【正文】 要承認(rèn)區(qū)分所有人大會(huì)通過的協(xié)議、章 程，有參加團(tuán)體會(huì)議的義務(wù)，服從團(tuán)體大會(huì)多數(shù)成員作出決議的義務(wù)，遵守規(guī)約的義務(wù)，服從管理人管理的義務(wù)，承擔(dān)按規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的工作的義務(wù)。因此，在現(xiàn)代社會(huì)，區(qū)分所有人管理團(tuán)體有法人化趨向，使區(qū)分所 有人大會(huì)具有法人資格，區(qū)分所有人的人格受到限制和拘束。 五、建筑物區(qū)分所有權(quán)的管 理權(quán)及其內(nèi)容 關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的管理權(quán)問題，《物權(quán)法草案》規(guī)定的比較清楚。 （ 2）不得侵占的義務(wù) 各區(qū)分所有人使用共用部分，必須維護(hù)共用部分的正常使用狀態(tài)，不得侵占共用部分，不得改動(dòng)共用部分的設(shè)置和結(jié)構(gòu)，保持共用部分的完好和清潔。不能形成這樣的情況，即把所有的車位尤其是地下車位都交給區(qū)分所有權(quán)人所共有，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定怎樣使用。有些國家的法律都做這樣的規(guī)定，有的甚至規(guī)定兩居室的建筑單位必須建有一個(gè)停車位，三居室的建筑單位必須建有兩個(gè)以上的停車位。但是存在的問題是窗前綠地的歸屬問題。對(duì)此，任何區(qū)分所有人提出解除或者改變共有關(guān)系的主張，均為非法要求，都不能準(zhǔn)許。 （ 5）損害賠償?shù)牧x務(wù) 當(dāng)在專有權(quán)人在行使自己專有部分的權(quán)利時(shí)，如果超出了范圍行使權(quán)利，造成他人的損害，就需要停止侵害，造 成他人損失的，要賠償損失。有一個(gè)典型的案例 就是違反了建筑物使用目的的。所以，建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)人在處分權(quán)上有限制，行使處分權(quán)不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 4． “壁心說兼最后粉刷表層說 ” 把壁心說和最后粉刷表層說結(jié)合起來，是絕大多數(shù)學(xué)者的主張，就叫做 “壁心說兼最后粉刷表層說 ”。 王利明教授主持的《民法典 ?物權(quán)法編》學(xué)者建議稿對(duì)此是這樣界定的： “前款所稱專有部分，是指在構(gòu)造上和使用上能夠獨(dú)立，并且可以單獨(dú)作為所有權(quán)的標(biāo)志。 2．具體的區(qū)分所有的法律關(guān)系 具體的區(qū)分所有法律關(guān)系表現(xiàn)為建筑物的區(qū)域所有，就是對(duì)建筑物的專有部分的區(qū)域所有，或者叫做區(qū)分所有。在共有權(quán)中，分為四種不同的共有：按份共有、共同共有、區(qū)分所有和準(zhǔn)共有，區(qū)分所有就是復(fù)合共有。 2．區(qū)分所有建筑物的專有部分和共有部分的范圍沒有很好的界定 這個(gè)問題其實(shí)是極為重要的，專有和共有的界限沒有規(guī)定，就無法劃分區(qū)分所有人對(duì)哪些部分應(yīng)當(dāng)行使專有權(quán)，哪些部分應(yīng)當(dāng)行使共有權(quán)。這兩個(gè)問題是關(guān)鍵性的問題。而現(xiàn)在缺少的這一部分規(guī)則的內(nèi)容，恰恰是司法實(shí)踐所要解決的問題，沒有司法的補(bǔ)充，專有權(quán)的單獨(dú)性靈魂和它對(duì)其他兩個(gè)權(quán)利的帶動(dòng)就無法實(shí)現(xiàn)。 2．《物權(quán)法草案》對(duì)專有權(quán)的概括 草案的第二個(gè)部分規(guī)定的是專有權(quán)問題，這是建筑物區(qū)分所有權(quán)中最為重要的問題。 1．《物權(quán)法草案》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本概括 《物權(quán)法草案》第 73 條規(guī)定的是建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容，將建筑物區(qū)分所有權(quán)分為專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)三個(gè)權(quán)利。