【正文】 314萬平方米 50萬平方米 公寓出租 2022年目標(biāo) 2022年目標(biāo) 經(jīng)營業(yè)務(wù)目標(biāo) 住宅物業(yè)管理 2022年目標(biāo) 存量資產(chǎn)經(jīng)營 寫字樓物業(yè)管理 寫字樓租售 酒店 總資產(chǎn) 2022年目標(biāo) 2022年目標(biāo) 60億 財務(wù)指標(biāo) 12億 凈資產(chǎn) 70億 ？億 2022年目標(biāo) 80億 24億 主營收入額 16億 21億 29億 利 潤 總 額 凈資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)負(fù)債率 % 79% 7% ？ % 10% 70% 稅后利潤 注：收入利潤率（除稅前） 10% 經(jīng)營板塊收入分別為： 2億、 3億、 5億。 目標(biāo)導(dǎo)向原則 層層分解原則 滾動修訂原則 要素匹配原則 “ 兩上兩下”原則 第 2部分 戰(zhàn)略與目標(biāo) 公司愿景 ? 公司通過對客戶的深入分析理解 ， 以 客戶專家注 為定位 ， 成為全國最具客戶誠信度和市場競爭力的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)提供商 。 北京房地產(chǎn) ? 總體趨勢：總體向好，不會出現(xiàn)大起大落 ? 市場結(jié)構(gòu)：主流市場中低端化是大勢所趨，均價下降成定局；北京房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整是關(guān)鍵，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房是趨勢 ? 住宅價格：良好交通擴(kuò)大購房半徑，是房價下降原因之一 ? 城區(qū)規(guī)劃：城區(qū)現(xiàn)有建筑面積 ， 未來幾年 規(guī)劃為 7000萬平米，預(yù)計將下降 2470萬平米 ? 二級市場：政府鼓勵開放二級三級市場 ? 法規(guī)政策： ……. 2022年111月北京房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計資料 合計 上年同期 增幅 (%)房地產(chǎn)開發(fā)投資 ( 億元 ) 住宅 商品房開復(fù)工面積 ( 萬平方米 ) 住宅 當(dāng)年新開商品房屋面積 ( 萬平方米 ) 住宅 1659 商品房竣工面積 ( 萬平方米 ) 1114 住宅 商品房銷售面積 ( 萬平方米 ) 住宅 商品房銷售額 ( 億元 ) 住宅 房價穩(wěn)中有降 開發(fā)逐步向郊區(qū)擴(kuò)散，更多低價位項目入市；競爭加劇，相同區(qū)域的新項目多數(shù)低價入市；經(jīng)濟(jì)適用房和危改房素； 總成本領(lǐng)先 提供差異化產(chǎn)品和服務(wù) 公司和產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略及推廣 對策建議一（北京房地產(chǎn)） 預(yù)測 分析 對策 懷柔區(qū) 、 海淀山后地區(qū)以及輕軌沿線地區(qū) ， 將成新熱點(diǎn) 前述區(qū)域是我司今后開發(fā)的空白；懷柔因度假性質(zhì)影響不大，但海淀山后區(qū)域和輕軌沿線地區(qū)對我司項目有一定影響 加強(qiáng)對前述區(qū)域的分析和調(diào)研；突出我司開發(fā)區(qū)域的優(yōu)點(diǎn)；對市場加以適當(dāng)引導(dǎo)； 土地開發(fā)等政策繼續(xù)出現(xiàn)重大變化 02年的重要法規(guī)： 《 關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定 》 《 北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法 》 等；開發(fā)商在土地上處于平等地位； 加快 CBD公司發(fā)展規(guī)劃研究； 適度進(jìn)行土地儲備； 重新對開發(fā)流程設(shè)計，提高反應(yīng)能力； 價格 政策 熱點(diǎn)區(qū)域 單體優(yōu)先，戶型優(yōu)先 購房者越來越看重自己購買的住宅產(chǎn)品的基本品質(zhì) ， 如戶型的面積 、 使用率 、 朝向 、 空間合理性等 ， 而社區(qū)的整體概念與配套等內(nèi)容相對退居次要的位置 。 ? 市場和客戶對我們可以給予清晰的區(qū)分和定位 。 