【正文】 一、 APEX建議： 對目前項目的規(guī)劃設計方案進行調整，以增加項目的市場競爭力，降低項目的市場風險。 高 — 產品落伍，無競爭力。 ?需要滿足個性以及人性需要的二次置業(yè)者。 ?成本高 由于架空層利用不夠， 公建比例過大（地下車庫面積過大） ，造成項目 成本高 ，經濟指標測算效果差。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 56 關于價格： ? 本區(qū)域單價高于府河沿線房價的平均水平。 B、社區(qū)規(guī)模大，配套較為齊全。 商 場：無商場，底樓為私家花園 車 位：較少 戶 型： 110~310 ㎡ 18種戶型 主力戶型為 140~200 ㎡ （錯層及躍式） 條式結構，設計較為合理、規(guī)則，但 無創(chuàng)新，比較平庸。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 28 各主要高檔住宅樓盤聚集區(qū)域價格變動情況： Q季度 單位：元 時期 地域 2021Q1 2021Q2 2021Q3 近期 內環(huán)線舊城區(qū) 3002 2995 2926 2923 府南河沿線 3068 3097 3126 3104 城南高檔社區(qū) 2834 2807 2789 2767 大石西路 浣花風景區(qū)一帶 2644 2662 2631 2616 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 29 結論： ? 從供求總體狀況來看，在房市價格普遍低糜的態(tài)勢下，府河沿線高檔住宅價格卻穩(wěn)中有升，保持了良好的發(fā)展勢頭。難以引起買家興趣。 ? 以錦里路直通人民南路；以大石東路、大石西路直通一環(huán)路及二環(huán)路?？偨ㄖ娣e為 32705平方米。 ? 項目所在的區(qū)域范圍 ： 東起東城根街南延線，西至西較場、琴臺路；北至蜀都大道，南至府南河、錦里路，為不規(guī)則矩形，是本次項目環(huán)境分析及市場分析的主要區(qū)域。 ? 多個城市公園及自然綠化景觀，如人民公園、武侯祠、南郊公園、百花譚公園。 ? 從整體來看， 2021年成都住宅市場的價格下降主要體現(xiàn)在均價在 3000元 /平方米以上的高檔物業(yè)。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 26 ? 府南河沿線進一步開發(fā)前景看好： A、擁有不可比擬的水景資源優(yōu)勢的府南河沿線可資開發(fā)的地塊日漸少，且隨著府河整治工作的深入，沿線更是成為生態(tài)居家的理想選擇。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 31 區(qū)域及周邊地區(qū)主要物業(yè) ? 因地價成本高，各項目的容積率普遍較大，該區(qū)域住宅以高層電梯公寓為主 ，小區(qū)建筑群與單體建筑的項目參半。且第二期、三期的工作進度與銷售周期與本項目有一定程度的重合。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 51 四、抗性樓盤概況 部分高檔物業(yè)價格走勢 （表中電梯公寓為起價） 項目 名稱 項目 地址 2021/Q1 2021/Q2 2021/ Q3 近期 價格 盤谷花園 領事館路 3900 4000 3700 3700 錦官新城 人南立交橋側 4060 4400 4400 2700 銀都花園 新光路側 4000 4000 3900 3700 芳草地 錦繡花園旁 3380 3380 3480 2950 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 52 項目 名稱 項目 地址 202Q1 202Q2 202 Q3 近期 價格 新綠季節(jié) 玉林路南延線 2600 2300 2300 長富花園 紅照壁街口 3680 3680 3720 3720 都市欣城 新南路 2750 2780 2850 2850 國嘉華庭 城邊街彩虹橋東側 3600 3680 3680 3780 新錦江 錦江大橋附近 2830 2830 2880 2880 督院府邸 新半邊街 3280 3380 3180 3180 萬福世家 萬福橋東北側 4500 4650 4650 4650 江波華城 西體北路 2號 3400 2980 3080 3080 麗陽天下 寧夏街 3520 3780 3940 3940 城南世家 漿洗街 2880 2880 2880 3050 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 53 大石西路部分開發(fā)住宅項目一覽 項目 樓體 規(guī)模 （萬㎡） 戶型面積（㎡） 均價 總戶數 交房日 置信逸都 多層 80200 2500 1600 2021/9 紫藤花園 電梯 103210（一期） 2780(一期 ) 2450(二期 ) 294(一期 ) 7棟 (二期 ) 現(xiàn)房 2021/10（二期） 禾嘉花園 多層 91240 3280 200 2021/6 百花麗都 多層 95154 2200 95 2021/1 泰莊花園 多層 多層 商鋪 2380 194 現(xiàn)房 名景園 多層 90158 3600 9棟 現(xiàn)房 恒賓園 多層 152235 3800 110 2021/12 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 54 五、區(qū)域供需關系重要結論 綜上所述，我們從該區(qū)域供需狀況的分析中，可以得出以下結論。 項目 S W O T 分析 20211 APEXIMC 60 項目規(guī)模 ?規(guī)模小、施工周期短； ?資金壓力較小； ?銷售周期縮短，資金回收加快，市場壓力減小。 ? 自己有車，而家人需要解決交通與配套問題。 項目規(guī)劃設計建議 20211 APEXIMC 76 ?通過項目規(guī)劃設計的調整，全面提升項目的品位與檔次，以達到全面提升產品價位、提高開發(fā)商知名度和企業(yè)形象的目的，為開發(fā)商進行其他項目的開發(fā)奠定基礎。 ?通過規(guī)劃設計的調整，制造市場亮點，產生差異化市場，進入產品真空地帶，避開同類產品的競爭焦點，以達到避實就虛、爭取戰(zhàn)略主動、規(guī)避市場風險的目的。 項 目 再 定 位 建 議 20211 APEXIMC 70 目標客戶群分析 ?二十五至四十歲之間，受過一定的教育，有一定的積蓄，對現(xiàn)有住房不滿意。 項目 S W O T 分析 20211 APEXIMC 61 二、項目劣勢（ Weakness） 地理位置的局限性 ?項目規(guī)模小，位于三面合圍的間隙地帶； ?底層視線受遮擋、距離府南河有一定的距離； ?項目不可能提供較為完善的環(huán)境和社區(qū)配套； 項目 S W O T 分析 20211 APEXIMC 62 原規(guī)劃設計方案局限性 ?無特色： 項目目前的規(guī)劃設計方案觀念落后，在成都市眾多高層電梯公寓中，缺乏明顯個性，特別是在本區(qū)域內眾多特色樓盤的包圍下（如 “ C型圍合 ” 的國嘉華庭， “ 風車格局 ” 的長城園，歐式雙塔樓的 “ 錦江新時代 ” ），更顯蒼白無力。 ? 在多層與電梯公寓的選擇中，消費者往往傾向于前者，但對于個性化的、精彩紛呈的、性價比高的電梯公寓來說，消費者則趨之如鶩。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 41 【 錦江新時代花園 】 ? 項目概況 占 地： 總建面： 33841㎡ 建 筑：雙塔樓