行的目標消費群分析（1）溫馨愛巢型 —，共計14套，因為套數(shù)不多，面積在100平方米以下，總價不高，是絕大多數(shù)購房者能承受的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。該類共有四種戶型，共計109套，面積在130—140平方米之間，已屬于較大戶型，適合經(jīng)濟實力較強，中高收入，對功能型房間（如書房、娛樂室、客房等），有較多需求的消費者，故我們將此類單元命名為“城市菁英型”。該類住宅因套數(shù)十分有限，僅占到首批推出的236個單元中的5。A區(qū)此類型住宅銷售分析： 此類住宅占首批推出單位的45%強，是銷售中的重點，也是銷售推廣中的重頭戲，但由于這是目前市場上的強銷型住宅，欲購買此類型住宅的消費者占到住宅市場吸納量的50%左右，而這部分消費者的經(jīng)濟實力也強于前一類客戶，銷售前景是十分樂觀的。消費方式：1 這部分消費者主要消費內(nèi)容為子女撫育，但也開始注重自身的生活品質(zhì)，旅游、健身等休閑娛樂開支有所上升，部分家有成年子女的家庭會為子女結婚或購房提供一定資助。 銷售基本策略（1） 控制住推出節(jié)奏，不能全部一次性推出，給人以“賤價拋售”的感覺，建議每次推出部分單位，既可以造成數(shù)量有限購者從速的旺銷局面，又方便觀察市場反應，便于調(diào)價，而每次推出的價格都較前次有上漲則能吸引投資者炒房，這對于樓盤銷售十分有利。主要通過報紙廣告和DM等對外宣傳品進行文字表述。在對外宣傳品上將小區(qū)所有的建筑材料都一一列出，并注明型號、廠商、等級。C時間：開盤前兩個星期左右D人數(shù)：與會人數(shù)控制在20——30人左右E新聞報道對活動的支持（2）、“千禧購房自助餐”活動 此活動為所有推廣活動中的重頭戲。這不同于一般的開盤日活動流于俗套，更多的從購房者角度考慮，更有公益性；同時能最大限度的聚集人氣，擴大樓盤知名度；而消費者在法律界人士的現(xiàn)場幫助下購房更有保障，也更放心。在接下來的銷售中均采取限量發(fā)售的方式，每次均視市場反響進行推出單位數(shù)量和價格的調(diào)整，調(diào)價比例要小，但要予市場這個樓盤在不斷上漲的印象。 4—現(xiàn)今房市上的許多樓盤廣告主題都是虛的，本案實話實說，不僅突出了發(fā)展商的誠信，而且顯得更加有吸引力，可信度高。重慶晨報豎1/4版8000元環(huán)境篇之窗窗有美景以一幢高層幾層主要樓層窗戶綠化景致為載體，體現(xiàn)小區(qū)不論樓層朝向都有美景可欣賞，點出小區(qū)的立體綠化。 6—銷售推廣費用預算A、 媒介投放費用綜合測算a根據(jù)佳華世紀新城A區(qū)首期236套單位總銷金額66510845元人民幣計，一般而言總體推廣費用為總銷金額的23%。n 站臺廣告：整體宣傳費用中的8%左右，約106417。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。9萬元n 推廣活動：整體宣傳費用中的6%，約79813。DM的特別傳播渠道：和MBA、商務英語職稱考評等高級進修班合作；和高檔購物商場（如太平洋百貨）合作；和車行合作；通過網(wǎng)絡方式等。 6—公告頻率：開盤新期每周公布兩次，持續(xù)時間約一個月，銷售中期，基本保持每隔一周公布一次，持續(xù)時間約為四個月；銷售后期，在特別日子（與樓盤進度接軌）公告，頻率為約一個月一次，持續(xù)至竣工。 廣告原則 3—與品牌階段性發(fā)展保持一致。使得佳華世紀新城開盤日熱點不斷，市場矚目。當然，如果消費者想自由發(fā)揮個性空間，也可以不加任何裝修。特別營銷推廣方案推廣活動要做到易于操作，花費少，效果好，活動不宜過多過頻，但要貫穿整個銷售期，形成整體印象，因此主要推廣活動有如下四項：（1）、贊助舉行“北部新城住宅建設開發(fā)研討會”邀請市內(nèi)外建筑、規(guī)劃、綠化、設計等相關專家在市內(nèi)某家酒店進行研討會，討論北部新住宅開發(fā)中的問題和未來發(fā)展趨勢，爭取在當晚重慶衛(wèi)視新聞中播出；并在《重慶晚報》副刊上發(fā)動全社會對北部新城的建設開發(fā)進行討論，配以大量軟廣告，將這場討論從學術到社會進行延伸，把佳華世紀新城的名字推向公眾。在所有合同上加蓋開發(fā)商的公章，雖然是個小細節(jié)，但卻表現(xiàn)出開發(fā)商的責任感和負責態(tài)度。付款方式由于家庭積累有限，這部分消費者希望有更輕松的支付方式。三、根據(jù)目標消費者制定的營銷策略我們建議佳華世紀新城A區(qū)的營銷推廣方向應瞄準以上這批主力消費者，在價格上做文章，包裝成一個適宜居家的高檔素質(zhì)中檔價格的社區(qū)，大打家庭牌，以“家”動人，以“情”動人，同時配合消費群的經(jīng)濟實力，以全新模式向市場推出。平均家庭月收入約在3000——6000元之間，家庭存款在8萬至20萬之間。這部分客戶購買時更多的是相信自己的判斷力，特別注重信息量的采集，子女的喜好也是下決心的重要因素。購房最關心的問題：根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這部分消費群購買 住宅時最關心的問題按百分比高低排列依次 為：價格93。該類為一種戶型，共計14套，面積在100平方米以下，適合剛成家，經(jīng)濟實力不很強或家庭結構簡單不需要過多房間的消費者，故我們將此類單元命名為“溫馨愛巢型”。我們的銷售目標就是要根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本著在盡可能短的時間內(nèi)取得最大的銷售業(yè)績，合理控制銷售節(jié)奏，處理好價格調(diào)整，配合強有力的推廣策略，使A區(qū)的銷售能一炮打響，成功占領市場，同時也為其它區(qū)的推出打好基礎，將佳華世紀新城培養(yǎng)成一個新的旺銷樓盤品牌。教育背景：普通接受過大?；虼髮Ｒ陨系母叩冉逃逃尘皶? 響其對事務的接受心態(tài)。家庭：85%為三口之家，家中偶有須留宿的親朋來訪，有對客房的 需要。購買這類住宅的消費者普遍具有較強的經(jīng)濟實力，注重實用性與功能性的結合。A區(qū)此類型住宅銷售分析： 這類住宅屬于市場主力消費群的消費上限，大戶型的消費對象畢竟有限，中等戶型是市場主流，因此在銷售上要采取“拔高”和“壓低”相結合的手法，將部分購買110至120平方米和購買160至200平方米住宅的消費者吸引過來。（2） 將專項產(chǎn)品的分類型推廣與銷一幢再推出一幢的限額限時上市方案相結合，使得每次推出的產(chǎn)品既可以提供市場多種選擇，又可以控制好上市銷售節(jié)奏。在宣傳上以一幢高層為代表將主要樓層窗口望出去的景致組成一個系列，以表現(xiàn)佳華世紀新城A區(qū)的環(huán)境更符合人性化發(fā)展，從哪一扇窗口望出去都能欣賞到清雅秀麗的環(huán)境。這類客戶與其它類客戶不同的是對子女入學問