二期（三區(qū)）： 為與中遠(yuǎn)國際合作區(qū)域目前已完成立項，規(guī)劃意見書，取得用地規(guī)劃許可證，建筑規(guī)模約 12萬平方米，正在進(jìn)行方案設(shè)計。 ? 2022年計劃實(shí)施兩期工程 ，首先實(shí)施已批復(fù)立項的一期工程， 2022年 9月開工；二期工程 2022年 11月開工；開工面積 30萬平方米，預(yù)計于 2022年上半年完工。 寫字樓租金收入在 0305年間不會產(chǎn)生大的增長，預(yù)計 2022年、 2022年寫字樓租金收入將有大幅增加。 ? 進(jìn)入北京市高檔寫字樓物業(yè)管理服務(wù)。 對股東要保證有可靠的回報 ， 同時對顧客 、 對市場要擔(dān)負(fù)起社會責(zé)任； 三 、 在產(chǎn)品層面： 注重建設(shè)精品項目 ， 以高品質(zhì)的人居產(chǎn)品為客戶提供可靠的保障； 四 、 在員工層面 ： 一方面引導(dǎo)員工努力為客戶提供可靠和滿意的服務(wù)； 另一方面通過品牌建設(shè)和實(shí)施 ， 要不斷提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力 ， 使員工對企業(yè)有信心并能得到滿意的回報 。 “ 創(chuàng)新”釋義 一 、 從公司層面 ： 強(qiáng)調(diào)組織運(yùn)行架構(gòu) 、 經(jīng)營機(jī)制的改革 “ 創(chuàng)新 ” ， 構(gòu)建符合市場原則的新的治理結(jié)構(gòu) 。 ? 承攬中遠(yuǎn)房地產(chǎn)內(nèi)部寫字樓物業(yè)服務(wù)，包括凱晨廣場、遠(yuǎn)洋廣場等。 項目管理目前以項目事業(yè)部形式為主，全面主管工程、銷售、客服等。 項目名稱 可銷售面積截止 2022 年底累計銷售面積2022 年預(yù)計銷售面積以后年度銷售面積預(yù)計總銷售額截止 2022 年底累計2022 年預(yù)計以后年度遠(yuǎn)洋天地 437,142 202,893 113,638 120,611 278,777 120,737 76,128 81,912 一區(qū) 124,688 93,718 11,579 19,391 75,598 58,285 10,182 7,131 住宅 110,937 93,718 11,579 5,640 70,234 58,285 9,114 2,835 公建 車位 13,751 13,751 5,364 1,068 4,296 二區(qū) 206,666 109,175 70,039 27,452 115,167 62,452 43,382 9,333 住宅 193,036 109,175 67,102 16,759 115,167 62,452 43,382 9,333 公建 車位 13,630 2,937 10,693 三區(qū) 105,788 32,020 73,768 88,012 22,564 65,448 住宅 105,788 32,020 73,768 88,012 22,564 65,448 公建 車位 遠(yuǎn)洋天地各年規(guī)劃 遠(yuǎn)洋山水項目 ? 項目位于北京市總體規(guī)劃的中心地區(qū)與石景山邊緣集團(tuán)之間，總建筑面積為 126萬平方米， 其中住宅 114平米，公建 12萬平方米；工程由東向西分三個組團(tuán)實(shí)施，整體開發(fā)周期預(yù)計 6至 7年。 ? 投資策略 – 合理利用自有資金，適時適量地投入預(yù)計盈利豐厚且回報快的項目。 歷史開發(fā)規(guī)模比較分析 15008002003201000755050010002004006008001000120014001600城市開發(fā)總 天鴻集團(tuán) 華潤置地 萬科集團(tuán) 中國海外 萬通 紅石 珠江 金地集團(tuán) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)歷史開發(fā)量（萬平米） 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) 從歷史開發(fā)量上屬于新興的房地產(chǎn)開發(fā)公司。 ? 差距懸殊的高房價與低收入； 正常來講，一套住房售價與家庭年收入之比為３：１至６：１時，而去年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入按一家三口計算，房價與家庭年收入比達(dá)到 ：１；而在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的北京，這個