【正文】 區(qū)的認(rèn)可 部分外來 對城陽大區(qū)域的認(rèn)可 ， 居住環(huán)境 ， 生活方式等 …… ?工廠 、 企業(yè)白領(lǐng)一次置業(yè)； ?舉家搬遷 ， 具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力； 喬遷、一次置業(yè) 認(rèn)可城陽 優(yōu)勢：靠家佳源板塊 ， 發(fā)展較快； 項(xiàng)目規(guī)劃完善 ， 功能化 ， 社區(qū)化； 劣勢：交通系統(tǒng)通達(dá)性較差 ， 缺乏教育配套； 項(xiàng)目所在目前人流 、 車流較少； 機(jī)會：充分利用河道 ， 打造獨(dú)具特色的情景街區(qū)； 借助萬科 、 寶龍等大盤 ， 為自己造勢； 威脅：作為新市鎮(zhèn)市場認(rèn)知性較差； 中檔樓盤 ， 定位較難 ， 容易偏差； 四方 、 李滄區(qū)大規(guī)模的改造工程 ， 分流客群； 同期放量較大 ， 以中端項(xiàng)目為主 ， 競爭相當(dāng)激烈 。 競爭區(qū)域存量分析： 競爭區(qū)域存量分析： 在家佳源片區(qū)，澳港國際和都霖美景區(qū)位于本項(xiàng)目臨近，澳港國際高端定位，故與本項(xiàng)目無可比性；都霖美景在規(guī)劃、定位都與我們相似，是項(xiàng)目主要競爭對象。 推廣活動(dòng)： 以“都霖美景會員卡”展開的一系列活動(dòng)，訂房優(yōu)惠 23萬，六重優(yōu)惠； ，作為購房優(yōu)惠金，具有優(yōu)先選房的權(quán)； 按照銷售節(jié)點(diǎn)，舉辦產(chǎn)品說明會； 分析： 、總價(jià)區(qū)間，符合項(xiàng)目目標(biāo)人群，定位準(zhǔn)確； ，對銷售和項(xiàng)目口碑傳播起到促進(jìn)作用； ，作為本項(xiàng)目定位的參考。 會所功能、公建部分 1).會所： 建議：大門入口處會所較為集中，建議將一部分沿河商 業(yè)作為情景會所，例如 :長廊景觀、雕塑、休閑等。 2).公建： 建議：羽毛球場，網(wǎng)球場 五、一期推售計(jì)劃及銷售中心選址 一期推售建議 銷售中心選址 一期 —— “ 玲瓏碧寓”推售建議 一期住宅建筑面積 87395平方米 —— 其中多層為 4+1產(chǎn)品，面積為 30410平方米，高層面積 56985平方米； 一期推售 5萬平方米 ， 推售 高層， 建議：主推小戶型，將一棟 18層作為 4060 ㎡ 裝修小戶型； 引爆市場，并根據(jù)銷售情況，做適當(dāng)價(jià)格調(diào)整；完善周邊配套； 一期推售需要滿足什么情況？ 1).工程要求：地下工程完成 2).景觀要求： 景觀規(guī)劃及主題確定，一期組團(tuán) 2涉及景觀較多；推售組團(tuán) 2時(shí)， 要完成河道的初步改造； 3).樣板展示園區(qū)的完成； 一 期 —— “ 蝶翠華庭 ” 推售建議 一期 —— “ 蝶翠華庭”為多層為 4+1產(chǎn)品， 在一起銷售完成 85%的情況下，做蝶翠華庭的推售； 建議：主推會所，沿河景觀 銷售中心選址 建議： 主賣場 ﹢ 輔賣場 原因： 1）項(xiàng)目所在人流較少，不利于形成人氣； 2）由主城區(qū)輔助賣場帶動(dòng)人氣，夸大知名度，提高來訪量； 選址： 1）主賣場 樣板園區(qū) 銷售中心 銷售中心 樣板園區(qū) 選址： 2）輔賣場：家佳源板塊附近 —— 人流較大，利于消息傳播； 世界公園附近 —— 依靠萬科等大盤帶動(dòng)人氣。 。 青島市住宅供給分析( 套)0500010000上周 本周上周 2640 1882 1521 1981 5522 8380 3953 552 8797 3059 2971本周 2621 1878 1483 2454 5548 8841 3924 552 8744 2934 2947市南區(qū) 市北區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū) 嶗山區(qū) 城陽區(qū) 黃島區(qū) 即墨市 膠南市 平度市 萊西市8657 項(xiàng)目所在家佳源片區(qū)與周邊的競爭性區(qū)域內(nèi)