【正文】 投資者對進場經(jīng)營方式的信心。對策：本項目要抓住市場空隙，適當引進當?shù)鼗蛲獾氐拿朗成碳疫M場，但是不能采用來之不拒的方式，一是要考慮當?shù)仫嬍硺I(yè)的消費水平， 二是要看重商家的品牌，要做到的則重有所選擇，不然就會造成商家開場后不久就出現(xiàn)冷清的局面，這樣對本項目的成長也是不利的。對策：本項目在一樓中心區(qū)數(shù)碼城中央將重點放在手機、電器和互聯(lián)網(wǎng)這三個方面。分析9：醫(yī)藥類醫(yī)藥類占2%。通過商業(yè)中心和街鋪的對比分析，可以從中找出各自的優(yōu)勢和不足，以及現(xiàn)時句容在這兩方面存在的缺口——高素質(zhì)中檔消費的綜合性商場。為突破巨龍新天地的招商戰(zhàn)略，對句容商圈競爭對手進行深度研究，內(nèi)容包括如下幾要點：研究對手1：華陽購物中心經(jīng)營現(xiàn)狀分析總體來說，華陽購物商場總體經(jīng)營效果不是很理想。研究小結(jié)針對句容現(xiàn)在大部分都是經(jīng)營不善的現(xiàn)象以及存在問題，本項目要吸收教訓，盡量彌補現(xiàn)有商廈經(jīng)營上和物業(yè)管理上的不足。交通情況影響人們的購物習慣?！?主題推廣建議分階段進行，前期以形象展示和招商投資為主，后期引導消費為主。本項目著重引進的各類型客戶的一般需要如下：，樓層要求首至二層，租金承受力為營業(yè)額的10%12%。正式公開招商前（起動期到引爆期）的推廣主要達到在短時間內(nèi)增加本項目在句容以及周邊（包括南京）的認知度，將市場的關(guān)注焦點集中在項目身上。品牌商家大聚會：目前已有農(nóng)工商、錦江旅館、中國銀行、麥當勞等多家知名企業(yè)搶先進駐，商家對本商城經(jīng)營前景信心十足。小業(yè)主自行經(jīng)營，需要符合商場所在區(qū)域的功能區(qū)分，以避免不同行業(yè)之間的經(jīng)營造成影響或產(chǎn)生惡性競爭，保證商場經(jīng)營風格與檔次的穩(wěn)定，以利于商場的長久經(jīng)營。日常非耐用消費品為當?shù)氐南M主流。個人收入影響人們的消費觀念。同時本項目將由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營，將以靈活多變的經(jīng)營模式，盡量適應(yīng)不同投資者的不同投資要求，真正做到“商家至上，服務(wù)第一”。面積——價格經(jīng)營面積越小，其相應(yīng)的租價會越高；在商鋪上，小面積商鋪1030 m2的需求量最大 。3）總體綜述 綜上所述，句容物業(yè)供應(yīng)主要以服裝類占1/4，餐飲、娛樂、茶莊、食品類占1/9，百貨、超市、電器、通訊、電腦、網(wǎng)吧類和文化類各占1/10。就目前句容的美容、美發(fā)業(yè)來看，該地業(yè)定位一般都在中低水平，商品質(zhì)量不高，這樣的市場定位比較符合當?shù)氐南M水平。分析5：電器、電訊、網(wǎng)吧和電腦類電器、電訊、網(wǎng)吧和電腦類占9%。同時亦不可以脫離消費大眾，適當設(shè)置中低檔次的服裝，以豐富現(xiàn)時的服裝市場，但是建議中低檔服裝和高檔服裝要分開設(shè)在不同區(qū)域。主要街區(qū)的人流量和車流量是比較大的，在經(jīng)營內(nèi)容上也有不同的偏重。商業(yè)以臨街商鋪為主。開放型經(jīng)濟和私營經(jīng)濟創(chuàng)歷史新高，兩項指標均名列鎮(zhèn)江市第一，實現(xiàn)“三連冠”，實際利用外資躍居江蘇省縣級市前八強，目前，外商在句容興辦的企業(yè)已達400多家，涉及制造業(yè)、加工業(yè)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、旅游三產(chǎn)開發(fā)等諸多領(lǐng)域，句容正在形成自行車產(chǎn)業(yè)鏈、光電產(chǎn)業(yè)鏈、建材產(chǎn)業(yè)鏈、工藝玩具產(chǎn)業(yè)鏈四條產(chǎn)業(yè)鏈。其中，商業(yè)建筑面積平方米，規(guī)劃總建筑面積 平方米，前有米寬的步行街。寶華山——省級自然保護區(qū)，國家森林公園。在商鋪租金水平普遍低下的情形下，經(jīng)營者仍然不愿意進場經(jīng)營。采取統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的先進模式很有可能有效激發(fā)投資者的購買欲望，引導當?shù)氐纳虡I(yè)消費提高檔次并由此帶動本地商圈的繁華。分析3：文化體育類文化體育類占市場的11%。分析6：精品、鞋和皮具類精品、鞋和皮具類占5%。就目前句容醫(yī)藥品分析來看，國營藥業(yè)占了50%，而且就目前各大藥店的經(jīng)營情況來分析，生意都還不錯。從區(qū)位指標分析可以看出，現(xiàn)時句容投資環(huán)境比較租金水平比較高的區(qū)位，主要是集中在人民路、北大街、中大街。首層與北大街、東大街商業(yè)街相連，屬于句容原始意義上的商業(yè)中心，起到一定的吸引人流作用。五、商業(yè)價值分析商業(yè)價值項目所處地塊為句容市商業(yè)中心、旅游中心和城市居民居住密集區(qū)，北靠人民路，西大街延伸東西，成為本項目的步行街，也是句容真正意義上的第一條步行街。句容人的交通工具以自行車、摩托車為主，主要商業(yè)街道均無停車場所，無法駐留，本地消費群為購物而購物，有小車一族更寧愿去南京消費。檔次定位：中檔次消費開始時檔次不宜抬得太高，隨著經(jīng)營暢旺，檔次適當提高。，間隔要求58平方米，也可酌情放大。2）受眾：首期瞄準區(qū)域客戶。經(jīng)營店：商城由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一策劃，經(jīng)營前景有保障。因此，為了保證整個商場的統(tǒng)一經(jīng)營類別和檔次，需要與買家達成經(jīng)營權(quán)回收協(xié)議，在35年的時間內(nèi)由代理公司或管理公司進行統(tǒng)一招租經(jīng)營。北大街的街鋪租金在所有的街道中是最高的，x路、x街、x路、x路的街鋪租金處于中高檔，其余街道基本處于中低檔次。句容的年輕人有習慣去南京消費，因為他們潮流消費的需求在本地根本無法滿足；而中老和老年群體對價格的關(guān)注遠大于品牌，是目前本地消費的主要客戶?；旧显诶锩婢涂梢詽M足消費者的所有要求，這是現(xiàn)時句容所有商廈都無法做到的。10 m2以下的商鋪