【正文】 觀點是包括專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)和相鄰權(quán)；第二種觀點就是該條文中 說的三元論；第三種觀點是認為包括專有權(quán)和共有權(quán)； 第四種觀點認為這個權(quán)利純粹就是共有權(quán)。一方面，建筑物區(qū)分所有權(quán)從無到有，使處理這種民事糾紛有了正式的法律依據(jù)；但是另一方面，還必須看到，這個法律關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定是不完善的，存在一些問題，而這些問題不解決，在 司法實踐 中就無法處理 好這種日益普遍的民事糾紛案件?？墒?，草案在 “建筑物區(qū)分所有權(quán) ”這一章的 15 個條文中，大部分都是在規(guī)定管理權(quán)。第 75條規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓其建筑物專有部分所有權(quán)的，其對建筑物共有部分享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)視為一并轉(zhuǎn)讓。 但是問題是，區(qū)分所有的建筑物的共有部分絕不止這兩個部分。草案給業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利就是兩點，一是對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)管理機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議；二是業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁。 （一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)問題 對建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)的界定，有兩種基本的立場。例如業(yè)主大會、業(yè)主委員會在第一種立場下就可以盡量地弱化。 之所以稱其為互有，就是因為一般的共有權(quán)都是最終可以分割的，比如婚姻家庭中的夫妻共同財產(chǎn)是共有關(guān)系，但是在雙方離婚或者一方死亡的時候，共有關(guān)系消滅，共有財產(chǎn)需要進行分割。 3． “最后粉刷表層說 ” 最后粉刷表層說認為，專有權(quán)的權(quán)利界限在最后粉刷表層，依附于墻壁的最后粉刷表層是專有的，而墻骨是共有的。 1．專有權(quán)人的權(quán)利 專有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能，權(quán)利人對專有部分有完整的所有權(quán)，有占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。這樣對專有權(quán)人的支配權(quán)進行理解，就比較準確了，司法實踐中就有了明確的規(guī)則。 （ 3）不得侵害專有部分的共用部分 不得變動、毀損專有部分中的共用部分，比如在自己專有部分內(nèi)的上下水管道、電路、暖氣管道等，這就是專有部分中的共用部分。在互有中，最典型的形式如一個家族共有的一個祠堂，是共有的，永遠也不能分割的，只能一代、一代地傳下去。但是，樓頂空間是全體區(qū)分所有權(quán)人共有的，區(qū)分所有權(quán)人共有范圍，除了專有部分以外，其他的都是共有的，樓頂空間當然也是共有的，因為專有權(quán)的實像就是最后粉刷表層，超出最后粉刷表層的頂樓樓板都是共有的，在其上面的樓頂空間當然更是共有的。如果區(qū)分所有權(quán)人大會作出決議，說窗前綠地、樓頂空間就歸一層或者頂層的業(yè)主，那么這個決議就是有效的。同時，地下車位不準成為個人私有或者開發(fā)商私有。 （ 3）處分權(quán) 全體區(qū)分所有人對共有部分有同等的處分權(quán)。應當根據(jù)法律或者區(qū)分所有人之間的共同約定，由一個或者數(shù)個區(qū)分所有人獨占性的專有使用。第二種是法國模式，不分情形的不同，均一律承認區(qū)分所有人管理團體具有法人資格，新加坡、 我國香港采用這種模式。每一個區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)提議召開區(qū)分所有人大會，提出討論的議題，對重大事務作出決議。區(qū)分所有人可以設(shè)管理人，管理人可以是自然人，也可以是法人。但《物權(quán)法草案》對此規(guī)定的很含糊，把業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定在一起，都有權(quán)利。這就是區(qū)分所有人團體。 （ 4）費用負擔義務 區(qū)分所有人應當負擔共用部分的正常費用，合理分攤，對全體共用部分由全體區(qū)分所有人分攤，對部分共用部分由部分區(qū)分所有 人分攤。 1．共有權(quán)的權(quán)利 （ 1）區(qū)分所有權(quán)人可以使用共有設(shè)施 使用應當按照共有部分建筑的性質(zhì)、構(gòu)造和用途去使用，不得違反專用的用途而使用。這種交費應當是合理的。 窗前綠地以及樓頂空間都是共有權(quán)的客體，都是共有部分，其性質(zhì)是確定的共有財產(chǎn)。（ 4）區(qū)分所有建筑物小區(qū)的共用設(shè)施、公益活動場所、圍墻、小區(qū)大門，地上地下的共有物，還有水電、照明、消防、安保等配套設(shè)施。對此，司法必須加以補充。居民起訴后，法院判決這個業(yè)主敗 訴，必須恢復原狀，拆掉樓梯，賠償損失。專有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的單獨性靈魂 ，共有權(quán)和成員權(quán)都必須跟隨專有權(quán)共同命運，不能相分離，也不能單獨轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負擔。 