【正文】 相分離而為轉移或者設置負擔。在這里規(guī)定的一個權利限制條款司法實踐是必須注意的，這就是對專有權人處分權利的限制。采用這個學說既能解決實際的問題，又可以確定專有權和專有部分的實際范圍。這是解決共有和專有界限的最 好方法。 壁心說有一定的道理，就是權利界限清晰，但是缺點是沒有注意共有墻應當是共有的，如果一家一半，自己的那一半可以自由處分，就無法解決建筑物的維護問題。 三、針對建筑物區(qū)分所有權的專有權存在的問題所應采取的對策 針對《物權法草案》對建筑物區(qū)分所有權的專有權規(guī)定存在的問題，法院應當做好準備，在以下幾個方面采取適當的司法對 策。而且這種相鄰關系具有特殊性。 在這個建筑物中，去掉專有的部分，其余的都是共有的，尤其是土地是共有的。相鄰關系規(guī)定在所有權和區(qū)分所有權之后，在共有之前，那么是不是共有就沒有相鄰關系呢？最起碼應當把相鄰關系規(guī)定到共有之后，邏輯關系才正確。我國絕大多數研究物權法的學者都采 用這種觀點。但是，物權法草案對此恰恰沒有規(guī)定。 （二）《物權法草案》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權存在的缺點 《物權法草案》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權的內容存在的缺點，可以歸納為以下四點： 1．內容簡陋 這些規(guī)定的最主要問題，就是內容簡陋，對于建筑物區(qū)分所有權本身以及專有權、共有權的內容都很簡單，只有管理權的內容比較復雜。第二個層次規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會的管理權限，業(yè)主會議和業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、侵占通道、排放大氣污染物、施放噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權按照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除影響、排除妨害、賠償損失。對建筑物區(qū)分所有權的共有權，應 當分為三部分：第一款應該規(guī)定建筑物本身的共有部分，如樓道、樓梯、電梯、門廊、臺階等共有部分，第二款規(guī)定綠地、道路等確定的共有部分，第三款規(guī)定會所、車庫這種不確定的共有部分。盡管 “業(yè)主 ”這個詞用在這里是非常不準確的，但是立法者認為這種稱謂體現了人民性和法律的通俗性，我們姑且如此適用這個概念。但是，條文對專有權部分的規(guī)定也僅此而已，還有很多具 體的規(guī)則沒有規(guī)定，因此是非常遺憾的。其次是規(guī)定了對專有權的限制，行使專有權不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。其他國家的立法最少也規(guī)定區(qū)分所有人會議是其他組織的性質。一般認為建筑物區(qū)分所有權的三個組成部分分別是專有權、共有權和成員權，但是，草案的這個條文把它變成了專有權、共有權和共同管理權，變化的內容是成員權變成了共同管理權。這就是我的這篇文章的主題。其中關于建筑物區(qū)分 所有權 的規(guī)定，可以說是利弊參半。 1．《物權法草案》對建筑物區(qū)分所有權的基本概括 《物權法草案》第 73 條規(guī)定的是建筑物區(qū)分所有權的基本內容，將建筑物區(qū)分所有權分為專有權、共有權和共同管理權三個權利。這樣的變化大體上說是可行的，但嚴格說起來也不是很好，因為管理權講的是管理的職能，而成員權講的則是建筑物整體權利中的各個成員的權利，各個成員加起來是一個整體，就是區(qū)分所有人會議，區(qū)分所有人在會議中享有一個成員權。 2．《物權法草案》對專有權的概括 草案的第二個部分規(guī)定的是專有權問題，這是建筑物區(qū)分所有權中最為重要的問題。在建筑物區(qū)分所有權的三個權利中，專有權是主導權，就是所謂的建筑物區(qū)分所有權的 “單獨性靈魂 ”，它帶動其他兩個權利。而現在缺少的這一部分規(guī)則的內容，恰恰是司法實踐所要解決的問題，沒有司法的補充，專有權的單獨性靈魂和它對其他兩個權利的帶動就無法實現。這兩個部分形成對照，一款規(guī)定確定的共有部分，另一款規(guī)定不確定的共有部分。這兩個問題是關鍵性的問題。