這就是我的這篇文章的主題。其他國家的立法最少也規(guī)定區(qū)分所有人會(huì)議是其他組織的性質(zhì)。但是，條文對(duì)專有權(quán)部分的規(guī)定也僅此而已，還有很多具 體的規(guī)則沒有規(guī)定，因此是非常遺憾的。對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)，應(yīng) 當(dāng)分為三部分：第一款應(yīng)該規(guī)定建筑物本身的共有部分，如樓道、樓梯、電梯、門廊、臺(tái)階等共有部分，第二款規(guī)定綠地、道路等確定的共有部分，第三款規(guī)定會(huì)所、車庫這種不確定的共有部分。 （二）《物權(quán)法草案》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的缺點(diǎn) 《物權(quán)法草案》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容存在的缺點(diǎn)，可以歸納為以下四點(diǎn)： 1．內(nèi)容簡陋 這些規(guī)定的最主要問題，就是內(nèi)容簡陋，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)本身以及專有權(quán)、共有權(quán)的內(nèi)容都很簡單，只有管理權(quán)的內(nèi)容比較復(fù)雜。我國絕大多數(shù)研究物權(quán)法的學(xué)者都采 用這種觀點(diǎn)。 在這個(gè)建筑物中，去掉專有的部分，其余的都是共有的，尤其是土地是共有的。 三、針對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)存在的問題所應(yīng)采取的對(duì)策 針對(duì)《物權(quán)法草案》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)規(guī)定存在的問題，法院應(yīng)當(dāng)做好準(zhǔn)備，在以下幾個(gè)方面采取適當(dāng)?shù)乃痉▽?duì) 策。這是解決共有和專有界限的最 好方法。在這里規(guī)定的一個(gè)權(quán)利限制條款司法實(shí)踐是必須注意的，這就是對(duì)專有權(quán)人處分權(quán)利的限制。請(qǐng)求權(quán)是一樣的。相鄰關(guān)系中本來就有這個(gè)允許進(jìn)入的義務(wù)，但是在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的相鄰關(guān)系更加緊密，這個(gè)義務(wù)顯得更加迫切。建筑物區(qū)分所有中間的共有是這四種之外的一種共有類型。 關(guān)于物業(yè)管理用房的性質(zhì)，盡管有爭論，但是性質(zhì)是明確的，當(dāng)然是全體業(yè)主共有。 區(qū)分所有建筑物的會(huì)所問題，應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法草案》規(guī)定確定：開發(fā)商如果能夠證明其擁有所有權(quán)，會(huì)所就是開發(fā)商的；但如果開發(fā)商不能證明屬于自己所有的，就是共有的。因此，停車位應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)的標(biāo)的。 （ 4）物上追及權(quán)。 專用使用權(quán)的產(chǎn)生，一般認(rèn)為是根據(jù)區(qū)分所有人的合意，叫做區(qū)分所有人之間的規(guī)約或者契約而產(chǎn)生。這種模式就是 “有限承認(rèn)主義 ”。不盡職的人員可以請(qǐng)求罷免或者解除其職務(wù)。關(guān)于行政管理，是政府對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理，這一方面《物權(quán)法草案》都做了規(guī)定。業(yè)主大會(huì)在法律上的地位至少是 “其他組織 ”，否則業(yè)主大會(huì)無法以自己的名義起訴，沒有訴訟主體資格。與按份共有關(guān)系一樣，各區(qū)分所有人之間是共有關(guān)系，因此，各國立法均規(guī)定一棟建筑物的全體區(qū)分所有人必須組成一個(gè)團(tuán)體，整體享有地上權(quán)、地役權(quán)及其他共同的權(quán)利，管理共用設(shè)施及其他事務(wù)，解決糾份。