在司法實務中，確定專有權(quán)的專有部分，就應當采取壁心說兼最后粉刷表層說作為依據(jù)，除了最后粉刷表層之外的其他建筑物的部分，都是共有權(quán)的客體，都是共有部分；僅在權(quán)利人行使專有權(quán)的虛像上，可以達到共有墻的壁心。 2． “空間說 ” 空間說認為，購買建筑物就是購買建筑空間，是四壁以及上下樓板包圍的空間。在一般的相鄰關(guān)系中，基本上都是平面的相鄰，無論土地還是建筑物，一般的都是平面相鄰，土地相連是平面相鄰，房屋相連也是平面相鄰，即使是房屋是隔開的，但土地相鄰的也是平面相鄰。 第二種立場把建筑物區(qū)分所有看成一種共有的形式，更多的是看到區(qū)分所有權(quán)的整體。這些內(nèi)容也是確定權(quán)利人行使權(quán)利的基本規(guī)則，也是必須規(guī)定清楚的，沒有明確規(guī)定，發(fā)生糾紛也無法裁決，對此，也是要在司法實踐中必須進行補充的。第三個層次規(guī)定區(qū)分所有建筑物的行政管理，包括建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門應當依照有關(guān)法律、法規(guī)，對建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理。 所有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定中，有關(guān)共有權(quán)的規(guī)定就只有第 76 條這一個條文。這也是對的。按照一般的三元論觀點，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)，在這三個權(quán)利之外，還存在對區(qū)分所有建筑物的管理問題，區(qū)分所有人基于其成員權(quán)對區(qū)分 所有的建筑物進行管理。建筑物區(qū)分所有權(quán)立法存在的問題及所應采取的司法對策 作者： 楊立新 發(fā)表時間： 20220724 瀏覽次數(shù)： 305 關(guān)鍵詞： 物權(quán)法 物權(quán)法草案 司法實踐 法律關(guān)系 所有權(quán) 《 物權(quán)法 》 2022 年 3 月就要通過立法程序，成為正式的法律了。草案第 73 條把成員權(quán)和管理權(quán)放到了一起，成為了一個權(quán)利。 第二個條文 規(guī)定的是專有權(quán)的主導性。這一條文有兩款：第一款規(guī)定的是 “確定的共有部分 ”，確定的共有部分有綠地、道路以及物業(yè)管理用房；第二部分是 “不確定的共有部分 ”，比如車位、會所，第二款規(guī)定，會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的 ，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。（ 7）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體地位。 4．對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的性質(zhì)界定不清楚 沒有明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會為其他組織的性質(zhì)，是存在的最大問題。在區(qū)分所有的建筑物中住著很多人，就物的本身看確實是一個共有，有一個總的共有，其中存在專有部分和共有部分，共有和專有的結(jié)合才構(gòu)成一個共有。但是，區(qū)分所有建筑物中的相鄰不同，是一個立體相鄰，上下、左右、前后都可能構(gòu)成相鄰，因此，它的相鄰關(guān)系更加復雜。 買 房就是要住在這個空間里面活動，遮風擋雨，給你隱私空間和安寧環(huán)境。這是解決專有權(quán)的專有部分范圍的可行方法。 其次，共有部分中的應有部分是指區(qū)分所有權(quán)人在共有部分中自己所應當享有的那一部分。這個判決的理由就是業(yè)主改變了商品房二層的用途，侵害了其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。 （一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)的性質(zhì) 建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，是互有性質(zhì)的共有。 值得研究的是區(qū)分所有建筑物的樓頂空間的歸屬問題。如果對窗前綠地、樓頂空間的權(quán)屬發(fā)生爭議，區(qū)分所有權(quán)人如果起訴開發(fā)商，起訴一層或者頂層的區(qū)分所有權(quán)人，應當判決勝訴。 存在的一種爭議是，開發(fā)商有車庫所有權(quán)和車庫的土地使用權(quán)，按照《物權(quán)法草案 》的規(guī)定，建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)的，可以享有所有權(quán)，所以，如果業(yè)主購買車位，實際上就相當于租賃關(guān)系。如果有不當使用的，要按照共同規(guī)約來處理，造成損失的應當賠償。共同費用包括：日常維修費用，更新土地或樓房的共同部分及公共設(shè)備的費用，管理實物的費用，等等。區(qū)分所有人大會的性質(zhì)，有四種不同的立法例。應該說真正的 代表是業(yè)主大會，委員會是下設(shè)的執(zhí)行機構(gòu)，它不是決策機構(gòu)。物業(yè)單位接受委托，就要行使管理權(quán)。區(qū)分所有人作為團體成員的權(quán)利義務是： 1．表決權(quán) 有權(quán)參加全體區(qū)