【正文】 看房時(shí)間：□假日 □平日 備注： 需求情況 購(gòu)房原因：□自住 □換屋 □投資 □其它： 何時(shí)需要：□急需 □ 1個(gè)月 □ 3個(gè)月 □半年 □其它： 預(yù)算： 付款方式： 地段： 房型： 建筑面積： 樓層： 年代： 房屋類型：□多層 □小高層 □高層 □別墅 □老式洋房 曾看房屋： 特殊要求： 房源配對(duì)和回訪記錄： 時(shí)間 房源配對(duì)和回訪內(nèi)容 現(xiàn)意向結(jié)果和其它要求 經(jīng)紀(jì)人 分享幾句話 第一次與客戶成交是運(yùn)氣好，第二次再與他成交是你服務(wù)好（最好的服務(wù)就讓你的客戶忘了你都難）服務(wù)包括（專業(yè)知識(shí)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、定期的回訪等很多） 微笑打先鋒 —— 笑臉 傾聽是妙招 —— 點(diǎn)頭或前傾 贊美價(jià)值連城 —— 甜嘴 成功自我推銷 —— 手腳快 戶型圖 畫戶型圖 四、經(jīng)紀(jì)人禮儀形象 （一）儀表和裝束 女 性 公司有統(tǒng)一制服時(shí)必須穿工服上班 服裝： 女性服裝以職業(yè)化為準(zhǔn)，大方得體，不穿奇裝異服，不得穿拖鞋。 （ 5）對(duì)房屋物業(yè)管理的考察。 工具： 相機(jī)、實(shí)勘表、委托協(xié)議、指南針、卷尺、名片、鞋套、計(jì)算器。（人口的增長(zhǎng)，需求也相應(yīng)增長(zhǎng)，土地是不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的）。它是一種長(zhǎng)期性的住房?jī)?chǔ)金，具有社會(huì)保障性質(zhì)，是住房實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。 2建筑密度 即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 1住宅的層高 是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂 《 土地使用權(quán)出讓合同書 》 的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 毛坯房 房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒(méi)有門 ， 墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房 。 1結(jié)構(gòu)面積 是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。 3商場(chǎng) 是指規(guī)劃為對(duì)外公開進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的建筑物。 4 《 商品房預(yù)售許可證 》 《 商品房預(yù)售許可證 》 是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購(gòu)人。 6“二書” 是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說(shuō)明書。 （ 2）城市人口的增長(zhǎng)及生活水平 城市的發(fā)展，其人口也會(huì)相應(yīng)的增加，加之生活水平的提高，對(duì)城市土地的消費(fèi)越來(lái)越大了。 C\已購(gòu)公房要了解此房中有無(wú)戶口，夫妻雙方是否同意出售此房，房屋中有戶口的有沒(méi)有未滿十八周歲的，有無(wú)不在本地的或出國(guó)的。 （四）房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn) 普遍性： 房地產(chǎn)即是生活資料，又是生產(chǎn)資料是人們生活必不可少的空間條件和活動(dòng)基地。男士看完后將放在上衣口袋，女士如果衣服沒(méi)有口袋的將名片放在隨身攜帶的筆記本或資料夾里千萬(wàn)不能掉在地上，切記不要拿著客戶的名片在手里捏來(lái)捏去。 7)笑容，是向?qū)Ψ絺鬟_(dá)愛意的捷徑； 8)笑，具有傳染性。 