使用性質(zhì)也稱為固有用途，就是以共用部分的種類、位置、構(gòu)造、性質(zhì)或依規(guī)約規(guī)定的目的或用途使用共用部分。除此之外開發(fā)商還要建設(shè)車位，其所有權(quán)的問題應(yīng)看其是否建設(shè)在區(qū)分所有建筑物的土地之上。因此，車位是不確定的共有部分，也就是總體上是共有的，但是還要設(shè)置專有使用權(quán)或者設(shè)置租賃關(guān)系，為區(qū)分所有權(quán)人所使用。這樣一來，一層的區(qū)分所有人高興了，開發(fā)商也高興，但這個(gè) “雙贏局面 ”是建立在全體區(qū)分所有人犧牲的基礎(chǔ)上的，損害了全體區(qū)分所有人的利益。司法應(yīng)當(dāng)確定的共有部分的范圍是： 1．建筑物本身的共有部分 按照學(xué)理和立法例，建筑物本身的共有部分應(yīng)該包括四個(gè)方面：（ 1）建筑物的基本構(gòu)造部分，包括支柱、屋頂、外墻和地下室，等等，主體的整體 構(gòu)造部分。在必要限度內(nèi)，區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)使用其他專有權(quán)人的專有部分；有權(quán)為使用、保存、改良自己的專有部分而臨時(shí)使用相鄰方的空間；對(duì)于不當(dāng)使用而對(duì)共同生活環(huán)境造成損害的行為有權(quán)予以制止；有權(quán)對(duì)可能造成共同生活危險(xiǎn)的不當(dāng)行為提出制止 ，并要求采取相應(yīng)措施；對(duì)因裝修而影響了鄰居通風(fēng)、采光、排水的，有權(quán)要求回復(fù)原狀。開發(fā)商考慮到這是一個(gè)大主顧，就在一樓底商和二層的住宅之間加了一個(gè)樓梯。 這一規(guī)則中包含三個(gè)方面的問題。而壁心說則是權(quán)利虛像，因?yàn)樾惺箤Ｓ袡?quán)的權(quán)利可以超出自己的所有部分，深入到共有的部 分。在界定專有部分的范圍時(shí)，可以將這種主張作為基礎(chǔ)，同時(shí)采取以下理論上的具體主張： 從理論上說，如何界定專有部分，有五種主張。 3．區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系 正因?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)人作為自己單獨(dú)所有的專有部分的權(quán)利人，因此，與 其他該建筑物中的區(qū)分所有權(quán)人構(gòu)成了相鄰不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系?！段餀?quán)法草案》先規(guī)定了所有權(quán)，接 下來規(guī)定區(qū)分所有權(quán)，在中間規(guī)定相鄰關(guān)系，然后再規(guī)定共有。這個(gè)問題，必須由法院的司法解釋和審判經(jīng)驗(yàn)解決。分為七個(gè)部分：（ 1）管理組織，就是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；（ 2）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)范圍和程序；（ 3）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決議的效力，業(yè)主委員會(huì)的決議對(duì)全體業(yè)主有約束力；（ 4）維修基金和費(fèi)用；（ 5）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)的關(guān)系，把物業(yè)管理?xiàng)l例的基本內(nèi)容寫進(jìn)來了；（ 6）區(qū)分所有建筑物的管理，這一部分分為三個(gè)層次。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，只有 共有權(quán)，才把區(qū)分所有權(quán)人也就是業(yè)主聯(lián)系起來、聯(lián)合起來。首先是規(guī)定專有權(quán)的所有權(quán)權(quán)能，區(qū)分所有人對(duì)區(qū)分所有的建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，擁有了所有權(quán)的全部權(quán)能，與其他所有權(quán)的權(quán)能沒有區(qū)別。第一種