物權法草 案沒有把業(yè)主大會規(guī)定為法人，這是意料之中的，但是應該將其規(guī)定為其他組織，使業(yè)主大會作為其他組織有權提起訴訟，可以行使區(qū)分所有權人整體對建筑物的權利。 2．區(qū)分所有建筑物的專有部分和共有部分的范圍沒有很好的界定 這個問題其實是極為重要的，專有和共有的界限沒有規(guī)定，就無法劃分區(qū)分所有人對哪些部分應當行使專有權，哪些部分應當行使共有權。這樣規(guī)定，法院在受理業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為當事人參加訴訟的案件，無法確定其主體地位。在共有權中，分為四種不同的共有：按份共有、共同共有、區(qū)分所有和準共有，區(qū)分所有就是復合共有。依我所見，法國法關于建筑物區(qū)分所有權共有性質的立場更符合這 一權利的本質特點。 2．具體的區(qū)分所有的法律關系 具體的區(qū)分所有法律關系表現為建筑物的區(qū)域所有，就是對建筑物的專有部分的區(qū)域所有，或者叫做區(qū)分所有。 4．區(qū)分所有建筑物的共有關系。 王利明教授主持的《民法典 ?物權法編》學者建議稿對此是這樣界定的： “前款所稱專有部分，是指在構造上和使用上能夠獨立，并且可以單獨作為所有權的標志。因此，空間的邊界就到墻壁的表面，權利的邊界也就到墻壁的表面。 4． “壁心說兼最后粉刷表層說 ” 把壁心說和最后粉刷表層說結合起來，是絕大多數學者的主張，就叫做 “壁心說兼最后粉刷表層說 ”。 （二）專有權的權利義務內容 專有權的權利 義務內容，也是《物權法草案》沒有規(guī)定好的一個部分，但是這又是司法實踐必須解決的問題。所以，建筑物區(qū)分所有權的專有權人在處分權上有限制，行使處分權不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。這里包括，一是區(qū)分所有權人在共有部分中潛在的共有份額，這個是不能分離，也不能單獨設置負擔和轉讓；二是區(qū)分所有建筑物中共有的部分中有一部分是專有使用的，比如車庫，個人買的車位就是個人專有使用的，這個專有使用權和其他的共有就不一樣，但是也不能與專有部分相分離，單獨轉移或者設置負擔。有一個典型的案例 就是違反了建筑物使用目的的。 （ 2）維護建筑物牢固和完整的義務 履行這個義務，就不得對專有部分加以改造、更換、拆除。 （ 5）損害賠償的義務 當在專有權人在行使自己專有部分的權利時，如果超出了范圍行使權利，造成他人的損害，就需要停止侵害，造 成他人損失的，要賠償損失。這種互有性質的共有與其他共有是不一樣。對此，任何區(qū)分所有人提出解除或者改變共有關系的主張，均為非法要求，都不能準許。高層建筑的商品房銷售，最高層的下一層（次最高層）價格賣得最高，而最高層房間（即頂層）的價格就 低多了，也不好銷售。但是存在的問題是窗前綠地的歸屬問題。因為這是確定的共有部分，不是花錢就可以買來的。有些國家的法律都做這樣的規(guī)定，有的甚至規(guī)定兩居室的建筑單位必須建有一個停車位，三居室的建筑單位必須建有兩個以上的停車位。那么這種案件，如果開發(fā)商能夠拿出證據證明車庫的所有權屬于自己，那就可以確認歸開發(fā)商。不能形成這樣的情況，即把所有的車位尤其是地下車位都交給區(qū)分所有權人所共有，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定怎樣使用。 （ 2）收益共享權 共有部分收益歸全體區(qū)分所有權人享有。 （ 2）不得侵占的義務 各區(qū)分所有人使用共用部分，必須維護共用部分的正常使用狀態(tài)，不得侵占共用部分，不得改動共用部分的設置和結構，保持共用部分的完好和清潔。負擔的辦法，應當按照持分比例決定，即共同所有千分率，計算各區(qū)分所有人專有部分在全部建筑面積中的千分率，計算其所分擔的份額。 五、建筑物區(qū)分所有權的管 理權及其內容 關于建筑物區(qū)分所有權的管理權問題，《物權法草案》規(guī)定的比較清楚。第一種是德國模式，為不具有法人人格的管理團體，沒有權利能力，不具有法人人格，是作為共有關系的成員的單個的住宅所有權人，在訴訟上也是如此。因此，在現代社會，區(qū)分所有人管理團體有法人化趨向，使區(qū)分所 有人大會具有法人資格，區(qū)分所有人的人格受到限制和拘束。 （三）成員權的內容 成員權的內容，《物權法草案》沒有規(guī)定，這是一個缺漏。要承認區(qū)分所有人大會通過的協(xié)議、章 程，有參加團體會議的義務，服從團體大會多數成員作出決議的義務，遵守規(guī)約的義務，服從管理人管理的義務，承擔按規(guī)約應當承擔的工作的義務。