3〉 實(shí)在難以交談的客戶，經(jīng)紀(jì)人要技巧的找一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。其次，我們會(huì)按照您的心理價(jià)位為您代理，價(jià)位沒(méi)有浮動(dòng)；傭金由買方支付，而且我們不收看房費(fèi)。 答： 雖然我們剛開業(yè)，但我們的起點(diǎn)是不一樣的，我們擁有自己的品牌、國(guó)家注冊(cè)的商標(biāo)。在合作代看的過(guò)程中，如果其他中介想直接跟我們的客戶交流我們可以委婉的告訴中介，這是我的客戶，有什么事你可以跟我講，貴在以理服人，尊重別人。 答： 1]我們的電話是來(lái)電顯示的，我們可以將電話號(hào)碼記錄下來(lái)。另外，如果您不簽訂看房協(xié)議，對(duì)經(jīng)紀(jì)人的工作也有影響。 （二）經(jīng)紀(jì)人答客問(wèn) 1．經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)介紹雙方交易，但客戶要求代理費(fèi)用打折，否則不予成交？ 答： 首先稱贊他，對(duì)客戶給予的支持表示感謝。微笑絕不會(huì)使人失望。佩戴首飾不要多多益善，首飾選配得當(dāng)，不戴炫耀飾品。 出售房源 日期 來(lái)源： 電話 上門 網(wǎng)絡(luò) ： 姓名： 聯(lián)系電話： 辦公室： 其它 詳細(xì)地址： 建成年代： 出售原因： 權(quán)狀：□ 房改房 □ 商品房 □ 舊村改造 □ 購(gòu)房合同 □ 其它 稅費(fèi)由 承擔(dān)；更名費(fèi)由 承擔(dān)多少 ；其他 證過(guò)五年 配套：□暖氣□天然氣□煤氣□三線□車位 報(bào)價(jià)： 底價(jià)： 朝向： 房型： 建筑面積： 樓層： 采光： 房屋類型：□多層 □高層 □別墅 □其它 裝修及配套設(shè)施和附帶家具情況： 其他情況： 其他登記中介： 看房時(shí)間： 戶型圖 室：室：室：廳：廚房：衛(wèi)：室：室：室：廳：廚房：衛(wèi)： 房屋配對(duì)回訪記錄日期配對(duì)回訪客戶需求現(xiàn)需求結(jié)果經(jīng)紀(jì)人日期配對(duì)回訪客戶需求現(xiàn)需求結(jié)果經(jīng)紀(jì)人 客源開發(fā) （一）客戶開發(fā)的渠道和方法 客源的構(gòu)成要素主要有如下三方面 A、需求者 B、需求意向 C、需求能力 客源的基本特征 A、有效性 B、指向性 C、時(shí)效性 D、潛在性 客源和房源的關(guān)系 A、互為條件 ，互相依存 B、互為目標(biāo)，相得益彰 客戶開發(fā)法的渠道 門店接待、廣告搜索、咨詢電話、人際網(wǎng)絡(luò)、聚集場(chǎng)所、互聯(lián)網(wǎng)等 客戶開發(fā)的方法 A、門店接待攬客法 B、網(wǎng)絡(luò)獲取法 C、熟識(shí)商圈尋找 D、客戶推薦法 E、聚集場(chǎng)所利用法 F、廣告開拓法 G、信息采集法 H、委托助手法 I、其他方法等（陌拜法、上門） 客戶開發(fā)的策略 A、了解客戶 B、隨時(shí)尋找客戶的信息 C、致力于潛在客戶變成現(xiàn)實(shí)客戶 D、吸引最有價(jià)值客戶直接回應(yīng) 經(jīng)營(yíng)良好的客戶關(guān)系 A、把客戶的利益放在第一位 B、讓客戶對(duì)自己產(chǎn)生好感 C、培養(yǎng)終身客戶 D、建立客戶檔案 E、了解客戶的需求狀況 F、給客戶合理的分類 G、主動(dòng)積極的跟進(jìn) （二）帶看流程及注意事項(xiàng) 目的： 從分了解客戶需求以便提高成交積率 讓客戶充分了解它所需房屋的大致情況以便產(chǎn)生有效的帶看 建立良好的客戶關(guān)系，定期回訪客戶，以便讓客戶作出正確的選擇。 如業(yè)主需要報(bào)價(jià)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人要依照市場(chǎng)同地段的價(jià)格給以和合理的價(jià)格（比較法，也根據(jù)此物業(yè)的現(xiàn)狀）報(bào)價(jià)要略低與市場(chǎng)價(jià)，實(shí)勘表格確認(rèn)，協(xié)議確認(rèn)。 （ 7）市場(chǎng)的不充分性： 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)